【正文】 上海春之聲置業(yè)有限公司 綠 化 率 40% 40% 30% 備 注 40萬余平方米大型復(fù)合生態(tài)社區(qū) 三期推出 18套全裝修房 與金匯花園一期連通 項(xiàng) 目 萊茵清 鏡 西郊龍柏香榭 復(fù)泰華庭 位 置 七莘路 2855弄 青杉路 169弄 航東路 689號 規(guī) 模 占地 3萬平方米 11萬 m2 1萬余平方米 類 型 多、小高層、三聯(lián)體與四聯(lián)體排屋 12幢小高層 7幢 6層 價(jià) 格 32003600、 45004600元 / m2 37004800元 / m2 29003500元 / m2 真實(shí)價(jià)格額 32003600、 45004600元 / m2 37004800元 /平方米 29003500/ m2 真實(shí)銷售率 85%、 1 12月排名第 10位 二期售完，目前推三期估計(jì)達(dá) 95%以上12月預(yù)售排行榜第四位 50%以上 工 期 2020． 11交房 2020． 12 結(jié)構(gòu)封頂 發(fā) 展 商 上海萬兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海復(fù)銘房地產(chǎn)開發(fā)公司 上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 容 積 率 廣告主題 別墅社區(qū)，精品多層 令人稱羨的游泳池會所 航華矚目精品 總價(jià)分析 集中 28~33萬 56萬左右 2835萬 戶型及主力戶型分析 三房目前剩 110多 m2 戶型 106146m2 85134平方米 物 管 費(fèi) / m2 電梯房 / m2 / m2 ★位于金匯路紅松路口的金匯花園推出 2幢 12 層住宅，“大面積、高價(jià)位”的特點(diǎn)，兩房面積 122 平方米，三房面積 139158 平方米，房價(jià) 43005400 元 /平方米。十分明顯，該盤嘗試傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，期望以“中國民族魅力”來贏得市場，反映出求新求變的市場策略。首期七月交房，二期 9 月交房。目前在建項(xiàng)目有：古北新城東塊，規(guī)劃建造和 7萬平方米多高層住宅；海聯(lián)花園三期以 20 層住宅為主，有 5 萬平方米左右，定價(jià) 44005400 元 /平方米，市場接受度不容樂觀；上市的錦繡江南規(guī)劃 41 萬平方米，是目前吳中路沿線規(guī)模最大的住宅項(xiàng)目。但以上樓盤在價(jià)格上與本案無可比性。 ◆ 龍柏地區(qū)的樓盤開發(fā)有條不紊，各樓盤的樓次比較接近，既少見大富大 貴的豪門，也少見樸素簡陋的低價(jià)房，房型設(shè)計(jì)，外立面等方面較為用心。目前已開發(fā)完畢，均為現(xiàn)房，價(jià)格 4200 至 5400 元。金匯花園給人的最大感覺是它的相對成熟，作為自成體系的平民小區(qū)，在環(huán)線外并不是到處可見。古時(shí)候?yàn)閭兙拖矚g用 ” 三足鼎力 ” 來形容勢態(tài)的穩(wěn)定，而獨(dú)特的優(yōu)秀個(gè)理位置，頗具開發(fā)理念的投資他崇尚時(shí)尚生活的入住為群，便成不支持金匯成為高尚生活區(qū)的三支實(shí)力之足。 如今，金匯已成為時(shí)尚運(yùn)動愛好者的天地，除了足球俱樂部，卡丁車館的陸續(xù)建成，都讓喜愛運(yùn)動和追逐新潮的人們過足了癮。轉(zhuǎn)眼四年過去了，克林頓訪問這戶居民的原因，我們?nèi)匀徊恢溃墙饏R的時(shí)尚品味應(yīng)該是他選擇這個(gè)區(qū)域的原因之一吧。虹橋地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)蒸蒸日上，城高面積不斷更新。 其中最主要的是未來居住區(qū)規(guī)劃，即在“十五”時(shí)期興建 100 萬平方米高品質(zhì)現(xiàn)代化住宅小區(qū)。住宅建設(shè) 基本完成一線四點(diǎn)中舊區(qū)改造任務(wù)，居住水平達(dá)到小康型。 閔行區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在全區(qū)中扮演了具有極有重要的角色， 9年來，住宅竣工面積達(dá)到 1759 萬平方米，建成撥點(diǎn)小區(qū)一個(gè)，建成55 個(gè)城市，區(qū)級完整街坊。 B、 作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中 國龍頭城市擁有無以比擬的優(yōu)越投資條件 C、 有較高素質(zhì)的一批開發(fā)商群體。 8． 2020 年內(nèi)銷商品房銷售排名為浦東、閔行、普陀、徐匯、寶山、分別占全市銷售量的 %、 %、 %、 %、 %。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 14 上海春之聲置業(yè)有限公司 第三章 關(guān)于項(xiàng)目的市場定位與產(chǎn)品定位 一、 市場基本面分析 宏觀市場分析 2020 年上海市房地產(chǎn)市場總體上供求平衡，土地一級市場供應(yīng)嚴(yán)格控制，商品房銷售增勢強(qiáng)勁，存量房屋交易快速攀升。航華地區(qū)憑借地鐵交通優(yōu)勢，將大大改觀目前至市中心時(shí)間長的缺憾。 西郊地區(qū)沒有大型的工廠群，是大面積的居住社區(qū)。但經(jīng)過幾年的時(shí)間積累，這一地區(qū)已形成成熟? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 10 上海春之聲置業(yè)有限公司 的公建配套設(shè)施，周邊有郵局、醫(yī)院、人壽堂國藥號、工行、學(xué)校、東方證券等公建配套，有十余條通往全市各地的公交線路，工作、生活均較為便利。部分采用坡屋頂形式，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。住宅以聯(lián)排結(jié)構(gòu)為基本結(jié)構(gòu)，充分利用空間，營造環(huán)境景觀。 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 ，由五棟多層組成。? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 1 上海春之聲置業(yè)有限公司 ? 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 一、 開發(fā)單位 二、 地理位置 三、 周邊配套設(shè)施 四、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 五、 規(guī)劃技術(shù)指導(dǎo) 第二章 項(xiàng)目地塊特征分析 一、 地塊特征 二、 地塊資源 三、 市場基本面分析 四、 對本區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的預(yù)估 五、 項(xiàng)目競爭環(huán)境分析 第三章 本案目標(biāo)客戶分析 一、 本區(qū)域樓盤客戶分析 二、 本案客戶群分析 第四章 項(xiàng)目定位分析與評價(jià) 一、 項(xiàng)目定位與評價(jià) ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 2 上海春之聲置業(yè)有限公司 二、 關(guān)于春之韻花苑產(chǎn)品定位的描述 第五章 產(chǎn)品區(qū)隔及產(chǎn)品修正 一、 本案產(chǎn)品區(qū)隔 二、 項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn) 三、 產(chǎn)品問題點(diǎn) 第六章 關(guān)于市場推廣作業(yè) 一、 春之韻花形象定位 二、 項(xiàng)目的市場推廣定位 三、 項(xiàng)目包裝 四、 項(xiàng)目本身素質(zhì)提升策略 五、 會所配套建議 六、 物業(yè)管理建議 七、 項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議 第七章 關(guān)于項(xiàng)目市場導(dǎo)入策略建議 一、 推廣主題設(shè)計(jì) 二、 市場推廣臺階 三、 精品物業(yè)的塑造 四、 項(xiàng)目推廣步驟 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 3 上海春之聲置業(yè)有限公司 第一章 項(xiàng)目概況 一、地理位置 航華一村一街坊位于閔行區(qū)航東路航華一村 71— 75 號地塊，該地東臨航華一村舊公房，南接新明星花園，西南面是一塊未開發(fā)的新明星花園地塊（與之相隔接航東路），北靠龍柏地段醫(yī)院。 公建配套 醫(yī)院、郵局、銀行齊全，附近有人壽堂國藥、建行、上海銀行、工行、浦發(fā)銀行、東方證券等。環(huán)狀車道圍合出的系統(tǒng)是以步行為主的靜態(tài)區(qū)，不受車輛影響，達(dá)到理想的人車分流效果。 ? 造型設(shè)計(jì)以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨。 二、 地塊資源分析與評價(jià) ? 具體而言，航華一村一街坊地處于航華地區(qū)中心，該地區(qū)是由華漕鎮(zhèn)政府所屬華漕房地 產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的大面積拆遷安置經(jīng)濟(jì)房（航華一村至四村），人居密度很高，小區(qū)整體感觀印象不是很好。 3） 西郊地區(qū)環(huán)境較好，空氣污染小。 5） 潛在交通優(yōu)勢： 根據(jù) 2020 年上海市重大工程建設(shè)計(jì)劃排定，地鐵二號線西沿伸工程（中山公園 — 虹橋機(jī)場 公里）將于年內(nèi)完成， 同時(shí)軌道交通明珠線也由寶山延伸至虹橋路。 3） 開發(fā)商知名度不大 本地塊的開發(fā)商不是本市知名 企業(yè)，且在航華地區(qū)沒有開過盤，因此知名度不大。 7． 2020 年個(gè)人購買商品房比重繼續(xù)攀升，商品房預(yù)售登記中屬個(gè)人購買 190678 套，占 %，比去年上升 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)售中屬個(gè)人購買 146688 套，占 %，比去年上升 。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 16 上海春之聲置業(yè)有限公司 上海房地產(chǎn)市場得以發(fā)展歸結(jié)為以下幾個(gè)條件： A、 理念、市場化程度高，有廣闊的消費(fèi)市場基礎(chǔ)。這一切，為閔行住宅建設(shè)的騰飛創(chuàng)造了條件，也為住在閔行打下較好的基礎(chǔ)。 未來閔行人均居住面積規(guī)劃如下： 2020 年，為 16 萬平方米。 根據(jù)閔行區(qū)政府的規(guī)劃，未來五年發(fā)展總體目標(biāo)：建設(shè)以吳 中路“現(xiàn)代消費(fèi)專業(yè)賣場通道”、虹中路的“現(xiàn)代時(shí)尚文化閑通道”為中心的發(fā)展框架，體現(xiàn)現(xiàn)代綜合消費(fèi)新時(shí)尚的創(chuàng)意中心之一，展示國際多元文化連接中外文化的重要場所之一，具有發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通功能、優(yōu)雅的休閑服務(wù)功能、高品質(zhì)的現(xiàn)代居住功能相融合的新興城區(qū)之一。 虹橋開發(fā)區(qū)在上海人的心目中是上檔次的地區(qū)象征， 90年代初期虹橋地區(qū)所開發(fā)的物業(yè)大部分以外銷房為主，所面對的客源群體多為境外人士，其主 力價(jià)格也在 1300— 2800 美元 /平方米之間，內(nèi)地居民和本地居民所占的比例極小， 90年代后，市場客源情況則出現(xiàn)向境內(nèi)客源和本地客源傾斜的狀態(tài)，地區(qū)內(nèi)銷房價(jià)格大部分保持穩(wěn)定在 4000 元 /平方米左右。 1998 年美國總統(tǒng)克林頓在訪問上海期間，走訪了金匯某個(gè)小區(qū)的一個(gè)業(yè)主家庭 ，整個(gè)金匯、整個(gè)虹橋都為之轟動一時(shí)。 金匯韻動時(shí)代的開發(fā)商 復(fù)地集團(tuán)在做好樓盤質(zhì)量的同時(shí)，把 ” 運(yùn)動時(shí)尚 ’ 的概念融入到樓盤中去，推出了 ” 鄉(xiāng)村俱樂部的主題會所，斥巨資建設(shè)了具國際標(biāo)準(zhǔn)的會員制 2020 足球俱樂部，提倡以球會友，這個(gè)集比賽，觀賞，社交，健身為一體的會所吸引了國? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 20 上海春之聲置業(yè)有限公司 足大腕們前來熱身，也給球迷們提供了在自己的球場上一展身手的機(jī)會，小區(qū)的品質(zhì)也為此提升不少。它獨(dú)特的區(qū)位和潛在含金量將會有充分的開發(fā)，一個(gè)嶄新的金匯將會在此崛起。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 24 上海春之聲置業(yè)有限公司 現(xiàn)將與我們競爭力不大，但與本 案有一定的距離，具有可行性分析的龍柏地區(qū)和虹橋地區(qū)主要已竣工樓盤分析如下： 1） 金匯花園： 虹橋地區(qū)最大的房產(chǎn)項(xiàng)目，占地 43公頃，規(guī)劃面積 70 萬平方米，從 19993 年至今，已基本建成四個(gè)街坊，一條商業(yè)街，入住居民達(dá)到 5000 余家。 2） 金匯華光城： 位于金匯路，由多幢小高層組成，總建筑面積 15 平方米，從規(guī)模，外立面和規(guī)劃設(shè)計(jì)來看，是該地區(qū)較具實(shí)力和身價(jià)的樓盤。 ◆ 處航華地區(qū)最近的一個(gè)地區(qū)是龍柏地區(qū)，龍柏地區(qū)大致可以分為兩大塊，一塊靠的近虹橋地區(qū)和西郊公園，大部分樓盤冠以龍柏之名，一塊靠近七寶和虹橋機(jī)場，即航華地區(qū)。 ★與其相鄰的 新明星花園 1 月份也對 133M2 復(fù)式房型推出優(yōu)惠價(jià)銷售，售價(jià)為 35353580M2，總價(jià) 50 萬元上下。 ★東西走賂的吳中路是一條貫穿虹橋鎮(zhèn)的重要交通干道，虹橋鎮(zhèn)生要的腹地走廊，擁有得天獨(dú)厚的的地理位置，該地區(qū)住宅開發(fā)已經(jīng)相當(dāng)成熟，吳中路沿線是 聚集了一批小區(qū)型樓盤，以虹許路為界，東面有海聯(lián)花園、湘府花園、古北新城、明申花園，西面有虹橋金斯花園、韻動時(shí)代、東苑怡和園等。比一期上漲 150 元 /平方米。 ★錦繡江南北起吳中路，東鄰新涇港，南至浦匯塘，虹泉路和規(guī)劃中的金匯南路貫穿小區(qū)，占地 30 萬平方米，總建筑面積 40 萬平? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 28 上海春之聲置業(yè)有限公司 方米容積率 ，一期開發(fā) 14 萬平方米的多層、小高層住宅，并在建筑外觀，環(huán)境上都融入了一些江南傳統(tǒng)建筑符號，力求形成與眾不同的民族特色，如窗，陽臺外設(shè)計(jì) 了美人靠，屋頂采用青灰色斜坡頂，還參照“西湖十景”的江南園林意境，設(shè)計(jì)了“陶然十景”。比與其一路之隔的明申花園、古北新城房價(jià)接近千元。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 30 上海春之聲置業(yè)有限公司 春之聲市場調(diào)查表 項(xiàng) 目 錦繡江南 韻動時(shí)代 金匯名人苑 位 置 金匯路 88號 金匯路 462 號 紅松路 598號 規(guī) 模 占地 30 萬 m2 m2 建筑面積 2 萬 m2 建筑面積 類 型 多層、小高層 2幢 9 層、 4 幢 11層 12 層 價(jià) 格 44004700、 41005000 元 / m2 42005500 元 / m2 45005100 元 / m2 真實(shí)價(jià)格額 44004700、 41005000 元 / m2 42005500 元 / m2 45005