【正文】 采用水系。 。為突顯本案高品質(zhì)，與周邊自然景觀形成有機(jī)呼應(yīng)，建議采用簡約、明快、生動(dòng)的現(xiàn)代主義風(fēng)格。 四、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 （一）建筑形態(tài) 建議采取多層結(jié)合小高層的模式 。同時(shí)在小區(qū)規(guī)劃、戶型、景觀等元素上體現(xiàn)高端品質(zhì)，倡導(dǎo)現(xiàn)代生活理念，提升利川人民生活品質(zhì)。 2．規(guī)劃中汽車長途客運(yùn)站、高速公路入口處、鐵道等均緊鄰本項(xiàng)目，屆時(shí)將拉動(dòng)整個(gè)利川的綜合經(jīng)濟(jì)水平，區(qū)域升值潛力較大，本案首當(dāng)其沖。 第二章 項(xiàng)目產(chǎn)品研判 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況分析 一．項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 1．規(guī)劃用地面積： 29968 ㎡ 2．容積率：≤ ：≤ 40% 4．綠地率：≥ 25% 5．建筑高度：≤ 100 米 二．項(xiàng)目環(huán)境 本項(xiàng)目 毗臨 騰龍大道和東城路區(qū)位，清江江畔， 該區(qū)位原屬于正大工藝廠等工業(yè)區(qū)，地上建筑多屬廠房及部分職工宿舍，較為破落陳舊； 附近聚集了國稅東城分局、市司法局、公安交警大隊(duì) 等眾多機(jī)關(guān)事業(yè)單位，生活配套有東城信用社、菜市場 、騰龍加油站、藥房等；臨近的東城路至東門大橋路段，已形成了小有規(guī)模的 利川物流中心，并輔有部分汽修、汽配店；本項(xiàng)目距利川目前最繁華的商業(yè)中心街區(qū)約 5 分鐘車程，因原為工業(yè)廠區(qū)，居住小區(qū)較小，人口較為疏散。從建筑外型到園林設(shè)計(jì)、外環(huán)境營造，到室內(nèi)平面布置、智能化設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)，一切都在急劇變化中。 物業(yè)管理費(fèi) ： 元 /㎡ 四、時(shí)代 工程進(jìn) 度 ： B 區(qū)已交房， C 區(qū)出地面三層， A 區(qū)動(dòng)尚未啟動(dòng)。二期別墅現(xiàn)已動(dòng)工； 建筑密度 ： %； 住宅戶數(shù) ： 800 戶（不含拆遷安置房） 銷售率 ： 60%（一期） 建筑形態(tài) ：小高層，高層、多層、別墅、寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店； 開盤時(shí)間 ： 規(guī)劃分析 ：現(xiàn)銷售一期，有 5 棟小高層，其中， 2 棟 18 層， 3 棟 12 層，項(xiàng)目共規(guī)劃 8000 ㎡中庭花園，強(qiáng)調(diào)植被的種類繁多，有 100 多種的喬木、灌木和花草；區(qū)內(nèi)配有泳池、商業(yè)休閑會(huì)所等，內(nèi)部配套較為齊全。 八 ．自建自住房、私房銷售現(xiàn)象嚴(yán)重 ，交易活躍 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的思維習(xí)慣使當(dāng)?shù)厝嗽谟^念上更接受自己建房，較之購買商品房，自建房在價(jià)格上有相當(dāng)優(yōu)勢，政府相關(guān)部門雖加強(qiáng)了控管力度，但此現(xiàn)象仍相當(dāng)嚴(yán)重，這對(duì)于商品房市場而言是個(gè)不小的威脅。 四．購買力相對(duì)較低 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)信息顯示， 2021 年農(nóng)民人均純收入 1885 元，比上年增加 199元，增長 %。其中土地購置費(fèi)完成 5258 萬元，占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的 ％；住宅投資 5638 萬元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %；商業(yè)營業(yè)用房投資占 %，其他費(fèi) 6354 萬元 ,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的%。 2021 年農(nóng)民人均純收入 1885 元，比上年增加 199 元，增長 %。 年末全市擁有衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 705 個(gè)，編制床位 873 個(gè)。成功舉辦 “勤廉之光 ”書法作品賽。年末全部金融結(jié)構(gòu)存款余額 293436 萬元，比年初增加 67538萬元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 211015 萬元，增加 37079 萬元。全年旅客周轉(zhuǎn)量 34318 萬人，全年貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量 11325萬噸公里。分城鄉(xiāng)看，城市實(shí)現(xiàn)零售額 48700 萬元，比上年增長 %；縣及縣以下實(shí)現(xiàn)零售額 36290 萬元，增長 %。 2021 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成投資96590 萬元，比上年增長 %。全市通汽車的村總數(shù)達(dá)到 537 個(gè)，占總村數(shù)的 %； 2021 年解決了農(nóng)村少數(shù)戶用不上電的狀況，使全市通電入村、組率達(dá) 100%；通電話的村達(dá)到 571 個(gè)，增加 146 個(gè)，增長 %； 農(nóng)民增收門路不斷拓寬，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移工作進(jìn)一步加強(qiáng)。利川氣候的主要特點(diǎn)是：光照不足，熱量偏低，降水量充沛，氣候差異明顯。境內(nèi)多年平均降水總量 億立方米，產(chǎn)水多年平均徑流深 802 毫米，徑流總量 億立方米，人均占有徑流量 500 多立方米，比全國人均值多一倍以上。全市國土總面積 萬公頃，人平 公頃。鐘靈山 —— 甘溪山 ——福寶山呈東西走向，橫于市境中部，將全境截分為南北兩半。 二、 地理位置及地勢地貌、環(huán)境氣侯 利川市位于鄂西南隅，東接恩施市，南界咸豐縣，西南與重慶市黔江、彭水兩縣相鄰，由西至北與重慶市石柱、萬州、云陽、奉節(jié)交界。全 市平均海拔 1100 米，總?cè)丝?84 萬人，在 4602 平方公里土地上生息繁衍著以土家、苗族為主體的 18 個(gè)民族。清江自西向東橫貫境內(nèi)，平川大壩與山地丘陵鑲嵌兩岸，為有利之川，故名“利川”。 如今，在全面建設(shè)小康社會(huì)的大道上，正在搶抓宜萬鐵路、利涪鐵路、滬蓉西高速公路動(dòng)工修建 和國家實(shí)施西部大開發(fā)、中部崛起戰(zhàn)略等契機(jī)，實(shí)施以民營經(jīng)濟(jì)為主，推進(jìn)以工業(yè)興市、項(xiàng)目立市、旅游強(qiáng)市的追趕型發(fā)展戰(zhàn)略，打造實(shí)力利川、活力利川、魅力利川，鑄就一個(gè)大而強(qiáng)、富而美的中國西部名城。 利川市境屬云貴高原東北的延伸部分，地處巫山流脈與武陵山北上余脈的交匯部，山地、峽谷、丘陵、山間盆地及河谷平川相互交錯(cuò)。西南部郁江出境處河涌為境內(nèi)最低點(diǎn)，海拔 315 米。清江發(fā)源于西部的都亭山，郁江發(fā)源于福寶山。主要災(zāi)害性氣候有：低溫連陰雨、干旱、暴雨洪澇、大風(fēng)冰雹等。 農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)。 四、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn) 固定資產(chǎn)投資總量繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 84990 萬元，比上年增長 %，其 中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 72037 萬元，增長 %；餐飲業(yè) 11948 萬元，增長 %。 六、交通運(yùn)輸和郵電通訊 交通運(yùn)輸業(yè)快速發(fā)展。 金融業(yè)運(yùn)行平穩(wěn)。成功舉辦中國．利川第二屆經(jīng)濟(jì)文化旅游交流會(huì)開幕式大型文藝晚會(huì)《騰龍?zhí)焯谩?。利川第三??金葉 杯 ?百隊(duì)門球大賽 ”，吸引了來自河南、重慶、湖南等地的 1000 多名門球愛好者。 城鄉(xiāng)居民收入增加，生活水平進(jìn)一步提高。 第二章 微觀環(huán)境分析 第一節(jié) 利川市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及主要特點(diǎn) 利川市房地產(chǎn)市場起步較晚，經(jīng)過近幾年的蘊(yùn)育發(fā)展， 如今逐步進(jìn) 入了一個(gè)相對(duì)成熟穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期 ， 縱觀利川市目 前的房地產(chǎn)市場，呈如下幾個(gè)主要特點(diǎn)： 一．房地產(chǎn)市場發(fā)展速度迅猛 房地產(chǎn)開發(fā)投資額快速增長， 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 12328 元，同比增長 97%，占限額以上投資比重為 ％。商品房銷售面積 10831 平方米，其中住宅 9651 平方米 ；隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)一步完善，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，屆時(shí)將吸引更多的農(nóng)村人口到市區(qū)置業(yè)，農(nóng)村購買力將成為商品房銷售的主力軍。 當(dāng)前，外出務(wù)工人員已然成了購買商品房的生力軍。 工程進(jìn)度 ：一期有 2 棟即將交房，其余尚在落架中。 綜合分析 ： 項(xiàng)目屬利川 市目前規(guī)模最大的綜合性項(xiàng)目，建筑形態(tài)較多，開發(fā)商在當(dāng)?shù)乜诒^好，具備品牌優(yōu)勢；內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)意新穎，綠化率高，且內(nèi)部生活、商業(yè)配套設(shè)施齊全，外部環(huán)境則依托青江的江景資源及濱江大道沿江一側(cè)的綠化休閑帶，景觀優(yōu)勢明顯；且隨著行政及文化中心的南移，日臻完善的交通路網(wǎng)，區(qū)位增值前景較大；但項(xiàng)目定位較為混亂，從當(dāng)?shù)貙?shí)際需求出發(fā)，項(xiàng)目一些建筑