上?！o安信業(yè)廣場項目定位——市場篇2-免費閱讀
【正文】 較之靜安區(qū)上一年度的成交房屋面積，三房主力面積集中在140—160平方米的區(qū)段，面積有明顯的回調(diào)。暢園優(yōu)勢軌道交通近在咫尺，方便業(yè)主出行，外立面設(shè)計較為現(xiàn)代，醒目。劣勢總17層，4梯30戶過于擁擠。l %的周邊區(qū)域受區(qū)域內(nèi)各種便利條件的吸引而遷居靜安。康寧雅庭雖整體品質(zhì)不高，但其價格在區(qū)域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢喜人，108平方米的兩房已基本去化完畢。一號樓已全部售完，2號樓開始預(yù)定。在售個案價格比較表：說明：l 2002年三季度靜安區(qū)主力單價和主力總價雙雙上揚(yáng)，但主力單套面積合理回縮，顯示出區(qū)域客戶在樓市價位走高的背景下，對戶型選擇歸與理性。在售個案個案容積比較表說明：l 同濟(jì)佳苑屬獨棟爛尾樓盤，是區(qū)域的特例。l 今年靜安區(qū)最大的改造項目“靜安楓景”，規(guī)劃總建筑面積40萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的個案，也是項目今后最有力的競爭者。二、靜安區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析隨著靜安區(qū)舊改力度的加強(qiáng)，“南留北改”政策的進(jìn)一步實施，區(qū)內(nèi)有多個地塊正在拆遷之中，且與少數(shù)地塊已開始建造，同時，靜安區(qū)還在江寧路等地段的舊改地塊內(nèi)規(guī)劃了大型綠地，大大提升了靜安北部地區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，這無疑大大增加了這些板塊的附加值，吸引眾多的開發(fā)商和客戶的追捧。 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與上季度相比，增幅達(dá)50%。四、結(jié) 語從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價格在3000—7000元的住房是主體，長期以來占上海市場成交金額和成交面積的80%左右。不少樓盤還推出了保姆服務(wù)，如尊園就有代訂報刊雜志、預(yù)定叫車接送服務(wù)、空置公寓管理、洗燙衣物服務(wù)等等。在不少樓盤在統(tǒng)計中，也把外地人士和外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅力量，%，超過一半。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過采用多層的樓盤，即使小高層也只占到30％的份額。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數(shù)?？梢?，每平方米8000元以上住宅的消費主體顯然以外來人士為主，上海本地消費者的購買力相對不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場的正常消費。從上表可以看出，此次調(diào)查的十五個樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數(shù)的23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業(yè)的特殊性決定了其不可能占有較大的市場比重，盡管如此，高檔樓盤對市場價格的影響卻進(jìn)一步加大，特別是自二季度以來，其價格指數(shù)異軍突起，成為領(lǐng)漲價格段，%。與上季度相比，增幅為8%。靜安區(qū)舊改的加強(qiáng)為靜安年底明初的靜安樓市注入了活力。l 同濟(jì)佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個案中，康寧雅苑是獨棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項目，建筑面積低與5萬平方米在情理之中。本報告認(rèn)為其不具有代表意義。l 8000元/平方米以下的樓盤在區(qū)域中已無蹤影。本案屬于高價未樓盤，受總價影響，客源面相對狹窄，去化速率不是很高，每月能保持穩(wěn)定的銷售量?？偭?成左右已去化完畢。重點個案優(yōu)劣勢分析案 名分 析靜安楓景優(yōu)勢推案時機(jī)把握好，總體規(guī)劃不錯，生活便利，開發(fā)商具實力。自由自宅優(yōu)勢商家運(yùn)用空間的自由分隔，擴(kuò)大了使用面積。劣勢四周小環(huán)境差，交通擁擠，車輛排放尾氣對空氣污染大。l %、%，所
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