【正文】 少。二、 合作條件項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為太原***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。小店新城項(xiàng)目初步可行性分析報(bào)告 【***花苑項(xiàng)目初步可行性分析及合作意向】（方案一）2團(tuán)結(jié)湖項(xiàng)目部目 錄一、 項(xiàng)目概況 1 二、 合作條件 1 三、 市場(chǎng)分析 1 四、 項(xiàng)目分析 5 五、 初步定位建議 6 六、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 6 七、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 9 八、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 10 九、 結(jié)論與建議 12 一、 項(xiàng)目概況本項(xiàng)目（太原***花苑）位于太原市小店區(qū)內(nèi)，東側(cè)緊鄰大運(yùn)路，隔路與太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相望。社區(qū)配套：社區(qū)將配有中心會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)所、購(gòu)物中心、健身房、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施；水、電、氣、24小時(shí)熱水供應(yīng)，社區(qū)采用智能化綜合布線系統(tǒng)，三網(wǎng)合一，光纖入戶，并配有專業(yè)的通訊系統(tǒng)。目前，居民對(duì)住房需求的持續(xù)高漲、對(duì)房地產(chǎn)信息的掌握和投資意識(shí)的不斷加強(qiáng)，使得太原房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)定上升期。4. 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)2006年7月10日，太原市城調(diào)隊(duì)的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，上半年太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，其中，物業(yè)管理價(jià)格變化不大。(二) 項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)1. 區(qū)域簡(jiǎn)介小店區(qū)是太原市轄六城區(qū)之一，位于市區(qū)的東南部，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，南農(nóng)北商、高新技術(shù)密集、交通通訊便利，呈現(xiàn)空間大、前景好、后勁足的發(fā)展趨勢(shì)。216。 飛云大院：飛云大院地處新晉祠路，毗鄰橫跨汾河的長(zhǎng)風(fēng)大街，傍倚連綿西山，與規(guī)劃中市政廣場(chǎng)新址隔街相望。 如果項(xiàng)目一期的定位不合理，導(dǎo)致發(fā)展不成功，將對(duì)二、三期建設(shè)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。六、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算(一)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、合作開(kāi)發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。力創(chuàng)精品。經(jīng)估算。 建安工程費(fèi)用按1100元/ M2計(jì)，總計(jì)212300萬(wàn)元。 建設(shè)期利息。 （三）項(xiàng)目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計(jì)劃，測(cè)算該項(xiàng)目銷售收入情況如附表3，全部銷售收入為630000萬(wàn)元。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本的各項(xiàng)估算見(jiàn)附表4，合計(jì)為363105萬(wàn)元。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對(duì)的平衡，否則會(huì)受到市場(chǎng)的懲罰。同時(shí)，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營(yíng)銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動(dòng)銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢(shì)。?住宅小區(qū)的定位屬中高檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。綜合以上分析，***花苑項(xiàng)目具備較強(qiáng)的盈利能力，利潤(rùn)空間較大，經(jīng)濟(jì)上是可行的；如能保證前期資金足額到位，并科學(xué)安排投入進(jìn)度，則風(fēng)險(xiǎn)基本可控。（毗鄰兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和在建的機(jī)場(chǎng)大道等） （四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬大面積、大規(guī)模開(kāi)發(fā)、拆遷負(fù)擔(dān)小，土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)取得費(fèi)用相對(duì)較低，且在開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)，政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，根據(jù)本報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。八、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)***花苑項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 ②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，%計(jì)取。七、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析本報(bào)告對(duì)***花苑項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃做出安排，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù)太原市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)為15元/ M2，總費(fèi)用為2895萬(wàn)元。各種稅費(fèi)按太原市目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。（二）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模和實(shí)際條件，對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排如下：2006年10月底以前，做出整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃；2006年12月以前，通過(guò)控制性規(guī)劃的審批；2007年6月以前,完成土地使用性質(zhì)的變更（目前已變更700畝地，將再變更1000畝地）；2006年底，完成約2億元人民幣投資的主干道路及基礎(chǔ)管網(wǎng)設(shè)施的建設(shè)；2007年3月份，開(kāi)工第一期700畝地中的小高層住宅項(xiàng)目建設(shè)，建筑面積約70萬(wàn)M2，其中安置拆遷返還20萬(wàn)M2，面向政府機(jī)關(guān)、大型企事業(yè)單位定向銷售50萬(wàn)M2，均價(jià)約為3500元/ M2；2008年3月份，開(kāi)工第二期500畝地中的住宅項(xiàng)目建設(shè)，建筑面積約50萬(wàn)M2；2008年底，首期住宅項(xiàng)目交付使用；2009年3月份，開(kāi)工第三期500畝地中的住宅項(xiàng)目，建設(shè)建筑面積約50萬(wàn)M2；在第二、三期項(xiàng)目中，含中檔樓盤120萬(wàn)M2，返還村委會(huì)20萬(wàn)M2，其余對(duì)外銷售，均價(jià)為4500元/M2。①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借資本市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，采取多渠道合作開(kāi)發(fā)的方式。（合1700畝），預(yù)計(jì)總投資約31億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開(kāi)發(fā)資金籌取難度較大。（二）產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次為主，兼有部分高檔住宅。項(xiàng)目名稱位置項(xiàng)目規(guī)模價(jià)格規(guī)劃形態(tài)裝修容積率綠化率綠苑小區(qū)新晉祠路20號(hào)均價(jià)：4800元/M2高層毛坯奧林花園奧林禮頓長(zhǎng)治路130號(hào)占地面積:47817平方米總建筑面積:47817平方米均價(jià)：4800元/M2起價(jià)：3495元/M2高層毛坯430%長(zhǎng)島國(guó)際濱河西路南內(nèi)環(huán)橋南500米起價(jià):4200元/平方米均價(jià):4600元/平方米普通住宅毛坯北美晶域藍(lán)灣南中環(huán)體育南路路口占地面積:38019平方米起價(jià):3650元/平方米均價(jià):4100元/平方米多層塔樓毛坯新太原公寓學(xué)府街西口127號(hào)，華宇綠洲對(duì)面起價(jià):3900元/平方米最高價(jià):4200元/平方米高層住宅（小戶型）毛坯四、 項(xiàng)目分析 隨著土地資源的日益緊張和需求的進(jìn)一步增長(zhǎng)，本項(xiàng)目具有地塊大的突出特點(diǎn)，面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。 新太原公寓：太原首席純品小戶型公寓，位于濱河?xùn)|路與學(xué)府街交匯處，鼎立親賢街北街與長(zhǎng)風(fēng)街繁華商業(yè)圈。216。區(qū)域內(nèi)大專院校和科研機(jī)構(gòu)眾多，電子、信息產(chǎn)業(yè)密集，國(guó)家級(jí)太原高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和太原經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及國(guó)家級(jí)劉家堡萬(wàn)畝高效農(nóng)業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)都坐落在小店區(qū)，小店區(qū)已成為全市乃至全省科工貿(mào)的重要發(fā)展基地。調(diào)查資料顯示土地交易量較去年明顯下降。項(xiàng)目前期手續(xù)由太原***房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)辦理，主要手續(xù)包括：項(xiàng)目國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。合1700畝地，規(guī)劃總建筑面積約193萬(wàn)m178。綠化率30%。三、 市場(chǎng)分析(一) 太原整體市場(chǎng)近年來(lái)購(gòu)房成為太原市家庭主要消費(fèi)內(nèi)容之一。縱觀太原市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史，精品工程鳳毛麟角，能在全國(guó)叫得響的開(kāi)發(fā)小區(qū)沒(méi)有一家，無(wú)論從單體建筑的立面造型、開(kāi)發(fā)小區(qū)的綠化美化還是小區(qū)的配套服務(wù)功能看，都與全國(guó)先進(jìn)水平差距甚遠(yuǎn)，缺乏個(gè)性、缺乏創(chuàng)新，檔次不高?？赡苁鞘堋?