【正文】 單純從安全管理角度講似乎無可厚非，但從整個管理責任看就存在明顯疏漏。那些基礎好的、道行深的、素質(zhì)高的，應對自如，讓你不得不服氣。順水推舟，抓住這個機會做好小區(qū)長遠建設的文章，實在是明智。盡管經(jīng)費比較緊張，物業(yè)公司還是投入了 8000 多元（這點錢對這樣規(guī)模的一個小區(qū)來說，無疑是杯水車薪。這時，物業(yè)管理公司就要敢于和善于運用法律，去維護自己履行職責所必須的那點兒尊嚴。表面看犯了眾怒的是物業(yè)公司，實際是那位業(yè)主。而一旦磕了碰了，有些業(yè)主就是這樣成心找茬兒、設絆兒、作對兒。在制止和糾正這些行為的同時，我們應當明明白白地告訴他們，這樣做不僅丟自己的臉，而且散自己的財。物業(yè)管理部門的工作人員上門講明這個道理，要求一樓業(yè)主撤除箅卡。倘若微瀾初起時，物業(yè)管理部門也能想到求助行政執(zhí)法部門，可能就不會有后來的麻煩。園林綠化監(jiān)察執(zhí)法人員來到現(xiàn)場，沒收了物業(yè)管理工作人員的工具，并下發(fā)了違章通知書。高興之余又不免讓人有些擔心，社會上對霸氣十足的壟斷行業(yè)頗多微詞，他們能夠革心洗面及時提供自己理應提供的服務嗎？如果他們的服務業(yè)主不滿意，習慣 “ 有問題、找物業(yè) ” 的業(yè)主不會繼續(xù)找物業(yè)公司這個 “ 軟柿子 ” 捏嗎？ 樓前綠地變成私家植物園怎么辦 這兩年，某省外貿(mào)食品進出口公司住宅區(qū)里的 “ 圈地運動 ” 愈演愈烈。 物業(yè)管理公司認真總結(jié)了經(jīng)驗教訓。而事實上這種自以為最有效的做法，結(jié)果是業(yè)主的要求未能滿足，物業(yè)公司的費用無法收取，雙方的矛盾反而越來越激化。 “ 已經(jīng)著手考慮拆建方案 ” ， “ 正在與有關方面協(xié)調(diào) ” ， “ 現(xiàn)在氣候不適合安排施工 ” ， “ 和馬上進行的后期開發(fā)一并籌劃 ”?? 不盡相同的理由一次次平撫了業(yè)主的怨氣。當然，前提是雙方必須地位平等，不是 “ 城下之盟 ” ?？墒┕ぐ惭b過程中，不是驢不走、就是磨不轉(zhuǎn)，挖挖等等、干干停停，有時一件微不 足道的小事就能使施工間斷上幾個月。 小區(qū)煤氣遲遲不通怎么辦 北方某省會城市的園東苑南區(qū)有 400 多戶居民，是 1999年入住這個小區(qū)的。物業(yè)管理部門不堪重負，在請示上級后告知業(yè)主：請另行選擇聘請物業(yè)管理公司，自己將不再承擔管理服務事宜。然而角色和位置變了的住戶，觀念和意識并沒有變（到什么山上唱什么歌，但學會這個山上的歌需要一個過程，所以觀念和意識的更新一般都帶有滯后性），還在留戀、追求以往那種一切由單位統(tǒng)包統(tǒng)管的福利型物業(yè)管理服務，這就使相互間的磕磕碰碰在所難免。好不容易撈了個輕松的物業(yè)管理處自然不肯輕易重新插手，水費收交工作就這樣被耽擱下來。許多業(yè)主不聽物業(yè)管理處的合理解釋，誤認為物業(yè)管理處是在中間加價賺取收益。而提高他們的文明程度，非物業(yè)管理公司單打獨斗所能為之。 更為嚴重的是，隨后小區(qū)內(nèi)還出現(xiàn)了有個別老人強行占據(jù)公用綠地做起了廢品收購生意的現(xiàn)象。這樣的業(yè)主住戶群體，其某些生活習慣并沒有同城市文化 “ 接軌 ”（有人講，造就一個百萬富翁三年足矣，而培養(yǎng)一個精神貴族則需要三代。他們隨即又張貼了 “ 緊急呼吁和抗議 ” ，措辭嚴厲地譴責“ 少數(shù)人 ” 。然而不曾料到，這一方案一提出，當即遭到 8 號樓業(yè)主的一致強烈反對。扭轉(zhuǎn)這種狀況的最根本辦法就是自強，自強不僅要強調(diào)個體的強盛，也要強調(diào)整體的共襄。 負責全區(qū) 80％小區(qū)物業(yè)管理的 29 家物業(yè)管理公司的書面意見，立即遭到了拒絕。 點評 :收費標準問題，始終是物業(yè)管理中最敏感的問題，因為它涉及到每一位業(yè)主的切身利益，而業(yè)主又普遍有著享受 “ 超值服務 ” 的心態(tài)。相當一部分業(yè)主拒絕繼續(xù)交納車位租金，但仍舊占用原來的車位。問題能夠解決當然最好，解決不了， “ 不作為 ” 的帽子也有別人戴。窗外整天車水馬龍，喧囂聲從中午綿延到深夜，一家人終日不得安寧，無法安心學習和正常休息。樓下的業(yè)主王某于 1999 年底在一層和地下室搞起了餐飲，紅紅火火的生意給他們一家生 活帶來了揮之不去的煩惱。我交付了購房款后，才得知該套房屋是對方超占的住房，無權進行買賣。 哭泣笑不得的維修工人沒有辦法，只好回來向主管匯報。她心急火燎地給管理處打來電話，要求派個人，上門幫助檢查維修。所以確切地說，無償代收發(fā)信報的受益者是信報郵發(fā)部門而非我們小區(qū)的業(yè)主 ?? 理一直，氣則壯。一束鮮花、一張賀卡甚至一個眼神、一個微笑，都可以成為我們與客戶溝通的管道，它往往比喋喋不休地說來說去更具有思想張力和情感引力。 此時有的同志 提議抓緊上門致歉，爭取盡早得到他的諒解。經(jīng)過察看錄像，確實未能找到，對此結(jié)果，業(yè)主表示認可，并對保安的工作表示感謝。要循環(huán)漸進的解決，不能過于急燥，從小事做起，從一點一滴做起。不久，自來水公司對 A小區(qū)的自來水工程進行改造停水一天。）為領用鑰匙， C 勉強交了前六個月的物業(yè)管理費。 （點評：路遙知馬力，日久見人心。（因為這不是從根本上解決問題的辦法，假設真的用上了，物業(yè)公司可能把錢收到手了，但同時與業(yè)主的關系也就僵了，以后的工作也就相當不好開展了）。到了收取物業(yè)管理費的日子， A 物管員到了 X 業(yè)主家收取物業(yè)管理費，被 X業(yè)主以樓道衛(wèi)生未打掃干凈為由拒之門外； B 物管員到 Y 業(yè)主家收取物業(yè)管理費， Y 業(yè)主以走道燈泡壞了兩天沒有更換為由，堅決拒付該月的物業(yè)管理費；同樣 C 物管員到 z 業(yè)主家也被 z 業(yè)主以小區(qū)衛(wèi)生，綠化不好等等理由，劈頭蓋臉一頓好訓。 Y 逢人就夸 Z、稱贊 Z 所在的物業(yè)公司。在 Y 外出的前一天， Z 又到業(yè)主家中請他書寫了一份委托書，并清點了其家中的物品，列了清單，雙方都了簽字（這里要特別注意的是，即使是做好事也不要忘記辦理必要的法律手續(xù)，以免留下不必要的麻煩）。商場又歸于平靜。雙方各執(zhí)一詞，大有劍拔弩張之勢。只好乖乖地回來把車開走了，道口又恢復了正常。 恩威并用 —— 外來車輛執(zhí)意進場故意堵塞道口怎么辦 一次，一外來車 輛要求進入均為私家車位的某花園。業(yè)主說裝修已經(jīng)結(jié)束，責任人無從找起 。大堂護衛(wèi)員及時將其關閉，并立即通知負責維修保養(yǎng)任務的電梯工程公司。 正在這時，聞訊的巡邏護衛(wèi)員找到 15樓 D 座的住戶蒙先生一同趕來（自己不再與其發(fā)生正面沖突，誰請神就讓誰來送神。這時，我們要多想這是自己應當做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態(tài)就不會失衡了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進去。物業(yè)公司本 著負責的態(tài)度，電話詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學的孩子，但遭到張女士的拒絕。 點評：物業(yè)管理的服務對象既有中國人也有外國人，既有本地人也有外地人。翻譯小姐怔了一下，回頭用朝鮮語對韓國婦女復述。 那位年輕一點的翻譯小姐上來就發(fā)脾氣： “ 你們通知 8 月中旬通煤氣，怎么又說要推遲，中國人辦事就是拖拖拉拉。當將過戶證明文件和發(fā)票送到業(yè)主家時（受客戶之托代為辦理涉及財物的事情，要注意交接清楚，以免過后引起不必要的糾紛），業(yè)主十分感激地說： “ 太謝謝你們了物業(yè)公司了，不然我真不知什么時侯能辦成，太感謝了。 業(yè)主是一位六十多歲的朝鮮族老太太，兒女在國外工作，普通話說得不太好。 弄清事情原委后，分公司經(jīng)理連忙吩咐工作人員 把業(yè)主檔案拿出來，找業(yè)主的電話號碼給業(yè)主打電話。 物業(yè)管理實務案例分析 復 習 資 料 202105 勝似親人 —— 遇到走失的老人怎么辦 秋天某日中午時分，某小區(qū)物業(yè)管理公司辦公室工作人員都正要準備吃飯，只見護衛(wèi)二班副班長王波領著一位老人走進辦公室，大家忙起身上前詢問。與業(yè)主取得聯(lián)系后，工作人員仍顧不得吃飯，給老人倒水，與老人聊家常（無論長幼尊卑，善待所有客戶，體現(xiàn)了良好的職業(yè)修養(yǎng)和服務意識）?？蛻舴罩行牡墓ぷ魅藛T請老人先坐下，倒了一杯水，請她不要著急慢慢講（問好、請坐、再敬茶，標準的接待程序）。 ” 工作人員笑答： “ 不用謝，您以后有什么困難事，就跟我們說，我們會竭盡所能幫助您。 ” 負責接待的工作人員笑著解釋： “ 很對不起，我們原來接到煤氣公司的通知是 8 月中旬通氣，現(xiàn)在他們又發(fā)來了延期 的通知。 韓國女士臉上的神情稍稍變得輕松一些，她和翻譯交流時，朝鮮語中偶爾夾雜著幾句英語。一種雙方都熟悉的語言，往往就能輕而易舉地搭起了溝通和友誼的橋梁。 隨后，服務中心人員直接到 2604 家中，同張女士協(xié)商此事，她認為 2704 業(yè)主的要求不合理。 有禮讓人 —— 受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦 去年年底的一天清晨，某小區(qū)護衛(wèi)班馬某巡查到某樓 2 單元時，忽然發(fā)現(xiàn) 101 室的防盜門上插著一串鑰匙（巡查細心到位，這不僅需要責任心，也需要責任制，比如在一個樓層要觀察多少個點，最好要有明確要求）。 第二天巡樓的時候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主不期而遇。 解鈴找系鈴人 —— 業(yè)主請來的裝修人員要強行闖入怎么辦 一天傍晚，某廣場來了四位陌生人。）。 電梯維修人員當即趕到現(xiàn)場，檢查后發(fā)現(xiàn)位于 1 層的地坑中有根不知來自何處的 1 米多長的鍍鋅鐵管，鐵管在電梯工作過程中頻繁躥動，導致 12 個感應器全部損壞。管理處當即明確表示，如果業(yè)主不能找來裝修負責人，那么請來裝修人員的業(yè)主必須負連帶責任。護衛(wèi)員禮貌地上前說明情況，并勸說司機將車停放在緊挨花園的一個公共停車場。 點評：對那些無理取鬧的人，我們首先還是要笑臉相迎，用情理去感化他，但同時又要不卑不亢，有辦法去對付他。周圍圍觀者也跟著起哄，助使事態(tài)愈發(fā)嚴重。 點評：調(diào)解矛盾、處理糾紛，是物業(yè)管理中的經(jīng)常性工作。 Y 走后， Z 邀請了負責本區(qū)綠化工作的園藝師傅一同去了 Y 的院子，就每種花的習性和園藝師傅交流了一番，了解了每種花何時澆水、澆多少水最佳。在以后的工作中，非常配合物業(yè)公司。（在現(xiàn)在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，只有質(zhì)優(yōu)價廉的商品，又是顧客必須用到的商品，顧客才會愿意 掏錢購買。 物業(yè)公司的領導們立即召開員工培訓會。服務也是一樣。后在其裝修期間，想打承重墻，物業(yè) 管理人員在對其勸阻時，語氣過于生硬，更加激化了 C 業(yè)主與物業(yè)管理人員之間的矛盾。物業(yè)管理人員主動為包括 C 業(yè)主在內(nèi)的所有的住戶送水。 謹小慎微 撿到錢包怎么辦？ ８月２１日上午８：００左右， a 業(yè)主到門崗保安處報告昨天她在地庫丟失錢包一個，保安當時就表示將盡力幫忙查找（點評：１、找丟失的錢包不是物業(yè)管理的責任，此處門崗保安的 “ 幫忙 ” 二字用得恰當），并安排巡邏崗到地庫察看。 這時，保安人員暗示 a 業(yè)主給 b 業(yè)主去個電話，一方面感謝 b 業(yè)主拾金不昧的高尚行為，另一方面也是讓 a 業(yè)主通過電話和 b 業(yè)主進行溝通，確認錢包中物品的清單（點評：此步驟必不可少，作為 b 業(yè)主，拾金不昧，也是希望至少能聽到一些感謝的聲音；另一方面，通過 a、 b 業(yè)主的直接溝通，讓 a 業(yè)主確認，保安人員的行為完全合乎規(guī)范，也是一箭雙雕的舉動，并非多此一舉；第三，作為物業(yè)管理部門，對于 b業(yè)主這種高尚的行為，也應在社區(qū)宣傳欄進行表揚，也是社區(qū)文化活動的一個好的行動）。管理處領導根據(jù)平時對他性格的了解，認為跟著上門很可能再次勾起他的火氣，效果未必好，不如先緩一緩，然后找個其他方式來化解他的不滿情緒（不僅掌握客戶的自然情況，而且了解他們的脾氣秉性，這樣就能 “ 看人下菜碟 ” ，辨證施治）。運用其妙存乎一心，常常能夠收到 “ 盡在不言中、無聲勝有聲 ” 的效果。管理處不久就與郵發(fā)部門進行交涉， “ 引經(jīng)據(jù)典 ” 講明自己的理由，提出了要么由其把信報直接分投到戶、要么由其將適當費用返還相關業(yè)主、要么由其對物業(yè)公司代收發(fā)信報給予適當補償?shù)囊?求（此事能夠獲得多少經(jīng)濟利益并不特別重要，也不會獲得多大經(jīng)濟利益，養(yǎng)分是爭出了一個理兒，沒有當 “ 冤大頭 ” ）。維修人員接到主管簽發(fā)的派工單后，帶著常用工具和備用材料，很快就趕到了業(yè)主的家里。主管和維修工人拿著管理處近期的維修記錄，再次登門 ，請這位業(yè)主親自驗看（物業(yè)管理的日常工作記錄很多時候都能派上用場，常言道 “ 有賬不怕算 ” ，但前提是一定要有賬，而且這個賬還要真實準確）。房屋至今未辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。 樓下王某開始做的是小生意，開了一家餛飩鋪。有時酗酒的食客在樓下斗毆，更讓他們心驚肉跳。 車位租金上漲業(yè)主不滿怎么辦 今年 1 月 18 日晚 7 點，北京市某小區(qū)的業(yè)主駕車回到小區(qū)時，發(fā)現(xiàn)小區(qū)里惟一一扇通往地下車庫的大門被關上，小區(qū)保安員在逐一核查車主的停車證。物業(yè)公司掂量來掂量去，才拿出這么一個限制未交費車輛進入停車場的辦法。這就要求我們調(diào)高收費標準時，依據(jù)要權威、理由要充足、幅度要適當、宣傳要到位、方法要靈活，切不可采取 “ 一口價 ” 、迫使就范的簡單方式進行操作。能源單位自信握有“ 拉閘催費 ” 的 “ 殺手锏 ” ，誰敢 “ 犯上作亂 ” ？９月 28 日，某花園嘗到了厲害，停電從上午 11 時一直持續(xù)到下午５時； 10 月９日，全區(qū)最大的某小區(qū)受到斷電 1 小時的警告，次日又接到天然氣公司的停氣通知； 13 日，又有幾個小區(qū)被停了水 ??3 家能源單位的態(tài)度很干脆、很明確，要求物業(yè)管理公司必須仍按慣例代收代繳使用費（代收代交并非不可以，但終歸是求人幫助自己辦事呀，總得商量一下 “ 代 ” 的方式、“ 代 ” 的補償?shù)葐栴}。 “ 眾人劃漿開大船 ” 。 物業(yè)管理部門馬上通過多種渠道與 8 號樓業(yè)主溝通，講清之所以選擇這一方案的理由。當天，意見相左的 20 多位業(yè)主在小區(qū)門口發(fā)生口角和沖突，還驚動了 “110” 。住進城市里的房子，并不等于就立即融入了城市文明，讓他們能夠接受現(xiàn)代物業(yè)管理，同樣需要時間），使負