【正文】 分析法，包括四個方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）四個方 面。項目 周邊還有安遠路小學、靜安區(qū)第一中心小學（區(qū)重點）和上海市第一中學（區(qū)重點）。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 17 頁 8 周邊情況 位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。 二、 產(chǎn)品篇 項目地塊情況 序號 項目 內(nèi)容 1 名稱 靜安茗園 2 發(fā)展商 上海中華新 苑置業(yè)有限公司 3 地理位置 位于安遠路與陜西北路交界口，北面是長壽路商業(yè)街，南面有南京路， 屬于市中心地段，周邊配套齊全。 ? 由此可見，我司認為目前靜安區(qū)不缺高檔樓盤，市場的空白點在于高品質(zhì)的中檔價位的樓盤。但目前其開發(fā)程度有點過度了。因為目前靜安區(qū) 7000元以下的樓盤基本售完，出現(xiàn)市場空缺。據(jù)中房指數(shù)有關(guān)報道，目前指數(shù)樣本中單價 8000元 /m2以上的住宅，占住宅樣本數(shù)的比例增加近一倍，但隨著供 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 17 頁 應量的增加，高價樓盤能否持續(xù)受到市場的認可還有有待進一步觀察。小區(qū)有 2020平方米的陽光會所。 位于長壽路江寧路口，位置顯著，交通河配套便利。 距長壽路 300米，周邊配套較好，但周邊環(huán)境不是很好，小區(qū)頗具規(guī)模，房型面積控制的較好，且其布局也很科學合理。 C\ 樓盤名稱 靜安楓景苑 靜安河濱花園 常德名園 位置 常德路、新閘路口 西蘇州河路 85弄 1號 常德路 1199號 總建筑面積 30萬平方米 10萬平方米 7萬平方米 價格 9000~10000元 /平方米 6000~8000元 /平方米 4800~6400元 /平方米 建筑規(guī)劃 高層 2幢小高層和 4幢高層 小高層和高層 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 6 頁 共 17 頁 房型面積 88~145平方米 ~ 95~250平方米 主力總價 130萬元人民幣 65萬和 110萬人民幣 主力面積 135平方米 110萬元人民幣 113和 200平方米 得房率 80% 84% 83% 綠化率 45% 50% 38% 交房時間 2020年 10月 2020年 6月 2020年 12月 銷售率 98%（ 1期） 65%（ 2期） 100%（ 1期） 70%（ 2期） 100% 開發(fā)商 上海明峰置業(yè) 上海預源房地產(chǎn) 上海寶華置業(yè) 綜合評述 地段上佳，距南京路 5分鐘，周邊生活配套齊全，小區(qū)規(guī)模較大，綠化高。但小區(qū)規(guī)模較小，房型面積較大，總價偏高。 位于市中心，周邊綠化較好環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 周邊個案基本情況分析 A\ 樓盤名稱 靜安康寓 滬中新苑 靜安青年匯 位置 康定路 1158號 武寧南路 88號 江寧路新閘路口 總建筑面積 17863平方米 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 17 頁 建筑規(guī)劃 2幢小高層和 1幢多層 4幢小高層和 2幢高層 1幢 18層小高層 價格 4500~6600元 /平方米 5088~6650元 /平方米 均價 10000元 /平方米 房型面積 ~ ~ 46~88平方米 主力總價 76萬元人民幣 72萬元人民幣 55萬元人民幣 主力面積 135平方米 50平方米 得房率 76~79% 70% 75% 綠化率 30% 36% 35% 交房時間 2020年 1月 2020年 11月 2020年 7月 28日 銷售率 80% 96% 尚在預定階段 開發(fā)商 恒興房產(chǎn) 滬中花苑房地產(chǎn) 新格房地產(chǎn) 綜合評述 地段好，周邊生活配套齊全，交通便利。 ? 小環(huán)境 本案北依安遠路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。 本案周邊 ? 大環(huán)境 本案位于靜安區(qū)中心的北部地區(qū)，向南是以靜安寺、上海展覽中心、上海商城、錦滄文華、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等為代表的商業(yè)區(qū)。此后，靜安區(qū)還剩５５萬平方米舊里。據(jù)悉，該區(qū)將在今后五年內(nèi)全面完成舊區(qū)改造任務，形成高品質(zhì)的商業(yè)商務區(qū)和高品質(zhì)的居住區(qū)。 ? 目前，靜安區(qū)已經(jīng)確立了“一軸兩翼、南留北改”的城市建設指導方針，“一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務活動的黃金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個“留”，因為這一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風格保護區(qū)；而對于一、二級舊里集中的北翼地區(qū)，主要是改造，把市政建設、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機結(jié)合。據(jù)悉，不久后長壽路也將建地鐵，這就使靜安北部地區(qū)的交通更加四通八達。在此態(tài)勢之下，隨著舊區(qū)改造進度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區(qū)市中心地段和歷史 文化背景的優(yōu)勢，靜安樓市在今后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆?。近年來，由于市府對蘇州河沿岸景 觀和水質(zhì)的整治工作效果顯著，以及市區(qū)內(nèi)廠房逐漸搬遷，靜安區(qū)的樓市在經(jīng)過多年沉寂之后，在千年變遷的時候，推出多個頗有份量的樓盤。 ? 靜安區(qū)傳統(tǒng)上以新閘路劃分靜安南塊和靜安北塊 。物業(yè)類型多樣：高層，小高層，多層，其中以多層，小高層深受歡迎，如：大聞 麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新?？道铮酆捞煜碌染N量頗佳 ； 第二塊是北京路以南，這一塊樓盤以辦公樓，商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布在較為安靜的巨鹿路，富民路及長樂路上 ，如四方新城，皇家公寓等。從樓市的回暖、房價的啟動已重新體現(xiàn)出靜安區(qū)的區(qū)域地段價值。近年來，靜安區(qū)圍繞著建設 雙高 區(qū) 的目標，靜安區(qū)的整體規(guī)劃和市政設施有了大幅度的飛躍。據(jù)介紹，靜安區(qū)以年均 10萬平方米的拆平舊里和大規(guī)模的改造，為全區(qū)的房產(chǎn)業(yè)和稅收帶來好運。近年來區(qū)內(nèi)商貿(mào)發(fā)展形成獨特優(yōu) 勢，現(xiàn)已建成上海商城、上海展覽中心、錦滄文化大酒店、靜安希爾頓酒店、國際貴都大酒店等為主體的兩大高級賓館群。是上海最早全部拆除“ 365”危棚簡屋的區(qū)之一。從中長期來看，未來上海樓市至少有 3~5年的黃金周期，其表現(xiàn)特征為：增量房維持在高位運行；存量房更趨活躍，交易量將超過增量房；人均一間房目 標實現(xiàn)，房地產(chǎn)增加值在 GDP中的比重將超過 7%。投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價出現(xiàn) 5— 10%的下降幅度。上半年登記預售的新建商品房中，住宅占 %，辦公占%，商業(yè)占 %。作為國際大都市，境外和 外省市的投資者成為上海樓市一支新生的消費群體，這是無可非議的。 E、 據(jù)市價格監(jiān)測中心最近統(tǒng)計，目前上海購買高檔價位住房的境內(nèi)外人士約占購房群體的30%， 65%以上的市民買的是中低價住房，其中有辦事人員、個體工商戶、商業(yè)服務人員、產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民階層等等，這個最新“社會各階層”的購房分析 ，反映了上海住宅市場目前的最新需求。 D、 二手房市場活力十足 ? 2020年第一季度，已登記的存量房買賣面積達 萬平方米，同比增加 方米，增幅達 %。 ? 由此可見，在商品房預售中的確是供求矛盾比較突出。這主要是由于 2020年第一季度執(zhí)行新的預售標準導致供應量偏小所致。 ? 未來上海土地供應將形成 6種制度：（ 1）建設用地供應總量控制制度；（ 2）城市建設用地集中供應制度；（ 3）土地使用權(quán)公開交易制度；（ 4）基準地價定期更新和公布制度 。因此，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定的增幅，以滿足房地產(chǎn)二、三級市場的需求。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為上海固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資只跌回升，而且出現(xiàn)加速趨勢。 2020年第一季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ，同比增加 ，增幅為 23%。但總體而言，對房地產(chǎn)業(yè)是一個利好消息，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)生產(chǎn)成本下降，對個人消費來說，還貸利息少了，購房成本降低了。去年 7月 1日實施招標制度以來，對于促進土地市場發(fā)展、完善土地市場建設、規(guī)范土地市 場交易起到了積極的作用。 C、 商品房市場持續(xù)火熱 ? 2020年第一季度，上海市商品房批準預售面積 ，增加 ，增幅高達 。從上述數(shù)據(jù)來看，上海商品房預售稍微供不應求，商品房銷售基本上供求平衡，但從商品房的供求和需求來看，供求關(guān)系更加略顯緊張，商品房預售供求比為 1： ，銷售供求比為 1： 。 ? 從房屋分類情況看，盡管住宅仍然是一枝獨秀，但辦公樓和商鋪等銷售出現(xiàn)強勢增長。上海樓市從 1999年底回升以來， 2020~2020 年可稱為復蘇期，而今年才剛剛進入繁榮期，這一時期至少 3~5年。 F、 市中心三個區(qū)域中，尤其是黃浦、靜安在新一輪大規(guī)模舊改項目上都紛紛高價上市，如東淮海公寓、上海一街區(qū)等，為未來本區(qū)域價格水平制定了一個較高的參照值，區(qū)域均值分別達到 7330元和 8020元的新高度。 G、 今年上半年新增經(jīng)營性項目土地出讓面積為 ，其中住宅用地為 萬平方米，占總量的 %。有關(guān)專家估計，投資置業(yè)約占總量的10— 20%。 H、 綜上所述，上海房地產(chǎn)市場仍然保持著供求兩旺態(tài)勢，即使今年下半年房價有所調(diào)整，也只是局部性、區(qū)域性的調(diào)整，總體房價還會小幅上仰。靜安區(qū)是上海傳統(tǒng)的居住條件較好的區(qū)域。 ? 靜安區(qū)以千年佛教古寺靜安寺得名，歷史悠久，交通便利。截至 6月底，來自房產(chǎn)建筑、銷售、租賃的營業(yè)稅 1． 55億元，同比增長 45％，一躍成為 全區(qū)稅收 新秀 。靜安區(qū)樓市經(jīng)歷了從高到低，現(xiàn)在又作重新調(diào)整，從低谷慢慢復蘇，走向平穩(wěn)發(fā)展的里程。同時，也走出了低價競爭、慘淡經(jīng)營