【正文】 宅的區(qū)域優(yōu)勢日漸凸顯，預(yù)計2006年市場中被抑制交易的房源將在2007年充分釋放，成交量將大于8萬套，樂觀估計將可能突破10萬套大關(guān)。 觀點(diǎn)五：一、二、三級住宅市場關(guān)聯(lián)度大增，租賃市場尤為看好隨著商品房價格的不斷攀升，客戶對市場的認(rèn)知逐漸歸于理性，棄買求租的現(xiàn)象也將逐漸增多。 3. 原有租賃熱點(diǎn)持續(xù)升溫，軌道交通附近新增熱點(diǎn)隨著奧運(yùn)臨近以及新建的地鐵5號、10號線施工逐漸接近尾聲，軌道交通沿線將進(jìn)一步成為熱點(diǎn)區(qū)域，同時北京南站的改建也將帶動南城整體租賃市場的繁榮。如果2005土地供應(yīng)縮水是為了擠壓2004年大量協(xié)議土地釋放的話，那么2006年未達(dá)到計劃的土地供給量將在2007年得到應(yīng)有的體現(xiàn)。2006年以來，隨著宏觀調(diào)控作用下商品房交易量的下滑，各大銀行的個貸產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)入密集期，優(yōu)惠政策層出不窮。這些在2006年被寄予厚望的融資方式并沒有表現(xiàn)出期望的水準(zhǔn)，2007年將如何表現(xiàn)，仍然難以預(yù)期。3. 受“90m2?70%”政策影響，小戶型的大量供應(yīng)在未來住宅市場將成為趨勢。論述：1. 1998年至今，北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個高速發(fā)展的時期，開發(fā)商對各類產(chǎn)品均有所嘗試。這方面尚存較大的提升空間，因此將可能成為眾多開發(fā)商積極探索的重點(diǎn)。大企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合進(jìn)一步擴(kuò)大自身優(yōu)勢和規(guī)模 – 隨著政策提高信貸門檻，大企業(yè)間聯(lián)合拿地、合作開發(fā)現(xiàn)象不斷增多，大型開發(fā)商之間資源互補(bǔ)，業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。合作伙伴全國化戰(zhàn)略布局的加速 – 偉業(yè)、世聯(lián)、世邦衛(wèi)理仕、仲量聯(lián)行等房地產(chǎn)服務(wù)商2006年增設(shè)了大量的外地分支機(jī)構(gòu)，對開發(fā)商的加速擴(kuò)張起到了積極的輔助作用。2. 核心業(yè)務(wù)的外包。如2006年偉業(yè)蓄力發(fā)展商業(yè)管理和土地顧問、世聯(lián)擴(kuò)大估價體系、易居研發(fā)GIS系統(tǒng)、合富輝煌強(qiáng)化物業(yè)管理等等，國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)致力于通過不同手段提升在細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)化服務(wù)水平，將與開發(fā)商的專業(yè)化轉(zhuǎn)型遙相呼應(yīng)、相輔相成。預(yù)計2007年政府會在改善居住環(huán)境、打擊侵權(quán)行為等方面出臺相關(guān)手段以配合物權(quán)法的出臺。目前許多重大問題已基本得到解決，日趨成熟，有望在適當(dāng)時候提請全國人民代表大會會議審議并于明年出臺。十月三十一日第十屆全國人大常委會第二十四次會議對物權(quán)法草案進(jìn)行第六次了審議，在進(jìn)一步調(diào)整和完善后于12月再行審議，明年出臺有望。因此，商業(yè)迫切需要盡快進(jìn)入專業(yè)化運(yùn)程軌道，無論是產(chǎn)品設(shè)計還是商業(yè)管理都需要專業(yè)品牌團(tuán)隊介入其中、以及豐富多樣的金融產(chǎn)品提供保障，以共同促進(jìn)和繁榮商業(yè)市場。轉(zhuǎn)向其它細(xì)分領(lǐng)域 – 在SOHO專做商業(yè)地產(chǎn)、華僑城專做旅游地產(chǎn)取得巨大成功之后，預(yù)計會有更多的開發(fā)商調(diào)整戰(zhàn)略專著在部分細(xì)分領(lǐng)域，包括商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、酒店、別墅類物業(yè)的開發(fā)或持有等等。論述：1. 大規(guī)模平臺和綜合素質(zhì)人才的核心地位是開發(fā)商非核心業(yè)務(wù)外包以及專業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。萬科、城建、億城、泛海、冠城等近10家房地產(chǎn)上市企業(yè)均提出通過定向增發(fā)的方式開展融資，所涉及的融資總金額達(dá)近100億元，其中部分企業(yè)已完成了相關(guān)融資等等。招拍掛的土地出讓方式對大型開發(fā)商更為有利 – 2006年底北京市采取招標(biāo)出讓的地塊越來越多，這種加大對企業(yè)財務(wù)實(shí)力、資質(zhì)業(yè)績以及開發(fā)方案等要求的權(quán)重基礎(chǔ)上采取綜合評分的出讓模式，增加了大品牌開發(fā)商的競爭優(yōu)勢。 配套設(shè)施和服務(wù) – 隨著小戶型陸續(xù)增多，容積率不斷提升，住宅的社區(qū)商業(yè)配套、交通配套以及其它配套設(shè)施和服務(wù)將在市場上扮演更為重要的角色，加強(qiáng)這方面的建設(shè)勢在必行。同時，以“90m2?70%”政策為代表的一系列的調(diào)控措施使小戶型成為未來產(chǎn)品發(fā)展的一大趨勢，整體市場產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢愈加明顯。論述：1. 奧運(yùn)臨近，北京市短期內(nèi)外來人口將大量增多，同時長期流動人口規(guī)模仍在持續(xù)擴(kuò)大，致使酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型的市場需求將持續(xù)得到有效釋放。而隨著目前越來越多的寫字樓和商業(yè)等持有型物業(yè)開發(fā)的需要，傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品已經(jīng)很難解決現(xiàn)實(shí)中存在的實(shí)際困難，對新的金融產(chǎn)品可謂翹首以待。論述：1. 2007年個貸產(chǎn)品持續(xù)增多，百花爭艷。預(yù)計2007年北京市土地一級開發(fā)的專業(yè)化水平將大幅度提升，更多的專業(yè)化顧問服務(wù)機(jī)構(gòu)介入其中，從而突破原有開發(fā)瓶頸，以保證土地供應(yīng)計劃的順利實(shí)施。 2. 租賃價格穩(wěn)中有升，普通住宅價格上漲5%10%。但從2006年開始，稅費(fèi)的征收使得其房價上漲迅猛，甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)一、二手住宅價格倒掛的現(xiàn)象。成交量增幅減緩的主要原因在于二手房營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅的征收，大大降低了二手住宅相比一手的價格競爭優(yōu)勢。 觀點(diǎn)四：二手住宅交易量價齊升，客戶選擇二手住宅的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生轉(zhuǎn)變預(yù)計2007年二手住宅房價增幅10%左右，成交量有望突破10萬套，其中二手商品住宅所占比重將上升至二手總成交量的65%以上。通過偉業(yè)顧問2006年底在售的領(lǐng)秀新硅谷、沿海賽洛城、龍灣別墅等項(xiàng)目的銷售情況了解到，諸多項(xiàng)目成交繼續(xù)保持量價齊增，供需兩旺態(tài)勢有望進(jìn)一步延續(xù)。正在開發(fā)建設(shè)的土地 由于很多項(xiàng)目已經(jīng)在市場上形成供給，也存在一些土地沒有形成供給（例如大盤后期）。 同時，06年土地清查力度加強(qiáng)，使得大量閑置土地得以開發(fā)，06年110月的新開工面積較05年同期提升14%，也將在一定程度上增大2007年新房的供應(yīng)。 注：。論述：1. 目前北京市所有可售住宅的套均面積148 m2。3. “針對市場反應(yīng)把脈下藥”將成為2007年宏觀調(diào)控的主要思路。建設(shè)部于近日通報了2006年全國房地產(chǎn)市場調(diào)控情況，通報指出，目前盡管在貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策工作取得了一定成績，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行中還存在不少困難和問題，因此要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要按照“統(tǒng)一認(rèn)識、穩(wěn)定政策、完善配套、狠抓落實(shí)”的原則，進(jìn)一步嚴(yán)格貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，盡快完善配套政策，突出重點(diǎn)、遠(yuǎn)近結(jié)合、標(biāo)本兼治，繼續(xù)做好調(diào)控工作。預(yù)計2007年外資銀行將憑借更成熟的服務(wù)加強(qiáng)對中資銀行的全方位競爭，特別是對于現(xiàn)金流較大的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)來說，競爭將會更為激烈。奧運(yùn)效應(yīng) 每屆奧運(yùn)會的舉辦都為舉辦國帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。與往年相比，本年度投資結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，瓶頸產(chǎn)業(yè)得到了加強(qiáng)，企業(yè)貸款和自籌資金力度進(jìn)一步增大，但是整體投資規(guī)模偏大、投資效率不高、部分行業(yè)違規(guī)建設(shè)嚴(yán)重、產(chǎn)能過剩等問題和矛盾仍較為突出，2007年又將面臨全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整、銀根緊縮等諸多不利因素，投資不確定性進(jìn)一步加大，預(yù)計2007年全市固定資產(chǎn)投資增速將有所回落。有幾個關(guān)鍵詞是需要特別注意的，“和諧社會和科學(xué)發(fā)展觀”、“十七大”、“奧運(yùn)”、“股市”、“限制投資、促進(jìn)消費(fèi)”、“匯率”、“外資銀行”等等。觀點(diǎn)十一：行業(yè)分工不斷細(xì)化，大規(guī)模平臺和綜合素質(zhì)人才成為核心，開發(fā)商進(jìn)入專業(yè)化轉(zhuǎn)型加速元年觀點(diǎn)三：一手住宅供應(yīng)大漲，成交價格漲幅放緩 錄前言觀點(diǎn)六：土地一級開發(fā)成為熱點(diǎn)，土地供給量增加趨勢漸現(xiàn) 偉業(yè)顧問對北京房地產(chǎn)市場的預(yù)測傳統(tǒng)可以追溯到1999年，作為最早的房地產(chǎn)市場的從業(yè)者和見證者之一，經(jīng)歷了中國住房體制改革開始九年來的風(fēng)云變化?；仡?006年的預(yù)測觀點(diǎn)，“市場供不應(yīng)求、價格借勢上揚(yáng)20%左右”，“熱點(diǎn)區(qū)域更加分散：東區(qū)激