【正文】 不可替代的優(yōu)勢(shì)。具體消費(fèi)群界定如下：1. 高校、科研院所中高級(jí)知識(shí)分子；2. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板；3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；4. 附近地區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要。 項(xiàng)目在太原市城中村改造政策以內(nèi)，符合太原市十一五規(guī)劃，能夠快速啟動(dòng)，可以在較短時(shí)間實(shí)現(xiàn)盈利。3．周邊在建項(xiàng)目對(duì)比通過(guò)對(duì)比分析可以發(fā)現(xiàn)，目前小店主要房地產(chǎn)項(xiàng)目都集聚在小店北部城區(qū)長(zhǎng)風(fēng)大街附近，開(kāi)發(fā)面積規(guī)模不大，價(jià)位基本上都在4000元以上，并且價(jià)格在不斷上漲。216。216。地理位置優(yōu)越，交通便捷，外立面呈歐式風(fēng)格，顏色鮮亮，與汾河遙相呼應(yīng)，形成汾河?xùn)|岸又一道美麗的風(fēng)景！56150㎡平層、復(fù)式近十余種戶型客廳全部為明廳，采用中空雙層玻璃的落地窗，隔熱保溫防塵。周?chē)y行、醫(yī)院、中小學(xué)、大型生活超市（沃爾瑪）、高檔購(gòu)物（燕沙商場(chǎng)）、美食餐飲、休閑等近在咫尺，如此日漸成熟的市政配套，其生活配套及商業(yè)配套，足以堪稱為太原城南新區(qū)長(zhǎng)風(fēng)商圈絕版黃金地段，彰顯其核心地段的高品質(zhì)物業(yè)價(jià)值。小店區(qū)內(nèi)現(xiàn)有南同蒲鐵路穿過(guò)，規(guī)劃中的太原市西南鐵路環(huán)線通過(guò)小店鎮(zhèn)南側(cè)，“十一五”期將即將建設(shè)的快客站也設(shè)置在小店。而在其價(jià)格統(tǒng)一上漲的趨勢(shì)下，高檔住宅和商業(yè)娛樂(lè)用房上漲幅度最高，%、%。,％。預(yù)計(jì)隨著全國(guó)知名地產(chǎn)商向二線城市的轉(zhuǎn)移，太原市也將會(huì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的檔次方面上一個(gè)新臺(tái)階，真正出現(xiàn)一批高價(jià)位、高品位的精品項(xiàng)目。隨著山西近年煤炭資源整合新政的出臺(tái)，山西經(jīng)濟(jì)將逐步走上良性發(fā)展的道路，本地居民拆遷購(gòu)房、二次投資以及改善居住環(huán)境的需求將更為強(qiáng)烈。房?jī)r(jià)過(guò)高使居民的消費(fèi)意愿在一定程度上受到抑制。公司通過(guò)銀行貸款、集合資金信托貸款啟動(dòng)項(xiàng)目，同時(shí)引進(jìn)其他戰(zhàn)略合作伙伴，共同完成小店新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)。小區(qū)詳細(xì)建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)附表1所列。該項(xiàng)目是太原市最大的城中村改造項(xiàng)目，178。本區(qū)范圍內(nèi)及周邊將形成康寧北、康寧南、昌盛等幾個(gè)居住區(qū)和一個(gè)大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)及現(xiàn)代化綜合倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目包括中高檔住宅、商業(yè)設(shè)施以及其他公共建筑配套等。根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目采取支付土地出讓金與返還建筑面積相結(jié)合的方式取得該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。太原居民對(duì)住房的需求旺盛，但太原商品房?jī)r(jià)格相對(duì)過(guò)高，2005年太原在售商品房市均價(jià)為6693元/m2，其中普通住宅銷售均價(jià)為3336元/ m2，經(jīng)濟(jì)適用房成交均價(jià)為2100元/ m2，2005年太原城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10475元，以一套建筑面積為80平米的住房為例計(jì)算：商品房?jī)r(jià)與居民收入比為25：1，經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)與居民收入比為16：1，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房?jī)r(jià)收入比46：1的合理水平。據(jù)了解，太原市居民家庭購(gòu)房的主要用途為自住房，居民購(gòu)房的主要途徑是通過(guò)單位集資建房或選擇買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，%%。這是因?yàn)樘康禺a(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時(shí)代，還缺乏真正的高端產(chǎn)品。價(jià)格走勢(shì)和全國(guó)基本一樣，處于上升趨勢(shì)。根據(jù)2006年7月12日《山西青年報(bào)》的資料顯示，太原市新建商品房?jī)r(jià)普遍上揚(yáng)，尤其非住宅價(jià)格上漲幅度大于住宅，%%。區(qū)內(nèi)公路連接全省八個(gè)地市和周邊省市。據(jù)專家預(yù)測(cè)，2006年太原市住宅供應(yīng)量將不少于300萬(wàn)平方米，而小店將成為太原市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新熱點(diǎn)。 奧林花園奧林禮頓： 奧林花園四期－奧林禮頓，位居太原新城－城南區(qū)長(zhǎng)風(fēng)“工”字型商圈核心長(zhǎng)治路中段，西與山西世貿(mào)中心隔路相望，北為新城區(qū)餐飲美食休閑娛樂(lè)一條街親賢街，東融奧林花園等高檔社區(qū)，南是城市主干道長(zhǎng)風(fēng)大街，交通便利。悅名都』、『學(xué)府國(guó)際』等項(xiàng)目的山西華宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建，項(xiàng)目共24層，12層為臨街商鋪，324層為住宅，共267套。在完善的交通、優(yōu)秀的品質(zhì)和絕佳的環(huán)境的支撐下，可以展望：北美晶域藍(lán)灣將成為黃金地段的潮流地標(biāo)，從而奠定南城區(qū)尊貴地位。周邊擁有迅捷交織路網(wǎng)，瞬間拉近與繁華都心的間距。 特邀萬(wàn)科首席設(shè)計(jì)師付志強(qiáng)先生擔(dān)綱飛云大院建筑設(shè)計(jì)，以最專業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)和最人性化的設(shè)計(jì)理念，傾情打造太原首席低層低密純TOWNHOUSE社區(qū)，盡現(xiàn)居者尊榮身份。 距離長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、國(guó)家高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)較近，便于吸引高收入人群（包括公司白領(lǐng)、外籍人士、私企老板等）到此安家置業(yè)。購(gòu)買(mǎi)目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地1700畝，為便于整體項(xiàng)目形象的樹(shù)立，必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以北部分為突破口。合作開(kāi)發(fā)。 ③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。12011年，全部住宅項(xiàng)目竣工。建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。 銀行貸款利率按7%計(jì)取。 、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。 項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取，總費(fèi)用為6369萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資。（二）項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定***花苑項(xiàng)目銷售計(jì)劃，從第二年起銷售，拿到銷售許可證之前采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行。其中： ① 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）(總建筑投資—第一年投資)上述公式僅為近似計(jì)算。其中，營(yíng)業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的3%，%。（六）項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（附表5） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） 根據(jù)附表5，按8%的折現(xiàn)率，可計(jì)算出全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本 =283638/（%）=（萬(wàn)元），保本點(diǎn)=%時(shí)，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項(xiàng)目總投資 由于項(xiàng)目占地較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其間可能會(huì)出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項(xiàng)目的總投資額可能會(huì)發(fā)生一些變化，估計(jì)最大的變動(dòng)幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（附表6）的情況來(lái)看，不過(guò)，其值仍大于零，項(xiàng)目仍然可行。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對(duì)的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。從產(chǎn)品定位方面考慮，與***花苑同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量較多，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就相對(duì)較多，這是不好的一面。項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銷售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。 （二）項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 項(xiàng)目總建筑面積：193萬(wàn)平方米項(xiàng)目總投資： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值: 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率:140% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。 ?項(xiàng)目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 （六）強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 25 附表1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第一期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表（700畝）項(xiàng)目用地面積（萬(wàn)m2）建筑面積（萬(wàn)m2）容積率普通住宅 70　公共建筑 1　商業(yè)設(shè)施510　綠地　　道路廣場(chǎng)　　小計(jì)81 第二期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表（5