【正文】 ?????????????? 30 ?????????????????????????? 32 市政公用設(shè)施 ??????????????????????? 32 公共服務(wù)設(shè)施 ??????????????????????? 33 ?????????????????????????? 33 土地盤整 ? ???????????????????????? 33 土地價(jià)值 ????????????????????????? 33 經(jīng)濟(jì)效益????????????????????????? 34 項(xiàng)目投入 ?????????????????????? 34 項(xiàng)目收益 ?????????????????????? 34 社會(huì)效益 ????????????????????????? 35 環(huán)境效益 ????????????????????????? 35 ???????????????????????? 35 結(jié)論 ??????????????????????????? 35 相關(guān)說(shuō)明 ??? ?????????????????????? 36 3 項(xiàng)目要素 項(xiàng)目名稱： XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)工業(yè)園 XX 路一號(hào)地塊改造可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目地點(diǎn)： XX 區(qū) XX 鎮(zhèn)工業(yè)園 XX 路一號(hào)地塊 改造內(nèi)容：土地使用性質(zhì)由工業(yè)用地改為商業(yè)綜合用地 建設(shè)項(xiàng)目：商務(wù)酒店、商務(wù)公寓、商務(wù)辦公 、商業(yè)中心 建設(shè)周期：兩年 用地規(guī)模： ㎡ 容積率： 密度： 40% 總建筑面積： ㎡ （計(jì)容面積，不含地下車庫(kù)） 投資總額： 33081 萬(wàn)元 現(xiàn)狀概況及存在問(wèn)題 區(qū)位 與 現(xiàn)狀 研究地塊位于 XX 鎮(zhèn)工業(yè)園 XX 路一號(hào)，東側(cè) 為 廣東金冠涂料集團(tuán) 廠房，南側(cè)為 廣東星徽精密制造股份有限公司 二廠 ， 東南側(cè)為 XX 區(qū) 加利源 國(guó)際工業(yè)城 ， 西側(cè)為 美的 新 海岸 居住組團(tuán) ， 西南方緊鄰美的學(xué)院， 北臨規(guī)劃寬度為60 米的三樂(lè) 公 路 ， 緊鄰美的廣夏花園 和廣教 村。 * XX 港： 擁有省級(jí)二類口岸 ， XX 區(qū)主要港口之一。 2021 年，佛山被省里要求進(jìn)行 “兩轉(zhuǎn)型一再造”（ 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市轉(zhuǎn)型和環(huán)境再造） ，堅(jiān)定不移地走科學(xué)發(fā)展之路，努力成為廣東參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的先鋒隊(duì)、珠三角一體化建設(shè)的主力軍、探索科學(xué)發(fā)展模式的排頭兵。隨著佛山城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和廣佛都市圈的加速融合，佛山市委、市政府實(shí)施“強(qiáng)中心”戰(zhàn)略，要將佛山新城打造成為“廣東工業(yè)服務(wù)示范區(qū)、富有現(xiàn)代嶺南特色的中心城區(qū)”，擔(dān)當(dāng)起佛山建設(shè)現(xiàn)代化大城市的排頭兵。有“中國(guó)歷史文化名村” 碧江、“ XX 十景”之一的碧江金樓、碧桂園度假村，金樓文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等多元文化產(chǎn)業(yè)資源，以及以君蘭國(guó)際高爾夫球場(chǎng)為核心的休閑產(chǎn)業(yè)資源。 且 擁有省級(jí)二類口岸 —— XX 港； 2021 年初XX 港二期正式投入使用，港口貨運(yùn)年吞吐能力提高到 370 萬(wàn)噸。 （ 2） 整體協(xié)調(diào)原則 充分考慮研究地塊于周圍環(huán)境的融合，特別是與周邊居住區(qū)、工業(yè)區(qū)的融合，在其兩者之間起到很好的緩沖與 橋梁的作用，使城市規(guī)劃在整體布局上更加和諧，同時(shí)又體現(xiàn)自身特色。 因此，該地塊地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，在居住、工作、交通等方面與周邊區(qū)域聯(lián)系密切， 適宜從區(qū)域的角度統(tǒng)籌地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)。 研究地塊位于 XX 鎮(zhèn)工業(yè)園 XX 路一號(hào)，東側(cè)、南側(cè)為 480 家企業(yè) 、 XX 港、員工村生活區(qū)的大背景 ，西側(cè) 、西南側(cè) 為美的 新 海岸居住組團(tuán)，北臨規(guī)劃寬度為60 米的三樂(lè) 公 路 ，緊鄰美的廣夏花園 。 附近城市商業(yè)、辦公、居住用地單位用地出行率表 城市 發(fā)生率（人次 /100m2） 吸引率（人次 /100m2） 佛山市 廣州市 中山市 平均 該地塊定義為商業(yè)用地，總建筑面積約為 ㎡ ，開(kāi)發(fā)地塊的 出行率 18 采用佛山市標(biāo)準(zhǔn)。 ② 加強(qiáng)回填土方堆放場(chǎng)的管理，要將土方表面壓實(shí)、定期噴水、覆蓋等措施；不需要的泥土，建筑材料棄渣應(yīng)及時(shí)運(yùn)走，不宜長(zhǎng)時(shí)間堆積。 ② 車輛運(yùn)輸散體物料和廢棄物時(shí)，必須密閉、包扎 、覆蓋，不得沿途漏撒；運(yùn)載土方的車輛必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，按指定路段行駛。 ② 采用低噪聲系列施工機(jī)械，降低施工噪聲對(duì)評(píng)價(jià)區(qū)的噪聲污染。 各住戶的燃?xì)夂陀蜔煆U氣擬采用抽油煙機(jī)處理，經(jīng)抽油煙機(jī)處理后排放。 ② 水泵 水泵房設(shè)在 各建筑地下室，經(jīng)減震處理，防止震動(dòng)向外傳遞，再經(jīng)墻壁隔聲之后，不會(huì)對(duì)外界環(huán)境造成污染。 廢氣 油煙廢氣 通過(guò)專用的油煙管道，引到樓頂進(jìn)行高空排放。 ⑩ 運(yùn)土卡車及建筑 材料運(yùn)輸車應(yīng)按規(guī)定配置防灑落裝備，裝載不宜過(guò)滿，保證運(yùn)輸過(guò)程中不散落；并規(guī)劃好運(yùn)輸車輛的運(yùn)行路線與時(shí)間，盡量避免在繁華區(qū)、交通集中區(qū)和居民住宅等敏感區(qū)行駛。 ④ 嚴(yán)禁將未經(jīng)處理的施工人員生活污水隨意排放公路雨水管道。 ② 車輛運(yùn)輸散體物料和廢棄物時(shí)，必須密閉、包扎、覆蓋，不得沿途漏撒；運(yùn)載土方的車輛必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，按指定路段行駛。構(gòu)筑物要設(shè)置有內(nèi)置煙井直通樓頂，以利于油煙排放與擴(kuò)散，減少對(duì)附近環(huán)境敏感點(diǎn)的影響。 ⑧ 各類風(fēng)機(jī) 該項(xiàng)目的各類進(jìn)、排風(fēng)在運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲除機(jī)械噪聲外，主要還來(lái)源于氣動(dòng)性噪聲，必須對(duì)風(fēng)機(jī)加消彎頭進(jìn)行消聲，并進(jìn)行減振處理。 汽車尾氣 嚴(yán)禁尾氣超標(biāo)的車輛進(jìn)入小區(qū)，要求車輛安裝尾氣凈化裝置 設(shè)備選型時(shí)盡量選用低噪音設(shè)備、各類風(fēng)機(jī)等均需安 30 噪聲 設(shè)備噪聲 裝隔振 機(jī)座或減震墊，管道采用彈性連接，通風(fēng)排氣設(shè)備安裝消音器。 （ 7） 污水 排入 XX 鎮(zhèn) 將污水處理廠進(jìn)行處理。 8. 綜合效益分析 土地盤整 研究地塊現(xiàn)狀 永恒滴面積為 ㎡ ，在佛山市 XX 區(qū)交通總體規(guī)劃仲的路網(wǎng)控制不涉及 研究地塊，因此，可利用土地面積不變。 （ 2） 車位租金收益： 600 個(gè) *350 元 /個(gè) =21 萬(wàn)元 /月 =252 萬(wàn)元 /年。 9. 結(jié)論 及相關(guān)說(shuō)明 結(jié)論 擬 改造地塊屬于 XX 鎮(zhèn)工業(yè)園“三舊”改造項(xiàng)目，該改造項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)總體規(guī)劃和“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃；在土地利用現(xiàn)狀衛(wèi)星影像圖 （航片或正射影像圖） 上顯示為已有上蓋建筑物， 改造規(guī)模為 ㎡ ，符合“三舊”改造項(xiàng)目認(rèn)定條件。本項(xiàng)目的改造可以推動(dòng) XX 鎮(zhèn)“三舊”改造工作的進(jìn)程，加快城市升級(jí)轉(zhuǎn)型步伐。 項(xiàng)目收益 項(xiàng)目租金收益主要包括：商鋪、車位、辦公、商務(wù)酒店收益，依據(jù)概念研究方案確定的建設(shè)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)地塊的商鋪面積為 平方米、車位為 600 個(gè)、辦公為 27803 平方米、商務(wù)酒店為 27803 平方米。 公共服務(wù)設(shè)施 （ 1） 現(xiàn)狀公 共 服務(wù)設(shè)施 研究地塊周邊現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施主要 為 順江社區(qū)、 大 教 村居 委 及附近企業(yè)職工服務(wù)，類型單一、檔次不高，主要有 馬路邊 零星小商鋪， 美的新海岸 花園 首層商鋪等 。全鎮(zhèn)已經(jīng)基本形成了供水主管的循環(huán)供水格局，研究地塊供水有保證。 表：運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施 污染源 防治對(duì)策 廢水 生活污水 排入陳村污水處理廠處理。同時(shí)對(duì)冷卻塔及進(jìn)排風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行減振、消聲、隔音、密閉等綜合治理措施。 28 機(jī)動(dòng)車尾氣通過(guò)強(qiáng)制通風(fēng)的方式使停車場(chǎng)中機(jī)動(dòng)車尾氣迅速排出、迅速擴(kuò)散，以及經(jīng)過(guò)綠地的凈化，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)環(huán)境和外環(huán)境影響較輕。 ⑧ 若有爆破工程，應(yīng)嚴(yán)格控制爆破的頻率和時(shí)間。 （ 2）廢水 26 在擬建項(xiàng)目建設(shè)施工期，應(yīng)重視水污染 的防治問(wèn)題。 25 建設(shè)項(xiàng)目污染防治措施 施工期 （ 1） 廢氣 為使施工過(guò)程中產(chǎn)生的粉塵對(duì)周圍環(huán)境空氣的影響降低到最小程度，建議采取以下防護(hù)措施： ⑧ 開(kāi)挖、鉆孔過(guò)程中，應(yīng)灑水使作業(yè)面保持一定的濕度；對(duì)施工場(chǎng)地內(nèi)松散、干涸的表土，也應(yīng)該經(jīng)常灑水防治粉塵；回填土方時(shí)，在表層土質(zhì)干燥時(shí)應(yīng)適當(dāng)灑水，防治粉塵飛揚(yáng)。 垃圾房應(yīng)定期清洗，注重周圍環(huán)境的綠化，同時(shí)小區(qū)應(yīng)配備固體廢棄物清掃、收集和管理隊(duì)伍，對(duì)固體廢棄物進(jìn)行統(tǒng)一管理，保持小區(qū)環(huán)境清潔。 （ 3） 噪聲 為了保證噪聲的達(dá)標(biāo)排放，建設(shè)單位擬采取如下措施： ① 中央空調(diào)冷卻塔 選用低噪減振的冷卻塔型號(hào)。 固 廢 生活垃圾 由環(huán)衛(wèi)部門及時(shí)清運(yùn) 多余的土石方 外運(yùn)定點(diǎn)堆放并進(jìn)行綠化處理 包裝袋、包裝箱、碎木 塊等建筑垃圾 進(jìn)行分類堆放，綜合利用，不可利用的納入生活垃圾收集系統(tǒng) 營(yíng)運(yùn)期 （ 1） 廢氣 備用柴油發(fā)電機(jī)工作時(shí) ，其煙氣經(jīng)水噴淋處理后經(jīng)樓預(yù)留煙道樓頂高空排放，其煙氣小于林格曼黑度 1 級(jí)，達(dá)到廣東省《大氣污染物排放限值》（ DB44/272021）第二時(shí)段二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4） 噪聲 其主要噪聲通過(guò)選用低噪施工 設(shè)備、合理布置等隔音、降噪措施降低噪聲影響。 ⑦ 施工結(jié)束時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)施工占用場(chǎng)地恢復(fù)地面道路及植被。 研究地塊周邊環(huán)境敏感點(diǎn)分析 本次研究地塊周邊 敏感點(diǎn)主要有美的新海岸廣場(chǎng)居住區(qū)、廣教村、廣夏花園。 地塊周邊交通規(guī)劃 依據(jù) 《佛山市 XX 區(qū)交