【正文】 　　案件爭議焦點(diǎn)為，仲量公司與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同對兩被告是否有約束力，物業(yè)管理費(fèi)收取是否過高。2001 年6月，開發(fā)商委托仲量公司進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理，并于同月13日向區(qū)物價局登記備案。 后來，市農(nóng)村信用合作社將陳女士及開發(fā)商一起告上法庭，要求解除樓宇按揭貸款合同，并由陳女士清償貸款及利息，如果陳女士到期未清償，信用社將拍賣其名下的房產(chǎn)。 　　12003年3月21日，深圳仲裁委員會仲裁庭就小區(qū)物業(yè)管理合同糾紛一案作出終局裁決：雙方自2003年4月1日起繼續(xù)履行雙方2001年2月18日所簽《物業(yè)管理委托合同》；小區(qū)業(yè)主委員會支付恒兆基物業(yè)自2002年8月1日至業(yè)主委員會采取措施恢復(fù)恒兆基物業(yè)的管理狀態(tài)之月的物業(yè)管理酬金損失，；業(yè)主委員會還需支付恒兆基物業(yè)所花費(fèi)的部分律師費(fèi)和仲裁費(fèi)。下午在有關(guān)政府部門的主持下，小區(qū)業(yè)主大會召開，結(jié)果大多數(shù)表決票反對調(diào)高管理費(fèi)價格，認(rèn)為恒兆基物業(yè)和業(yè)主委員會的工作均不稱職。月，小高層（帶電梯）月，小高層（帶電梯）這進(jìn)一步明確了物業(yè)管理合同的性質(zhì)，與《物業(yè)管理條例》精神相符合，在該條例中，物業(yè)服務(wù)合同已不再有“委托”二字?！彼硎?，接管東方半島花園，難度是很大的。對此裁決他們絕不認(rèn)同，也不會執(zhí)行。因此，作為業(yè)主委員會，不能以物管合同為委托合同，從而以委托方名義單方隨時解除合同。由于合同約定申請人管理目標(biāo)須在合同生效兩年內(nèi)達(dá)成，雙方爭議形成之時，尚不足兩年，對恒兆基物業(yè)是否完成管理目標(biāo)，評判條件未能成就?！昂阏谆飿I(yè)未按合同約定完成管理目標(biāo)，且存在違法行為。2002年7月8日，業(yè)主委員會單方提出解除合同，恒兆基物業(yè)不服，于7月18日向深圳仲裁委提交仲裁并被受理。2000年8月，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會成立，共有 9名業(yè)主當(dāng)選為業(yè)主委員會委員。 　　　　不過，物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰，行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量提高后，社區(qū)居民將成為真正受益者。服務(wù)質(zhì)量差就得走人 申城600家物業(yè)公司被炒近日，600家服務(wù)質(zhì)量差、市民投訴多的物業(yè)公司，被房地部門取消物業(yè)管理資質(zhì)，退出市場，而去年本市新增物業(yè)公司數(shù)僅400家。記者昨天獲悉，這五名保安已被昌平法院分別判處拘役４至５個月。，侵犯他人合法權(quán)益，違者依法予以辭退；違法行為情節(jié)較輕的，依法處15日以下行政拘留；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。市二中院根據(jù)徐某與物業(yè)公司形成的以居住、維修和保安等為主要內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系，確認(rèn)該公司在小區(qū)的安全防范中疏于管理，上述一系列行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)合法承擔(dān)違約責(zé)任并對業(yè)主徐某所造成的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償。居民們強(qiáng)烈呼吁，希望有關(guān)部門盡快采取措施，還他們一個安寧的生活環(huán)境。該棟住宅樓半年來最少有4個住戶發(fā)生了6次入室盜竊事件，居民們苦不堪言。 　　物管處：值班保安要調(diào)離 　　昨日下午，小區(qū)保安隊王隊長接受記者采訪時認(rèn)為，李家的防盜門并沒有被撬開，估計是被人用工具從里面撥開的。李先生意識到家里來了賊，趕緊喚醒了家人檢查一下丟失的東西，所幸家中貴重物品都放在臥室，門又反鎖，故損失不大，但放在客廳的兩瓶價值數(shù)百元的洋酒及水果、咸蛋、皮蛋、礦泉水等食物都被偷了個精光。 　　針對小區(qū)井蓋安全問題，記者采訪了有關(guān)部門。記者留意了一下，井蓋旁邊有不少孩子在玩耍，一個孩子掉下去后果也是不堪設(shè)想的。 　　接到電話后，記者立即趕往該住宅區(qū)了解情況。日前，福田法院經(jīng)過審理，一審判決物業(yè)公司賠償龔老太太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)共計9千余元。該《條例》規(guī)定，禁止在天井、屋頂以及道路或其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。物業(yè)管理人員也要相應(yīng)地提高自身的素質(zhì)，轉(zhuǎn)變觀念，加強(qiáng)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，避免類似事件的發(fā)生。黃先生為維護(hù)自身的合法權(quán)益，向法院起訴管理該小區(qū)的物業(yè)公司。直到打查詢電話終于弄清該公司真正的電話號碼，公司朱經(jīng)理說會立即派人到現(xiàn)場解決。 　　　　日前，筆者看到鮮家廚房水池的下水口用軟木塞和磚頭堵著，鮮先生稱從2000 年搬進(jìn)那天起，下水道一直跟他們過不去，經(jīng)常是“水漫金山”。劉女士說，當(dāng)時8樓正在搞裝修，因供水管道破裂，管理處緊急關(guān)閉了閥門。事后朱先生問保安為何不告訴他們時，一名保安說不知道他們的電話。朱先生說，在停水前物業(yè)管理公司并沒有通知他們公司，導(dǎo)致衛(wèi)生間一水龍頭沒有關(guān)閉，流了十幾個小時。 水管“發(fā)神經(jīng)”電腦慘遭殃 受淹公司與管理處就責(zé)任問題各執(zhí)一詞 　　前天晚上10時許，福田區(qū)泰然工貿(mào)園蒼松大廈9樓發(fā)生一起“水災(zāi)”事故。6月份暴雨期間，管理處曾做了全面防雨準(zhǔn)備，并派人到小區(qū)內(nèi)各處巡查?！贝尴壬柰ㄋ叵滤阑氐椒块g后，才發(fā)現(xiàn)整個房間里花費(fèi)1萬多元裝修的木地板幾乎全部浸濕。無意中他抬頭一看，見客廳的木地板中滲出一股黃黃的水流。她說：“按照協(xié)定，從8月1日起就應(yīng)該移交延吉物業(yè)管，但進(jìn)展不順，我們會盡快協(xié)調(diào)。 　　　　法院審理后認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)雖有權(quán)對業(yè)主裝修住宅活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，對違反住宅使用公約的行為可采取制止、責(zé)令限期改正等措施，但相關(guān)法律規(guī)定并未賦予物業(yè)公司有采取非常措施的權(quán)利?！泻Ｎ飿I(yè)管理公司北京分公司副總經(jīng)理陳漢 業(yè)主封陽臺未用無框玻璃　物業(yè)破門演全武行 　小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽臺時選用無框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽臺安裝了塑鋼窗。業(yè)主代表這樣闡述自己勝訴的原因：一是法院審理公正；二是業(yè)主們準(zhǔn)備得非常充分，很多人對相關(guān)材料甚至已經(jīng)爛熟于胸；三是在律師和業(yè)主們反復(fù)查詢相關(guān)文件和資料后，將條例規(guī)定比較模糊、勝算把握不太大的物業(yè)收費(fèi)項目過濾掉后，最終提出疑義的物業(yè)收費(fèi)項目全部為肯定可以勝訴的。而對于物業(yè)公司來說，由于雙方已經(jīng)對簿公堂，業(yè)主又取得了勝利，物業(yè)公司今后不管定下什么樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要想取得廣大業(yè)主們的認(rèn)可，都是十分艱難的。 　　　　●律師在說 　　　　業(yè)主團(tuán)結(jié)是勝訴的重要原因 　　　　“那個小區(qū)里高人很多，搞法律的搞審計的什么人都有，一下子就看出了問題。 　　　　當(dāng)記者詢問：“對于中海物業(yè)來說，因物業(yè)管理費(fèi)超標(biāo)而與業(yè)主對簿公堂卻以敗訴為終，這在貴公司歷史上是否罕見？”中海物業(yè)管理公司北京分公司副總經(jīng)理陳漢講：“對于北京分公司來說，這是我們第一次敗訴。我們也能理解物業(yè)公司的難處，比如業(yè)主的欠費(fèi)問題，以及相關(guān)法規(guī)由于頒布時間較早已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)在的形勢，這些我們都可以理解?！?　　　　很多人覺得勝訴把握不大 　　　　最讓王女士記憶深刻的，是當(dāng)初組織200多戶業(yè)主時的艱難?！蓖跖亢蛷埾壬ハ嘌a(bǔ)充地將業(yè)主們的理由敘述得井井有條。也就從那時起，／月的物業(yè)費(fèi)表示出懷疑。小區(qū)布置得很漂亮，一進(jìn)門就有一個人造瀑布，綠化也比較到位，樓與樓之間間隔適度并有水帶環(huán)繞，每幢塔樓門前都有一個用羅馬柱撐起的極富歐洲建筑韻味的大廳。福田區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科一位負(fù)責(zé)人告訴記者，一般情況下，小區(qū)第一屆業(yè)主委員會的成立，主管部門都要參與主持，以后換屆選舉主要由上屆業(yè)主委員會、居委會和轄區(qū)民警共同主持。 　　對于部分業(yè)主擬發(fā)放對物業(yè)管理公司的調(diào)查表，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人表示，這些業(yè)主是在進(jìn)行“誹謗”公司的行為，他們有權(quán)利進(jìn)行阻止。 　　在調(diào)查中了解到，業(yè)主們意見比較大的是廣場管理費(fèi)收得高，比如寫字樓，業(yè)主每平方米每月要向管理處上交8元的管理費(fèi)，按照深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，每平方米每月收取8元管理費(fèi)的寫字樓，僅在文化設(shè)施方面，每年就要求舉辦4次以上的文體活動，但廣場只有游泳池和乒乓球室可供業(yè)主活動，而且業(yè)主活動中心設(shè)在地下室，幾乎沒有任何設(shè)備?！?　　7月30日，記者來到廣場，業(yè)主吳先生這樣告訴記者。 業(yè)主委員會作為業(yè)主的自治管理組織，其主要職能體現(xiàn)在管理業(yè)主的維修基金，用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修。糾紛發(fā)生后，業(yè)主一般都能例舉物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在的問題，并以此行使抗辯權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。 從立法的角度來說，目前我國法律中還沒有關(guān)于物業(yè)管理方面的統(tǒng)一明確規(guī)定，在1994年3月30日建設(shè)部發(fā)布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1996年3月1日國家計委頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，在這些規(guī)章中，對城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理事項僅作了一些原則性的規(guī)定。同年9月，佳泰公司聘請的上海富苑物業(yè)管理有限公司在小區(qū)張貼了《安民告示》，明確告知了小區(qū)的智能技防設(shè)施的現(xiàn)狀，以引起業(yè)主警覺，告誡業(yè)主作好防范工作。朱某系萬峰業(yè)主委員會第一屆委員，從1998年起任職，1999年2月，朱某領(lǐng)取了小區(qū)建設(shè)獎勵費(fèi)1000元。原告于1998年與上海僑益房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，雙方約定由僑陽公司受上海僑益房地產(chǎn)有限公司的委托對陽明新城實(shí)行物業(yè)管理，并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，委托管理期限為3年。2001年1月起，被告未交納物業(yè)管理費(fèi)。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，業(yè)主以種種理由行使抗辯權(quán)。如：原告上海市楊浦區(qū)一物業(yè)公司訴被告田某等七人一案，田某等人認(rèn)為物業(yè)公司未能全面履行其義務(wù)，在維修、保潔、綠化等方面均存有問題，不同意支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司遂訴請要求業(yè)主支付管理服務(wù)費(fèi)；在另一案中，業(yè)主辯稱原告物業(yè)公司擅自提價，且入住后，房屋漏水、窗無法關(guān)，多次向原告報修未果，加之開具的物業(yè)管理費(fèi)收據(jù)不符合稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，故拒付物業(yè)管理費(fèi)。原告遂訴至法院，要求被告按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)支付所欠物業(yè)管理費(fèi)及逾期付款的滯納金。2001年4月，陽明新城小區(qū)成立業(yè)主委員會并決定招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司。2001年，萬峰小區(qū)一期業(yè)主代表大會通過決議，認(rèn)為第一屆業(yè)主委員會成員領(lǐng)取活動費(fèi)和獎勵費(fèi)未經(jīng)業(yè)主代表大會決議通過，且維修基金不可擅自動用，應(yīng)予退還，并于2001年6月向朱某送達(dá)要求返還活動費(fèi)的通知，但遭朱某拒絕，萬峰業(yè)主委員會遂訴諸法院。后佳泰花園小區(qū)發(fā)生多起盜竊事件。上海市的地方性法規(guī)《上海市居住物業(yè)管理條例》在物業(yè)管理行業(yè)成立初期發(fā)揮了非常重要的作用，為上海市物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。 根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，不同性質(zhì)的住房即已售公有住宅、普通內(nèi)銷商品住宅、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅可采取不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定方式亦不相同。由于部分小區(qū)的業(yè)主委員會成員素質(zhì)不高，加之維修基金的使用管理中存有漏洞，體現(xiàn)在財務(wù)制度和管理缺乏專業(yè)性，提交不出物業(yè)收費(fèi)的預(yù)算、決算等財務(wù)報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)用究竟是如何使用，而業(yè)主委員會又掌握了相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主共有財產(chǎn)，缺乏必要的監(jiān)管，導(dǎo)致維修基金違規(guī)使用的現(xiàn)象屢見不鮮，有的小區(qū)維修基金被物業(yè)公司挪用，有的業(yè)主委員會主任未經(jīng)集體討論即支付有爭議的費(fèi)用，維修基金成了某些人眼中的“唐僧肉”。 　　記者注意到，廣場是寫字樓、住宅樓、商用裙樓混合型小區(qū)。 　　“管家”自有說法 　　針對業(yè)主反映的情況，記者走訪了地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司。 　　“父子兵”應(yīng)分家 　　據(jù)了解，深圳地產(chǎn)有限公司下屬的物業(yè)管理分公司作為乙級物業(yè)管理公司，的確具有管理廣場的權(quán)利。鑒于廣場部分業(yè)主對上屆業(yè)主委員會意見比較大，為了使換屆選舉工作“公開、公平、公正”進(jìn)行，區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科的負(fù)責(zé)同志屆時將參加換屆選舉籌備會議，并在候選人的產(chǎn)生和選舉的程序方面提出合理的建議，以期解決業(yè)主和管理處、業(yè)主和業(yè)主委員會之間的矛盾。 　　　　在小區(qū)16號樓，記者采訪了業(yè)主代表王女士和張先生。 　　　　物業(yè)收費(fèi)超出了相關(guān)規(guī)定 　　　　而懷疑的初始，在于物業(yè)公司當(dāng)時提供的一份有關(guān)物業(yè)費(fèi)用具體明細(xì)表。 　　　　經(jīng)常進(jìn)行模擬法庭訴訟練習(xí) 　　　　為了在最短的時間內(nèi)審結(jié)此案，大屯法庭采取了簡易程序，即在不簡化工作程序的前提下將審理時間縮短在90天之內(nèi)，歐陸經(jīng)典一案法院用時70天?！拔覀円粦粢粦舻穆?lián)系、講解，絕大部分業(yè)主都是非常支持的，但也有部分業(yè)主因為特殊原因而不能參與進(jìn)來。但對物業(yè)公司在計算的公式和概念上采取偷梁換柱的做法，我們是無論如何不能同意?！?　　　　收費(fèi)降了服務(wù)質(zhì)量肯定要降 　　　　物業(yè)公司的陳副總經(jīng)理和呂律師表示，事情到了現(xiàn)在這種地步，物業(yè)管理費(fèi)肯定是要降低的，但小區(qū)的物管服務(wù)質(zhì)量肯定也要下降。他們再找來物價局的相關(guān)文件相對比，問題就更加明顯了。 201戶業(yè)主告贏知名物業(yè) 北京二中院判決物業(yè)退還超額物業(yè)費(fèi) 據(jù)報道，因為物業(yè)收費(fèi)超標(biāo)，歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)201戶業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭。聲音我們小區(qū)里的確有很多法律工作者，但他們從一開始就聲明，提供咨詢可以，但不會直接出面?？蓻]想到，物業(yè)未經(jīng)其同意就將塑鋼窗強(qiáng)行拆下并取走，于是姜先生向法院起訴想討個說法：物業(yè)究竟有沒有這樣的權(quán)力？ 　　　　姜先生系本市國權(quán)東路某小區(qū)的業(yè)主，今年3月起開始對房屋進(jìn)行裝修?，F(xiàn)被告未通過法律程序解決原告安裝塑鋼窗問題，卻擅自闖入原告房屋內(nèi)，拆除了安裝在北陽臺上的塑鋼窗，已侵犯了原告的合法權(quán)益，應(yīng)予恢復(fù)原狀；至于原告提出的律師費(fèi)損失，因未能提供證據(jù)，故不予支持。路燈不關(guān)的問題，我們已協(xié)調(diào)好了。崔先生大為不解，客廳下面沒有水管，為何無端滲水呢？ 崔先生走過去用腳踩木地板，發(fā)現(xiàn)餐廳和放畫房間的木地板都在往外滲水，放畫房間靠水池一側(cè)水冒得最多，地板也已被水浸得膨脹變形。尤令人痛心的是，崔先生和老伴當(dāng)寶貝一樣珍藏的近百幅字畫漬水而遭到毀壞。因為水池地點(diǎn)不太合理，巡查人員沒能及時發(fā)現(xiàn)水管堵塞。該大廈因水管管道爆裂，緊急關(guān)閉閥門。 　　朱先生進(jìn)一步解釋說，昨天早上上班時他被眼前的情景驚呆了。朱先生十分肯定地告訴記者說，他們公司領(lǐng)導(dǎo)的手機(jī)和家庭電話管理處都有記錄，只要負(fù)責(zé)一點(diǎn)，這樣的事情完全可以避免。劉女士接著說，由于是下班時間，無法通知到業(yè)主。而且樓上人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的臟水，尤其是每天下午6點(diǎn)左右最嚴(yán)重，家里臭得待不了，只能堵上水池。后維修公司又打來電話稱，不換下水管的原因是某些居民不答應(yīng)，現(xiàn)一直在協(xié)調(diào)。由于日常維護(hù)保養(yǎng)不力，才造成這一局面，物業(yè)管理公司負(fù)有不可推卸的責(zé)任。買頂樓裝太陽能熱水器　物業(yè)告業(yè)主法院判拆 去年夏天，張先生買下一套頂樓商品房，并在屋頂上安裝了太陽能熱水器。另外，他們小區(qū)在“住宅裝修須知”中也有“禁止安裝