【正文】 21 年增加 平方米， 生活質(zhì)量在逐步提高。 特點： 區(qū)域內(nèi)大部分為公寓、寫字樓項目。 、 東北姚家園路、朝陽路、朝陽北路、青年路沿線 純居住區(qū) 位置： 以東四 環(huán)和東五環(huán)為緯，以朝陽北路、朝陽路、姚家園路為經(jīng)，地塊規(guī)則，以長方形或者梯形板塊居多，高中低樓盤各得其所。整個新區(qū)共由 4部分構(gòu)成，總面積為 6． 5 平方公里。 ? 從長遠(yuǎn)看， CBD 區(qū)域潛在供應(yīng)量不大， 同時，朝陽區(qū)政府也已表明態(tài)度，不會再像過去那樣支持該區(qū)域的住宅開發(fā)。有消息稱北京東站也會搬遷 。住宅先行，生活配套和區(qū)域商業(yè)隨后跟著發(fā)展。 ? 特點： 此項目與本案以東三環(huán)南路相隔，產(chǎn)品定位也比較相似。 ? 特點： 此項目與本案以廣渠路相隔，產(chǎn)品定位也比較相似，規(guī)模大小也基本一致 。其他指標(biāo)， 我們假定住宅面積占地上面積的 88%、 假定地上商業(yè)占地上面積的 %、假定寫字樓占地上面積的 %、其他具體指標(biāo)詳見下表： 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 內(nèi)容 面積（平方 米） 其中 面積（平方 米） 備注 (數(shù)據(jù)來源） 一、總占地面積 414,919 可開發(fā)用地 311,156 假定 代征綠化用地 40, 假定 代征道路用地 63, 假定 二、總建筑面積 900,200 地上面積 688,393 其中地上可售面積 631,412 假定容積率 地下面積 211,807 三、居住建筑面積 588,981 地上面積 555,643 假定住宅占地上面積的 % 地下設(shè)備 16,669 假定為地上面積的 % 地下人防 16,669 假定為地上面積的 % 四、非 284,338 地上商業(yè) 31,571 假定地上商業(yè)占地上面積的 % 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 配套公建建筑面積 地上寫字樓 63,141 假定寫字樓占地上面積的 % 會所 8,000 地下商業(yè) 3,157 假定為地上面積的 % 地下寫字樓 6,314 假定為地上面積的 % 地下車庫 172,155 住戶 80%計 ,35 平米 /個 ,寫字樓按每 200平方米 /個 五、配套公建建筑面積 30,038 托幼 4,934 每千人 296 平方米 小學(xué)、初中 8,101 每千人 486 平方米 衛(wèi)生醫(yī)療 400 每千人 24 平方米 文化體育 1,084 每千人 65 平方米 商業(yè)服務(wù) 8,335 每千人 500 平方米 金融郵電 2,217 每千人 133 平方米 社區(qū)服務(wù) 1,100 每 千人 66 平方米 行政管理 1,567 每千人 94 平方米 市政公用 2,300 每千人 138 平方米 六、銷售面積 661,064 住宅 562,311 假定分?jǐn)偟叵旅娣e的 % 商業(yè) 32,771 假定分?jǐn)偟叵旅娣e的 % 辦公 65,983 假定分?jǐn)偟叵旅娣e的 % 七、容積率 總占地面積容積率 總地上面積 /總可開發(fā)用地 可銷售面積容積率 總銷售面積 /總可開發(fā)用地 八、居住總戶數(shù) 5556 戶均面積 平方米 九、居住 人數(shù) 16669 戶均 人 四、經(jīng)濟測算 開發(fā)經(jīng)營期與銷售計劃假定 初步假定開發(fā)經(jīng)營期為 6 年，銷售計劃為房屋建成后銷售完畢，具體參見附件四“ BJC 項目可研分析動態(tài)資金測算表（施工及銷售進度表）” 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 主要成本假定 ? 土地取得費： 40億元人民幣 ? 前期費用： 可 研 費： 100萬元 勘察設(shè)計費： 94元 /平方米 ? 建安費用： 住宅：地下 2,300元 /平方米，地上 1,600 元 /平方米 寫字樓（含裝修）：地下 6,000元 /平方 米， 地上 3,000元 /平方米 商業(yè)：地下 2,500元 /平方米，地上 2,000 元 /平方米 車庫：地下 2,300元 /平方米 會所： 2,500元 /平方米 配套面積：具體見附件五“ BJC 可研項目成本測算表” ? 小市政： 200元 /平方米 ? 銷售費用：取銷售收入的 3% ? 財務(wù)費用：按貸款 6%計息 ? 不可預(yù)見費：取附件五“ BJC可研項目成本測算表”前四大項和 的 3% ? 管理費用：取附件五“ BJC可研項目成本測算表”前三大項和 的 3% 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 折現(xiàn)率： 6% 具體測算 參見附件四“ BJC項目可研分析動態(tài)資 金測算表（施工及銷售進度表） ”，附件五“ BJC可研項目成本測算表” 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)動態(tài)資金測算分析，安排現(xiàn)金流，具體見附件六“ BJC 可研項目現(xiàn)金流量測算表 ”，并作出相應(yīng)的現(xiàn)金流量圖： 現(xiàn)金流量表300,000250,000200,000150,000100,00050,00050,000100,000150,0002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年年凈現(xiàn)金流量( 萬元) 圖 3：現(xiàn)金流量圖 對圖 3 分析知： 2021年、 2021年由于凈現(xiàn)金流為負(fù)，通過銷售回款， 2021年起現(xiàn)金流為正， 2021年左右凈現(xiàn)金流最大。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件一： BJC 可研項目住宅部分參考均價表 附件二： BJC 可研項目寫字樓和商業(yè)參考價格表 BJC 可研項目寫字樓和商業(yè)參考價格 序號 項目名稱 寫字樓成交價格（元 /平方米） 商業(yè)成交價格（元 /平方米） 1 建外 soho 17248 35119 2 富力城 31914 3 珠江帝景 10894 4 財富中心 22469 34460 5 soho 尚都 20210 40000 6 陽光 100 15000 0 7 富爾大廈 17000 0 8 萬達(dá)廣場 16500 0 BJC 可研項目住宅部分參考均價 序號 項目名稱 成交價格（元 /平方米） 1 東區(qū)國際 8189 2 金港國際 7810 3 樂成國際 9601 4 建外 soho 17174 5 沿海 ?賽洛城 7189 6 CBD 總部公寓 7717 7 天 之驕子 8652 8 富力城 10324 9 華業(yè)玫瑰東方園 8867 10 外企國際公寓 7161 11 珠江帝景 8400 12 華貿(mào)中心 15162 13 CBD 東都 7639 14 萬達(dá)國際公寓 13222 15 蘋果社區(qū) 8126 16 后現(xiàn)代城 7119 平均價格 10000 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 平均價格 20210 30000 附件三： BJC 可研項目的公共汽車線路 途徑廣渠路 36 號地的公共汽車線路 路線 起點 終點 中途停站 11 半壁店 大北窯 方家村，四根旗桿，小海子，唐家村，東石門，大郊亭北站，化工廠， 化工路西口，九 龍山，火車站，八王墳 23 虎坊路 化工路 虎坊橋，板章路，珠市口，過街樓，三里河，橋灣，水道子，瓷器口，欄桿市，陪新街，安花樓，廣渠門，馬圈，垂楊柳，雙井，造紙廠 30 延靜里 祁家墳 金臺路，紅廟，八王墳，火車站，九龍山， 化工路西口，實驗廠，平樂園，工業(yè)大學(xué)，潘道廟，祁家墳 35 天橋西站 大郊亭 天橋，金魚池，天壇北門，紅橋，法化寺，體育館西路，北京體育館，光明路，勁松西口，勁松中街，垂楊柳，雙井，造紙廠， 化工路西口，化工廠 348 大北窯 焦化廠 內(nèi)燃機廠，雙井，造紙廠， 化工路西口，化工廠，大郊亭，樓梓莊，大柳樹，百子灣火車站，垡頭市場，玻璃二廠，染料總廠 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 710 善各莊 染料廠 善各莊西站，來廣營，望京北路，利澤中街，望京花園，望京侯莊，大西洋新城，皇通西大街，望花路，花家地北里，花家地街，麗都飯店，高家園，將臺路，酒仙橋，千里居，大亮馬橋，安家樓，窯口村，棗營北里，朝陽公園西路，景園，朝陽公園，甜水園北里，金臺路，紅廟，八王墳，東郊火車站，九龍山， 化工路西口，平樂園，南磨房東路，樓梓莊，紫南花園，大柳樹，百子灣火車站，垡頭市場，玻璃二廠 712 雙龍超市 石佛營 雙龍小區(qū)，雙龍南里，松榆東里，北京工業(yè)大學(xué)，北工大北門，平樂園， 化工路西口，九龍山，東郊火車站，八王墳，紅廟，金臺路，延靜里，紅領(lǐng)巾公園，八里莊南里，農(nóng)民日報社，高井，高廟