上?！o安信業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位——市場(chǎng)篇2-免費(fèi)閱讀
【正文】 較之靜安區(qū)上一年度的成交房屋面積，三房主力面積集中在140—160平方米的區(qū)段，面積有明顯的回調(diào)。暢園優(yōu)勢(shì)軌道交通近在咫尺，方便業(yè)主出行，外立面設(shè)計(jì)較為現(xiàn)代，醒目。劣勢(shì)總17層，4梯30戶過于擁擠。l %的周邊區(qū)域受區(qū)域內(nèi)各種便利條件的吸引而遷居靜安?？祵幯磐ルm整體品質(zhì)不高，但其價(jià)格在區(qū)域中屬于最低，又有有利地理位置的支撐，銷售形勢(shì)喜人，108平方米的兩房已基本去化完畢。一號(hào)樓已全部售完，2號(hào)樓開始預(yù)定。在售個(gè)案價(jià)格比較表：說明：l 2002年三季度靜安區(qū)主力單價(jià)和主力總價(jià)雙雙上揚(yáng)，但主力單套面積合理回縮，顯示出區(qū)域客戶在樓市價(jià)位走高的背景下，對(duì)戶型選擇歸與理性。在售個(gè)案個(gè)案容積比較表說明：l 同濟(jì)佳苑屬獨(dú)棟爛尾樓盤，是區(qū)域的特例。l 今年靜安區(qū)最大的改造項(xiàng)目“靜安楓景”，規(guī)劃總建筑面積40萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的個(gè)案，也是項(xiàng)目今后最有力的競爭者。二、靜安區(qū)發(fā)展規(guī)劃分析隨著靜安區(qū)舊改力度的加強(qiáng)，“南留北改”政策的進(jìn)一步實(shí)施，區(qū)內(nèi)有多個(gè)地塊正在拆遷之中，且與少數(shù)地塊已開始建造，同時(shí)，靜安區(qū)還在江寧路等地段的舊改地塊內(nèi)規(guī)劃了大型綠地，大大提升了靜安北部地區(qū)的環(huán)境品質(zhì)，這無疑大大增加了這些板塊的附加值，吸引眾多的開發(fā)商和客戶的追捧。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與上季度相比，增幅達(dá)50%。四、結(jié) 語從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價(jià)格在3000—7000元的住房是主體，長期以來占上海市場(chǎng)成交金額和成交面積的80%左右。不少樓盤還推出了保姆服務(wù)，如尊園就有代訂報(bào)刊雜志、預(yù)定叫車接送服務(wù)、空置公寓管理、洗燙衣物服務(wù)等等。在不少樓盤在統(tǒng)計(jì)中，也把外地人士和外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅(jiān)力量，%，超過一半。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過采用多層的樓盤，即使小高層也只占到30％的份額。分析原因，主要是由于大部分高檔樓盤地處市中心，受到土地、環(huán)境、建筑面積等多方面的制約，因而只能以高層建筑來提高建筑面積和房型套數(shù)?？梢?，每平方米8000元以上住宅的消費(fèi)主體顯然以外來人士為主，上海本地消費(fèi)者的購買力相對(duì)不足已經(jīng)影響到高檔住宅市場(chǎng)的正常消費(fèi)。從上表可以看出，此次調(diào)查的十五個(gè)樓盤中，物業(yè)由開發(fā)商自管的約占總數(shù)的23%，如“證大水木清華公寓”、“仁恒濱江園”等樓盤。高檔住宅雖然增幅較大，但由于物業(yè)的特殊性決定了其不可能占有較大的市場(chǎng)比重，盡管如此，高檔樓盤對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響卻進(jìn)一步加大，特別是自二季度以來，其價(jià)格指數(shù)異軍突起，成為領(lǐng)漲價(jià)格段，%。與上季度相比，增幅為8%。靜安區(qū)舊改的加強(qiáng)為靜安年底明初的靜安樓市注入了活力。l 同濟(jì)佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個(gè)案中，康寧雅苑是獨(dú)棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項(xiàng)目，建筑面積低與5萬平方米在情理之中。本報(bào)告認(rèn)為其不具有代表意義。l 8000元/平方米以下的樓盤在區(qū)域中已無蹤影。本案屬于高價(jià)未樓盤，受總價(jià)影響，客源面相對(duì)狹窄，去化速率不是很高，每月能保持穩(wěn)定的銷售量?？偭?成左右已去化完畢。重點(diǎn)個(gè)案優(yōu)劣勢(shì)分析案 名分 析靜安楓景優(yōu)勢(shì)推案時(shí)機(jī)把握好，總體規(guī)劃不錯(cuò)，生活便利，開發(fā)商具實(shí)力。自由自宅優(yōu)勢(shì)商家運(yùn)用空間的自由分隔，擴(kuò)大了使用面積。劣勢(shì)四周小環(huán)境差，交通擁擠，車輛排放尾氣對(duì)空氣污染大。l %、%，所
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