【正文】 故其管理內容應側重于加強閉路監(jiān)控系統(tǒng)以確保人身安全，增設保安及防盜系統(tǒng)以保證財產安全，開辟商場、酒家、娛樂設施及生活服務設施以方便用戶生活，完善通訊系統(tǒng)建設以加強用戶同外部聯(lián)系等方面。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向，這對于其他投標公司而言是極為不利的。因此，物業(yè)管理公司通過對開發(fā)商以往所承建物業(yè)質量的調查，以及有關物業(yè)管理公司與之合作的情況，分析判斷招標物業(yè)開發(fā)商的可靠性，并盡量選擇信譽較好、易于協(xié)調的開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)，盡可能在物業(yè)開發(fā)的前期介入，這樣既可保證物業(yè)質量，也便于其日后管理。即能否利用高新技術提供高品質服務或特殊服務，如智能大廈等先進的信息管理技術，綠色工程以及高科技防盜安全設施等。由于他們進入物業(yè)管理行業(yè)不久，許多情況尚未能為人所知，他們雖然默默無聞，容易被人所忽略，卻很有可能成為競標中的“黑馬”，這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。當?shù)氐奈飿I(yè)管理公司可以利用其對當?shù)匚幕?、風俗的熟悉提供令業(yè)主滿足的服務。　　(2)經營風險。物業(yè)管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素，并從自身條件出發(fā)，制訂出最佳方案規(guī)避風險，將其可能發(fā)生的概率或造成的損失盡量減二、投標實施步驟在通過資格預審之后，物業(yè)管理公司便可按以下步驟實施投標(圖323)?！　?二)考察現(xiàn)場　　通常，開發(fā)商或業(yè)主委員會將根據(jù)需要組織參與投標的物業(yè)管理公司統(tǒng)一參觀現(xiàn)場，并向他們做出相關的必要介紹，其目的在于幫助投標公司充分了解物業(yè)情況，以合理計算標價?！　?2)若物業(yè)已經竣工，則物業(yè)管理公司應按以下標準視察項目：　?、俟こ添椖渴┕な欠穹虾贤?guī)定與設計圖紙要求；　?、诩夹g經檢驗達到國家規(guī)定的質量標準，能滿足使用要求；　?、劭⒐すこ踢_到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常；　?、茉O備調試、試運轉達到設計要求；　?、荽_保外在質量無重大問題；　　⑥周圍公用設施分布情況?！　?三)制定管理服務方法及工作量　　通常投標公司可根據(jù)招標文件中的物業(yè)情況和管理服務范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務任務的方法及工作量。 　　(四)制定資金計劃　　資金計劃應當在確定了管理服務內容及工作量的基礎上制定。 　　(五)標價試算　　以上工作完成后，投標者便可進行標價試算?！　‖F(xiàn)行標價的評估內容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析?！　∪绻稑巳诉`反上述任何一條規(guī)定，招標人就有權沒收投標保函，并向銀行索賠其擔保金額?！　〕k理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔保。標書的正本及每一份副本應分別包裝，而且都必須用內外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準)，兩層封套上均應按投標邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(指開標日期)之前不要啟封”等?！　⊥ǔ＃飿I(yè)委托管理合同的簽訂需經過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟。投標公司還可分析報價與中標標價之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準，還是服務單價確定得偏高，或是計算方法不對。北京天鴻集團公司房產管理經營公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司在招標中勝出?！　≈鞒终型稑说纳钲谑袡C關事務管理局局長說：“以后，市政府辦的物業(yè)將全部采取公開招標的方式讓專業(yè)公司進行管理。在上限已經很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。南京市的這兩次招投標活動推動了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場化的進程?！　?5)評委組成：建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人?！　?2)招標范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標，公證部門全過程公證?！　?8)招標執(zhí)行依據(jù)：《中華人民共和國招標投標法》，并借鑒其他經驗。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標活動，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。平方米)，／(月　　2)龍江高教公寓招標概況　　(1)物業(yè)標的：，南北兩片，即將入住率95％以上?！　?3)招標主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標并運作。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘“管家”。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標中明確提出，物業(yè)管理收費標價占招標總分的一半，標書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。”　　沈建忠在競標會上指出：此次物業(yè)管理招標活動將對全國的物業(yè)管理工作產生很大影響，其意義首先表現(xiàn)在它打破了過去社會上一直認為在普通住宅、低價位住宅區(qū)無法進行專業(yè)化、社會化物業(yè)管理這樣一個禁區(qū)，轉變了某些人認為只有高檔物業(yè)才能進行一流服務、一流物業(yè)管理的觀念，普通住宅小區(qū)也同樣需要一流的專業(yè)服務；二是這次招投標是在嚴格、公正、公平的原則下進行的，為全國物業(yè)管理招投標工作積累了經驗，是有益的借鑒；三是有助于開發(fā)公司和物業(yè)管理企業(yè)轉變經營作風，改進服務態(tài)度，提高服務質量，在市場競爭中樹立和培養(yǎng)一批優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)。通常這些文檔資料主要包括：①招標文件；②招標文件附件及圖紙；③對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標文件及標書；⑤同招標方的來往信件；⑥其他重要文件資料。投標公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標物業(yè)的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當?shù)牟呗裕瑢е率Ю??！　∪⒍撕蟮墓ぷ鳌　?一)中標后的合同簽訂與履行　　經過評標與定標之后，招標方將及時發(fā)函通知中標公司?！　?八)封送標書、保函　　投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人。保函的有效期限通常在投標人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內招標人因故宣布本次招標作廢，投標保函自動失效?！　?2)投標人被通知中標后必須按通知書規(guī)定的時間前往物業(yè)所在地簽約?！　?2)風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策?！　?4)其他資金來源。投標物業(yè)可根據(jù)招標物業(yè)性質及所要求服務的內容，制定和規(guī)劃管理服務內容及工作量。再如素有“山城”之稱的重慶，其特點在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業(yè)管理則應突出交通便利服務與夏季的防暑工作。前期介入的優(yōu)點在于物業(yè)管理公司可與業(yè)主更好地協(xié)調，有利于其接管后的管理。不同的翻譯可能會導致招標文件內容面目全非，而由精通外語的計價員直接閱讀招標文件則是解決這一問題的理想辦法?！　〈送猓斘飿I(yè)管理公司從事國際投標時，還可能面臨政治風險?！　　　≡趪鴥葟氖挛飿I(yè)管理投標，通?？赡苊媾R的風險有：　　(1)通貨膨脹風險?！　?3)當?shù)馗偁幷叩牡赜騼?yōu)勢。有時在競標中可能會出現(xiàn)某些剛具有物業(yè)管理資質的物業(yè)管理公司參與競標的情況。公司是否在以往接管物業(yè)中培訓人員，是否具有熟練和經驗豐富的管理人員，是否與其他在該物業(yè)管理方面有豐富經驗的專業(yè)服務公司有密切合作關系。這一層面的分析包括開發(fā)商的技術力量、信譽度等?！　?3)物業(yè)招標背景。它既要為住戶提供酒店式服務，又要營造出溫馨的家庭氣氛，其服務內容也就更加具體化、個性化，除了日常清潔、綠化服務外，還應提供各種商務、醫(yī)療服務等。這必然要求物業(yè)管理投標公司在確定是否進行競標時務必要小心謹慎，在提出投標申請前做出必要的可行性研究，不可貿然行事。為適應電子商務的發(fā)展趨勢，許多招標投標公司紛紛建起了自己的網站，各種招標信息也開始在網上進行發(fā)布，如中國招標投標網就已開通了網上招標投標及投標代理業(yè)務?！　?三)收集招標物業(yè)相關資料　　招標物業(yè)的相關資料是物業(yè)管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素。其中自有資金積累取決于物業(yè)管理公司的經營與盈利狀況，而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。這應當是合同的主要部分。投標公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項及取費標準，談判應盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規(guī)定。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優(yōu)劣順序排隊。投標公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關系?！　?，及其對自己應承擔義務的了解。在提供服務全過程中，代理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構及政府機構打交道，同時向委托方報告工作進展，以使其能及時和準確地作出決定。　?、偌夹g勝任能力。這些服務可以提高投標者工作效率，降低其交易成本?！　?2)選擇代理人　　物業(yè)管理公司如果在國外從事投標，必將面臨異域文化所帶來的種種障礙，而房地產項目的固定性以及物業(yè)管理服務的無形性，又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險。分公司的證明文件應由物業(yè)管理總公司開出，說明該分公司的組織、章程；文件由選定的公證機關公證后生效。但無論注冊手續(xù)在先在后，物業(yè)管理公司在申請時都必須按規(guī)定提交文件。對于不符合原定資質等級標準的企業(yè)，由資質等級評定初審部門提出降級或吊銷資質證書的意見，報審批部門批準后執(zhí)行。該規(guī)則規(guī)定，天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應以招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)；建筑面積20萬平方米以上的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作必須以招標投標選聘物業(yè)管理企業(yè)?！　、诙壩飿I(yè)管理公司的資質標準　　規(guī)模要求：公司所管理物業(yè)規(guī)模一般在20萬～50萬平方米以上，或者管理涉外物業(yè)在5萬～20萬平方米以上。物業(yè)管理企業(yè)資質證書式樣見圖322。因此，了解物業(yè)管理投標的程序與技巧，了解投標中可能發(fā)生的爭議及其解決途徑，對于提高物業(yè)管理公司的投標競爭力以及保障其自身權益，都是非?，F(xiàn)實和迫切的。由于物業(yè)管理合同具有長期性的特點，因此，為了讓業(yè)主或開發(fā)商能夠長期對中標人的履約行為實行有效的監(jiān)督，招標人(業(yè)主或開發(fā)商)在招標結束后，應對形成合同關系過程中的一系列契約和資料進行妥善保存，以便查考。除非預先合同有約定或者經招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關鍵性工作分包給他人完成，對于項目主體或關鍵工作，必須由中標人按要求完成。無論是合同一般條款還是合同特殊條款，都屬于招標文件中的一部分?！　⊥ǔＧ闆r下，招標成交方式的合同，其形式是一份簡單的協(xié)議書，合同的內容都分散在招標文件中，以及商談過程中對招標文件和投標文件的修改和補充所形成的書面材料中。在招標與投標中，合同的格式、條款、內容等都已在招標文件中作了明確規(guī)定，一般不作更改，然而按照國際慣例，在正式簽訂合同之前，中標人和招標人(開發(fā)商或業(yè)主)通常還要先就合同的具體細節(jié)進行談判磋商，最后才簽訂新形成的正式合同。經過“議標”后，最后才由招標人決定誰中標?！　?四)開標、評標與定標　　開標、評標與定標是招標實施過程的關鍵階段，也是整個招標過程中程序最嚴密、對招標人能力要求最嚴格的階段。招標機構也可要求投標人在規(guī)定日期內將問題用書面形式寄給招標人，以便招標人匯集研究，給予統(tǒng)一的解答，在這種情況下就無須召開標前會議。　　對于上述在預審中申請人必須提交的重要內容應當在資格預審文件中予以明列，或制成表格，要求申請人按要求填寫。最后，招標人還應在資格預審文件中規(guī)定資格預審申請表和資料遞交的份數(shù)、時間和地點及文件所使用的語言等。無論資格預審在何時進行，其審核程序和要求投標公司遞交的文件都大致相同。至于投標邀請書的內容和格式與招標公告大致相同，在此便不再重復了。另外，如果要通過幾個渠道發(fā)布招標公告，要考慮到各類渠道的出版周期(如報刊的出版周期顯然要比網絡媒體長)，以便能讓招標公告基本在同一時間刊登出來。除了必須在指定的刊物上刊登以外，此類項目還可以在官方公報上刊登招標公告，使投標具有廣泛性，如在我國還主要刊登在《人民日報》、《中國日報》上?！　?一)發(fā)布招標公告或投標邀請書　　我國《招標投標法》和國際慣例都規(guī)定，招標人采用公開招標方式招標的，應當發(fā)布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標邀請書。標底定的過高，進入合格范圍內的投標人數(shù)量太多，就會使評價的工作量和難度大大增加；標底定得過低，又容易使所有的投標人都落空，從而導致招標失敗。超前實行物業(yè)管理招標確實有其優(yōu)點，然而過早地制定招標文件，加之此時存在大量的不確定因素會使得招標文件編制難度加大，可靠性降低。按照個性包括共性的道理，在合同條款中，特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款，在兩者發(fā)生不一致時，合同應以特殊性條款為準。為了保證投標的真實性，招標人往往還要求投標人必須交納投標保證金，招標文件中規(guī)定了投標保證金的比例、交納方式以及保證書的格式等。招標文件的作用在于：告知投標人遞交投標書的程序；闡明所需招標的標的情況；告知投標評定準則以及訂立合同的條件等。特別是國有房地產開發(fā)商在委托招標代理機構招標時，應避免選擇與自己有上級關系的招標代理機構。再如，對于采用小范圍邀請招標或議標方式的小規(guī)模物業(yè)管理項目，由于招標工作量不大，專業(yè)性不強，開發(fā)商一般都能夠自行編制招標文件和組織評標，這時，招標人自行成立招標機構招標也較為適宜?？梢娬袠藱C構一旦成立，其職責將貫穿整個招標投標過程。招標機構的主要職責是：擬定招標章程和招標文件；組織投標、開標、評標和定標；組織簽訂合同。如招標人為實力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機構，有能力從物業(yè)的設計、施工監(jiān)理到驗收，整個開發(fā)的過程都統(tǒng)一自行成立招標機構，包攬其“一條龍”的招標工作，這時該物業(yè)管理招標也理應由開發(fā)商自行成立的招標機構來完成。而且，招標代理機構與招標人之間僅限于委托代理的關系，招標代理機構無權將招標結果強加于招標人，招標人應是是否中標的最終決定者。招標文件是招標機構向投標者提供的為進行招標工作所必需的文件。為了保證投標人的合格