【正文】 地 64 萬平方米，占總存量交易面積的 %，比去年增加 %。 2． 2020 年和去年比較，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加 %，商品房新開工面積、商品房竣工面積分別增加 %和 %，完成土地開 發(fā)面積則增加 %. 3． 2020 年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加 %，其中商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加 %，商品房批準(zhǔn)銷售面積比去年同期增加 %。 2） 小區(qū)規(guī)模小 由于小區(qū)總面積僅為 ，可做景觀的空間不大，小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目投資有限，只可能在一定范圍內(nèi)盡量顯示小區(qū)特色，向精致方向，而非大氣方向發(fā)展。 4） 價格優(yōu)勢，及升值潛力，明珠線由寶山路延伸至虹橋路與地鐵二號線由中山公園延伸至虹橋機場。再者，由 于便捷，使居住者在除工作之余的業(yè)余生活會更加多采，社交活動會更加頻繁，相對生活質(zhì)量更高。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 7 上海春之聲置業(yè)有限公司 四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下： 序號 名稱 單位 數(shù)量 1 基地面積 平方米 2 建筑面積 平方米 3 商業(yè)面積 平方米 4 住宅面積 平方米 5 容 積率 平方米 6 戶數(shù) 戶 135 7 建筑密度 % 8 綠化率 % 35 9 集中綠化 % 15 10 停車位 輛 50 11 自行車棚面積 平方米 399 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 8 上海春之聲置業(yè)有限公司 五、 具體戶型如下： 序號 戶型 套數(shù) 面積（ m2） 比例 序號 戶型 套數(shù) 面積（ m2） 比例 A(底 ) 2+2+1 2 % B（躍） 3+2+2 2 % A（標(biāo)） 2+2+1 8 % C（ 1 底） 2+2+1 3 85． 3 ％ A(躍 ) 3+2+2 2 % C(2 底 ) 3+2+2 3 % B（底） 3+2+2 4 % C（ 1 標(biāo)） 2+2+1 20 ％ B(標(biāo) ) 3+2+2 22 % C(2 標(biāo) ) 3+2+2 20 D（ 1 標(biāo)） 3+2+2 8 % C（ 2 躍） 3+2+2 5 3． 7% D(2 標(biāo) ) 2+2+1 8 % C(1 躍 ) 3+2+2 5 % D(1 躍 ) 4+2+2 1 % E(1 標(biāo) ) 3+2+2 8 % D（ 2 躍） 3+2+2 1 % E(2 標(biāo) ) 3+2+2 8 % E(1 躍 ) 4+2+3 2 166． 8 % E(2 躍 ) 3+2+2 1 % ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 9 上海春之聲置業(yè)有限公司 第二章 項目地塊特征分析 一、 地塊特征 ? 該地塊規(guī)模不大，但地處航華地區(qū)，其北面為虹橋機場，該區(qū)域被滬青平公路、延安路高架、七莘路、環(huán)西大道等各交通要道所包圍，地理位置優(yōu)越。 ? 住宅戶型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進行了切合地形的整體設(shè)計，在考慮戶外景觀景色的引入的同時，也保證了戶型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動靜分離。 第二：清晰便捷的行車系統(tǒng)。 交通方面 地理位置優(yōu)越，交通方便， 519 從中山公園地鐵口直達航華小區(qū)，其它有 5— 6部公交車到莘莊地鐵蓮花站、南方商城、徐家匯、人民廣場都很便利，但由于地處虹橋機場，直線距離較長，車程較遠。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 4 上海春之聲置業(yè)有限公司 線路名稱 起點 終點 925B 線 航華新村 人民廣場 709 路 航華新村 延安西路凱旋路 519 路 航華新村 中山公園 739 路 平吉新村 梅川新村 945 路 航南路 新開河 中衛(wèi)線 衛(wèi)家角 中山公園 莘華線 莘莊 華漕 87路 七寶 龍華 753 路 蓮花路地鐵站 龍柏二村 911 路 萬科城市花園 老西門 91路 莘莊 北新涇 滬朱線 朱家角 西區(qū)汽車站 936 路 龍柏 人民廣場 757 路 虹古路 蓮花路地鐵站 931新橋路 新橋路 南浦大橋 941 虹橋機場 上?；疖囌? 57路 龍柏新村 銅仁路 48路 連云路 上海動物園 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 5 上海春之聲置業(yè)有限公司 購物方面 各種購物條件一應(yīng)俱全，生活便利，大型菜場就在本案的近旁，人壽堂中藥、捷強配銷總匯、家得利超市、梅林正廣和、美亞音像、頂頂鮮超市、東方證券、白玉蘭小吃、云都海鮮 城、云都溫泉浴場、等日常生活所需及消耗品的購買不成問題。 第三：方便、環(huán)境優(yōu)雅的人行系統(tǒng)，人車分流。注意小區(qū)中高檔的定位，在功能配置、采光條件、私密性方面較目前（主流）房型中有所提高，不僅做到明廳、明廚、明衛(wèi)、敞亮的餐廳，更注意設(shè)置合理的貯藏空間。 ? 本地塊 地處航東路有一段距離，周邊均為成熟小區(qū)，給人較辟靜的感覺，十分適合居住。 2） 地區(qū)人氣很旺，而周邊競爭個案不多，銷售壓力相對較小。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 11 上海春之聲置業(yè)有限公司 ? 航華地區(qū)近幾年的價格走勢如下： 航華三村 三佳苑 97年入住 24302650 元 /平方米 航新路 景麗苑 98年 10月入住 23302730元 /平方米 航北路 鴻禧花園 98年 11月入?。ㄍ怃N） 61007600元 /平方米 丹桂花園（三期） 99年 10月入住 33004000元 /平方米 航華四村三街坊 已銷完 均價 3000元 /平方米 新明星花園（航北路 180弄地塊） 2020年 6月入住 27804380元 /平方米 嘉豐新苑（一期） 2020年 6月入住 27403370元 /平方米 新明星花園（航東路 258號地塊） 已入住 3110元 4380元 /平方米 嘉豐新苑（二期） 已入住 29303530元 /平方米 航華滬青平路 391號 已入住 均價 2300元 /平方米 復(fù)泰華庭 熱銷至 50%以上 29003500 元 /平方米 新景苑 與本案施工進度相仿 未定 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 12 上海春之聲置業(yè)有限公司 ? 龍柏地區(qū)走勢如下 西郊龍柏 熱銷至 95% 37004800 元 /平方米 錦繡江南 熱銷至 85%以上 41005000 元 /平方米 韻動時代 2020 年 7月入住 42005500 元 /平方米 龍興苑 2020 年 5月交房 41804650 元 /平方米 金匯名人苑 僅剩兩套 45005400 元 /平方米 金虹大廈 2020 年 2月交房 31004100 元 /平方米 ? 七寶地區(qū)中較有實力的為萬兆家園二期萊茵清境開盤價為 32003600 元 /平方米。因此，特別強調(diào)小區(qū)外立面及環(huán)境規(guī)劃的精心細鑿，定位為品位樓。 4． 2020 年與去年同期比較，預(yù)售面積增加 %，達 1832 萬平方米，銷售登記面積增加 %，達 2020 萬平方米。上市平均出售價為 萬元 /套，平均出售單價為 2643 元 /平方米，比去年增加 301元，平均建筑面積為 平方米。 1992 年至1998 年，中心城區(qū)大批動遷居民遷入閔行，出現(xiàn)數(shù)以萬計的安置性普通住宅，使閔行人氣漸旺。建成中學(xué) 8 所，小學(xué) 12 所，幼兒園 23所，文化娛樂設(shè)施完成投資 億元，竣工交付面積? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 17 上海春之聲置業(yè)有限公司 萬平方米。住宅類型以花園住宅、高檔公寓為主，居住水平達到舒適型。 莘莊地區(qū)的樓市，在某種程度上已成為樓市奇跡的代名詞。 獨特綠化景觀頗具特色的復(fù)鑫苑、明申花園五樓電梯房、著名的金匯花園，以現(xiàn)代運動題材為主的韻動時代，以江南園林風(fēng)格為的錦繡江南等樓備用均受上海市民與海外人士的喜愛。虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和漕河涇經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，使這里融入了科技的的現(xiàn)代氣息，這里離虹橋機場、仙霞網(wǎng)環(huán)中心以及大賣場易初蓮花只不過幾公里的路程，居民生活出行都十分便 捷，無論是想購物、娛樂還是學(xué)習(xí)，居民們都可輕松到達目的地，這一切都促使這塊土地日益成為一個在古典與現(xiàn)代中脫穎而出的 ” 時尚的居住區(qū)域。 而金匯周邊的金融設(shè)施，各種會員俱光部，便捷的商娛設(shè)施以及一大批高尚住宅小區(qū)都樗著這里的高尚的生活品味，這些都成為這批購房者傾心此個的原因，因而，金匯會成為他們購房的首選區(qū)域，他們對金匯認可也 是開發(fā)商開發(fā)優(yōu)秀樓盤他大力改善周邊設(shè)施的動力，這樣的互動對金匯樓市的活躍與提升起著極其重要的作用。 三、項目競爭環(huán)境分析與評價 競爭環(huán)境 目前航華地區(qū)處于七寶、虹橋與機場的包圍之中，特別是虹橋地區(qū)更是此該地塊擁有較高的價值的又一因素。目前在售的是三街坊、寶虹公寓和紫晶苑。 4） 虹橋金斯花園 位于金雨路 88 弄，由疊加式別墅和小高層組成，其疊加式別墅與躍層、多層、高層公寓相比，擺脫了平面布局，將家居主體功能劃為三大部分并分布于三個樓面，強調(diào)了私密性和功能分區(qū)，該疊加別墅為六層樓房，一二三層為一住宅單元，四五層為另一住宅單元，一般一個住宅單元有五房二廳，其中客廳面積達到 55 平米，主臥面積達到 30 平米，銷售價格大多在 6000 元以上，總價在 100元萬以上。項目定位是一個項目的核心之一，兩個相近的項目若其定位也相似，則構(gòu)成最強烈的競爭關(guān)系。 ★滬青平平公路睪邊上的 新景苑 也在 4 月份推出，其與本案較近的地理位置成為本案的一大競爭對手，但目前房型與價格等各項因? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 27 上海春之聲置業(yè)有限公司 素未定，二房面積 90100 平方米左右，三房面積在 30150 平方米左右。該樓盤分三期開發(fā)，首期開發(fā) 15000 平方米， 2020 年四月底開盤，已銷售 2幢 9層住宅，現(xiàn)所剩房源不多。足球場與住宅小區(qū)聯(lián)姻，在上海不多見，開發(fā)商提倡全民健身理念值得稱道。圍繞小區(qū)“ 一低北高，南面是多層住宅，東側(cè)沿新涇港和北側(cè)靠吳中路的是小高層，全部一梯兩戶設(shè)計，兩房面積102122平方米，三房 118158 平方米。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 29 上海春之聲置業(yè)有限公司 ★西郊龍柏香 榭苑三期小高層位于青杉路 169 弄，北靠青杉路、東鄰虹井路，占地 6萬平方米，建筑面積 11萬平方米，規(guī)劃有 12幢小高層，綠化率 40%，容積率 。從銷售情況上看，除了吳中路一系列規(guī)劃較差的盤外，該地區(qū)只要推出樓盤，市場基本接受度很熱烈，甚至于嘉豐新苑在沒有開盤前已將銷售一空，而航華目前沒有更多的競爭個案，市場反映度將更熱烈，現(xiàn)在的復(fù)泰華庭銷售過半。 ? 華都公寓附屬設(shè)施有網(wǎng)球場、垂釣區(qū)、親子樂園等，周邊環(huán)境寧靜整潔，距西郊公園數(shù)百米，延安路高架雖在附近，但有龍柏城市花園相隔，故沒有影響。十分明顯，該盤嘗試傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，期望以“中國民族魅力”來贏得市場，反映出求新求變的市場策略。住在該居住區(qū)的人注重房子的附加值，追求房子的品味。 4. 長期駐航華的外來商人 1) 40歲左右，在上海有自己的公司； 2) 社會圈子十分廣泛； ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 42 上海春之聲置業(yè)有限公司 3) 收入十分豐厚； 4) 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)； 5) 經(jīng)常出入消費場所。 E. 生活形態(tài)： i. 購房者大都是生活該區(qū)域的居民或工作于機場的人，他們工作努力，期望通過工作改善生活質(zhì)量，講究實惠，生活一般有規(guī)律，注重家庭關(guān)系的和諧。因此韻之韻花苑就是要通過差異化的設(shè)計來達到取勝的目的。從今年的銷售情況看，兩室與三室的每套 120 平方米左右的住房熱銷。特別是蘇州河兩岸的內(nèi)外環(huán)線之間綠化覆蓋率高的一些樓盤，大受購房者的歡迎。分散在各樓宇之間空地由綠色草坪覆蓋。 ? 社會的發(fā)展，人們 對居住消費的需求也隨之，追求住得舒適，進一步滿足特質(zhì)的精神的享受需要。 ? 隨著購房觀念的深入人心，越來越多的年青白領(lǐng)用自己的雙手打拼自己的家園與夢想，從目 前看來，年青人成為現(xiàn)在上海市的購房主力軍，他們沒有更多的資本走向市中心，邊緣化已成為他們的選擇。 F. 居住環(huán)境期望： i. 距離工作較遠，如工作機場的人員，他們期望居住地能有離工作地點不遠，同時該樓盤價格實惠滿足