【正文】 3/9/2023 68 物業(yè)管理典型案例分析 建議解決辦法： 向全體業(yè)主公示事件真相，引導(dǎo)大部份業(yè)主理解、支持物業(yè)管理公司，不與少部分業(yè)主一道進(jìn)行所謂的“維權(quán)”活動(dòng)，減輕項(xiàng)目公司、物業(yè)公司的壓力； 與滋事業(yè)主談判，曉之以理，告知若其繼續(xù)誣陷，公司將采取必要的法律手段，引導(dǎo)業(yè)主不要為人所利用，回到正常的對(duì)話渠道； 3/9/2023 69 物業(yè)管理典型案例分析 發(fā)動(dòng)員工以業(yè)主身份上社區(qū)網(wǎng)，揭露事件真相，讓業(yè)主相信長(zhǎng)期以來(lái)，小區(qū)安全員主動(dòng)、熱情的服務(wù)贏得廣大業(yè)主的認(rèn)同與好評(píng)。女業(yè)主見(jiàn)不開(kāi)門，就拿著垃圾桶朝管理部方向走去，當(dāng)時(shí)在外面巡邏的安全員見(jiàn)女業(yè)主情緒激動(dòng)，為防止意外，安全員將女業(yè)主手拿的垃圾桶奪了過(guò)來(lái)，女業(yè)主又抓打此安全員，當(dāng)時(shí)有眾多業(yè)在場(chǎng)。 可能原因分析： 據(jù)安全員反應(yīng)，由于售樓部人員不配合，物品放行制度一直未能得到有效落實(shí)； 安全員工作麻痹大意，警惕性不夠； 安全員對(duì)本身工作性質(zhì)認(rèn)識(shí)不夠，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不及時(shí)上報(bào)，隨意脫崗等。 3/9/2023 58 物業(yè)管理典型案例分析 造成的影響： 事件當(dāng)事人指證是物業(yè)公司工作人員，影響公司員工形象； 由于正值學(xué)生放寒假，李某某在值班時(shí)掌握了所有學(xué)生宿舍的鑰匙，不排除在之前有進(jìn)入其它房間的可能，學(xué)生存放在宿舍的財(cái)物安全不能得到保障等 可能原因分析： 李某某由于管理公寓時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)公寓情況較為熟悉，見(jiàn)學(xué)生放寒假，準(zhǔn)備盜竊學(xué)生財(cái)物； 該學(xué)生當(dāng)晚 1人在 5612宿舍留宿，李某某準(zhǔn)備對(duì)該女生進(jìn)行性侵犯等。當(dāng)保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，該可疑男子已借機(jī)逃走。 2023年 7月 3日 22時(shí) 10分，經(jīng)警方調(diào)解， 1708業(yè)主與租戶將物品完全分開(kāi)，租戶搬出小區(qū)，此過(guò)程由安全員跟進(jìn)做記錄備案。由于業(yè)主為北京電視臺(tái)較為知名的主持人，《北京晚報(bào)》對(duì)此事件予以了不客觀的報(bào)道。 3/9/2023 47 物業(yè)管理典型案例分析 可能原因分析： 由于該小區(qū)屬單路供電，遇到突發(fā)性故障時(shí)沒(méi)有備用電源； 由于該小區(qū)為非居民用電，供電局在檢修等情況下一般不會(huì)專門通知。 2023年 10月 23日上午 9時(shí) 25分，管理部接供電局雙橋搶修隊(duì)通知，因?qū)€路進(jìn)行檢修，半小時(shí)后進(jìn)行停電，停電時(shí)間約 5小時(shí)。由于正值小區(qū)業(yè)戶下班高峰期間，該小區(qū)屬高層建筑，停電已影響到業(yè)戶的正常生活。 2023年 10月中旬， 12107業(yè)主電話報(bào)修物業(yè)前臺(tái)，發(fā)現(xiàn)自家廚房頂部有大量水滲出。本物業(yè)公司的工作人員通過(guò)上門拜訪的形式，對(duì)小區(qū)業(yè)主加以勸阻。對(duì)于新進(jìn)住的業(yè)主因不了解或不重視有關(guān)管理規(guī)定而出現(xiàn)的違章情況，本物業(yè)公司工作人員盡可能通過(guò)說(shuō)服教育的方式向業(yè)主曉以利害，說(shuō)服業(yè)主放棄違章的裝修方案，以維持良好的管理關(guān)系。 在小區(qū)公共位置張貼宣傳海報(bào)，向業(yè)主宣傳要愛(ài)護(hù)小區(qū)公共環(huán)境，不要在樓體外安裝防盜網(wǎng)，把本小區(qū)的整體形象和周圍小區(qū)的形象做對(duì)比，讓業(yè)主曉以利弊，以此種形式對(duì)小區(qū)全體業(yè)主加以勸阻。 3/9/2023 30 物業(yè)管理典型案例分析 解決方法： 小區(qū)已竣工四年之久，樓體已經(jīng)不像剛建成時(shí)那樣干凈，經(jīng)過(guò)風(fēng)吹雨林外墻已經(jīng)需要再粉刷。加上小區(qū)地處偏遠(yuǎn)，早期入住的業(yè)主出于安全考慮，家家戶戶安裝了防盜網(wǎng)，部分居民為了擴(kuò)大家居的實(shí)用空間，又把防盜網(wǎng)安裝在了窗外。 3/9/2023 26 物業(yè)管理典型案例分析 乙物業(yè)管理公司堅(jiān)決履行合同的精神能夠理解，但必須要從小區(qū)穩(wěn)定出發(fā)和今后對(duì)小區(qū)的管理來(lái)考慮，冷靜處理出現(xiàn)的矛盾，避免過(guò)激行為。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán) 2/3以上通過(guò)。 3/9/2023 21 物業(yè)管理典型案例分析 業(yè)主委會(huì)簽訂合同后向原小區(qū)物業(yè)管理單位發(fā)函要求其在2023年 11月 30日零時(shí)前向業(yè)主委會(huì)移交有關(guān)物業(yè)管理資料及物業(yè)管理用房等。 2023年 9月 1日，新一屆業(yè)主委員會(huì)向市房管局交了換屆選舉的資料備案。 3/9/2023 15 物業(yè)管理典型案例分析 開(kāi)發(fā)商、胡女士、物業(yè)管理公司三者存在的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系： 開(kāi)發(fā)商與胡女士之間存在房屋買賣合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)； 胡女士與物業(yè)管理公司之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)； 3/9/2023 16 物業(yè)管理典型案例分析 關(guān)于供暖費(fèi)的問(wèn)題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)； 開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士此時(shí)已經(jīng)對(duì)現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過(guò)和開(kāi)發(fā)商協(xié)商后準(zhǔn)備換房，但是雙方對(duì)漏雨造成損失的賠償問(wèn)題產(chǎn)生了爭(zhēng)議。避免因業(yè)主買房時(shí)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容不清晰，業(yè)主入住后對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)收費(fèi)等事宜產(chǎn)生質(zhì)疑，產(chǎn)生不必要的矛盾。業(yè)主應(yīng)依法接受前期物業(yè)管理合同內(nèi)容。 3/9/2023 2 物業(yè)管理典型案例分析 案例分析： 從以上的案情介紹可以看出，造成最后業(yè)主與物業(yè)管理公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是 物業(yè)管理公司與業(yè)主之間始終缺乏雙方認(rèn)同的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 3/9/2023 3 物業(yè)管理典型案例分析 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條： 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 3/9/2023 6 物業(yè)管理典型案例分析 本案中顯示業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立。 3/9/2023 9 物業(yè)管理典型案例分析 首次業(yè)主大會(huì)，簽訂物業(yè)管理合同時(shí)物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主大會(huì)做好充分的溝通，明確物業(yè)管理合同的條款。 案情介紹： 二、因新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi) 3/9/2023 11 物業(yè)管理典型案例分析 胡女士認(rèn)為自己購(gòu)買房屋就為了居住，現(xiàn)在因?yàn)槁┯隉o(wú)法居住，并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞，她認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商造成的，所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)等。胡女士開(kāi)始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合 當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù) 的條件。 10月 14日，完成備案。自此，小區(qū)一系列矛盾和問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)。第十五條：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行的職責(zé)有，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 部分業(yè)主提出業(yè)主委會(huì)在組織物業(yè)管理單位選聘過(guò)程以及維修基金使用管理上存在問(wèn)題，應(yīng)按照民事訴訟案件中“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，列舉證據(jù)材料，既可向有關(guān)部門提供，也可通過(guò)司法途徑加以解決，而不應(yīng)通過(guò)阻撓交接的方式來(lái)解決。由于小區(qū)還沒(méi)有完全竣工，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理公司也沒(méi)有對(duì)此事加以勸阻，致使該小區(qū)隨意安裝防盜網(wǎng)現(xiàn)