20xx年天津灣項目住宅策劃報告(存儲版)
【正文】 泰悅豪庭 富裕廣場 本 案 競爭項目甄別原則： ?與本案位置相近的同類項目 ?與本案位置有一定區(qū)別，但可能造成潛在競爭的同類項目 區(qū)域市場概述：競爭項目分布 22 ?區(qū)域內(nèi)項目的銷售價格主要集中在 15000— 20xx0元 /平米左右 項目名稱 總建筑面積（㎡） 均價（元 /㎡ ） 銷售率 富裕廣場 150000 19000 45% 渤海明珠 70000 17000 10% 博軒園 101725 220xx 80% 格調(diào)竹境 150000 13000 30% 融科金月灣 157000 11000 80% 泰悅豪庭 75000 預(yù)計 23000 未售 以上數(shù)據(jù)截止 20xx年 7月 區(qū)域市場概述：競爭項目價格分析 23 ?區(qū)域內(nèi)總供應(yīng)面積約為 ?現(xiàn)存量約為 ， 結(jié)合供應(yīng)量并考慮到近期房地產(chǎn)整體走勢，預(yù)計未來 12年內(nèi)周邊市場競爭將會更加激烈 項目名稱 占地面積（㎡） 總建筑面積 （㎡） 銷售率 存量面積（㎡） 富裕廣場 43000 100000 45% 55000 渤海明珠 43000 70000 30% 49000 博軒園 35532 101725 60% 40690 格調(diào)竹境 55000 150000 30% 105000 融科金月灣 62700 157000 80% 31400 泰悅豪庭 15160 75000 未售 75000 以上數(shù)據(jù)截止 20xx年 7月 區(qū)域市場概述：競爭項目供應(yīng)量分析 24 市場層面： ?項目所處競爭區(qū)域在售住宅項目的產(chǎn)品形式以 小高層或者高層板樓 為主 ?項目所處競爭區(qū)域商品住宅價格主要集中在 17000220xx元 /平米左右 ?項目所處競爭區(qū)域主力戶型為兩居，其次為三居，兩居面積集中在 80～ 100 平米左右 ，三居面積集中 120～ 150平米左右 ； 戶型同質(zhì)化嚴(yán)重加劇競爭形勢 ?項目所處競爭區(qū)域在售項目的 客戶主要集中在周邊區(qū)域 營銷層面： ?區(qū)域競爭將成為以幾個 品牌大盤 為主的競爭態(tài)勢 ， 如：泰達格調(diào)竹境、聯(lián)想融科金月灣 ?區(qū)域項目主要以地緣型客戶為主力購買群體，客戶來源 趨于單一 ，如何使本案 擴大輻射范圍從而吸引更廣泛的客戶群體是營銷中的關(guān)鍵點 ?隨著本案及其他項目的陸續(xù)亮相，結(jié)合目前整體市場的頹勢， 周邊市場競爭激烈程度將進一步加劇。 ? 代表項目：海逸長洲、水岸公館、江勝天鵝湖、喜年廣場、弘澤印象、世紀(jì)梧桐公寓、華夏津典、富力津門湖等 ? 產(chǎn)品類型：高端住宅 天津房地產(chǎn)市場概述：梅江板塊 15 ? 價格區(qū)間： 900017000元 /平方米 ? 板塊特點：產(chǎn)品主要以高層為主，土地的稀缺使 得項目容積率提高，但同時也保持了較高的綠化率， ? 項目檔次屬于高檔 ? 板塊核心價值：奧運文化，人文景觀，成熟配套 ? 發(fā)展問題：結(jié)合奧運，借助奧運但不應(yīng)拘泥于奧運，最終應(yīng)通過其自身優(yōu)勢，挖掘更多的價值可增長點 ? 代表項目：時代奧城、八棟小洋樓、中海御湖瀚苑、招商鉆石山、海天國際公寓、荷蘭墅等 天津房地產(chǎn)市場概述：水上板塊 16 ? 價格區(qū)間： 1800024000元 /平方米 ? 板塊特點：城市中心的回歸給老城廂板塊帶來了新的價值增長點， ? 生活配套設(shè)施成熟，多元化生活魅力不可替代，市中心人居價值的集中體現(xiàn)。 ” 但長期來看有市場惡化的可能。濱海新區(qū)共成交新建商品住宅 667套，成交面積 平米，環(huán)比下降了 %。1 天津灣項目 住宅策劃報告 謹(jǐn)呈：天津海景實業(yè)有限公司 2 ? 天津房地產(chǎn)市場概述 ? 區(qū)域市場概述 ? 認(rèn)知天津灣 ? 產(chǎn)品定位 ? 營銷推廣 目錄 3 一、天津房地產(chǎn)市場概述 4 截止 20xx年一季度，天津市土地供應(yīng)總量 1922萬平方米，與 20xx年第四季度供應(yīng)量相比，土地供應(yīng)環(huán)比大幅提升。遠郊區(qū)縣新建商品住宅共成交 1825套，成交面積 ，環(huán)比下降了 %。 “ 供應(yīng)的調(diào)整對于房地產(chǎn)市場的影響一般需要經(jīng)過一段時間才能顯現(xiàn)，因此對現(xiàn)實價格產(chǎn)生作用也是中長期的，不能馬上起到抑制作用。 ? 代表項目：寶翠花都、復(fù)興之門、天津中心、世紀(jì)都會、富力城、博軒園、上品、寶利國際廣場等 ?
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