【正文】 3/9/2023 68 物業(yè)管理典型案例分析 建議解決辦法： 向全體業(yè)主公示事件真相，引導(dǎo)大部份業(yè)主理解、支持物業(yè)管理公司，不與少部分業(yè)主一道進(jìn)行所謂的“維權(quán)”活動，減輕項目公司、物業(yè)公司的壓力； 與滋事業(yè)主談判，曉之以理，告知若其繼續(xù)誣陷，公司將采取必要的法律手段，引導(dǎo)業(yè)主不要為人所利用，回到正常的對話渠道； 3/9/2023 69 物業(yè)管理典型案例分析 發(fā)動員工以業(yè)主身份上社區(qū)網(wǎng)，揭露事件真相，讓業(yè)主相信長期以來，小區(qū)安全員主動、熱情的服務(wù)贏得廣大業(yè)主的認(rèn)同與好評。女業(yè)主見不開門，就拿著垃圾桶朝管理部方向走去，當(dāng)時在外面巡邏的安全員見女業(yè)主情緒激動，為防止意外，安全員將女業(yè)主手拿的垃圾桶奪了過來，女業(yè)主又抓打此安全員，當(dāng)時有眾多業(yè)在場。 可能原因分析： 據(jù)安全員反應(yīng)，由于售樓部人員不配合，物品放行制度一直未能得到有效落實； 安全員工作麻痹大意，警惕性不夠； 安全員對本身工作性質(zhì)認(rèn)識不夠，發(fā)現(xiàn)問題不及時上報，隨意脫崗等。 3/9/2023 58 物業(yè)管理典型案例分析 造成的影響： 事件當(dāng)事人指證是物業(yè)公司工作人員，影響公司員工形象； 由于正值學(xué)生放寒假，李某某在值班時掌握了所有學(xué)生宿舍的鑰匙，不排除在之前有進(jìn)入其它房間的可能，學(xué)生存放在宿舍的財物安全不能得到保障等 可能原因分析： 李某某由于管理公寓時間較長，對公寓情況較為熟悉，見學(xué)生放寒假，準(zhǔn)備盜竊學(xué)生財物； 該學(xué)生當(dāng)晚 1人在 5612宿舍留宿，李某某準(zhǔn)備對該女生進(jìn)行性侵犯等。當(dāng)保安員到達(dá)現(xiàn)場時，該可疑男子已借機逃走。 2023年 7月 3日 22時 10分，經(jīng)警方調(diào)解， 1708業(yè)主與租戶將物品完全分開，租戶搬出小區(qū)，此過程由安全員跟進(jìn)做記錄備案。由于業(yè)主為北京電視臺較為知名的主持人，《北京晚報》對此事件予以了不客觀的報道。 3/9/2023 47 物業(yè)管理典型案例分析 可能原因分析： 由于該小區(qū)屬單路供電，遇到突發(fā)性故障時沒有備用電源； 由于該小區(qū)為非居民用電，供電局在檢修等情況下一般不會專門通知。 2023年 10月 23日上午 9時 25分，管理部接供電局雙橋搶修隊通知，因?qū)€路進(jìn)行檢修，半小時后進(jìn)行停電，停電時間約 5小時。由于正值小區(qū)業(yè)戶下班高峰期間，該小區(qū)屬高層建筑，停電已影響到業(yè)戶的正常生活。 2023年 10月中旬， 12107業(yè)主電話報修物業(yè)前臺，發(fā)現(xiàn)自家廚房頂部有大量水滲出。本物業(yè)公司的工作人員通過上門拜訪的形式，對小區(qū)業(yè)主加以勸阻。對于新進(jìn)住的業(yè)主因不了解或不重視有關(guān)管理規(guī)定而出現(xiàn)的違章情況，本物業(yè)公司工作人員盡可能通過說服教育的方式向業(yè)主曉以利害，說服業(yè)主放棄違章的裝修方案，以維持良好的管理關(guān)系。 在小區(qū)公共位置張貼宣傳海報，向業(yè)主宣傳要愛護(hù)小區(qū)公共環(huán)境，不要在樓體外安裝防盜網(wǎng)，把本小區(qū)的整體形象和周圍小區(qū)的形象做對比，讓業(yè)主曉以利弊，以此種形式對小區(qū)全體業(yè)主加以勸阻。 3/9/2023 30 物業(yè)管理典型案例分析 解決方法： 小區(qū)已竣工四年之久，樓體已經(jīng)不像剛建成時那樣干凈，經(jīng)過風(fēng)吹雨林外墻已經(jīng)需要再粉刷。加上小區(qū)地處偏遠(yuǎn)，早期入住的業(yè)主出于安全考慮，家家戶戶安裝了防盜網(wǎng)，部分居民為了擴大家居的實用空間，又把防盜網(wǎng)安裝在了窗外。 3/9/2023 26 物業(yè)管理典型案例分析 乙物業(yè)管理公司堅決履行合同的精神能夠理解，但必須要從小區(qū)穩(wěn)定出發(fā)和今后對小區(qū)的管理來考慮，冷靜處理出現(xiàn)的矛盾，避免過激行為。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán) 2/3以上通過。 3/9/2023 21 物業(yè)管理典型案例分析 業(yè)主委會簽訂合同后向原小區(qū)物業(yè)管理單位發(fā)函要求其在2023年 11月 30日零時前向業(yè)主委會移交有關(guān)物業(yè)管理資料及物業(yè)管理用房等。 2023年 9月 1日，新一屆業(yè)主委員會向市房管局交了換屆選舉的資料備案。 3/9/2023 15 物業(yè)管理典型案例分析 開發(fā)商、胡女士、物業(yè)管理公司三者存在的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系： 開發(fā)商與胡女士之間存在房屋買賣合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對胡女士負(fù)有債務(wù)； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)； 3/9/2023 16 物業(yè)管理典型案例分析 關(guān)于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。避免因業(yè)主買房時對物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容不清晰，業(yè)主入住后對物業(yè)公司的服務(wù)收費等事宜產(chǎn)生質(zhì)疑，產(chǎn)生不必要的矛盾。業(yè)主應(yīng)依法接受前期物業(yè)管理合同內(nèi)容。 3/9/2023 2 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 從以上的案情介紹可以看出，造成最后業(yè)主與物業(yè)管理公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間始終缺乏雙方認(rèn)同的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 3/9/2023 3 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十四條： 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 3/9/2023 6 物業(yè)管理典型案例分析 本案中顯示業(yè)主大會已經(jīng)成立。 3/9/2023 9 物業(yè)管理典型案例分析 首次業(yè)主大會，簽訂物業(yè)管理合同時物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主大會做好充分的溝通，明確物業(yè)管理合同的條款。 案情介紹： 二、因新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費 3/9/2023 11 物業(yè)管理典型案例分析 胡女士認(rèn)為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費等。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負(fù)債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合 當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù) 的條件。 10月 14日，完成備案。自此，小區(qū)一系列矛盾和問題開始顯現(xiàn)出來。第十五條：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行的職責(zé)有，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 部分業(yè)主提出業(yè)主委會在組織物業(yè)管理單位選聘過程以及維修基金使用管理上存在問題，應(yīng)按照民事訴訟案件中“誰主張，誰舉證”的原則，列舉證據(jù)材料，既可向有關(guān)部門提供，也可通過司法途徑加以解決，而不應(yīng)通過阻撓交接的方式來解決。由于小區(qū)還沒有完全竣工，當(dāng)時的物業(yè)管理公司也沒有對此事加以勸阻，致使該小區(qū)隨意安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)