【正文】 可證　　　　賣場建設　　　　現(xiàn)場廣告建設　　　　售樓處及環(huán)境建設　　　　樣板房建設及裝修　　　　內部認購　　　　正式開盤　　　　清盤　　　　5工程建設　　　　總包招標　　　　總包進場　　　　樁基工程　　　　基坑支護、降水、土方工程　　　　結構施工　　　　正負零結構　　　　達到獲取預售證條件　　　工程形象進度主體結構　　　　屋面工程　　　　砌筑工程　　　　抹灰工程（室內初裝修）　　　　室內樓地面工程　　　　5. 10機電設備安裝工程　　　給排水、電氣、暖通等機電管線安裝　　　　地下　　　　地上　　　　機電設備安裝　　　　地下　　　　地上　　　　綜合調試　　　　變配電房安裝及供電　　　為強調此項業(yè)務，將變配電工程從安裝工程中單列出來消防工程及調試　　　為強調此項業(yè)務，將消防從安裝工程中單列出來智能化安裝及調試工程　　　　電梯安裝及調試　　　　公共部分內裝飾工程　　　　外門窗工程　　　　外立面裝飾工程　　　　室外市政配套工程　　　　室外景觀工程　　　　6驗收　　　　四方驗收　　　　規(guī)劃驗收　　　　消防驗收　　　　人防驗收　　　　各項驗收　　　防雷、室內環(huán)境檢測、城建檔案等水、電、氣通　　　　質監(jiān)站竣工驗收　　　　竣工項目取得備案證書　　　　物業(yè)接管驗收　　　物業(yè)公司成立時間在此注明7入伙　　　　8辦領產權證　　　　注：以上業(yè)務明細及分項僅為示意，各公司需根據(jù)項目實際情況細化、完善、調整，即實際編制中應根據(jù)項目情況進行調整。其他類型物業(yè)可參照本模板根據(jù)其物業(yè)特征調整表格中項目內容。 ■ 季報 上報內容：季度報表。 10) 監(jiān)督審核 ■ 上報內容：監(jiān)督考核整改措施。 ■ 審批目的：規(guī)范招投標行為。 ■ 審批流程：項目公司、項目管理中心、集團法律事務部。 ■ 上報時間：入伙前30天。 ■ 關注要點：。 2) 物業(yè)管理方案 ■ 上報內容：—。 ■ 審批目的： 確保工程事故及時處理，避免事態(tài)擴大，預防事故再次發(fā)生。 ■ 審批流程：項目管理中心工程質量監(jiān)管部、計劃部、營銷部、物管部審核，項目管理中心總經理批準。集團所屬項目公司營銷（策劃）部負責收集和整理所有對外廣告和宣傳資料并完整保存，每季度整理、列表、上報項目管理中心營銷部備案。 營銷費用不得超支； 審批目的：按照營銷效果及專項推廣費用統(tǒng)計評估在下季度需加強、延續(xù)、減少或不采用的推廣方式。本季度營銷費用使用計劃，上季度營銷費用實際發(fā)生情況； 審批流程：項目公司經營管理委員會→項目管理中心營銷部→項目管理中心總經理批準。 上報時間：在項目正式推廣前一個月上報。 上報時間：出方案規(guī)劃設計任務書前15天。 上報時間：出方案規(guī)劃設計任務書前15天。 上報時間：新開發(fā)項目取得土地后30天；續(xù)建項目在規(guī)劃設計委托前30天。集團所屬項目公司根據(jù)業(yè)務需要單獨或作為某項專項報告附件向集團項目管理中心上報。 C. 營銷費用 ■ 確定項目營銷費用比例及金額 工作要求：營銷費用比例及金額，由項目管理中心根據(jù)項目所在地市場情況、項目特征、經營要求、集團所屬同類項目標準等因素綜合制定，提交集團成本控制部、財務部，作為決策文件制定的依據(jù)。 B. 營銷效果評估 ■ 對營銷效果進行評估 工作要求：各項目公司在《季度營銷推廣報告》中對營銷策劃方案的實施效果進行評估。 審批目的：作為營銷推廣工作的指導，各項發(fā)布、實施業(yè)務的審批依據(jù)。根據(jù)項目定位和區(qū)域市場特點，提出切實有效的營銷推廣定位、目標客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項目包裝方案等； 關注要點：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標、層高、開間及進深尺寸、產品可分割形式等。 關注要點：當期項目的戶型、戶型標準面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。 （注：如市場發(fā)生重大變化，需要對產品定位進行調整的，需要由主管副總裁審批。 B. 產品定位、戶型配比 ■ 項目產品定位審批 工作要求：集團所屬項目公司應在取得土地后，立即組織開展調研工作，論證產品定位方案，完成《項目定位及產品策劃建議書》，就項目定位、戶型配比、配套設施規(guī)模和功能、建筑風格、建造標準等提出建議，重點需要確定項目產品定位。 上報目的：了解市場情況，為決策提供依據(jù)。對前一季度的媒體發(fā)布、公關活動、促銷活動等推廣手段的實施效果進行評估； 一季度報告中應包含全年度總體計劃，四季度報告中應包括全年度總體評估； 每季度應編寫《季度營銷推廣報告》，報告中應包括季度的推廣策略、營銷費用使用計劃、營銷推廣效果評估等內容。 關注要點：項目營銷策劃方案應全面確定房地產銷售的目標、實現(xiàn)策略及實施步驟。 審批流程： 審批流程： 審批流程： 市場的宏觀信息（例如城市的經濟發(fā)展狀況、市區(qū)及所在區(qū)域房地產市場的供應量、存量、開發(fā)量、銷售量等）； 營銷管理 1) 市場調研與產品定位階段 A. 市場調研 ■ 例行市場調研工作 工作要求：集團所屬項目公司營銷（策劃）部應堅持日常性的市場信息收集、研究工作，確保及時、準確地了解市場信息，為項目經營決策提供科學依據(jù)。 ■ 審批流程：計劃部存檔、督導執(zhí)行項目管理中心總經理審核報計劃部總經理簽批 閱項目管理中心計劃部登記、復核 項目公司總經理簽署的項目經營目標管理責任書主管副總裁簽署錄入電子文檔目錄發(fā)項目公司執(zhí)行送集團相關部門備查、監(jiān)督執(zhí)行4) 項目經營成果考核 ■ 上報內容：經營決算文件（含經濟技術指標、經營期暨銷售收入）、項目經營目標評估報告（含費用及稅金決算書、工程結算復核報告）。n 上報時間：項目開盤前一個月內。 ■ 上報時間：規(guī)劃方案確定后15天內。 ■ 上報內容：項目經營策劃書初稿，其中以下內容需單獨會簽確認后執(zhí)行。 住宅項目會所等經營性物業(yè)招商 集團商務（招商）管理制度或商管公司的制度中，均沒有包括住宅項目會所等經營性物業(yè)招商，本手冊規(guī)定：住宅項目會所等經營性物業(yè)招商由項目公司負責，合同簽訂前需將租賃合同報計劃部，會同物管部或商業(yè)管理公司和法律事務部進行會審后由項目管理中心總經理批準簽署。 ■ 工程款支付控制原則：項目竣驗以后原則上支付至90%（商業(yè)）或85%（住宅）以內，特殊項目可支付至90％（須經集團批準）；在施工承包合同中須注明，民工勞資糾紛必須由施工單位負責，并執(zhí)行集團擬定的獎罰條款；各項目公司須體現(xiàn)對施工單位有管控能力，在寬至如上第1條的付款條件下，要求各項目公司必須做到不得再發(fā)生勞資糾紛事件。 業(yè)務協(xié)調會、現(xiàn)場協(xié)調會 在項目開發(fā)過程中，當項目地方政策、重大影響事項、市場、招商或工期要求的邊界因素矛盾發(fā)生時，尤其是商業(yè)項目需按期開業(yè)的邊界條件下，如項目公司發(fā)生業(yè)態(tài)調整、房產技術條件變更、單項成本招標突破、工程重大質量安全問題等影響工期或目標成本的事項，在與集團各對口職能部門已充分溝通仍然無法推進時，則項目公司必須及時將相關事項及目前處理中的問題上報集團項目管理中心，由項目管理中心總經理視業(yè)務類型組織計劃部、商務部、規(guī)劃院、成本控制部和項目公司召開業(yè)務協(xié)調會。2 項目管理細化規(guī)定及操作細則 項目管理細化規(guī)定 文件上報規(guī)定及審批時限要求 1) 聯(lián)絡單的發(fā)起聯(lián)絡公司欄，需注明經辦人，便于集團處理文件如需溝通能及時找到相關責任人；聯(lián)絡單和報告性文件必須注明是否需要、需要由哪個部門進行回復或批示，亦或僅作為知會等意圖，必須明確標注，以明確文件和事務的處理責任；建議項目公司某些業(yè)務上報的聯(lián)絡單上增加“集團領導批示意見”欄，便于集團領導可直接批示意見，提高工作效率； 2) 關于聯(lián)絡項目管理中心的聯(lián)絡單，其聯(lián)絡對象欄必須具體至項目管理中心的四個部門，即經營計劃類、營銷管理類、工程質量安全類、物業(yè)經營管理類需分別明確聯(lián)絡計劃部、營銷部、質量監(jiān)管部、物管部，如與這四類業(yè)務不單一相關的具體業(yè)務，聯(lián)絡對象可為項目管理中心。本手冊制定的主要目的是：增加一些制度正本中未包括的業(yè)務規(guī)定；提供相關業(yè)務表單或案例模版；明確或便捷各項模糊事項繁長的業(yè)務審批流程，以適應快速發(fā)展的城市綜合體項目的管理特點；同時，為制度中暫未明確約定的錯綜復雜的相關業(yè)務處理，指出業(yè)務的解決方法和指引，即項目公司必須在一定時間內獲得有效指令，以提高工作效率、實現(xiàn)集團的經營目標。當然，按權限規(guī)定、有特殊業(yè)務需直接向主管副總裁匯報或請示的，聯(lián)絡對象可直接為主管副總裁或實行抄報； 3) 如聯(lián)絡對象是集團其它業(yè)務部門，抄送項目管理中心的，抄送對象也請遵循第2)條規(guī)定，同時，需在聯(lián)絡單內說明抄送的目的是告知備案或需協(xié)助督辦或需組織協(xié)調會，便于明確主辦單位，也利于及時處理、提高工作效率； 4) 急件必須1個工作日內處理完畢并反饋至項目公司；非急件，上報后3個工作日內必須處理完畢并反饋至項目公司；非急件，如需集團其它職能部門會簽的業(yè)務文件，上報2個工作日內簽批意見后轉送其它部門會簽，在5個工作日內處理完畢并反饋至項目公司；各項目公司總經理必須把關好，非特急原則上按程序履行。 在項目開發(fā)過程中，尤其在商業(yè)項目工期緊迫、項目出現(xiàn)市場或經濟、社會危機時，可由項目公司或項目管理中心發(fā)起，組織定期或不定期的項目現(xiàn)場協(xié)調會，在不突破集團總體經營目標情況下，會議決定由主管副總裁簽發(fā)后，作為集團各有關部門和項目公司的執(zhí)行依據(jù)。即要求各項目公司與施工單位簽訂合同時必須強調其資金的合理安排。該維修工程所發(fā)生的一切費用均由承包商承擔，業(yè)主將在承包商的質保金中扣除該費用，支付給第三方。 ■ 審批目的：明確項目的（分期）開發(fā)思路和開發(fā)計劃，指導項目前期工作和規(guī)劃設計委托書的編制。 C. 項目經營策劃書正式稿： ■ 上報內容：項目經營策劃書正式稿（詳見制度中的編制指引），同時，必須單獨會審項目的工程管理策劃方案、單獨審批項目開發(fā)計劃形成“項目開發(fā)計劃執(zhí)行書”。n 審批流程：成本控制部存檔、督導執(zhí)行審計部復核報成本控制部總經理簽批起草研討會議通知集團成本控制部登記 附項目公司經營管理會會簽的聯(lián)絡單組織項目管理中心（營銷部、計劃部）、財務部、規(guī)劃研究院進行研討會簽確認項目經營決策文件主管副總裁審核錄入電子文檔目錄發(fā)項目公司執(zhí)行送計劃部備查、監(jiān)督執(zhí)行董事長批準■ 執(zhí)行提示： 由計劃部負責根據(jù)批準的“項目開發(fā)計劃執(zhí)行書”，明確本期經營期及相關內容并抄送集團財務部、成本控制部，便于復核費用與稅金及起草決策文件； 集團營銷部負責把批準的銷售價格抄送集團財務部和成本控制部，成本控制部負責將復核完成的目標成本抄送集團財務部； 集團財務部負責將復核完畢的費用及稅金抄送集團成本控制部； 項目公司分別與集團規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財務部溝通確認經濟技術指標、銷售價格、目標成本、費用及稅金后，將所有經營決策文件的相關附件及風險提示上報集團成本控制部，由成本控制部形成“項目經營決策文件”組織項目公司、規(guī)劃院、項目管理中心（計劃部、營銷部）、財務部進行會審后，經審計部復核、主管副總裁審核后，報董事長批準； 在“項目經營決策文件”批準后2個工作日內，集團成本控制部需將相關資料抄送計劃部并進行交底，計劃部將依據(jù)批準的決策文件負責審核項目經營目標管理責任書。 ■ 關注要點：經營期實際結束時點和銷售回款額的確認，經營目標是否有調整，經營期內是否有重大質量、安全事故，是否有影響結算獎金的相關通報等。 上報目的：了解市場情況，為決策提供依據(jù)。 B. 產品定位、戶型配比 ■ 項目產品定位審批 工作要求：集團所屬項目公司應在取得土地后，立即組織開展調研工作，論證產品定位方案，完成《項目定位及產品策劃建議書》，就項目定位、戶型配比、配套設施規(guī)模和功能、建筑風格、建造標準等提出建議，重點需要確定項目產品定位。 （注：如市場發(fā)生重大變化，需要對產品定位進行調整的，需要由主管副總裁審批。 關注要點：當期項目的戶型、戶型標準面積、建筑面積、套數(shù)比、面積比等。 關注要點：可售商業(yè)物業(yè)的總面積指標、層高、開間及進深尺寸、產品可分割形式等。根據(jù)項目定位和區(qū)域市場特點，提出切實有效的營銷推廣定位、目標客戶群定位、推廣主訴、營銷策略、項目包裝方案等； 審批目的：作為營銷推廣工作的指導，各項發(fā)布、實施業(yè)