【正文】 有 ) 第 3 頁 共 17 頁 公司營業(yè)部 40多家；另有中國人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司等設(shè)立的辦事處。但這種發(fā)展不是一蹴而就，一步到位，而是呈螺旋形向上發(fā)展，房價(jià)亦呈波浪形上升。上半年二手房交易同比增長 31%，其中住宅占 %。 6月，上海的住宅房價(jià)如同步入盛夏的氣溫，呈現(xiàn)出急劇上揚(yáng)的態(tài)勢。 ? 從需求來看，大部分購房者是為了改善居住條件，但也不少投資者把購房作為投資手段，從而加劇了供求矛盾。（ 5）土地登記可查詢制度 。 ? 今年 2月 21日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下調(diào) ，貸款利率平均下調(diào) 。盡管此次降息幅度 較小，且降息的邊際效用呈遞減趨勢。(6)集體決策制度。房地產(chǎn)市場的活躍，的確需要一部分投資客，但如果一旦投資客過 多，市場風(fēng)險(xiǎn)隨之集聚。據(jù)〈上海房地產(chǎn)市場決策咨詢報(bào)告〉顯示， 6月份住宅平均單價(jià)達(dá)到 5430元，與 5月相比，提升 %，比去年同期 4640元高出 790元，提升了 17%，從各區(qū)域的房價(jià)變動情況來看，普漲的特點(diǎn)十分明顯。今年的購房者中，除 了居住置業(yè)外，出現(xiàn)了一批投資置業(yè)者。 靜安區(qū)房地產(chǎn)市場分析 ? 靜安區(qū)區(qū)域面積為 ，人口 。 ? 近年來，靜安區(qū)高品位商務(wù)樓和高品質(zhì)生活住宅市場尤為火爆。靜安區(qū)新一輪的舊區(qū)改造也已徹底擺脫了舊的形式，進(jìn)入了全新時期。曹家渡位于靜安區(qū)，長寧區(qū)，普陀區(qū)交匯處，地理位置優(yōu)越，同時又是商業(yè)中心，交通樞紐，極具發(fā)展?jié)摿ΑＴ阡秩眷o安區(qū)地段優(yōu)勢的同時，也使得整個靜安區(qū)樓市活躍起來。但隨著政府舊房改造力度的加大，區(qū)域內(nèi)也涌現(xiàn)出許多不錯的樓盤。該項(xiàng)目暫名 “靜安國際社區(qū)”，規(guī)劃開發(fā)面積６３萬平方米，包括超高層、高層、小高層、多層和三四層的建筑，有住宅、辦公樓和商業(yè)用房，開發(fā)周期為五至七年，總投資５０億元。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息。 位于市中心，周邊配套齊全，距曹家渡、靜安寺咫尺之遙。 位于市中心，配套齊全，環(huán)境一般，噪音污染較小。地段好，周邊生活配套齊全。 天睿分析： 由此，我司根據(jù)以上兩方面情況，得出一些想法。因此我們在開發(fā)銷售時，所制定的價(jià)格必須堅(jiān)持全方位、科學(xué)和理性的態(tài)度。因?yàn)楸景笇儆陟o安區(qū)最北部的樓盤，想吸引靜安區(qū)南部的客戶時，被國際麗都城和靜安楓景這兩個代表個案所阻隔、大量分流；想吸收北部的客戶時，被長壽路沿線的個案再次分流。安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。 c) 我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機(jī)會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats），運(yùn)用 SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對策，其目的是為了能夠提出具有針對性的物業(yè)市場定位，以及相對適合于此市場定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。 ? 安遠(yuǎn)路和陜西北路的環(huán)境都不錯，其中，昌平路的拓寬、陜西北路延伸段的興建，道路的建設(shè)和兩邊的綠化改善，本案地處區(qū)域，周邊一般不會有大型車輛經(jīng)過，所以基本無噪音污染問題。采用最為市場接受的產(chǎn)品，對小區(qū)的內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)做出適當(dāng)調(diào)整， 從而取得最大限度的市場認(rèn)同，為未來項(xiàng)目的銷售起到相當(dāng)大的促進(jìn)作用。 ? 項(xiàng)目地塊的基礎(chǔ)地價(jià)相對較高，且需要向原有土地方購買，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用不扉，造成項(xiàng)目土地部分支出較大。 Opportunity 機(jī)會分析 ? 續(xù)多年的經(jīng)濟(jì)高速增長大大提高了人們的生活水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好勢頭。與世界經(jīng)濟(jì)的頻繁接觸，以及相對較高的收益和較低的風(fēng)險(xiǎn)讓眾多的外地和境外投資者也紛紛來滬，進(jìn)行住房投資。 Threat 威脅分析 ? 國家為了保護(hù)購房者的利益，已經(jīng)出臺了《商品房銷售管理辦法》、《房地產(chǎn)信貸管理辦法》等等一系列法規(guī)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行正規(guī)化管理。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 17 頁 北 西 靜安茗園 東 南 秋水云廬 音樂廣場 單價(jià)： 5000— 6000 單價(jià)： 5500— 6900 主力 2 房： 總價(jià)： 62 萬 主力 3 房： 總價(jià)： 72 萬 主力 3 房： 總價(jià)： 76 萬 千路公寓 上海知音 單價(jià)： 5800— 6500 單價(jià) ： 5500— 8000 主力 2 房： 總價(jià)： 56 萬 主力 2 房： 120M2 總價(jià)： 72 萬 主力 3 房： 總價(jià)： 87 萬 靜安康寓 單價(jià)： 4500— 6600 主力 3 房： 135M2 總價(jià)： 76 萬 滬中新苑 單價(jià)： 5088— 6650 主力 2 房： 總價(jià)： 72 萬 達(dá)安花園二期 單價(jià)： 5500— 7500 主力 1 房： 總價(jià)： 40 萬 主力 2 房： — 總價(jià)： 66 萬 主力 3 房： 總價(jià)： 78 萬 靜安楓景 單價(jià)： 9000— 10000 主力 3 房： 135M2 總價(jià)： 130 萬 靜安青年匯（新格公寓） 均價(jià)： 10000 主力房： 50M2 總價(jià)： 55 萬 靜安河濱花園 單價(jià)： 6000— 8000 主力 3 房： 總價(jià)： 110 萬 靜安順德苑 單價(jià)： 5500— 7100 主力 2 房： 120M2 總價(jià)： 75 萬 主力 3 房： 140M2 總價(jià)： 88 萬 喜福會 單價(jià)： 7300— 13000 主力 3 房： 總價(jià)： 180 萬 總價(jià)： 180 萬 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 17 頁 2期的出現(xiàn) ? 目前靜安興海城 2期也在近期馬上要動工了，已經(jīng)有錦和等 4家代理公司與其進(jìn)行了洽談。 ? 本項(xiàng)目地理位置尚佳。 ? 項(xiàng)目規(guī)模，以精致小區(qū)概念開發(fā)，符合靜安區(qū)目前的自身特點(diǎn)，可以借鑒其他幾個成功小區(qū)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。故而，我們應(yīng)盡量做到精 致，在軟件上化工夫。 ? 項(xiàng)目目前的公交路線較少，交通不是十分方便。這種變化對現(xiàn)代城的客戶群有深遠(yuǎn)的影響。但原來應(yīng)是“流連”而非“流戀”，只是“戀”更能突出那種感覺。但隨著市場的成熟，與國際慣例不斷的接軌，對于中高檔住宅樓盤的目標(biāo)顧客群，毛坯房交房已經(jīng)明顯暴露出種種不足與缺點(diǎn)。什么樣的房子能讓人有“居住欲”，什么樣的房子能讓人有“擁有欲”。是全設(shè)計(jì)售樓的優(yōu)勢所在。物業(yè)管理邀請知名的管理公司，以求在公眾中營造“優(yōu) 質(zhì) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 17 頁 樓盤、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理”的形象。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。 ? 第三，操作手法的連貫性。 2）、倡導(dǎo)優(yōu)化新層次的生活方式，融合對世界各地高尚階層生活方式，并想升出前瞻性的優(yōu)化模式，引導(dǎo)到本社區(qū)中，既能帶給客戶最優(yōu)的生活，更能引領(lǐng)時尚，顯示出客戶的尊貴地位、身份?？勺鲞m當(dāng)個性設(shè)計(jì)調(diào)整。 c) 每一個客戶看到一種房型時，都會想象它將來是什么樣子，能實(shí)現(xiàn)一種什么樣的生活。一方面是家庭裝潢市場長期不規(guī)范造成的消費(fèi)者后顧之憂，一方面是毛坯房售樓的房型缺點(diǎn)暴露無遺，確實(shí)在影響著住宅市場的發(fā)展。朗朗上口。 如本案樓宇采用綜合布線系統(tǒng)，通過區(qū)內(nèi)高速局域網(wǎng)為住戶提供快 捷、周到的社區(qū)網(wǎng)上服務(wù)，為每個單元設(shè)置高速寬帶專用INTERNET 接口，免費(fèi)為住戶提供家庭主頁（ HOMEPAGE）等。 ? 項(xiàng)目（現(xiàn)在）周圍人口素質(zhì)不是很高。應(yīng)當(dāng)適量調(diào)整房型。 ? 在今后 3~5年內(nèi)，市場前景依然看好，承接力較強(qiáng)。雖說在同一區(qū)域中資源共享，這并非我們的主打優(yōu)勢，但本項(xiàng)目周邊因無大型車輛經(jīng)過，故做到了“鬧中取 靜”的賣點(diǎn)，試想在繁華熱鬧的市中心，有一塊真正安靜利于居住的小區(qū)確實(shí)十分難得。體量、規(guī)模都不大，建筑面積也差不多?，F(xiàn)在購房者更注意的是產(chǎn)品本身，而不是各種空虛的概念炒作。因此。 ? 上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，開發(fā)投資和新建商品房交易將會繼續(xù)保持較高水平，投資和消費(fèi)繼續(xù)同步增長。而且，目前項(xiàng)目西邊的九九大舞臺對多少有些影響。這種規(guī)模的社區(qū)有效規(guī)避了大型規(guī)模和超大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 17 頁 型規(guī)模由于滾動開發(fā)帶來的配套設(shè)施建設(shè)的滯后性和未來長期建設(shè)對已入住的業(yè)主的生活帶來的不方便。 ? 本項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)過多年建 設(shè)，無論在市政配套設(shè)施建設(shè)，還是在各類商業(yè)、服務(wù)業(yè)及生活設(shè)施方面均有相當(dāng)程度的成熟。本項(xiàng)目北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場。項(xiàng)目 周邊還有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）。 二、 產(chǎn)品篇 項(xiàng)目地塊情況 序號 項(xiàng)目 內(nèi)容 1 名稱 靜安茗園 2 發(fā)展商 上海中華新 苑置業(yè)有限公司 3 地理位置 位于安遠(yuǎn)路與陜西北路交界口，北面是長壽路商業(yè)街，南面有南京路， 屬于市中心地段，周邊配套齊全。但目前其開發(fā)程度有點(diǎn)過度了。據(jù)中房指數(shù)有關(guān)報(bào)道，目前