【正文】 宅的區(qū)域優(yōu)勢(shì)日漸凸顯，預(yù)計(jì)2006年市場(chǎng)中被抑制交易的房源將在2007年充分釋放，成交量將大于8萬(wàn)套，樂(lè)觀估計(jì)將可能突破10萬(wàn)套大關(guān)。 觀點(diǎn)五：一、二、三級(jí)住宅市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度大增，租賃市場(chǎng)尤為看好隨著商品房?jī)r(jià)格的不斷攀升，客戶對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知逐漸歸于理性，棄買(mǎi)求租的現(xiàn)象也將逐漸增多。 3. 原有租賃熱點(diǎn)持續(xù)升溫，軌道交通附近新增熱點(diǎn)隨著奧運(yùn)臨近以及新建的地鐵5號(hào)、10號(hào)線施工逐漸接近尾聲，軌道交通沿線將進(jìn)一步成為熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)北京南站的改建也將帶動(dòng)南城整體租賃市場(chǎng)的繁榮。如果2005土地供應(yīng)縮水是為了擠壓2004年大量協(xié)議土地釋放的話，那么2006年未達(dá)到計(jì)劃的土地供給量將在2007年得到應(yīng)有的體現(xiàn)。2006年以來(lái)，隨著宏觀調(diào)控作用下商品房交易量的下滑，各大銀行的個(gè)貸產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)入密集期，優(yōu)惠政策層出不窮。這些在2006年被寄予厚望的融資方式并沒(méi)有表現(xiàn)出期望的水準(zhǔn)，2007年將如何表現(xiàn)，仍然難以預(yù)期。3. 受“90m2?70%”政策影響，小戶型的大量供應(yīng)在未來(lái)住宅市場(chǎng)將成為趨勢(shì)。論述：1. 1998年至今，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，開(kāi)發(fā)商對(duì)各類(lèi)產(chǎn)品均有所嘗試。這方面尚存較大的提升空間，因此將可能成為眾多開(kāi)發(fā)商積極探索的重點(diǎn)。大企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合進(jìn)一步擴(kuò)大自身優(yōu)勢(shì)和規(guī)模 – 隨著政策提高信貸門(mén)檻，大企業(yè)間聯(lián)合拿地、合作開(kāi)發(fā)現(xiàn)象不斷增多，大型開(kāi)發(fā)商之間資源互補(bǔ)，業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。合作伙伴全國(guó)化戰(zhàn)略布局的加速 – 偉業(yè)、世聯(lián)、世邦衛(wèi)理仕、仲量聯(lián)行等房地產(chǎn)服務(wù)商2006年增設(shè)了大量的外地分支機(jī)構(gòu)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的加速擴(kuò)張起到了積極的輔助作用。2. 核心業(yè)務(wù)的外包。如2006年偉業(yè)蓄力發(fā)展商業(yè)管理和土地顧問(wèn)、世聯(lián)擴(kuò)大估價(jià)體系、易居研發(fā)GIS系統(tǒng)、合富輝煌強(qiáng)化物業(yè)管理等等，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)致力于通過(guò)不同手段提升在細(xì)分領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)水平，將與開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)化轉(zhuǎn)型遙相呼應(yīng)、相輔相成。預(yù)計(jì)2007年政府會(huì)在改善居住環(huán)境、打擊侵權(quán)行為等方面出臺(tái)相關(guān)手段以配合物權(quán)法的出臺(tái)。目前許多重大問(wèn)題已基本得到解決，日趨成熟，有望在適當(dāng)時(shí)候提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)會(huì)議審議并于明年出臺(tái)。十月三十一日第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十四次會(huì)議對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行第六次了審議，在進(jìn)一步調(diào)整和完善后于12月再行審議，明年出臺(tái)有望。因此，商業(yè)迫切需要盡快進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化運(yùn)程軌道，無(wú)論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)還是商業(yè)管理都需要專(zhuān)業(yè)品牌團(tuán)隊(duì)介入其中、以及豐富多樣的金融產(chǎn)品提供保障，以共同促進(jìn)和繁榮商業(yè)市場(chǎng)。轉(zhuǎn)向其它細(xì)分領(lǐng)域 – 在SOHO專(zhuān)做商業(yè)地產(chǎn)、華僑城專(zhuān)做旅游地產(chǎn)取得巨大成功之后，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略專(zhuān)著在部分細(xì)分領(lǐng)域，包括商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店、別墅類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)或持有等等。論述：1. 大規(guī)模平臺(tái)和綜合素質(zhì)人才的核心地位是開(kāi)發(fā)商非核心業(yè)務(wù)外包以及專(zhuān)業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。萬(wàn)科、城建、億城、泛海、冠城等近10家房地產(chǎn)上市企業(yè)均提出通過(guò)定向增發(fā)的方式開(kāi)展融資，所涉及的融資總金額達(dá)近100億元，其中部分企業(yè)已完成了相關(guān)融資等等。招拍掛的土地出讓方式對(duì)大型開(kāi)發(fā)商更為有利 – 2006年底北京市采取招標(biāo)出讓的地塊越來(lái)越多，這種加大對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力、資質(zhì)業(yè)績(jī)以及開(kāi)發(fā)方案等要求的權(quán)重基礎(chǔ)上采取綜合評(píng)分的出讓模式，增加了大品牌開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 配套設(shè)施和服務(wù) – 隨著小戶型陸續(xù)增多，容積率不斷提升，住宅的社區(qū)商業(yè)配套、交通配套以及其它配套設(shè)施和服務(wù)將在市場(chǎng)上扮演更為重要的角色，加強(qiáng)這方面的建設(shè)勢(shì)在必行。同時(shí)，以“90m2?70%”政策為代表的一系列的調(diào)控措施使小戶型成為未來(lái)產(chǎn)品發(fā)展的一大趨勢(shì)，整體市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)愈加明顯。論述：1. 奧運(yùn)臨近，北京市短期內(nèi)外來(lái)人口將大量增多，同時(shí)長(zhǎng)期流動(dòng)人口規(guī)模仍在持續(xù)擴(kuò)大，致使酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類(lèi)型的市場(chǎng)需求將持續(xù)得到有效釋放。而隨著目前越來(lái)越多的寫(xiě)字樓和商業(yè)等持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)的需要，傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品已經(jīng)很難解決現(xiàn)實(shí)中存在的實(shí)際困難，對(duì)新的金融產(chǎn)品可謂翹首以待。論述：1. 2007年個(gè)貸產(chǎn)品持續(xù)增多，百花爭(zhēng)艷。預(yù)計(jì)2007年北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)化水平將大幅度提升，更多的專(zhuān)業(yè)化顧問(wèn)服務(wù)機(jī)構(gòu)介入其中，從而突破原有開(kāi)發(fā)瓶頸，以保證土地供應(yīng)計(jì)劃的順利實(shí)施。 2. 租賃價(jià)格穩(wěn)中有升，普通住宅價(jià)格上漲5%10%。但從2006年開(kāi)始，稅費(fèi)的征收使得其房?jī)r(jià)上漲迅猛，甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)一、二手住宅價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。成交量增幅減緩的主要原因在于二手房營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅的征收，大大降低了二手住宅相比一手的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 觀點(diǎn)四：二手住宅交易量?jī)r(jià)齊升，客戶選擇二手住宅的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生轉(zhuǎn)變預(yù)計(jì)2007年二手住宅房?jī)r(jià)增幅10%左右，成交量有望突破10萬(wàn)套，其中二手商品住宅所占比重將上升至二手總成交量的65%以上。通過(guò)偉業(yè)顧問(wèn)2006年底在售的領(lǐng)秀新硅谷、沿海賽洛城、龍灣別墅等項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況了解到，諸多項(xiàng)目成交繼續(xù)保持量?jī)r(jià)齊增，供需兩旺態(tài)勢(shì)有望進(jìn)一步延續(xù)。正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地 由于很多項(xiàng)目已經(jīng)在市場(chǎng)上形成供給，也存在一些土地沒(méi)有形成供給（例如大盤(pán)后期）。 同時(shí)，06年土地清查力度加強(qiáng)，使得大量閑置土地得以開(kāi)發(fā)，06年110月的新開(kāi)工面積較05年同期提升14%，也將在一定程度上增大2007年新房的供應(yīng)。 注：。論述：1. 目前北京市所有可售住宅的套均面積148 m2。3. “針對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)把脈下藥”將成為2007年宏觀調(diào)控的主要思路。建設(shè)部于近日通報(bào)了2006年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況，通報(bào)指出，目前盡管在貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策工作取得了一定成績(jī)，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中還存在不少困難和問(wèn)題，因此要求各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要按照“統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、穩(wěn)定政策、完善配套、狠抓落實(shí)”的原則，進(jìn)一步嚴(yán)格貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，盡快完善配套政策，突出重點(diǎn)、遠(yuǎn)近結(jié)合、標(biāo)本兼治，繼續(xù)做好調(diào)控工作。預(yù)計(jì)2007年外資銀行將憑借更成熟的服務(wù)加強(qiáng)對(duì)中資銀行的全方位競(jìng)爭(zhēng)，特別是對(duì)于現(xiàn)金流較大的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為激烈。奧運(yùn)效應(yīng) 每屆奧運(yùn)會(huì)的舉辦都為舉辦國(guó)帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。與往年相比，本年度投資結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，瓶頸產(chǎn)業(yè)得到了加強(qiáng)，企業(yè)貸款和自籌資金力度進(jìn)一步增大，但是整體投資規(guī)模偏大、投資效率不高、部分行業(yè)違規(guī)建設(shè)嚴(yán)重、產(chǎn)能過(guò)剩等問(wèn)題和矛盾仍較為突出，2007年又將面臨全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整、銀根緊縮等諸多不利因素，投資不確定性進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)2007年全市固定資產(chǎn)投資增速將有所回落。有幾個(gè)關(guān)鍵詞是需要特別注意的，“和諧社會(huì)和科學(xué)發(fā)展觀”、“十七大”、“奧運(yùn)”、“股市”、“限制投資、促進(jìn)消費(fèi)”、“匯率”、“外資銀行”等等。觀點(diǎn)十一：行業(yè)分工不斷細(xì)化，大規(guī)模平臺(tái)和綜合素質(zhì)人才成為核心，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化轉(zhuǎn)型加速元年觀點(diǎn)三：一手住宅供應(yīng)大漲，成交價(jià)格漲幅放緩 錄前言觀點(diǎn)六：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成為熱點(diǎn)，土地供給量增加趨勢(shì)漸現(xiàn) 偉業(yè)顧問(wèn)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)傳統(tǒng)可以追溯到1999年，作為最早的房地產(chǎn)市場(chǎng)的從業(yè)者和見(jiàn)證者之一，經(jīng)歷了中國(guó)住房體制改革開(kāi)始九年來(lái)的風(fēng)云變化。回顧2006年的預(yù)測(cè)觀點(diǎn)，“市場(chǎng)供不應(yīng)求、價(jià)格借勢(shì)上揚(yáng)20%左右”，“熱點(diǎn)區(qū)域更加分散：東區(qū)激