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河南鴻基洛陽市房地產(chǎn)-九都路項目可行性研究報告(52頁)-地產(chǎn)可研(文件)

2024-09-06 11:41 上一頁面

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【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 機(jī)會( O) 1 兩區(qū)交匯地帶的稀缺性項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 決策要點 合理推廣,樹立產(chǎn)品形象,以彌補(bǔ)價格與舒適度的劣勢; 加大宣傳力度,擴(kuò)大宣傳面,擴(kuò)大項目覆蓋范圍,吸引相關(guān)區(qū)域及洛陽市的購房者關(guān)注,擴(kuò)寬客戶群層面。 在合理范圍內(nèi)縮減商鋪比例,控制單套面積不宜過大,盡量由客戶按自身需求自由分割。 ? 商業(yè)定位:區(qū)域首創(chuàng),內(nèi)環(huán)商業(yè)街,結(jié)合臨街獨立商鋪的標(biāo)志性商業(yè)群落。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 戶型配比 考慮到本項目地段的稀缺性以及項目產(chǎn)品的多樣性,因此住宅主力戶型設(shè)計應(yīng)兼顧實用性與舒適性兩大方面。 ( 1)建筑高度:沿澗河和城市干道九都路建筑高度建議 60— 99米區(qū)域,以提升該區(qū)域的城市形象,創(chuàng)造優(yōu)美的沿河城市天際線 。 車行入口沿東側(cè)濱河路設(shè)置,人行入口結(jié)合珠江路和九都路設(shè)置。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 配套規(guī)劃建議 ( 1)市政基礎(chǔ)設(shè)施配套:地上式消火栓,配電間, Ic卡電話,熱交換站。 居住人均公共綠地指標(biāo)不低于 ㎡ /人。 居住公建配套設(shè)施:地上地下停車場,幼兒園,小區(qū)內(nèi)健身設(shè)施等 ( 3)生活配套: 煤氣、暖氣、市政熱水、電話寬帶閉路入戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 建筑風(fēng)格建議 根據(jù)本項目的定位于產(chǎn)品特性,建議項目建設(shè)風(fēng)格以簡約明朗的現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主,凸現(xiàn)商業(yè)氛圍的同時兼顧住宅的舒適。 ( 2)交通組織方式:鑒于地塊的規(guī)模和周邊的城市交通條件,地塊內(nèi)未再細(xì)劃分城市支路,通過內(nèi)部規(guī)劃的小區(qū)道路與周邊的城市道路系統(tǒng)相銜接。南側(cè)沿九都路建設(shè)商住樓商務(wù)公寓等與中軸線上的商住樓由底商連接形成內(nèi)環(huán)商業(yè)街結(jié)構(gòu)。 年齡段集中在 30—— 50歲左右 家庭月收入在 5000—— 8000元 對目前的居住條件不夠滿意或有意購置新房產(chǎn),有改善居住條件和追求居住地段繁華便利的需求,有多余資金的投資型客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第五部分 項目定位與產(chǎn)品方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、項目定位 1 產(chǎn)品定位 綜合項目自身特征分析和區(qū)域狀況調(diào)查,建議項目建設(shè)為以高層住宅為主,兼顧商業(yè)街的建筑群落; 項目針對西工澗西兩大區(qū)域的購房者,并延展整個洛陽市縣中高端的購房人群。以社區(qū)品質(zhì),商業(yè)氛圍及配套提升本項目的競爭優(yōu)勢。 3 周邊居民生活質(zhì)量提升,消費(fèi)能力提高,追求高品位的生活與完善配套。 3 部分戶型設(shè)計不合理,會對消費(fèi)者購房心理造成一定影響。 5 項目規(guī)模較大占一定優(yōu)勢,易引起市場關(guān)注。 三、項目區(qū)域市場中的機(jī)會點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第四部分 項目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)勢( S) 1 城市規(guī)劃項目,市場抗性小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 區(qū)域內(nèi)乃至整個洛陽市區(qū)范圍內(nèi),中端需求客戶群龐大。 2 項目產(chǎn)品之間共性較大,大部分帶有商業(yè),均為底商,多定性為商住樓,個別為商務(wù)公寓性質(zhì)。中州國際 】 ? 開發(fā)商:洛陽市廣廈置業(yè)有限責(zé)任公司 ? 項目位置:中州路王城公園對面 ? 項目概況:占地 30多畝,容積率 ,基本無小區(qū),一棟住宅,共 31層,下面 5層為商業(yè),上面 26層為住宅,后期規(guī)劃一棟商務(wù)酒店,具體情況未定。其中, 45㎡ 戶型為主力戶型,占全部戶型套數(shù)的一半(一層有 12戶)其它占一半。 ? 運(yùn)動配套:游泳池、網(wǎng)球場、乒乓球室、臺球室等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 水悅名城 】 ? 項目位置:洛河北岸牡丹橋西 ? 開發(fā)商:洛陽市文興置業(yè)有限公司 ? 項目概況:占地 20畝,總建筑面積將近 6萬平方,3期規(guī)劃 4棟樓,個 18層,獨棟獨單元,兩梯 6戶,共 432戶,容積率 ? 面積戶型: ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ ,三種戶型比例相當(dāng) ? 均價: 34003500元 /㎡ ? 樓層差價: 30元 /㎡ ? 配套:煤、暖(初裝費(fèi)不包含在房價之內(nèi)) ? 優(yōu)惠:一次性 2%,按揭 1% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 申泰 ? 開發(fā)商:中亞置業(yè) ? 投資商:建業(yè)集團(tuán) 香港亞世 ? 均價: 3970元 /㎡ 一、區(qū)域可比個案分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 【 隆安 西臨南昌路、北接延安路、東連珠江路、南臨九都路。 西北方向斜對為華陽國際廣場項目 。 土地面積: 宗地總用地面積約為 38759㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 四至范圍 宗地西臨珠江路;北接九都路;南端自西向東為已建有的興隆寨 , 市軸承廠家屬院和人事局家屬院;東臨澗河 地質(zhì)地貌狀況 項目宗地地形平坦 , 稍呈現(xiàn)西高東低的地勢形態(tài) , 最大高程 ,最低高程 。現(xiàn)使用中主要為村鎮(zhèn)居住用地 ㎡,工業(yè)用地㎡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二部分 項目用地環(huán)境分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一、項目背景 宗地屬于七里河村民建設(shè)用地和美陶公司與洛陽儀表廠的工業(yè)用地,目前使用。 目前澗西區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項目主要集中在南昌路沿線,基本以高端住宅為主;其余少量中低端項目沿建設(shè)路、西苑路、聯(lián)盟路零星散布,多位于中心城區(qū)的西、北、南邊緣位置。 綜上,可以初步判斷目前洛陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展健康有序,而且在今后一段時間內(nèi)將保持較快的正常發(fā)展,房價水平也將在合理范圍內(nèi)穩(wěn)步提高。 注:上述數(shù)據(jù)包含新建商品房和二手房 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 近期洛陽新建商品房銷售量統(tǒng)計 單位: 萬平方米 305070900 6 年一季度 0 6 年二季度 0 6 年三季
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