【正文】 的惡性循環(huán)。 ? 靜安區(qū)的樓市大致可以分為三大塊： 第一塊為武寧南路，北京路，成都北路與長壽路內(nèi)的區(qū)域，這是靜安區(qū)主要的居住區(qū) 。特別是新開盤的靜安麗舍，它的獨特設計理念以及較低的價格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤帶來一輪新的沖擊。原先靜安區(qū)樓盤多集中在延平路、新閘路一帶和昌平路附近以及江寧路沿線。 河濱圍城、靜安河濱花園是近年中靜安區(qū)樓市的生力軍。再加上地鐵效應，加強了靜安與浦東聯(lián)系。拓寬后的昌平路的景觀在本市也難得一見，為此區(qū)域的開發(fā)建設添上 了有力的一筆。 ? 靜安區(qū)人民政府與上海農(nóng)凱發(fā)展（集團）有限公司下屬的香港佳運投資有限公司簽訂石門二路以東地塊國有土地使用權出讓合同，此舉標志著靜安區(qū)舊區(qū)改造進入攻堅戰(zhàn)。該區(qū)域?qū)舆w居民１．２萬戶，拆除舊里２０萬平方米。據(jù)悉，靜安國際社區(qū)的方案設計實行國際招標，美國、德國、日本、新加坡、法國、意大利和香港等國家和地區(qū)的１５家公司已要求參加競標?？梢姳景傅拇蟓h(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。 ? 綜合各方面因素可以看出，本案的小環(huán)境尚佳，有利于本案品質(zhì)的提高。房型較多，且面積合理，但得房率低，小區(qū)規(guī)模較小。 B\ 樓盤名稱 鼎鑫佳園 靜安四季花園 大聞麗都苑 位置 昌平路西康路 膠州路余姚路 海防路 377號 總建筑面積 價格 5180~6180元 /平方米 5300~6200元 /平方米 4800~6100元 /平方米 房型面積 ~ ~203平方米 ~ 建筑規(guī)劃 小高層、高層 多層、小高層 多層、小高層 主力總價 80萬元人民幣 82萬元人民幣 72萬元人民幣 主力面積 135平方米 148． 56平方米 128． 34平方米 得房率 79% 78% 79% 綠化率 35% 30% 33% 交房時間 2020年 12月 2020年 5月 2020年 12月 銷售率 98% 100% 100% 開發(fā)商 康定房地產(chǎn) 新概念房地產(chǎn) 大聞房地產(chǎn) 綜合評述 位于市中心鬧中取靜，周邊環(huán)境較好，生活配套齊全。 1號樓房型較差，但面積控制得較為合理。（另據(jù)說該開發(fā)商最近又把旁邊的地皮賣進，準備擴大開發(fā)。朝蘇州河及河濱公園，景觀相當好。四明結(jié)構。 ? 上海繼綠地概念、水景概念、浦江開發(fā)概念、申博概念等市場熱點之后，近期市場又出現(xiàn)重回市中心的概念，中心城區(qū)不斷涌現(xiàn)出一批批高檔住宅。同時，我們對于目前靜安區(qū)所謂的“均價”持保留態(tài)度。 ? 目前市場 上單身公寓頗受有“人緣”，繼黃浦青年匯之后，靜安青年匯（新格公寓）作為其系列產(chǎn)品也計劃在年底開盤上市。因此，對于投資單身公寓有一定負面影響，而且， 隨著一些樓盤（黃浦青年匯、 MYCITY 和藍 朝部落等）將要年底交房，以及前面說的靜安青年匯和全市其他個案的推出，那么我們就要考慮到：本案如年底推出的可行性。那么，做高價位的樓盤就顯得有點“懸”了。目前土地已經(jīng)平整，開始打樁施工，旁邊仍有部分 廠房和其他東西待拆除、平整。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。運用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進行全面、系統(tǒng)、準確的分析，借此制定相應的市場對策，提高市場競爭力。 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 劣勢分析 好的整體地理位置 （尤其是噪音方面） ，導致售價偏高 Opportunity 機會分析 Threat 威脅分析 ，有時間機遇 O5. 符合 “ 一軸兩翼，南留北改 ” 的政策 費日趨理性化 2期的出現(xiàn) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 17 頁 Strength（優(yōu)勢分析） ? 本項目位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。 （尤其是噪音方面） ? 本案的窗景既是一片繁榮氣象，讓人能切實感受到上海的飛速發(fā)展。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。 ? 步行至長壽路、亞新生活廣場最多 10分鐘，步行至玉佛寺最多 8分鐘；車行至火車站僅 5~10分鐘；附近公園有長壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。 ? 本項目規(guī)劃在 8萬多平米，屬于較小規(guī)模。 Weakness（劣勢分析） ? 由于距離主干道尚有一定距離，對于未來業(yè)主駕車出行或選擇公交路線帶一定麻煩。 ? 由于項目周邊原是老式居民區(qū)，相對環(huán)境與人文有所欠缺。 ? 由于本項目體量、規(guī)劃較小，導致內(nèi)部有些設施將不能建造或者說相對功能不是十分完善，受到一定的限制。特別是國家把房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的政策落實后，給上海市房地產(chǎn)市場帶來了巨大的動力，開發(fā)規(guī)模和速度逐年上升，項目隨處可見，市場火爆程度至近年來的新高。 ? 中國加入世貿(mào)組織，上海房地產(chǎn)經(jīng)濟將在更大范圍內(nèi)更深程度上參與全球經(jīng)濟的循環(huán)。 ，有時間機遇 ? 目前本區(qū)域內(nèi)暫時無新樓盤推出，出現(xiàn)所謂“斷層”現(xiàn)象。 O5. 符合 “ 一軸兩翼，南留北改 ” 的政策 ? 最近靜安區(qū)提出 “ 一軸兩翼，南留北改 ” ： “一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務活動的黃 金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個“留”，因為這一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風格保護區(qū)；“北改”主要是改造，把市政建設、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機結(jié)合。 ? 住房消費者在經(jīng)歷了多年的市場洗禮后由原來的 沖動型消費逐步轉(zhuǎn)向理智，尤其在上海。再加上滬上客戶的消費心理的日漸成熟，對物業(yè)的挑選更為細致等，這都對本項目開發(fā)提出了較高的要求。 ? 該項目有許多方面與本項目類似、相近。 ? 目前長壽路 沿線個案對本項目產(chǎn)生了較大的影響，其基本均價在 6500元左右，而本項目所定的價格為 7200元，這樣就形成了一個阻勢。屬于市中心地段，配套齊全。 ? 發(fā)展商、投資商的信譽和實力，產(chǎn)品品質(zhì)有保障。 ? 項目配套完善，有利于在開發(fā)中營造優(yōu)質(zhì)地段、高品位休閑生活概念，增強項目附加值 。 ? “ 一軸兩翼，南留北改”的發(fā)展保持良好的勢頭，本項目又可借其勢頭，發(fā)揮一下“北改”的政府規(guī)劃特點。 ? 項目中目前的一些房型較不合理，雖然控制了總價，但是破壞了和諧性和科學性。而且，離本案很近的（只隔 2條馬路）靜安興海城的 2期馬上也要起動了，無論在體量上，還是在內(nèi)部建造的棟數(shù)，以及其目前暫定建筑風格上都極其相似。 ? 目前項目周圍生活配套設施檔次不是很高，與項目市場定位及主要目標客戶身份不相符。 ? 關于其他幾棟樓看看是否可以打加強樁，從而使得突出幾個向南房型的優(yōu)點，便于去化。為了適應這一趨勢，本案應在社區(qū)智能化、網(wǎng)絡化方面進行了積極的探索。 ? 喜歡市中心的客戶 案名確定 ? 靜安先鋒 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 17 頁 先鋒：因本案規(guī)模、體量上較小，而作為“北改”中的一員，雖然本案有點勢單力薄，有點孤軍作戰(zhàn)，但我們要當仁不讓爭做一個先驅(qū)，一個領先者。 ? 戀賞景城 “戀”，愛上，喜歡；“賞”，鑒賞、觀賞、欣賞；“景城”，靜城， 安安靜靜的小區(qū)環(huán)境。若要作好這一點，就一定要事先知道，擬開發(fā)住宅的銷售目標是哪些人，這些人有多少，具備什么樣的需求個性和消費特征，如何去鎖定他們等等。特別是上海、北京這樣的住宅產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的超大規(guī)模國際化都市，消 費者的需求也發(fā)展迅速。賣給他的說，是他一直期待的；他一直期待的說，是他看到的（設計方案）；他看到的，就是我們專為他設計的（滿足個性化需求）。如何去激發(fā)，如何去滿足，是每一個開發(fā)商在開發(fā)之初和售樓時最應多考慮的問題。如果是現(xiàn)房，這種想象，還可以設身處地；如果是期房，這種想象只有靠“圖像”了，所以說全設計售樓特別適合于期房售樓。 ? 售樓模式的對比 模式 階段 現(xiàn)房售樓 期房售樓 毛房售樓 優(yōu)點：直觀、可信 缺點：暴露房型缺點，自雇裝修麻煩，缺乏商品美感 優(yōu)點：先期開發(fā)成本低，后期可做房型施工調(diào)整 缺點：不直觀、缺乏質(zhì)、期可信度 菜單式全裝修售樓 優(yōu)點：直觀、可信，直接入住，激發(fā)購買欲 缺點：開 發(fā)成本及風險過大，很難滿足個性需求，容易惡性積壓 優(yōu)點：按揭合一。 缺點：缺乏質(zhì)、期可信度，不 適于新品牌開發(fā)商，需要大量知名設計人員 關于景觀設計 關于內(nèi)部配套 推廣建議 ? 爭取前期設計獎項 —— 爭取各類獎項，并通過報紙媒體在項目銷售前爭相報道，可大大提升項目形象，提高項目檔次。 ? 聯(lián)合品牌效應 —— 推出聯(lián)合品牌效應，即在樓盤的各式各樣裝修材料上采用知名的品牌，并聯(lián)合推廣以助樓盤的名牌效應，強化運動形象，加強客戶信心 ? 增強附加值 —— 為本項目添加一些附加值的建議： 1）、創(chuàng)造具有自己獨特個性的文化氛圍，適應本地社區(qū)政治、經(jīng)濟發(fā)展的需要，從規(guī)劃設計上滿足業(yè)主們的生活、娛樂、工作的需要，醞釀高尚的運動社區(qū)文化少不了一種深厚的人文基礎，這與居住者自身素質(zhì)和小區(qū)的藝術氛圍密不可分，營造出高雅的尊貴格調(diào)，貫徹“以人為本”的理念，使居住者享有精神生活的充實與富裕，演繹高 尚社區(qū)文化。 行銷建議 A、 價格策略 B、 引導系統(tǒng) C、 促銷方式 D、 媒體投放 E、 社區(qū)服務 F、 商業(yè)房建議 G、 整合營銷組合 ★ 銷售策劃還須遵循以下三個原則： ? 第一，銷售手法的差異性。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務的。 四、 銷售手冊 五、 合作事宜