【正文】 658,737 按銷售額的 % 9,322 658,737 0 萬元貸款 五 .不可預(yù)見費 19,949 658,737 占總成本的 % 不可預(yù)見費按 % 六 .總成本 684,913 658,737 當(dāng)年投資比例 累計投資比例 七 .總銷售額 955,886 658,737 面積銷售進(jìn)度 年度銷售面積 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 住宅銷售 616,361 560,328 寫字樓銷售 55,521 32,659 商業(yè)銷售 184,100 65,750 配套商業(yè) 1,877 9,385 面積 * 萬元 地下車庫 98,027 4,901 銷售比例 累計銷售比例 八 .銷售稅金 52,574 658,737 九 .經(jīng)營利潤 270,973 658,737 結(jié)利比率 累計結(jié)利 十 .所得稅 89,421 658,737 十一 .稅后利潤 181,552 658,737 稅后銷售利潤率 % 投資利潤率 % 附件六： BJC 可 研項目現(xiàn)金流量測算表 項 目 合計 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 備注 一、現(xiàn)金流入 955,886 75,237 136,816 185,517 187,392 166,411 152,161 52,350 二、現(xiàn)金流出 821,615 127,393 331,138 66,181 80,939 69,627 70,052 65,943 10,342 投資成本 675,577 127,393 322,750 42,936 53,642 42,631 43,654 40,052 2,520 不含財務(wù)費用 經(jīng)營 47,794 3,762 6,841 9,276 9,370 8,321 7,608 2,618 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 稅金 所得稅 89,362 4,626 9,845 15,699 17,627 18,077 18,283 5,205 利息支出 6,560 2,322 三、凈現(xiàn)金流量 134,271 127,393 255,901 70,635 104,578 117,766 96,359 86,218 42,008 資金需求量 四、資金需求 273,965 127,393 255,901 (26,741) (38,694) 自有資金(占4成 ) 273,965 127,393 146,572 5,200 項目負(fù)債率按70%計 年初剩余銀行貸款 109,328 38,694 歸還貸款本金 109,328 70,635 38,694 0 0 0 0 協(xié)議還本時間 五、累計凈現(xiàn)金流量 43,894 109,778 227,544 323,903 410,121 452,129 內(nèi)部收益率 9% 財務(wù)凈現(xiàn)值 33,837 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 貼現(xiàn)率 % 附件七： BJC 可研項目項目敏感性分析表 序號 影響因素 調(diào)整幅度 稅后利潤率 變化幅度 敏感度 建安成本 20% % % 1 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 2 土地取得費用 20% % % 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 銷售價格 (均價） 20% % % 3 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件八： BJC 可研項目盈虧平衡分析 保本點分析 序號 影響因素 單價或利率 調(diào)整幅度 稅后利潤率 變化幅度 投資利潤率 變化幅度 1 銷售均價 (萬元 ) 7700 30% % % % % 8800 20% % % % % 9900 10% % % % % 10450 5% % % % % 11000 0% % % % % 11550 5% % % % % 12100 10% % % % % 13200 20% % % % % 14300 30% % % % % 2 土地取得費用(億元 ) 28 30% % % % % 32 20% % % % % 36 10% % % % % 40 0% % % % % 44 10% % % % % 48 20% % % % % 52 30% % % % % 60 50% % % % % 68 70% % % % % 結(jié)論 : 在其他因素不變情況下 ,最低銷售價格住宅為 元 /平方米 ,最高土地取得費用 65億元。 銷售均價對投資利潤率與稅后利潤率影響10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%30% 20% 10% 5% 0% 5% 10% 20% 30%稅后利潤率 投資利潤率 圖五：銷售價格保本點分析圖 土地取得費用對投資利潤率與稅后利潤率影響10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 50% 70%稅后利潤率 投資利潤率 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 圖十八：土地取得費用的保本點分析圖 通過分析知 ： 在其他因素及關(guān)系配比不變的情況下 ,最低銷售價格住宅為 7, 元 /平方米、寫字樓為 12, 元 /平方米、商業(yè)為 19,810 元 /平方米 ,最高土地取得費用 65 億元 。整個商務(wù)中心區(qū)建筑總規(guī)模 8001000 萬平方米，其中寫字樓約占 50％，公寓25％，商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂設(shè)施等占 25％。北側(cè)為廣渠路 ,西側(cè)為西大望路 ,東南兩側(cè)為服務(wù)社區(qū)的市政規(guī)劃路 , ? 項目定位： 公司高層管理人員、海外人士和其他高收入階層地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 以及市場投資客。 、劣勢 ? 拿地成本較高 、威脅 ? 周邊同檔次住宅供應(yīng)量較多 、機(jī)會 ? 高檔樓盤匯集，區(qū)域優(yōu)勢明顯 ； ? 地塊規(guī)模大，典型的黃金大盤，足以改變區(qū)域市場面貌 可比項目 、富力城 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ ? 位置： 位于廣渠門外大街北側(cè)，忠實里居住區(qū)以東 ， 光華木材廠以南，東三環(huán)南路以西； ? 項目定位： 公司中、高層管理人員、外籍員工以及其他中、高收入階層。燕沙有著涉外氛圍，屬于比較高檔的區(qū)域；望京是北京比較早開發(fā)的住宅區(qū)，有著比較高密度的居住人口和相對比較成熟的市政配套和生活配套；南部的四方新區(qū)是南磨房鄉(xiāng)規(guī)劃重點發(fā)展的區(qū)域，現(xiàn)在已經(jīng)有了世紀(jì)東方城和山水文園兩個大規(guī)模住宅社區(qū)的開發(fā)，不遠(yuǎn)的將來還會有規(guī)劃中的華僑城公園落戶，將來的前景也是比較看好的。 ? 從長期看，隨著 CBD 作為中央商務(wù)區(qū)功能的不斷加強(qiáng)，跨國公司入駐將進(jìn)一步增加；同時，加上預(yù)期人民幣將會升值因素的影響，都將導(dǎo)致對此區(qū)域內(nèi)住房的需求將進(jìn)一步上升。 地產(chǎn)江湖