【正文】 分析法，包括四個(gè)方面因素，即內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths）、劣勢(shì)因素（ Weaknesses）和外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）四個(gè)方 面。項(xiàng)目 周邊還有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁(yè) 共 17 頁(yè) 8 周邊情況 位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等為代表的商業(yè)區(qū)。 二、 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目地塊情況 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 1 名稱(chēng) 靜安茗園 2 發(fā)展商 上海中華新 苑置業(yè)有限公司 3 地理位置 位于安遠(yuǎn)路與陜西北路交界口，北面是長(zhǎng)壽路商業(yè)街，南面有南京路， 屬于市中心地段，周邊配套齊全。 ? 由此可見(jiàn)，我司認(rèn)為目前靜安區(qū)不缺高檔樓盤(pán)，市場(chǎng)的空白點(diǎn)在于高品質(zhì)的中檔價(jià)位的樓盤(pán)。但目前其開(kāi)發(fā)程度有點(diǎn)過(guò)度了。因?yàn)槟壳办o安區(qū) 7000元以下的樓盤(pán)基本售完，出現(xiàn)市場(chǎng)空缺。據(jù)中房指數(shù)有關(guān)報(bào)道，目前指數(shù)樣本中單價(jià) 8000元 /m2以上的住宅，占住宅樣本數(shù)的比例增加近一倍，但隨著供 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁(yè) 共 17 頁(yè) 應(yīng)量的增加，高價(jià)樓盤(pán)能否持續(xù)受到市場(chǎng)的認(rèn)可還有有待進(jìn)一步觀察。小區(qū)有 2020平方米的陽(yáng)光會(huì)所。 位于長(zhǎng)壽路江寧路口，位置顯著，交通河配套便利。 距長(zhǎng)壽路 300米，周邊配套較好，但周邊環(huán)境不是很好，小區(qū)頗具規(guī)模，房型面積控制的較好，且其布局也很科學(xué)合理。 C\ 樓盤(pán)名稱(chēng) 靜安楓景苑 靜安河濱花園 常德名園 位置 常德路、新閘路口 西蘇州河路 85弄 1號(hào) 常德路 1199號(hào) 總建筑面積 30萬(wàn)平方米 10萬(wàn)平方米 7萬(wàn)平方米 價(jià)格 9000~10000元 /平方米 6000~8000元 /平方米 4800~6400元 /平方米 建筑規(guī)劃 高層 2幢小高層和 4幢高層 小高層和高層 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁(yè) 共 17 頁(yè) 房型面積 88~145平方米 ~ 95~250平方米 主力總價(jià) 130萬(wàn)元人民幣 65萬(wàn)和 110萬(wàn)人民幣 主力面積 135平方米 110萬(wàn)元人民幣 113和 200平方米 得房率 80% 84% 83% 綠化率 45% 50% 38% 交房時(shí)間 2020年 10月 2020年 6月 2020年 12月 銷(xiāo)售率 98%（ 1期） 65%（ 2期） 100%（ 1期） 70%（ 2期） 100% 開(kāi)發(fā)商 上海明峰置業(yè) 上海預(yù)源房地產(chǎn) 上海寶華置業(yè) 綜合評(píng)述 地段上佳，距南京路 5分鐘，周邊生活配套齊全，小區(qū)規(guī)模較大，綠化高。但小區(qū)規(guī)模較小，房型面積較大，總價(jià)偏高。 位于市中心，周邊綠化較好環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 周邊個(gè)案基本情況分析 A\ 樓盤(pán)名稱(chēng) 靜安康寓 滬中新苑 靜安青年匯 位置 康定路 1158號(hào) 武寧南路 88號(hào) 江寧路新閘路口 總建筑面積 17863平方米 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁(yè) 共 17 頁(yè) 建筑規(guī)劃 2幢小高層和 1幢多層 4幢小高層和 2幢高層 1幢 18層小高層 價(jià)格 4500~6600元 /平方米 5088~6650元 /平方米 均價(jià) 10000元 /平方米 房型面積 ~ ~ 46~88平方米 主力總價(jià) 76萬(wàn)元人民幣 72萬(wàn)元人民幣 55萬(wàn)元人民幣 主力面積 135平方米 50平方米 得房率 76~79% 70% 75% 綠化率 30% 36% 35% 交房時(shí)間 2020年 1月 2020年 11月 2020年 7月 28日 銷(xiāo)售率 80% 96% 尚在預(yù)定階段 開(kāi)發(fā)商 恒興房產(chǎn) 滬中花苑房地產(chǎn) 新格房地產(chǎn) 綜合評(píng)述 地段好，周邊生活配套齊全，交通便利。 ? 小環(huán)境 本案北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場(chǎng)。 本案周邊 ? 大環(huán)境 本案位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等為代表的商業(yè)區(qū)。此后，靜安區(qū)還剩５５萬(wàn)平方米舊里。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)全面完成舊區(qū)改造任務(wù)，形成高品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。 ? 目前，靜安區(qū)已經(jīng)確立了“一軸兩翼、南留北改”的城市建設(shè)指導(dǎo)方針，“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開(kāi)發(fā)和功能開(kāi)發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動(dòng)的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個(gè)“留”，因?yàn)檫@一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；而對(duì)于一、二級(jí)舊里集中的北翼地區(qū)，主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。據(jù)悉，不久后長(zhǎng)壽路也將建地鐵，這就使靜安北部地區(qū)的交通更加四通八達(dá)。在此態(tài)勢(shì)之下，隨著舊區(qū)改造進(jìn)度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區(qū)市中心地段和歷史 文化背景的優(yōu)勢(shì)，靜安樓市在今后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆?。近年?lái)，由于市府對(duì)蘇州河沿岸景 觀和水質(zhì)的整治工作效果顯著，以及市區(qū)內(nèi)廠房逐漸搬遷，靜安區(qū)的樓市在經(jīng)過(guò)多年沉寂之后，在千年變遷的時(shí)候，推出多個(gè)頗有份量的樓盤(pán)。 ? 靜安區(qū)傳統(tǒng)上以新閘路劃分靜安南塊和靜安北塊 。物業(yè)類(lèi)型多樣：高層，小高層，多層，其中以多層，小高層深受歡迎，如：大聞 麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新?？道铮酆捞煜碌染N(xiāo)量頗佳 ； 第二塊是北京路以南，這一塊樓盤(pán)以辦公樓，商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布在較為安靜的巨鹿路，富民路及長(zhǎng)樂(lè)路上 ，如四方新城，皇家公寓等。從樓市的回暖、房?jī)r(jià)的啟動(dòng)已重新體現(xiàn)出靜安區(qū)的區(qū)域地段價(jià)值。近年來(lái)，靜安區(qū)圍繞著建設(shè) 雙高 區(qū) 的目標(biāo)，靜安區(qū)的整體規(guī)劃和市政設(shè)施有了大幅度的飛躍。據(jù)介紹，靜安區(qū)以年均 10萬(wàn)平方米的拆平舊里和大規(guī)模的改造，為全區(qū)的房產(chǎn)業(yè)和稅收帶來(lái)好運(yùn)。近年來(lái)區(qū)內(nèi)商貿(mào)發(fā)展形成獨(dú)特優(yōu) 勢(shì)，現(xiàn)已建成上海商城、上海展覽中心、錦滄文化大酒店、靜安希爾頓酒店、國(guó)際貴都大酒店等為主體的兩大高級(jí)賓館群。是上海最早全部拆除“ 365”危棚簡(jiǎn)屋的區(qū)之一。從中長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)上海樓市至少有 3~5年的黃金周期，其表現(xiàn)特征為：增量房維持在高位運(yùn)行；存量房更趨活躍，交易量將超過(guò)增量房；人均一間房目 標(biāo)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)增加值在 GDP中的比重將超過(guò) 7%。投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場(chǎng)出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價(jià)出現(xiàn) 5— 10%的下降幅度。上半年登記預(yù)售的新建商品房中，住宅占 %，辦公占%，商業(yè)占 %。作為國(guó)際大都市，境外和 外省市的投資者成為上海樓市一支新生的消費(fèi)群體，這是無(wú)可非議的。 E、 據(jù)市價(jià)格監(jiān)測(cè)中心最近統(tǒng)計(jì)，目前上海購(gòu)買(mǎi)高檔價(jià)位住房的境內(nèi)外人士約占購(gòu)房群體的30%， 65%以上的市民買(mǎi)的是中低價(jià)住房，其中有辦事人員、個(gè)體工商戶、商業(yè)服務(wù)人員、產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民階層等等，這個(gè)最新“社會(huì)各階層”的購(gòu)房分析 ，反映了上海住宅市場(chǎng)目前的最新需求。 D、 二手房市場(chǎng)活力十足 ? 2020年第一季度，已登記的存量房買(mǎi)賣(mài)面積達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增加 方米，增幅達(dá) %。 ? 由此可見(jiàn)，在商品房預(yù)售中的確是供求矛盾比較突出。這主要是由于 2020年第一季度執(zhí)行新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致供應(yīng)量偏小所致。 ? 未來(lái)上海土地供應(yīng)將形成 6種制度：（ 1）建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度；（ 2）城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度；（ 3）土地使用權(quán)公開(kāi)交易制度；（ 4）基準(zhǔn)地價(jià)定期更新和公布制度 。因此，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍將保持一定的增幅，以滿足房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的需求。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為上海固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，使開(kāi)發(fā)投資只跌回升，而且出現(xiàn)加速趨勢(shì)。 2020年第一季度，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為 ，同比增加 ，增幅為 23%。但總體而言，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)利好消息，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)生產(chǎn)成本下降，對(duì)個(gè)人消費(fèi)來(lái)說(shuō)，還貸利息少了，購(gòu)房成本降低了。去年 7月 1日實(shí)施招標(biāo)制度以來(lái)，對(duì)于促進(jìn)土地市場(chǎng)發(fā)展、完善土地市場(chǎng)建設(shè)、規(guī)范土地市 場(chǎng)交易起到了積極的作用。 C、 商品房市場(chǎng)持續(xù)火熱 ? 2020年第一季度，上海市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，增加 ，增幅高達(dá) 。從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，上海商品房預(yù)售稍微供不應(yīng)求，商品房銷(xiāo)售基本上供求平衡，但從商品房的供求和需求來(lái)看，供求關(guān)系更加略顯緊張，商品房預(yù)售供求比為 1： ，銷(xiāo)售供求比為 1： 。 ? 從房屋分類(lèi)情況看，盡管住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷(xiāo)售出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。上海樓市從 1999年底回升以來(lái)， 2020~2020 年可稱(chēng)為復(fù)蘇期，而今年才剛剛進(jìn)入繁榮期，這一時(shí)期至少 3~5年。 F、 市中心三個(gè)區(qū)域中，尤其是黃浦、靜安在新一輪大規(guī)模舊改項(xiàng)目上都紛紛高價(jià)上市，如東淮海公寓、上海一街區(qū)等，為未來(lái)本區(qū)域價(jià)格水平制定了一個(gè)較高的參照值，區(qū)域均值分別達(dá)到 7330元和 8020元的新高度。 G、 今年上半年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為 ，其中住宅用地為 萬(wàn)平方米，占總量的 %。有關(guān)專(zhuān)家估計(jì)，投資置業(yè)約占總量的10— 20%。 H、 綜上所述，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持著供求兩旺態(tài)勢(shì)，即使今年下半年房?jī)r(jià)有所調(diào)整，也只是局部性、區(qū)域性的調(diào)整，總體房?jī)r(jià)還會(huì)小幅上仰。靜安區(qū)是上海傳統(tǒng)的居住條件較好的區(qū)域。 ? 靜安區(qū)以千年佛教古寺靜安寺得名，歷史悠久，交通便利。截至 6月底，來(lái)自房產(chǎn)建筑、銷(xiāo)售、租賃的營(yíng)業(yè)稅 1． 55億元，同比增長(zhǎng) 45％，一躍成為 全區(qū)稅收 新秀 。靜安區(qū)樓市經(jīng)歷了從高到低，現(xiàn)在又作重新調(diào)整，從低谷慢慢復(fù)蘇，走向平穩(wěn)發(fā)展的里程。同時(shí)，也走出了低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、慘淡經(jīng)營(yíng)