20xx年天津灣項目住宅策劃報告-免費閱讀
【正文】 將客戶分為 A、 B、 C三個等級， A級為準(zhǔn)成交客戶， B級為可爭取客戶， C級為無成交意向客戶，通過客戶分級，利用優(yōu)惠策略或溫馨活動，可以極大地爭取 B類客戶的成交比例。確保各種戶型的均勻分布； 第一次放量 —— 開盤前大規(guī)模推廣 ，消化前期積累客戶，達到快速銷售， 引爆市場的目的； 開盤時，將綜合品質(zhì)相對差一些的戶型集中低價推出，通過價格差異吸引市場 ，同時消化部分稍差的戶型； 綜合品質(zhì)較高的戶型于后期推出，便于提升利潤空間和尾盤銷售。 ? 板塊核心價值：海河開發(fā)改造，景觀價值 ? 發(fā)展問題：開發(fā)周期較長 ? 代表項目：天津灣、萬通上游、仁恒海河廣場、海河大道、嘉里中心、津門津塔等 天津房地產(chǎn)市場概述：海河板塊 18 天津房地產(chǎn)市場概述：小結(jié) 政策不確定 歐美經(jīng)濟復(fù)蘇受債務(wù)危機蒙上一層陰影，中國宏觀經(jīng)濟面臨二次探底的風(fēng)險，股市、樓市、車市受到不同程度影響，經(jīng)濟減速趨勢明顯；而房地產(chǎn)市場存在諸多不確定的因素，一方面房市萎縮抑制上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，另一方面若放松調(diào)控則有可能造成更多泡沫， 政策面何去何從仍不確定。 目前天津房地產(chǎn)供應(yīng)較集中的重點板塊為： 天津房地產(chǎn)市場概述：五大板塊分布 13 ? 價格區(qū)間： 9000220xx元 /平方米 ? 板塊特點：住宅與商業(yè)設(shè)施混合開發(fā)，地鐵開通帶 來的經(jīng)濟效益顯而易見，但對于居住者而言，地鐵運營 帶來交通便捷性的同時也會影響居住的私密性 ? 板塊核心價值：便捷的交通優(yōu)勢、樓盤升值潛力巨大。 8 天津市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析及預(yù)測 本市公布的 “ 津十條 ” “ 著力點不在于價格，而在于調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。全市成交均價 9045元 /平米，市內(nèi)六區(qū)均價為 14206元 /平米，郊縣成交均價為 7727元 /平米。 天津土地市場成交概況 5 區(qū)域 成交套數(shù) 成交面積（萬 M2） 平均價格 成交額 (萬元 ) 市區(qū) 8749 14206 郊縣 33540 7727 合計 42289 9045 20xx年上半年全市商品住宅共成交 42289套，成交面積為 。 7 7 新政前后全市成交走勢 6月份天津新建商品住宅成交均價為 8958元 /平米，環(huán)比上漲了 %； 中心城區(qū)共成交新建商品住宅成交均價為14373元 /平米，環(huán)比上漲了 %； 環(huán)城四區(qū)新建商品住宅成交均價為 10448元 /平米，環(huán)比上漲了 %；遠郊區(qū)縣新建商品住宅成交均價為 5858元 /平米，環(huán)比下降了 %。 ?富力津門湖成交相對較多是由于價格較新政前下降近 4000元，并且進行了大規(guī)模推廣；而仁恒、環(huán)球金融中心等項目未進行推廣的項目成交急劇下降。 ? 發(fā)展問題：產(chǎn)品供應(yīng)量集中，形成較強的板塊競爭力同時造成區(qū)內(nèi)同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。 天津灣在天津市區(qū)的位置 認知天津灣：天津灣項目簡介 27 天津灣 古文化街 大悲院商貿(mào)區(qū) 南站 CBD 和平廣場 泰達城 節(jié)點 定位泰達城 打造大型的人居社區(qū)古文化街海河樓商貿(mào)區(qū) 打造民族文化旅游地大悲院文化商貿(mào)區(qū) 打造宗教文化的商貿(mào)區(qū)和平廣場 打造高度繁華的集購物、商務(wù)、酒店、城市消費區(qū)南站中CBD 打造數(shù)字化中心商務(wù)區(qū)天津灣濱水休閑商務(wù)區(qū)? 在海河兩岸綜合開發(fā)改造中，天津灣以 110萬平米的大盤規(guī)模雄踞海河市區(qū)中下游流域，項目總體定位為 —— 濱水休閑商務(wù)區(qū)，未來將成為撬動海河中下游發(fā)展的核心板塊 N 認知天津灣：天津灣總體定位 28 4 1 2 3 解放北路金融商務(wù)區(qū) 南站 CBD 南京路商務(wù)商業(yè)區(qū) 小白樓 CBD ?本項目處于城市核心商務(wù)商業(yè)板塊之外，雖然目前對中心城區(qū)的輻射作用較有限，但未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 營銷推廣：總體推廣策略 39 思考 1：盡早接受客戶咨詢： 為確保回款的目標(biāo)，吸引地緣性客戶的到訪，同時做好銷售區(qū)域外圍的導(dǎo)示標(biāo)識，擴大其他競爭區(qū)域同類型客戶對項目的關(guān)注，為項目的開盤做好充分準(zhǔn)備。以小眾媒體、活動促進項目的銷售，以渠道增加目標(biāo)客戶資源。 做好地緣性的客戶鎖定工作，同時利用關(guān)鍵點位的大眾媒介和渠道向外圍區(qū)域擴張，攔截有效的客戶。 選定重點競爭市場 21 博軒園 格調(diào)竹境 融科金月灣 渤海明珠
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