【正文】 地 64 萬(wàn)平方米，占總存量交易面積的 %，比去年增加 %。 2． 2020 年和去年比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增加 %，商品房新開(kāi)工面積、商品房竣工面積分別增加 %和 %，完成土地開(kāi) 發(fā)面積則增加 %. 3． 2020 年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加 %，其中商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加 %，商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積比去年同期增加 %。 2） 小區(qū)規(guī)模小 由于小區(qū)總面積僅為 ，可做景觀的空間不大，小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投資有限，只可能在一定范圍內(nèi)盡量顯示小區(qū)特色，向精致方向，而非大氣方向發(fā)展。 4） 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，及升值潛力，明珠線由寶山路延伸至虹橋路與地鐵二號(hào)線由中山公園延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)。再者，由 于便捷，使居住者在除工作之余的業(yè)余生活會(huì)更加多采，社交活動(dòng)會(huì)更加頻繁，相對(duì)生活質(zhì)量更高。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 7 上海春之聲置業(yè)有限公司 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 數(shù)量 1 基地面積 平方米 2 建筑面積 平方米 3 商業(yè)面積 平方米 4 住宅面積 平方米 5 容 積率 平方米 6 戶(hù)數(shù) 戶(hù) 135 7 建筑密度 % 8 綠化率 % 35 9 集中綠化 % 15 10 停車(chē)位 輛 50 11 自行車(chē)棚面積 平方米 399 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 8 上海春之聲置業(yè)有限公司 五、 具體戶(hù)型如下： 序號(hào) 戶(hù)型 套數(shù) 面積（ m2） 比例 序號(hào) 戶(hù)型 套數(shù) 面積（ m2） 比例 A(底 ) 2+2+1 2 % B（躍） 3+2+2 2 % A（標(biāo)） 2+2+1 8 % C（ 1 底） 2+2+1 3 85． 3 ％ A(躍 ) 3+2+2 2 % C(2 底 ) 3+2+2 3 % B（底） 3+2+2 4 % C（ 1 標(biāo)） 2+2+1 20 ％ B(標(biāo) ) 3+2+2 22 % C(2 標(biāo) ) 3+2+2 20 D（ 1 標(biāo)） 3+2+2 8 % C（ 2 躍） 3+2+2 5 3． 7% D(2 標(biāo) ) 2+2+1 8 % C(1 躍 ) 3+2+2 5 % D(1 躍 ) 4+2+2 1 % E(1 標(biāo) ) 3+2+2 8 % D（ 2 躍） 3+2+2 1 % E(2 標(biāo) ) 3+2+2 8 % E(1 躍 ) 4+2+3 2 166． 8 % E(2 躍 ) 3+2+2 1 % ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 9 上海春之聲置業(yè)有限公司 第二章 項(xiàng)目地塊特征分析 一、 地塊特征 ? 該地塊規(guī)模不大，但地處航華地區(qū)，其北面為虹橋機(jī)場(chǎng)，該區(qū)域被滬青平公路、延安路高架、七莘路、環(huán)西大道等各交通要道所包圍，地理位置優(yōu)越。 ? 住宅戶(hù)型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進(jìn)行了切合地形的整體設(shè)計(jì)，在考慮戶(hù)外景觀景色的引入的同時(shí)，也保證了戶(hù)型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離。 第二：清晰便捷的行車(chē)系統(tǒng)。 交通方面 地理位置優(yōu)越，交通方便， 519 從中山公園地鐵口直達(dá)航華小區(qū)，其它有 5— 6部公交車(chē)到莘莊地鐵蓮花站、南方商城、徐家匯、人民廣場(chǎng)都很便利，但由于地處虹橋機(jī)場(chǎng)，直線距離較長(zhǎng)，車(chē)程較遠(yuǎn)。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 4 上海春之聲置業(yè)有限公司 線路名稱(chēng) 起點(diǎn) 終點(diǎn) 925B 線 航華新村 人民廣場(chǎng) 709 路 航華新村 延安西路凱旋路 519 路 航華新村 中山公園 739 路 平吉新村 梅川新村 945 路 航南路 新開(kāi)河 中衛(wèi)線 衛(wèi)家角 中山公園 莘華線 莘莊 華漕 87路 七寶 龍華 753 路 蓮花路地鐵站 龍柏二村 911 路 萬(wàn)科城市花園 老西門(mén) 91路 莘莊 北新涇 滬朱線 朱家角 西區(qū)汽車(chē)站 936 路 龍柏 人民廣場(chǎng) 757 路 虹古路 蓮花路地鐵站 931新橋路 新橋路 南浦大橋 941 虹橋機(jī)場(chǎng) 上?；疖?chē)站 57路 龍柏新村 銅仁路 48路 連云路 上海動(dòng)物園 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 5 上海春之聲置業(yè)有限公司 購(gòu)物方面 各種購(gòu)物條件一應(yīng)俱全，生活便利，大型菜場(chǎng)就在本案的近旁，人壽堂中藥、捷強(qiáng)配銷(xiāo)總匯、家得利超市、梅林正廣和、美亞音像、頂頂鮮超市、東方證券、白玉蘭小吃、云都海鮮 城、云都溫泉浴場(chǎng)、等日常生活所需及消耗品的購(gòu)買(mǎi)不成問(wèn)題。 第三：方便、環(huán)境優(yōu)雅的人行系統(tǒng)，人車(chē)分流。注意小區(qū)中高檔的定位，在功能配置、采光條件、私密性方面較目前（主流）房型中有所提高，不僅做到明廳、明廚、明衛(wèi)、敞亮的餐廳，更注意設(shè)置合理的貯藏空間。 ? 本地塊 地處航東路有一段距離，周邊均為成熟小區(qū)，給人較辟靜的感覺(jué)，十分適合居住。 2） 地區(qū)人氣很旺，而周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案不多，銷(xiāo)售壓力相對(duì)較小。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 11 上海春之聲置業(yè)有限公司 ? 航華地區(qū)近幾年的價(jià)格走勢(shì)如下： 航華三村 三佳苑 97年入住 24302650 元 /平方米 航新路 景麗苑 98年 10月入住 23302730元 /平方米 航北路 鴻禧花園 98年 11月入?。ㄍ怃N(xiāo)） 61007600元 /平方米 丹桂花園（三期） 99年 10月入住 33004000元 /平方米 航華四村三街坊 已銷(xiāo)完 均價(jià) 3000元 /平方米 新明星花園（航北路 180弄地塊） 2020年 6月入住 27804380元 /平方米 嘉豐新苑（一期） 2020年 6月入住 27403370元 /平方米 新明星花園（航東路 258號(hào)地塊） 已入住 3110元 4380元 /平方米 嘉豐新苑（二期） 已入住 29303530元 /平方米 航華滬青平路 391號(hào) 已入住 均價(jià) 2300元 /平方米 復(fù)泰華庭 熱銷(xiāo)至 50%以上 29003500 元 /平方米 新景苑 與本案施工進(jìn)度相仿 未定 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 12 上海春之聲置業(yè)有限公司 ? 龍柏地區(qū)走勢(shì)如下 西郊龍柏 熱銷(xiāo)至 95% 37004800 元 /平方米 錦繡江南 熱銷(xiāo)至 85%以上 41005000 元 /平方米 韻動(dòng)時(shí)代 2020 年 7月入住 42005500 元 /平方米 龍興苑 2020 年 5月交房 41804650 元 /平方米 金匯名人苑 僅剩兩套 45005400 元 /平方米 金虹大廈 2020 年 2月交房 31004100 元 /平方米 ? 七寶地區(qū)中較有實(shí)力的為萬(wàn)兆家園二期萊茵清境開(kāi)盤(pán)價(jià)為 32003600 元 /平方米。因此，特別強(qiáng)調(diào)小區(qū)外立面及環(huán)境規(guī)劃的精心細(xì)鑿，定位為品位樓。 4． 2020 年與去年同期比較，預(yù)售面積增加 %，達(dá) 1832 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售登記面積增加 %，達(dá) 2020 萬(wàn)平方米。上市平均出售價(jià)為 萬(wàn)元 /套，平均出售單價(jià)為 2643 元 /平方米，比去年增加 301元，平均建筑面積為 平方米。 1992 年至1998 年，中心城區(qū)大批動(dòng)遷居民遷入閔行，出現(xiàn)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的安置性普通住宅，使閔行人氣漸旺。建成中學(xué) 8 所，小學(xué) 12 所，幼兒園 23所，文化娛樂(lè)設(shè)施完成投資 億元，竣工交付面積? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 17 上海春之聲置業(yè)有限公司 萬(wàn)平方米。住宅類(lèi)型以花園住宅、高檔公寓為主，居住水平達(dá)到舒適型。 莘莊地區(qū)的樓市，在某種程度上已成為樓市奇跡的代名詞。 獨(dú)特綠化景觀頗具特色的復(fù)鑫苑、明申花園五樓電梯房、著名的金匯花園，以現(xiàn)代運(yùn)動(dòng)題材為主的韻動(dòng)時(shí)代，以江南園林風(fēng)格為的錦繡江南等樓備用均受上海市民與海外人士的喜愛(ài)。虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和漕河涇經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，使這里融入了科技的的現(xiàn)代氣息，這里離虹橋機(jī)場(chǎng)、仙霞網(wǎng)環(huán)中心以及大賣(mài)場(chǎng)易初蓮花只不過(guò)幾公里的路程，居民生活出行都十分便 捷，無(wú)論是想購(gòu)物、娛樂(lè)還是學(xué)習(xí)，居民們都可輕松到達(dá)目的地，這一切都促使這塊土地日益成為一個(gè)在古典與現(xiàn)代中脫穎而出的 ” 時(shí)尚的居住區(qū)域。 而金匯周邊的金融設(shè)施，各種會(huì)員俱光部，便捷的商娛設(shè)施以及一大批高尚住宅小區(qū)都樗著這里的高尚的生活品味，這些都成為這批購(gòu)房者傾心此個(gè)的原因，因而，金匯會(huì)成為他們購(gòu)房的首選區(qū)域，他們對(duì)金匯認(rèn)可也 是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)優(yōu)秀樓盤(pán)他大力改善周邊設(shè)施的動(dòng)力，這樣的互動(dòng)對(duì)金匯樓市的活躍與提升起著極其重要的作用。 三、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析與評(píng)價(jià) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 目前航華地區(qū)處于七寶、虹橋與機(jī)場(chǎng)的包圍之中，特別是虹橋地區(qū)更是此該地塊擁有較高的價(jià)值的又一因素。目前在售的是三街坊、寶虹公寓和紫晶苑。 4） 虹橋金斯花園 位于金雨路 88 弄，由疊加式別墅和小高層組成，其疊加式別墅與躍層、多層、高層公寓相比，擺脫了平面布局，將家居主體功能劃為三大部分并分布于三個(gè)樓面，強(qiáng)調(diào)了私密性和功能分區(qū)，該疊加別墅為六層樓房，一二三層為一住宅單元，四五層為另一住宅單元，一般一個(gè)住宅單元有五房二廳，其中客廳面積達(dá)到 55 平米，主臥面積達(dá)到 30 平米，銷(xiāo)售價(jià)格大多在 6000 元以上，總價(jià)在 100元萬(wàn)以上。項(xiàng)目定位是一個(gè)項(xiàng)目的核心之一，兩個(gè)相近的項(xiàng)目若其定位也相似，則構(gòu)成最強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 ★滬青平平公路睪邊上的 新景苑 也在 4 月份推出，其與本案較近的地理位置成為本案的一大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但目前房型與價(jià)格等各項(xiàng)因? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 27 上海春之聲置業(yè)有限公司 素未定，二房面積 90100 平方米左右，三房面積在 30150 平方米左右。該樓盤(pán)分三期開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā) 15000 平方米， 2020 年四月底開(kāi)盤(pán)，已銷(xiāo)售 2幢 9層住宅，現(xiàn)所剩房源不多。足球場(chǎng)與住宅小區(qū)聯(lián)姻，在上海不多見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商提倡全民健身理念值得稱(chēng)道。圍繞小區(qū)“ 一低北高，南面是多層住宅，東側(cè)沿新涇港和北側(cè)靠吳中路的是小高層，全部一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，兩房面積102122平方米，三房 118158 平方米。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 29 上海春之聲置業(yè)有限公司 ★西郊龍柏香 榭苑三期小高層位于青杉路 169 弄，北靠青杉路、東鄰虹井路，占地 6萬(wàn)平方米，建筑面積 11萬(wàn)平方米，規(guī)劃有 12幢小高層，綠化率 40%，容積率 。從銷(xiāo)售情況上看，除了吳中路一系列規(guī)劃較差的盤(pán)外，該地區(qū)只要推出樓盤(pán)，市場(chǎng)基本接受度很熱烈，甚至于嘉豐新苑在沒(méi)有開(kāi)盤(pán)前已將銷(xiāo)售一空，而航華目前沒(méi)有更多的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，市場(chǎng)反映度將更熱烈，現(xiàn)在的復(fù)泰華庭銷(xiāo)售過(guò)半。 ? 華都公寓附屬設(shè)施有網(wǎng)球場(chǎng)、垂釣區(qū)、親子樂(lè)園等，周邊環(huán)境寧?kù)o整潔，距西郊公園數(shù)百米，延安路高架雖在附近，但有龍柏城市花園相隔，故沒(méi)有影響。十分明顯，該盤(pán)嘗試傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，期望以“中國(guó)民族魅力”來(lái)贏得市場(chǎng)，反映出求新求變的市場(chǎng)策略。住在該居住區(qū)的人注重房子的附加值，追求房子的品味。 4. 長(zhǎng)期駐航華的外來(lái)商人 1) 40歲左右，在上海有自己的公司； 2) 社會(huì)圈子十分廣泛； ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 42 上海春之聲置業(yè)有限公司 3) 收入十分豐厚； 4) 注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)； 5) 經(jīng)常出入消費(fèi)場(chǎng)所。 E. 生活形態(tài)： i. 購(gòu)房者大都是生活該區(qū)域的居民或工作于機(jī)場(chǎng)的人，他們工作努力，期望通過(guò)工作改善生活質(zhì)量，講究實(shí)惠，生活一般有規(guī)律，注重家庭關(guān)系的和諧。因此韻之韻花苑就是要通過(guò)差異化的設(shè)計(jì)來(lái)達(dá)到取勝的目的。從今年的銷(xiāo)售情況看，兩室與三室的每套 120 平方米左右的住房熱銷(xiāo)。特別是蘇州河兩岸的內(nèi)外環(huán)線之間綠化覆蓋率高的一些樓盤(pán)，大受購(gòu)房者的歡迎。分散在各樓宇之間空地由綠色草坪覆蓋。 ? 社會(huì)的發(fā)展，人們 對(duì)居住消費(fèi)的需求也隨之，追求住得舒適，進(jìn)一步滿足特質(zhì)的精神的享受需要。 ? 隨著購(gòu)房觀念的深入人心，越來(lái)越多的年青白領(lǐng)用自己的雙手打拼自己的家園與夢(mèng)想，從目 前看來(lái)，年青人成為現(xiàn)在上海市的購(gòu)房主力軍，他們沒(méi)有更多的資本走向市中心，邊緣化已成為他們的選擇。 F. 居住環(huán)境期望： i. 距離工作較遠(yuǎn)，如工作機(jī)場(chǎng)的人員，他們期望居住地能有離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，同時(shí)該樓盤(pán)價(jià)格實(shí)惠滿足