【正文】 和樞紐型、功能性的重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)啟動(dòng)新一輪城市建設(shè)，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了很好的機(jī)遇。 ? 這對于本項(xiàng)目目前區(qū)域內(nèi)的生活配套、環(huán)境建設(shè)都具有一定影響力。 ? 目前漲盤大都集中在 7000元以上的高檔盤群體之中，約占市場總量的 16%。 ★ 本項(xiàng)目優(yōu)勢： ? 作為一個(gè)全新的項(xiàng)目，我們將本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)，把本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)極具現(xiàn)代特色的、布局合理、設(shè)計(jì)新穎、盡量使之成為各種配套功能較全的小區(qū)。這對客戶有一定影響。 結(jié)論： 項(xiàng)目的這些優(yōu)勢再結(jié)合珍貴地位，健康休閑大眾生活的主題營造，可 以形成樓盤極強(qiáng)的賣點(diǎn)。因此，我們特別注意。 ? 時(shí)間機(jī)遇：本案周邊近期無任何項(xiàng)目發(fā)售，出現(xiàn)短暫的斷層期。 ? 流戀靜安 本案名欲表現(xiàn)出目前滬上存在相當(dāng)部分的市民對回歸市中心的強(qiáng)烈愿望。如此量身定做的開發(fā)，勢必銷售成功，這是營銷時(shí)代代替銷售時(shí)代必然的規(guī)律。“開發(fā)前，我們賣夢想；建設(shè)中，我們賣信心；銷售時(shí)，我們賣服務(wù)；交房后，我們賣口碑。但對于現(xiàn)房 來說，全設(shè)計(jì)房的“全裝修”優(yōu)勢便盡顯出來了：工程化的效率、資信、服務(wù)、質(zhì)量、成本、個(gè)性化的造價(jià)與家居環(huán)境，一直是住宅產(chǎn)業(yè)最期待的事。保證目前開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，以各分類工程都能取得優(yōu)良工程獎(jiǎng)為目標(biāo)，從而建立“品質(zhì)優(yōu)良”的樓盤形象。這 是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長 。 ? 宣傳推廣 —— 有計(jì)劃、有步驟、有目的地運(yùn)用狂風(fēng)暴雨式的立體強(qiáng)勢宣傳與細(xì)水長流式的公關(guān)活動(dòng)相結(jié)合，提高項(xiàng)目的知名度，塑造項(xiàng)目形象。容易激發(fā)購買欲 缺點(diǎn)：提高了一定的交房后裝潢管理量，需要大量人力 優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)成本低，室內(nèi)設(shè)計(jì)提前介入，能滿足個(gè)性化需求，直觀，易于激發(fā)購買欲，能快速聚人氣。但對一般的客戶來說，很有局限性，這種局限性，會(huì)大大限制顧客的購買欲。 ? 全設(shè)計(jì)售樓及優(yōu)勢 a) 全設(shè)計(jì)售樓，是提取了毛坯房交房合全裝修交房各自的優(yōu)勢，消除了兩者的固有的缺點(diǎn)，而最新推出的一種全新售樓模式，最大的 特點(diǎn)是能“賣給顧客一個(gè)想象中的家”，簡單的說，全設(shè)計(jì)售樓就是將量身定做的家居環(huán)境方案連同房子一起賣給客戶的售樓模式，其實(shí)就是家居設(shè)計(jì)與家庭裝潢的提前介入。從毛坯房售樓到樣板房售樓，只代表住宅市場已經(jīng)從生產(chǎn)時(shí)代進(jìn)入了銷售時(shí)代，即開發(fā)出什么樣的樓盤，就要想辦法賣掉它的時(shí)代，促進(jìn)銷售的必要性讓每一個(gè)開發(fā)商都投入了大量的人力、物力，效果各有千秋，因?yàn)橄M(fèi)者有了充分的選擇權(quán)，對商品 住宅的要求越來越個(gè)性，這很難保證每一個(gè)開發(fā)樓盤都能讓消費(fèi)者滿意。 三、 營銷篇 客源分析 ? 靜安區(qū)區(qū)域 客戶 ? 由于嚴(yán)格控制了面積，導(dǎo)致總價(jià)不會(huì)很高，讓買得起的其他區(qū)域客戶來購買本案，尤其是酒店式公寓。 項(xiàng)目定位 價(jià)格、面積、房型說明 項(xiàng)目建議 ? 酒店式公寓重新分割布局面積，使其能做到二房面積在 68平方米左右，多參考臺灣一些酒店式 房型和小房型設(shè)計(jì)，做到精致。 ? 目前整個(gè)靜安區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目雖沒有其他幾個(gè)區(qū)的多，但其競爭也是較為激烈。 ? 上海目前二次置業(yè)人士不斷增加，本項(xiàng)目的核心客戶的人數(shù)在增多。有利于在本項(xiàng)目的人文方面挖掘深度。 ? 據(jù)說，該項(xiàng)目目前內(nèi)部所定售價(jià)也與本案接近。如上海壹街區(qū)、國際麗都城、靜安楓景及靜安青年匯等等。本項(xiàng)目完全可以在其他個(gè)案尚未推出前，強(qiáng)得一定的市場份額。也就是到 2020年末，房地產(chǎn)業(yè)增加值占本地區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值 7%以上。所以，未來業(yè)主將要步行 5分鐘以上的路才能到達(dá)。有效的規(guī)避一定風(fēng)險(xiǎn)。有利于在本項(xiàng)目的人文方面挖掘深度。與未來靜安區(qū) “ 一軸兩翼，南留北改 ” 的發(fā)展，擁有良好位置關(guān)系，將為本項(xiàng)目日后帶來眾多的市場關(guān)注。所謂 SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得到一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。 5 用地性質(zhì) 住宅用地 6 容積率 7 地塊情況 地塊形狀為扇形。同時(shí)，前面說的： 投資置業(yè)現(xiàn)象使租賃市場出現(xiàn)供略大于求的狀況，租賃價(jià)出現(xiàn) 5— 10%的下降幅度。但其實(shí)際效果如何，恐怕只有開發(fā)商自己知道。 標(biāo)準(zhǔn)層面一梯兩戶、兩梯三戶、三梯五戶。 樓盤緊靠蘇州河，景觀較好，綠化率相當(dāng)高，得房率較高，房型面積控制得較好，但布局不是十分理想，且周邊配套不是最理想。只是房型一般。只有少量建筑物相隔，而對本案的采光與視野并無太大的影響。為此，該區(qū)將實(shí)施成片開發(fā)和零星拔點(diǎn)相結(jié)合的戰(zhàn)略，率先實(shí)現(xiàn)“消滅馬桶”的目標(biāo)。今年，靜安區(qū)將在已經(jīng)拆平舊里３１萬平方米的基 礎(chǔ)上，計(jì)劃再拆平舊里２０萬平方米。今年來，政府加大了該區(qū)域道路建設(shè)力度，昌平路道路拓寬，陜西北路道路的延伸，改善了該區(qū)域的交通狀況。其中以北塊由于歷史原因造成住宅與廠區(qū)混雜，道路狹小，舊房多，市場道路配套嚴(yán)重滯后。 ? 靜安區(qū)位于市中心，地域優(yōu)勢不言而喻，向來為全市高價(jià)地區(qū) ,住宅物業(yè)也以高層居多 ,近來的靜安區(qū)樓市有了新氣象：其一，多層，小高層物業(yè)日受歡迎，；其二，市中心大規(guī)模住宅小區(qū)的概念的出現(xiàn)，如：達(dá)安花園，聚豪 天下 南草坪花園；其三，隨著靜安區(qū)中心樓盤的飽和 ,曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的 黃金寶地 。 ? 靜安區(qū)由于其獨(dú)特而優(yōu)越的地理位置，長期以來在上海人心目中的地位都是舉足輕重的。靜安區(qū)的商品住宅，價(jià)格在 6000— 8000元之間。投資客的總量縮小，使居住置業(yè)比例上升。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年登記預(yù)售商品房中，以成交面積計(jì)算，屬本市居民購買的占%，外地人士購買比例為 %，境外人士的購買比例為 %。 ? 作為房地產(chǎn)業(yè)而言，它有自身的發(fā)展規(guī)律，一般來說，房地產(chǎn)周期可分為四個(gè)階段：復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條。批準(zhǔn)銷售面積 ，同比增加 %，供求比為 1： 。由于去年同期正處于上海土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓向招標(biāo)拍賣過渡，因此沒什么可比性。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 17 頁 靜安茗園 —— 靜安先鋒企劃大綱 一、 市場篇 上海市房地產(chǎn)市場分析 A、 開發(fā)投資持續(xù)上升 ? 2020年上海市房地產(chǎn)市場熱火朝天，一片大好發(fā)展態(tài)勢。 B、 土地市場升溫 ? 2020年第一季度，新增經(jīng)營性項(xiàng)目土地出讓面積 ，同比增加 方米，增幅達(dá)到 %。與此對應(yīng)的已登記的商品房預(yù)售面積為 ，同比增加 平方米，增幅達(dá)到 %，供求比為 1： 。已售公房上市成交面積為 ，比去年同期增加 萬平方米，增幅達(dá) %，占存量交易面積的比重，由去年同期的 %，上升至 %；平均每套出售價(jià)格為 ，每套平均建筑面積 ，單價(jià)為 2950元 /平方米，比去年同期增加 450元，增 幅達(dá) %，比去年第四季度的 2834元也增加了 116 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 17 頁 元，增幅達(dá) %。但是，上海樓市仍以本地消費(fèi)者為主體。此外，房價(jià)增長幅度趨緩，使短線投資客呈現(xiàn)觀望狀態(tài)。靜安區(qū)的商品住宅，主要集中在以昌平路為軸線的北部地區(qū)，南部地區(qū)基本上沒有成規(guī)模的商品住宅小區(qū)。 ? 經(jīng)過幾年來存量商品房的消化盤整，區(qū)域市場價(jià)格曾經(jīng)一度大幅滑落的靜安樓市呈現(xiàn)出良性發(fā)展的好勢頭，區(qū)域內(nèi)新建商品房出現(xiàn)了極品住宅、規(guī)模小區(qū)和特色樓盤百花齊放的態(tài)勢，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新樓盤成為靜安房地產(chǎn)開發(fā)商的共識。靜安區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已走出陰影，靜安樓市有望再展雄風(fēng)。南塊樓盤以商辦樓為主，外銷房居多，北塊以內(nèi)銷住宅為主。 ? 靜安區(qū)的北部地區(qū)由于交通、環(huán)境因素，一直沒有引起太多人的注意。靜安區(qū)將堅(jiān)持開發(fā)與完善并舉、改造與整合同步的原則。副區(qū)長是明芳表示，將在五年內(nèi)基本完成舊里改造任務(wù)。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯(cuò)，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會(huì)有大 型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。主力房型的層高有，是“青年匯”品牌的系列產(chǎn)品。VIP會(huì)所應(yīng)有盡有，房型面積布局合理，但由于樓盤規(guī)模大，開發(fā)建造周期較長，風(fēng)險(xiǎn)較大。該案體現(xiàn)了音樂主題，設(shè)有少兒音樂、教育中心、音樂噴泉等主 題景觀。 ? 而目前市場真正受到絕大部分客 戶歡迎的是價(jià)位在 6000元以下的樓盤，高檔樓盤只是在一定范圍內(nèi)受到追捧，其在廣告投放上花了相當(dāng)?shù)木拓?cái)力，起到了搶占“市場眼球”的作用。很明顯，目前之所以單身公寓單價(jià)較高，是因?yàn)樵瓉韱紊砉τ谑袌鰜碚f較稀缺，這樣導(dǎo)致單身公寓的單價(jià)高于周邊普通公寓的單價(jià)，而這一價(jià)差會(huì)隨著單身公寓的增加而縮小，直到矯枉過正，所以單身公寓價(jià)格單項(xiàng)高是暫時(shí)的。 4 暫定規(guī)劃 總用地面積為 15984m2，總建筑面積為 m2，其中地上面積 71928 m2，地下面積 m2，住宅面積達(dá)到 m2，綠化率為 %，總戶數(shù)共有 644戶。 矩陣分析 ? 說明： a) SWOT分析法 能較為客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場競爭分析的常用方法。 ? 本項(xiàng)目向南可到南京路商務(wù)區(qū)域，向北可至長壽路商業(yè)街。 ? 本項(xiàng)目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）等文化教育背景較好的氛圍。 ? 由于項(xiàng)目的體量、規(guī)模較小，對于開發(fā)商回籠資金的周期也相應(yīng)縮短。 ? 同時(shí)， 其主要配套都集中在江寧路、膠州路等幾條路上，而本身安遠(yuǎn)路和那段陜西路上基本沒有。 同時(shí)，目標(biāo)也更為明確了，按照“十五”計(jì)劃，上海房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。對于本項(xiàng)目已經(jīng)到了打樁階段，就顯得有一定的時(shí)間優(yōu)勢。 ? 今年下半年上海樓市將有 ? 靜安區(qū)目前已經(jīng)走出盤整期，市政的“北改”速度加快，樓市將有許多新盤出現(xiàn)。但是，該項(xiàng)目有其 1期作為支點(diǎn)，內(nèi)部配套方面就有了一定補(bǔ)充。 ? 本項(xiàng)目周邊有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）等文化教育背景較好的氛圍。而且，目前整個(gè)上海樓市看好，本案在大勢前提條件下，有望成功。尤其是 單身公寓