【正文】 工程部門除要及時(shí)完成業(yè)主報(bào)（急）修的工作外，每天還應(yīng)安排一定時(shí)間巡視檢查，及時(shí)主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，做到防微杜，以免小洞不補(bǔ)大洞吃苦 。報(bào)修服務(wù)要做到：及時(shí)率 90 %以上，維修合格率 95%以上，用戶滿意率 90%以上，回訪率 100%。 申請(qǐng)人： 申請(qǐng)日期： 業(yè)戶簽名： 工程部意見： 物業(yè)管理處： 日期： 日期： 日期： 裝 修 人 員 登 記 表 標(biāo)識(shí)： DW/QR0847 編號(hào)： 施工單位 施工單位負(fù)責(zé)人 施工項(xiàng)目 動(dòng)工日期 施工部位 完工日期 編號(hào) 姓名 性別 年齡 工種 身份證號(hào)碼 出入證編號(hào) 雇用單位 聯(lián)系人 填表日期： 年 月 日 裝修開工單 標(biāo)識(shí)： DW/QR0817 裝修單元 _______弄 ________號(hào) ________室 裝修單位： ________________________________________________ 負(fù)責(zé)人： ___________聯(lián)系電話： _____________________________ 裝修工 期： _____年 _____月 _____日至 _____年 _____月 _____日 施工人數(shù) ____________人 裝修單位簽字 _______________業(yè)主簽字 ______________ 注意事項(xiàng)： ： 8： 00—— 18： 00 、排放影響他人的化學(xué)氣味、粉塵的裝修施工應(yīng)安排在周一至周五 8： 00—— 12： 00 及 13： 00—— 18： 00，雙休日、節(jié)假日不得安排此類施工。甲方不履行管理職責(zé)，故意刁難乙方造成損失的應(yīng)賠償。 施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或避免施工過(guò)程中對(duì)相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成影響， 18： 00 至次日 8： 00 和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪音的施工。對(duì)阻止無(wú)效的，可直接按本協(xié)議約定，向人民法院提起民事訴訟。 應(yīng)當(dāng)將裝修的相關(guān)法規(guī)、裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位、注意事項(xiàng)和《住宅裝修須知》等告知乙方，為進(jìn)入住宅小區(qū)的乙方人員進(jìn)行住宅裝修須知的宣傳，辦理裝修施 工人員的小區(qū)臨時(shí)出入證，指定建筑垃圾集中堆放點(diǎn)等。被檢查的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)說(shuō)明情況，提供必要的資料 。 業(yè)主或使用人在裝修施工前，應(yīng)當(dāng)將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理處，并為施工人員辦理小區(qū)臨時(shí)出入證等手續(xù)。 嚴(yán)禁往樓下拋灑垃圾和任何物品，嚴(yán)禁將廢棄物（如油漆、水泥、沙石、涂料等建筑材料）投入下水道，以防管道堵塞。 廚房和衛(wèi)生間裝修時(shí)： 禁止將設(shè)計(jì)預(yù)留的座便器、浴盆、洗手盆、地漏等下水口的位置更改或移位。 違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等。 房屋裝修和使用中禁止下列行為： 擅自改變房屋建筑結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局，包括將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間；在外墻上開門、窗，擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除混凝土墻體和玻璃圍欄 ；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；挖地三尺以至更多等。如業(yè)主拒不整改必須在 24 小時(shí)之內(nèi)以書面形式向街道房產(chǎn)辦事處報(bào)告。 業(yè)主自裝修：需業(yè)主或委托人出具書面承諾，保證不違反有關(guān)裝修規(guī)定。 銷售合同約定的收費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合政府規(guī)定的有關(guān)收費(fèi)政策。 分時(shí)電表裝置費(fèi) 100 元 /戶 《關(guān)于核定民用分時(shí)電價(jià)和分時(shí)電表裝置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（滬價(jià)公（ 2021）第 336號(hào)） 本項(xiàng)收費(fèi)為代收。 當(dāng)年房屋成本價(jià)由市物價(jià)局、房地局發(fā)布。 收費(fèi)項(xiàng)目與發(fā)票 物業(yè)管理費(fèi)（開公司發(fā)票或公司提供的收據(jù)） 電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)（開公司發(fā)票或公司提供的收據(jù)） 建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)（代收代付、開公司收據(jù)） 有線電視 初裝費(fèi)（代收代付、發(fā)票由有線電視收費(fèi)站提供） 入伙通知書的內(nèi)容、入伙日期、業(yè)主入伙人數(shù)和批次、辦理入伙手續(xù)的場(chǎng)地、回答業(yè)主疑難問題的雙方權(quán)限。個(gè)別新進(jìn)員工有針對(duì)性培訓(xùn)。 員工培訓(xùn)是一個(gè)長(zhǎng)期、系統(tǒng)、循環(huán)的過(guò)程。 保潔綠化工：身體健康、吃苦耐勞、品行良好。 人員的招聘和素質(zhì)要求 招聘人員的基本素質(zhì)要求： 財(cái)務(wù)、人事：高中以上學(xué)歷，從事相應(yīng)工作 2 年以上，具有會(huì)計(jì)上崗證。 （ 8）負(fù)責(zé)管理處主管（含主管）以下人員的使用、考核、調(diào)動(dòng)、辭退，以及工資核定和獎(jiǎng)金、創(chuàng)收分配并向區(qū)域經(jīng)理匯報(bào)。 管理處經(jīng)理崗位職責(zé) （ 1）負(fù)責(zé)制定管理處全年經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，編制人、財(cái)、物的計(jì)劃并報(bào)區(qū)域經(jīng)理審核；采取切實(shí)有效的措施，保證人、財(cái)、物規(guī)范運(yùn)作，節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用的支出，確保經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 （ 4）定期召開區(qū)域工作例會(huì)，溝通情況，布置任務(wù)，檢查工作，解決問題；發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，共享人、財(cái)、物資源，降低管理成本，提高管理效益；加強(qiáng)與公司職能部門、項(xiàng)目開發(fā)商、業(yè) 委會(huì)及政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系，建立良好關(guān)系，取得他們的支持，并負(fù)責(zé)處理區(qū)域內(nèi)的重大投訴；對(duì)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大問題及時(shí)向公司請(qǐng)示匯報(bào)并負(fù)責(zé)妥善處理。 ③工程技術(shù)資料： 竣工圖 —— 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測(cè)記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書； 砂閃、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。 物業(yè)交接的實(shí)施 設(shè)備交接 首先要求移交方提供設(shè)備清單，被移交的設(shè)備必須已安裝、調(diào)試、驗(yàn)收完畢。 ⑧ 閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無(wú)封閉現(xiàn)象。 ② 中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收： 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。 另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，發(fā)揮社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。物業(yè)的接管驗(yàn)收，由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗(yàn)收小組進(jìn)行。 ② 住宅用戶的電話通信、寬帶數(shù)據(jù)傳輸接口、有線電視的配套建設(shè)。顧客來(lái)工地參觀在建房屋的施工情況和樣板房時(shí)，須辦理登記手續(xù)，并做好安全工作。對(duì)小區(qū)業(yè)主擅自安裝衛(wèi)星接收天線的行為，管理處在勸阻無(wú)效的情況下，應(yīng)立即報(bào)告社文處予以整改。 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)物價(jià)局審定后， 管理處 對(duì)原 初定的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行多退少補(bǔ)。 （區(qū)房地局街道辦事處） 房地辦（區(qū)房地局街道辦事處）：是指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)工作的政府機(jī)構(gòu)，管理處應(yīng)定期向房產(chǎn)辦匯報(bào)小區(qū)管理的情況，取得房產(chǎn)辦的幫助指導(dǎo)。 平時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，配合開發(fā)商、監(jiān)理對(duì)各單項(xiàng)工程進(jìn)行階段性的自檢工作，要注重房屋以及公共設(shè)施設(shè)備（如：樓道清潔和綠化的水源、崗?fù)ず妥孕熊囃＼嚺锏暮侠碓O(shè)置等）的使用功能，熟悉各種設(shè)施設(shè)備的使用和操作，以便今后物業(yè)管理工作的順利開展。 上海東湖物業(yè)管理公司 二○○四年十二月 第一章 前期物業(yè)管理服務(wù)（含前期介入） 前期物業(yè)管理服務(wù)合同及投標(biāo)計(jì)劃書 物業(yè)公司在正式介入前，項(xiàng)目經(jīng)理或前期介入人員對(duì)雙方簽定的前期物業(yè)管理服務(wù)合同和投標(biāo)計(jì)劃書，必須仔細(xì)閱讀，認(rèn)真研究，并著重了解：甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)；開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求和目標(biāo)；地下車庫(kù) 、會(huì)所、沿街商鋪等的產(chǎn)權(quán)歸屬；開辦費(fèi)的使用及其分?jǐn)?；人員配置、費(fèi)用測(cè)算；承包制還是酬金制；交房日期以及雙方的一些特殊約定。 本手冊(cè)在編撰過(guò)程中，得到了公司職能部門和管理處的大力支持，公司謹(jǐn)向他們表示衷心的感謝。其目的是配合開發(fā)商的工作，以物業(yè)管理的專業(yè)眼光，去發(fā)現(xiàn)業(yè)主入住 后物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的問題，以利于開發(fā)商在樓盤的建設(shè)過(guò)程中提前預(yù)見一些問題并及時(shí)作出修改方案，減少樓盤交付后產(chǎn)生不必要的麻煩和資金投入。 與相關(guān)職能部門的業(yè)務(wù)關(guān)系建立 工商所：辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 物價(jià)局 ：審批 管理費(fèi)。 、環(huán)保 環(huán)衛(wèi)、環(huán)保：與所在地的區(qū)環(huán)衛(wèi)局取得聯(lián)系，簽訂建筑垃圾清運(yùn)和生活垃圾清運(yùn)的協(xié)議。 其次，前期介入人員要明確售摟處、樣板房的管理服務(wù)要求并按分工落實(shí)責(zé)任制。 竣工驗(yàn)收的參與 竣工驗(yàn)收是指工程竣工后，開發(fā)商報(bào)批政府相關(guān)職能部門對(duì)樓盤的整體質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。 物業(yè)的接管驗(yàn)收 物業(yè)的接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)從開發(fā)商、建設(shè)單位 處接管新建房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不 足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。各類屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求。檢查消防管路有無(wú)漏水，閥門保持常開狀態(tài) (防火水閥除 外 )，消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無(wú)水流，水壓是否滿足要求。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無(wú)雜音，接線盒、分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。壓力表等是否指示正常，自動(dòng)控制系統(tǒng)是否運(yùn)行正常，有無(wú)必要的缺水、溢水故障，管路是否安裝牢固，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 ④ 化糞池有無(wú)透氣管 (不能完全密閉 )。 鑰匙交接 驗(yàn)收后的房屋、信箱、設(shè)備用房的鑰匙逐一編號(hào)登記，妥善保管。 區(qū)域經(jīng)理崗位職責(zé) （ 1）根據(jù)公司的要求，制定區(qū)域總體管理目標(biāo)，每季度檢 查一次下轄管理處計(jì)劃落實(shí)情況，針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)，指導(dǎo)并幫助其采取有效措施，確保該管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和創(chuàng)收收入的規(guī)范運(yùn)作，并采取有效措施，嚴(yán) 禁下轄管理處私設(shè)小金庫(kù)。 （ 5）做好深入細(xì)致的思想政治工作，以身作則，關(guān)心員工疾苦，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，創(chuàng)造性，增強(qiáng)管理處的凝聚力。 詳見 附件 第 38 節(jié) 詳見附件第 38 節(jié) 詳見本章第 10 節(jié) 編制管理處的財(cái)務(wù)收支預(yù)算表 ①收入測(cè)算：物業(yè)管理費(fèi)年收入 +車管費(fèi)年收入 物業(yè)管理費(fèi)年收入：?jiǎn)蝺r(jià)Ⅹ建筑面積Ⅹ 12 個(gè)月Ⅹ收繳率 車管費(fèi)年收入：車位數(shù) X 單價(jià) X 使用率 +臨時(shí)停車費(fèi)（扣除成本） ②支出測(cè)算：根據(jù)收入測(cè)算控制支出成本做到收支平衡 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用 說(shuō)明 1 人員工資福利 根據(jù)合同規(guī)定的人員編制內(nèi)配置相關(guān)人員，并配 置好合同工和勞務(wù)工的比例。 保安主管（領(lǐng)班）：熟悉居住物業(yè)保安工作程序，有二年以上保安工作經(jīng)歷和上崗證，具備獨(dú)立組織保安員工完成治安和消防工作的能力；語(yǔ)言表達(dá)得體，能獨(dú)立書寫一般工作報(bào)告。員工上崗必須按規(guī)定穿制服，制服必須整齊、清潔，下班后須將制服放在本人更衣柜內(nèi)。 目的：融入企業(yè)文 化，提高員工素質(zhì)，適應(yīng)物業(yè)行業(yè)特點(diǎn)。 員工培訓(xùn)計(jì)劃 課 程 內(nèi) 容 課時(shí) 主講人 受訓(xùn)人 方式 公司及物業(yè)概況 4 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 員工手冊(cè)及相關(guān)規(guī)章制度 4 人事 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 物業(yè)從業(yè)人員 應(yīng)具備的素質(zhì) 4 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 4 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 崗位設(shè)置及崗位職責(zé) 4 部門主管 部門員工 課堂講授 各崗位服務(wù)規(guī)范 工作流程 8 部門主管 部門員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 突發(fā)事件處理 4 部門主管 部門員工 課堂講授 保密及其他紀(jì)律要求 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 客戶關(guān)系及溝通技巧 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 禮節(jié)禮貌、行為規(guī)范 及文明用語(yǔ) 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 用戶手冊(cè) 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 物業(yè)管理 相關(guān)法律法規(guī) 2 管理處經(jīng)理 全體員工 課堂講授 指導(dǎo)自學(xué) 考試