【正文】 行銷建議 A、 價(jià)格策略 B、 引導(dǎo)系統(tǒng) C、 促銷方式 D、 媒體投放 E、 社區(qū)服務(wù) F、 商業(yè)房建議 G、 整合營(yíng)銷組合 ★ 銷售策劃還須遵循以下三個(gè)原則： ? 第一，銷售手法的差異性。如果是現(xiàn)房，這種想象，還可以設(shè)身處地；如果是期房，這種想象只有靠“圖像”了，所以說全設(shè)計(jì)售樓特別適合于期房售樓。若要作好這一點(diǎn)，就一定要事先知道，擬開發(fā)住宅的銷售目標(biāo)是哪些人，這些人有多少，具備什么樣的需求個(gè)性和消費(fèi)特征，如何去鎖定他們等等。 ? 關(guān)于其他幾棟樓看看是否可以打加強(qiáng)樁，從而使得突出幾個(gè)向南房型的優(yōu)點(diǎn)，便于去化。 ? “ 一軸兩翼，南留北改”的發(fā)展保持良好的勢(shì)頭，本項(xiàng)目又可借其勢(shì)頭，發(fā)揮一下“北改”的政府規(guī)劃特點(diǎn)。 ? 目前長(zhǎng)壽路 沿線個(gè)案對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生了較大的影響，其基本均價(jià)在 6500元左右，而本項(xiàng)目所定的價(jià)格為 7200元，這樣就形成了一個(gè)阻勢(shì)。 O5. 符合 “ 一軸兩翼，南留北改 ” 的政策 ? 最近靜安區(qū)提出 “ 一軸兩翼，南留北改 ” ： “一軸”是指靜安南京路地區(qū)，它將由大規(guī)模形態(tài)開發(fā)轉(zhuǎn)入形態(tài)開發(fā)和功能開發(fā)并舉的新階段，形成區(qū)域性商業(yè)商務(wù)活動(dòng)的黃 金走廊；“兩翼”是指靜安南京路的南北兩翼地區(qū)，南翼地區(qū)體現(xiàn)一個(gè)“留”，因?yàn)檫@一帶在歷史上是上海的高檔住宅區(qū)，屬于近代建筑風(fēng)格保護(hù)區(qū)；“北改”主要是改造，把市政建設(shè)、生活配套、環(huán)境提升和舊里改造有機(jī)結(jié)合。 ? 由于本項(xiàng)目體量、規(guī)劃較小，導(dǎo)致內(nèi)部有些設(shè)施將不能建造或者說相對(duì)功能不是十分完善，受到一定的限制。 ? 步行至長(zhǎng)壽路、亞新生活廣場(chǎng)最多 10分鐘，步行至玉佛寺最多 8分鐘；車行至火車站僅 5~10分鐘；附近公園有長(zhǎng)壽路公園；體育館有靜安工人體育館（昌平路上）和靜安體育中心（武寧路上）。運(yùn)用這種方法，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者對(duì)所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，對(duì)于投資單身公寓有一定負(fù)面影響，而且， 隨著一些樓盤（黃浦青年匯、 MYCITY 和藍(lán) 朝部落等）將要年底交房，以及前面說的靜安青年匯和全市其他個(gè)案的推出，那么我們就要考慮到：本案如年底推出的可行性。四明結(jié)構(gòu)。 B\ 樓盤名稱 鼎鑫佳園 靜安四季花園 大聞麗都苑 位置 昌平路西康路 膠州路余姚路 海防路 377號(hào) 總建筑面積 價(jià)格 5180~6180元 /平方米 5300~6200元 /平方米 4800~6100元 /平方米 房型面積 ~ ~203平方米 ~ 建筑規(guī)劃 小高層、高層 多層、小高層 多層、小高層 主力總價(jià) 80萬(wàn)元人民幣 82萬(wàn)元人民幣 72萬(wàn)元人民幣 主力面積 135平方米 148． 56平方米 128． 34平方米 得房率 79% 78% 79% 綠化率 35% 30% 33% 交房時(shí)間 2020年 12月 2020年 5月 2020年 12月 銷售率 98% 100% 100% 開發(fā)商 康定房地產(chǎn) 新概念房地產(chǎn) 大聞房地產(chǎn) 綜合評(píng)述 位于市中心鬧中取靜，周邊環(huán)境較好，生活配套齊全。據(jù)悉，靜安國(guó)際社區(qū)的方案設(shè)計(jì)實(shí)行國(guó)際招標(biāo)，美國(guó)、德國(guó)、日本、新加坡、法國(guó)、意大利和香港等國(guó)家和地區(qū)的１５家公司已要求參加競(jìng)標(biāo)。再加上地鐵效應(yīng)，加強(qiáng)了靜安與浦東聯(lián)系。 ? 靜安區(qū)的樓市大致可以分為三大塊： 第一塊為武寧南路，北京路，成都北路與長(zhǎng)壽路內(nèi)的區(qū)域，這是靜安區(qū)主要的居住區(qū) 。 ? 靜安區(qū)以千年佛教古寺靜安寺得名，歷史悠久，交通便利。 G、 今年上半年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為 ，其中住宅用地為 萬(wàn)平方米，占總量的 %。從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，上海商品房預(yù)售稍微供不應(yīng)求，商品房銷售基本上供求平衡，但從商品房的供求和需求來(lái)看，供求關(guān)系更加略顯緊張，商品房預(yù)售供求比為 1： ，銷售供求比為 1： 。 2020年第一季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 ，同比增加 ，增幅為 23%。這主要是由于 2020年第一季度執(zhí)行新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致供應(yīng)量偏小所致。作為國(guó)際大都市，境外和 外省市的投資者成為上海樓市一支新生的消費(fèi)群體，這是無(wú)可非議的。是上海最早全部拆除“ 365”危棚簡(jiǎn)屋的區(qū)之一。從樓市的回暖、房?jī)r(jià)的啟動(dòng)已重新體現(xiàn)出靜安區(qū)的區(qū)域地段價(jià)值。在此態(tài)勢(shì)之下，隨著舊區(qū)改造進(jìn)度的加快，眾多廠房搬遷，再加上靜安區(qū)市中心地段和歷史 文化背景的優(yōu)勢(shì)，靜安樓市在今后幾年中的發(fā)展?jié)摿Σ蝗莺鲆?。此后，靜安區(qū)還剩５５萬(wàn)平方米舊里。 位于市中心，周邊綠化較好環(huán)境優(yōu)美，交通便利。 位于長(zhǎng)壽路江寧路口，位置顯著，交通河配套便利。但目前其開發(fā)程度有點(diǎn)過度了。項(xiàng)目 周邊還有安遠(yuǎn)路小學(xué)、靜安區(qū)第一中心小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）和上海市第一中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）。 ? 本項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)過多年建 設(shè)，無(wú)論在市政配套設(shè)施建設(shè)，還是在各類商業(yè)、服務(wù)業(yè)及生活設(shè)施方面均有相當(dāng)程度的成熟。而且，目前項(xiàng)目西邊的九九大舞臺(tái)對(duì)多少有些影響。因此。體量、規(guī)模都不大，建筑面積也差不多。 ? 在今后 3~5年內(nèi)，市場(chǎng)前景依然看好，承接力較強(qiáng)。 ? 項(xiàng)目（現(xiàn)在）周圍人口素質(zhì)不是很高。朗朗上口。 c) 每一個(gè)客戶看到一種房型時(shí)，都會(huì)想象它將來(lái)是什么樣子，能實(shí)現(xiàn)一種什么樣的生活。 2）、倡導(dǎo)優(yōu)化新層次的生活方式，融合對(duì)世界各地高尚階層生活方式，并想升出前瞻性的優(yōu)化模式，引導(dǎo)到本社區(qū)中，既能帶給客戶最優(yōu)的生活，更能引領(lǐng)時(shí)尚，顯示出客戶的尊貴地位、身份。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。是全設(shè)計(jì)售樓的優(yōu)勢(shì)所在。但隨著市場(chǎng)的成熟，與國(guó)際慣例不斷的接軌，對(duì)于中高檔住宅樓盤的目標(biāo)顧客群，毛坯房交房已經(jīng)明顯暴露出種種不足與缺點(diǎn)。這種變化對(duì)現(xiàn)代城的客戶群有深遠(yuǎn)的影響。故而，我們應(yīng)盡量做到精 致，在軟件上化工夫。 ? 本項(xiàng)目地理位置尚佳。 Threat 威脅分析 ? 國(guó)家為了保護(hù)購(gòu)房者的利益，已經(jīng)出臺(tái)了《商品房銷售管理辦法》、《房地產(chǎn)信貸管理辦法》等等一系列法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行正規(guī)化管理。 Opportunity 機(jī)會(huì)分析 ? 續(xù)多年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)大大提高了人們的生活水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持良好勢(shì)頭。采用最為市場(chǎng)接受的產(chǎn)品，對(duì)小區(qū)的內(nèi)部設(shè)施規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)做出適當(dāng)調(diào)整， 從而取得最大限度的市場(chǎng)認(rèn)同，為未來(lái)項(xiàng)目的銷售起到相當(dāng)大的促進(jìn)作用。 c) 我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths）、劣勢(shì)因素（ Weaknesses）、以及外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats），運(yùn)用 SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，其目的是為了能夠提出具有針對(duì)性的物業(yè)市場(chǎng)定位，以及相對(duì)適合于此市場(chǎng)定位的產(chǎn)品營(yíng)銷方法、手段。因?yàn)楸景笇儆陟o安區(qū)最北部的樓盤，想吸引靜安區(qū)南部的客戶時(shí)，被國(guó)際麗都城和靜安楓景這兩個(gè)代表個(gè)案所阻隔、大量分流；想吸收北部的客戶時(shí)，被長(zhǎng)壽路沿線的個(gè)案再次分流。 天睿分析： 由此，我司根據(jù)以上兩方面情況，得出一些想法。 位于市中心，配套齊全，環(huán)境一般，噪音污染較小。其余三面被成熟住宅社區(qū)所包圍，綠樹成蔭，人氣十足，配套齊全，充滿了上海式生活氣息。但隨著政府舊房改造力度的加大，區(qū)域內(nèi)也涌現(xiàn)出許多不錯(cuò)的樓盤。曹家渡位于靜安區(qū)，長(zhǎng)寧區(qū)，普陀區(qū)交匯處，地理位置優(yōu)越，同時(shí)又是商業(yè)中心，交通樞紐，極具發(fā)展?jié)摿Α? ? 近年來(lái)，靜安區(qū)高品位商務(wù)樓和高品質(zhì)生活住宅市場(chǎng)尤為火爆。今年的購(gòu)房者中，除 了居住置業(yè)外，出現(xiàn)了一批投資置業(yè)者。房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，的確需要一部分投資客，但如果一旦投資客過 多，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隨之集聚。盡管此次降息幅度 較小，且降息的邊際效用呈遞減趨勢(shì)。（ 5）土地登記可查詢制度 。 6月，上海的住宅房?jī)r(jià)如同步入盛夏的氣溫，呈現(xiàn)出急劇上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。但這種發(fā)展不是一蹴而就，一步到位，而是呈螺旋形向上發(fā)展，房?jī)r(jià)亦呈波浪形上升。開發(fā)商也開始用高品質(zhì)的樓盤來(lái)滿足市場(chǎng)需求。嘉園、三鑫花園、達(dá)安花園以回歸自然、智能化以及市級(jí)示范居住區(qū)的面目出現(xiàn)，同時(shí)南草坪花園市中心別墅、新?？道锏纳虾Ｇ榻Y(jié)，這些樓各有特色，提出的概念也令人耳目一新，事實(shí)上這些個(gè)案都取得了不同程度得成功。 ? 石門二路以東地塊也稱“東八塊”，位于石門二路以東，北京西路以北，成都北路以西，南蘇州河路以南，總占地面積達(dá)１７．６４萬(wàn)平方米，計(jì)劃 5至 7年以后形成一座傳承海派歷史問脈，充分體現(xiàn)“大氣、洋氣、雅氣”文化內(nèi)涵的全新國(guó)際一流生活社區(qū)。但房型 面積偏大，造成總價(jià)較高，綠化率偏低。 D\長(zhǎng)壽路沿線個(gè)案比較： 樓盤名稱 上海知音 音樂廣場(chǎng) 秋水云廬 位置 長(zhǎng)壽路 1012號(hào) 長(zhǎng)壽路 468號(hào) 長(zhǎng)壽路 28弄 總建筑面積 17萬(wàn)平方米 10萬(wàn)平方米 建筑規(guī)劃 3幢小高層和 2幢高層 2幢小高層、 5幢高層 3幢 8— 33F高層 價(jià)格 5500~8000元 /平方米 5500~6900元 /平方米 5000~6600元 /平方米 房型面積 ~230平方米 ~137平方米 ~184平方米 主力總價(jià) 72萬(wàn)元人民幣 78萬(wàn)元人民幣 62萬(wàn)和 76萬(wàn)人民幣 主力面積 120平方米 得房率 78% 80% 82% 綠化率 45% 40% 50% 交房時(shí)間 2020年 8月 2020年 12月 2020年 8月 銷售率 80% 90% 98% 開發(fā)商 復(fù)地集團(tuán) 中偉房地產(chǎn) 泰元置業(yè) 綜合評(píng)述 目前開發(fā) 2期，總建面有10萬(wàn)方，主要銷高層。而報(bào)紙（包括中房指數(shù)）反映的價(jià)格是目前國(guó)際麗都城、靜安楓景、上海壹街區(qū)和新格公寓等高檔樓盤的價(jià)格，也就說目前靜安區(qū)均價(jià) 8020元帶有一定的片面性。北依安遠(yuǎn)路，南臨新豐路，東靠陜西北路，西托九九廣場(chǎng)。可見本案的大環(huán)境比較理想，適合打造高品質(zhì)的居住社區(qū)。 ，導(dǎo)致售價(jià)偏高 ? 由于項(xiàng)目地處市中心，市政規(guī)劃對(duì)未來(lái)設(shè)計(jì)的高度和地塊容積率都有較嚴(yán)格的要求與限制，也造成單位面積分?jǐn)偝杀据^高，從而導(dǎo)致整體項(xiàng)目成本居高不下。 ? 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，股票、債券、期貨等投資方式都不斷的涌現(xiàn)，相比較傳統(tǒng)投 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者