【正文】 一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的。 ? 聯(lián)合品牌效應(yīng) —— 推出聯(lián)合品牌效應(yīng)，即在樓盤的各式各樣裝修材料上采用知名的品牌，并聯(lián)合推廣以助樓盤的名牌效應(yīng)，強(qiáng)化運(yùn)動(dòng)形象，加強(qiáng)客戶信心 ? 增強(qiáng)附加值 —— 為本項(xiàng)目添加一些附加值的建議： 1）、創(chuàng)造具有自己獨(dú)特個(gè)性的文化氛圍，適應(yīng)本地社區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上滿足業(yè)主們的生活、娛樂、工作的需要，醞釀高尚的運(yùn)動(dòng)社區(qū)文化少不了一種深厚的人文基礎(chǔ)，這與居住者自身素質(zhì)和小區(qū)的藝術(shù)氛圍密不可分，營(yíng)造出高雅的尊貴格調(diào)，貫徹“以人為本”的理念，使居住者享有精神生活的充實(shí)與富裕，演繹高 尚社區(qū)文化。 ? 售樓模式的對(duì)比 模式 階段 現(xiàn)房售樓 期房售樓 毛房售樓 優(yōu)點(diǎn)：直觀、可信 缺點(diǎn)：暴露房型缺點(diǎn)，自雇裝修麻煩，缺乏商品美感 優(yōu)點(diǎn)：先期開發(fā)成本低，后期可做房型施工調(diào)整 缺點(diǎn)：不直觀、缺乏質(zhì)、期可信度 菜單式全裝修售樓 優(yōu)點(diǎn)：直觀、可信，直接入住，激發(fā)購(gòu)買欲 缺點(diǎn)：開 發(fā)成本及風(fēng)險(xiǎn)過大，很難滿足個(gè)性需求，容易惡性積壓 優(yōu)點(diǎn)：按揭合一。如何去激發(fā)，如何去滿足，是每一個(gè)開發(fā)商在開發(fā)之初和售樓時(shí)最應(yīng)多考慮的問題。特別是上海、北京這樣的住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的超大規(guī)模國(guó)際化都市，消 費(fèi)者的需求也發(fā)展迅速。 ? 戀賞景城 “戀”，愛上，喜歡；“賞”，鑒賞、觀賞、欣賞；“景城”，靜城， 安安靜靜的小區(qū)環(huán)境。為了適應(yīng)這一趨勢(shì)，本案應(yīng)在社區(qū)智能化、網(wǎng)絡(luò)化方面進(jìn)行了積極的探索。 ? 目前項(xiàng)目周圍生活配套設(shè)施檔次不是很高，與項(xiàng)目市場(chǎng)定位及主要目標(biāo)客戶身份不相符。 ? 項(xiàng)目中目前的一些房型較不合理，雖然控制了總價(jià)，但是破壞了和諧性和科學(xué)性。 ? 項(xiàng)目配套完善，有利于在開發(fā)中營(yíng)造優(yōu)質(zhì)地段、高品位休閑生活概念，增強(qiáng)項(xiàng)目附加值 。屬于市中心地段，配套齊全。 ? 該項(xiàng)目有許多方面與本項(xiàng)目類似、相近。 ? 住房消費(fèi)者在經(jīng)歷了多年的市場(chǎng)洗禮后由原來的 沖動(dòng)型消費(fèi)逐步轉(zhuǎn)向理智，尤其在上海。 ，有時(shí)間機(jī)遇 ? 目前本區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無新樓盤推出，出現(xiàn)所謂“斷層”現(xiàn)象。特別是國(guó)家把房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的政策落實(shí)后，給上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了巨大的動(dòng)力，開發(fā)規(guī)模和速度逐年上升，項(xiàng)目隨處可見，市場(chǎng)火爆程度至近年來的新高。 ? 由于項(xiàng)目周邊原是老式居民區(qū)，相對(duì)環(huán)境與人文有所欠缺。 ? 本項(xiàng)目規(guī)劃在 8萬多平米，屬于較小規(guī)模。只有少量建筑物相隔，而對(duì)本案的采光與視野并無太大的影響。 Strength 優(yōu)勢(shì)分析 Weakness 劣勢(shì)分析 好的整體地理位置 （尤其是噪音方面） ，導(dǎo)致售價(jià)偏高 Opportunity 機(jī)會(huì)分析 Threat 威脅分析 ，有時(shí)間機(jī)遇 O5. 符合 “ 一軸兩翼，南留北改 ” 的政策 費(fèi)日趨理性化 2期的出現(xiàn) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 17 頁 Strength（優(yōu)勢(shì)分析） ? 本項(xiàng)目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等為代表的商業(yè)區(qū)。只有少量建筑物相隔，而對(duì)本案的采光與視野并無太大的影響。那么，做高價(jià)位的樓盤就顯得有點(diǎn)“懸”了。 ? 目前市場(chǎng) 上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系列產(chǎn)品也計(jì)劃在年底開盤上市。 ? 上海繼綠地概念、水景概念、浦江開發(fā)概念、申博概念等市場(chǎng)熱點(diǎn)之后，近期市場(chǎng)又出現(xiàn)重回市中心的概念，中心城區(qū)不斷涌現(xiàn)出一批批高檔住宅。朝蘇州河及河濱公園，景觀相當(dāng)好。 1號(hào)樓房型較差，但面積控制得較為合理。房型較多，且面積合理，但得房率低，小區(qū)規(guī)模較小?？梢姳景傅拇蟓h(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。該區(qū)域?qū)?dòng)遷居民１．２萬戶，拆除舊里２０萬平方米。拓寬后的昌平路的景觀在本市也難得一見，為此區(qū)域的開發(fā)建設(shè)添上 了有力的一筆。 河濱圍城、靜安河濱花園是近年中靜安區(qū)樓市的生力軍。特別是新開盤的靜安麗舍，它的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念以及較低的價(jià)格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤帶來一輪新的沖擊。同時(shí)，也走出了低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、慘淡經(jīng)營(yíng)的惡性循環(huán)。截至 6月底，來自房產(chǎn)建筑、銷售、租賃的營(yíng)業(yè)稅 1． 55億元，同比增長(zhǎng) 45％，一躍成為 全區(qū)稅收 新秀 。靜安區(qū)是上海傳統(tǒng)的居住條件較好的區(qū)域。有關(guān)專家估計(jì)，投資置業(yè)約占總量的10— 20%。 F、 市中心三個(gè)區(qū)域中，尤其是黃浦、靜安在新一輪大規(guī)模舊改項(xiàng)目上都紛紛高價(jià)上市，如東淮海公寓、上海一街區(qū)等，為未來本區(qū)域價(jià)格水平制定了一個(gè)較高的參照值，區(qū)域均值分別達(dá)到 7330元和 8020元的新高度。 ? 從房屋分類情況看，盡管住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷售出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。 C、 商品房市場(chǎng)持續(xù)火熱 ? 2020年第一季度，上海市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，增加 ，增幅高達(dá) 。但總體而言，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)利好消息，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)生產(chǎn)成本下降，對(duì)個(gè)人消費(fèi)來說，還貸利息少了，購(gòu)房成本降低了。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為上海固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，使開發(fā)投資只跌回升，而且出現(xiàn)加速趨勢(shì)。 ? 未來上海土地供應(yīng)將形成 6種制度：（ 1）建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度；（ 2）城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度；（ 3）土地使用權(quán)公開交易制度；（ 4）基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度 。 ? 由此可見，在商品房預(yù)售中的確是供求矛盾比較突出。 E、 據(jù)市價(jià)格監(jiān)測(cè)中心最近統(tǒng)計(jì)，目前上海購(gòu)買高檔價(jià)位住房的境內(nèi)外人士約占購(gòu)房群體的30%， 65%以上的市民買的是中低價(jià)住房，其中有辦事人員、個(gè)體工商戶、商業(yè)服務(wù)人員、產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民階層等等，這個(gè)最新“社會(huì)各階層”的購(gòu)房分析 ，反映了上海住宅市場(chǎng)目前的最新需求。上半年登記預(yù)售的新建商品房中，住宅占 %，辦公占%，商業(yè)占 %。從中長(zhǎng)期來看，未來上海樓市至少有 3~5年的黃金周期，其表現(xiàn)特征為：增量房維持在高位運(yùn)行；存量房更趨活躍，交易量將超過增量房；人均一間房目 標(biāo)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)增加值在 GDP中的比重將超過 7%。近年來區(qū)內(nèi)商貿(mào)發(fā)展形成獨(dú)特優(yōu) 勢(shì)，現(xiàn)已建成上海商城、上海展覽中心、錦滄文化大酒店、靜安希爾頓酒店、國(guó)際貴都大酒店等為主體的兩大高級(jí)賓館群。近年來，靜安區(qū)圍繞著建設(shè) 雙高 區(qū) 的目標(biāo)，靜安區(qū)的整體規(guī)劃和市政設(shè)施有了大幅度的飛躍。物業(yè)類型多樣：高層，小高層，多層，其中以多層，小高層深受歡迎，如：大聞 麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新?？道铮酆捞煜碌染N量頗佳 ； 第二塊是北京路以南，這一塊樓盤以辦公樓，商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布在較為安靜的巨鹿路，富民路及長(zhǎng)樂路上 ，如四方新城，皇家公寓等。近年來，由于市府對(duì)蘇州河沿岸景 觀和水質(zhì)的整治工作效果顯著，以及市區(qū)內(nèi)廠房逐漸搬遷，靜安區(qū)的樓市在經(jīng)過多年沉寂之后，在千年變遷的時(shí)候，推出多個(gè)頗有份量的樓盤。據(jù)悉，不久后長(zhǎng)壽路也將建地鐵，這就使靜安北部地區(qū)的交通更加四通八達(dá)。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)全面完成舊區(qū)改造任務(wù)，形成高品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。 本案周邊 ? 大環(huán)境 本案位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等為代表的商業(yè)區(qū)。 周邊個(gè)案基本情況分析 A\ 樓盤名稱 靜安康寓 滬中新苑 靜安青年匯 位置 康定路 1158號(hào) 武寧南路 88號(hào) 江寧路新閘路口 總建筑面積 17863平方米 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 17 頁 建筑規(guī)劃 2幢小高層和 1幢多層 4幢小高層和 2幢高層 1幢 18層小高層 價(jià)格 4500~6600元 /平方米 5088~6650元 /平方米 均價(jià) 10000元 /平方米 房型面積 ~ ~ 46~88平方米 主力總價(jià) 76萬元人民幣 72萬元人民幣 55萬元人民幣 主力面積 135平方米 50平方米 得房率 76~79% 70% 75% 綠化率 30% 36% 35% 交房時(shí)間 2020年 1月 2020年 11月 2020年 7月 28日 銷售率 80% 96% 尚在預(yù)定階段 開發(fā)商 恒興房產(chǎn) 滬中花苑房地產(chǎn) 新格房地產(chǎn) 綜合評(píng)述 地段好，周邊生活配套齊全，交通便利。但小區(qū)規(guī)模較小，房型面積較大，總價(jià)偏高。 距長(zhǎng)壽路 300米，周邊配套較好，但周邊環(huán)境不是很好，小區(qū)頗具規(guī)模，房型面積控制的較好，且其布局也很科學(xué)合理。小區(qū)有 2020平方米的陽光會(huì)所。因?yàn)槟壳办o安區(qū) 7000元以下的樓盤基本售完，出現(xiàn)市場(chǎng)空缺。 ? 由此可見，我司認(rèn)為目前靜安區(qū)不缺高檔樓盤，市場(chǎng)的空白點(diǎn)在于高品質(zhì)的中檔價(jià)位的樓盤。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 17 頁 8 周邊情況 位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等為代表的商業(yè)區(qū)。 b) SWOT分析法，包括四個(gè)方面因素，即內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths）、劣勢(shì)因素（ Weaknesses）和外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）四個(gè)方 面。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息。 ? 主要公交線路在江寧路和長(zhǎng)壽路上。 ? 在本項(xiàng)目附近的公交路線較少，都要步 行 5~10分鐘才能用到公交線，且主要交通路線集中在江寧路上，而江寧路的交通狀況不是十分理想，經(jīng)常堵車。 ? 相對(duì)大盤的推廣，缺少一點(diǎn)知名度。 ? 上海城市建設(shè)將面臨新一輪大發(fā)展，將以浦江兩岸綜合開發(fā)