【正文】 該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為蓬安城市建設(shè)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了蓬安的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項(xiàng)目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。 一．敏感性分析 敏感性分析表（見上圖） 敏感性分析圖（見上圖） 二．定性分析 自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 序號 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 風(fēng) 險(xiǎn) 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場風(fēng)險(xiǎn) ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ 十三、財(cái)務(wù)評價(jià) 一．設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) （見表） 銷售收入估算表 單位：萬元 項(xiàng)目 收入 開支 利潤 銷售（營業(yè)）收入 住房銷售收入 720 單價(jià)（含稅） 90 銷售量（套） 60 入口商店門面 150 單 價(jià)（含稅） 6000 銷售量（㎡） 250 （已扣除還房戶 250平米） 集貿(mào)市場 +二樓 營 業(yè) 房（ 1500*500） 單價(jià)（含稅） 7000（每個(gè)攤位兩年使用權(quán)） 銷售量（攤位） 988 銷售稅費(fèi)幾附加 城市維護(hù)及教育附加 (*55) 銷售費(fèi)用 總投入 稅前 扣稅后利潤 *30% 銷售價(jià)格說明：住宅銷售價(jià) 900元 /平米，門面 6000元 /平米，集 貿(mào)市場為實(shí)現(xiàn)投資利潤，首期計(jì)劃出售兩年使用權(quán) 7000元 /攤位，二樓營業(yè)房1500元 /平米。因此本項(xiàng)目可充分利用房屋預(yù)售來滿足項(xiàng)目的運(yùn)做資金。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項(xiàng)目資料的歸檔工作。 5)對特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。 宣傳欄：設(shè)在市場辦公室外墻。 市場主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為 6米，以保證消防車行駛。每戶引入寬帶視頻接入設(shè) 備以及電視接收系統(tǒng)。另外，住宅的外墻面采用米白色高級瓷磚，周邊及空調(diào)外部構(gòu)件、窗框處再飾以豐富立體感的黃色線條，突出強(qiáng)烈的視覺效果。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯(cuò)落，采用樓頂飄板和退臺設(shè)計(jì)，富有變化。小區(qū)將采用多層錯(cuò)層住宅，全條式，根據(jù)地快條件，設(shè)計(jì) 1棟南北及 2棟東西向的住宅，在不影響日照的同時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般居住小區(qū)中的兵營行列式單調(diào)布局 .又能增加了組團(tuán)綠地。 C、 必須具備一定的規(guī)模，以擴(kuò)大知名度和影響力。大部分 蓬安 人稱自己購物去 建設(shè)路、相如廣場中心商點(diǎn) 多一些，可以讓消費(fèi)者享受連續(xù)“休閑、購物”的樂趣，而且購物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。 通過我門在現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)， 上午市場臨街邊的人流量達(dá)到秒 /3 人，但在下午，這個(gè)數(shù)據(jù)有所減少，街面的流動(dòng)平均 3 秒 /人。 次級商圈分析： 商圈特點(diǎn) 輻射范圍大 該商圈屬由于功能定位獨(dú)特，目標(biāo)人流為全縣人口 人流量大 四周居民小區(qū)較多且上檔次， 匯集眾多知名商家 匯聚劉一手，都樂歌城等餐飲、休閑娛樂業(yè)。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間競爭激烈 商業(yè)點(diǎn)扎堆于縣中心，經(jīng)營層次不分明，經(jīng)營商品同類化，使得網(wǎng)點(diǎn)之間競爭非常激烈。 市場的建成后，其好的交易環(huán)境，全新的功能規(guī)劃，大的人流量帶來更大的交易額，對經(jīng)營者、舉辦者、政府都會(huì)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，有和偕三方經(jīng)濟(jì)的需求。 東風(fēng)路路段分析 東風(fēng)路為進(jìn)年來新建街道，北與建設(shè)路相連，中間左右兩邊一邊到城中市場，步行 100 米，另一邊到相如廣場 200 米左右，該路段路況由于新建，平整開闊，街兩邊有大量的新居住樓，人口居住密度高，整齊又好看，街面商業(yè)氛圍濃厚，門面經(jīng)營品類繁多，人車流量不亞于建設(shè)路。 地快周圍建筑物密集，地快主干道 悅慶街，街面 面寬 6米，路基、路質(zhì)、路況較差，人流量大，綠化較差，不夠開闊，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都有所阻礙，另外因道路狹小而引起的人車噪音污染。 ■同時(shí)也可以看出各個(gè)樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在 100140m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯 滿足 市場需求。 住宅物業(yè)調(diào)查分析 在售 住宅 樓盤調(diào)查分析 案 名 房型 都市水鄉(xiāng) 陽光麗都 碧水芳洲 城南市場 世紀(jì)廣場 總計(jì) 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 排名 一 房 一廳 一衛(wèi) 二 房 二廳 一衛(wèi) 36 % 48 % 84 4 ③ 房型供應(yīng)量分析 分析： ■目前市場上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的%。 （ 3）周邊 情況較差 。 六是以培植財(cái)源為出發(fā)點(diǎn)，建設(shè)財(cái)稅收入富縣。 二是以水果產(chǎn)業(yè)為支柱，建設(shè)特色農(nóng)業(yè)大 縣。嘉陵江在縣境內(nèi)流長 89 公里，流域面積占全縣幅員面積 90%，嘉陵江上游興建的馬回電站欄河大壩享有“千里嘉陵第一壩”的美稱。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)充滿活力，年水果產(chǎn)量達(dá) 4025萬公斤，制種產(chǎn)量 800萬公斤，出欄生豬 60萬頭，小家禽 800萬只，蠶繭、水產(chǎn)、 蔬菜產(chǎn)量穩(wěn)中有增，糧食產(chǎn)量 ，糧經(jīng)比例調(diào)整達(dá)到 : ；森林覆蓋率達(dá)%，勞務(wù)輸出 15萬人次，創(chuàng)收 ?？偟膩碚f，蓬安商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有增長，商業(yè)步伐雖慢但形勢喜人。 3．從樓盤的形態(tài)看，高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。 20xx年蓬安房地產(chǎn)市場的銷售情況趨 緩，市場容量擴(kuò)大范圍不大，除吸納上市的一部分商品房外，還消化一點(diǎn)往年的空置商品房。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，從都市水鄉(xiāng)、陽光麗都、世紀(jì)廣場的銷售情況可以 看出： 20xx年全縣商品房個(gè)人購買率是消費(fèi)平穩(wěn)，并無火爆場面，較20xx 年總體消費(fèi)量有所增加，這主要從一個(gè)側(cè)面表明由于開發(fā)面積的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)市場發(fā)育進(jìn)程緩慢。其中，上半 年成都市商品房新開工面積 萬平方米，同比增長 ％。 據(jù)了解，上半年四川房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年低速增長的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)高開高走態(tài)勢，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 ％；房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期全社會(huì)投資的 ％。 20xx 年一季度中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析預(yù)測 展望 20xx 年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢， 20xx年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的慣性將會(huì)對之產(chǎn)生明顯影響。 城中市場改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 4000平 方米，建筑面積 12952平方米，其中住宅 8000平方米，市場、商業(yè) 4952平方米。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 近兩年來，隨著蓬安的城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的規(guī)劃發(fā)展，城中市場功能結(jié)構(gòu)存在的問題已不相匹配，對市場的拓展及功能定位是當(dāng)今之必然。建設(shè)時(shí)尋找最近接入口 三、項(xiàng) 目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 同時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增 長；房地產(chǎn)銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效， 20xx 年商品房空置面積出現(xiàn) 大幅度回落， 20xx 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %，同比加快 ，但比 1至 11 月回落，延續(xù)了下半年以來的回落態(tài)勢，預(yù)計(jì) 20xx 年一季度房地產(chǎn)投資增速再次抬頭的可能性非常大，并將帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈。三是土地購置費(fèi)大幅度增長。 蓬安縣房地產(chǎn)市場 20xx 年的蓬安縣房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。經(jīng)過 1999年的過度轉(zhuǎn)換， 從 20xx年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤依然是目前市場上的主要結(jié)構(gòu)。 7．從樓盤配套設(shè)施來看，去年不少發(fā)展商的樓盤都配有三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民 店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。地形呈南北兩端高、中間低，一般海拔在 500— 800 米之間，東有海拔達(dá) 827米的山峰—— 白云山。民營經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步壯大，個(gè)體工商戶達(dá) 9426戶。 蓬安政策發(fā)展方向： 一是以能源工業(yè)為支撐，建設(shè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。在深化企業(yè)改制中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)；在優(yōu)化投資環(huán)境中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)；在創(chuàng)新思路中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)；在建立高效運(yùn)作的工作機(jī)制中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)。市場內(nèi)的門面出租價(jià) 35001500/年 /間。 蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場 租售行情調(diào)查 蓬安 農(nóng)貿(mào)市場 租售情況一覽表 案名 售價(jià) 出售率 租金（元 /M2*年 ） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /M2*天 /攤 ） 出租率 備注 門面 城南市場 15006000 3500 改造中 人民市場 8002500 40% 自銷 50% 三樓空80% 城東市場 25003600 95% 10003000 自銷 96% 城西市場 70020xx 100% 自銷 90% 城北市場 20xx 100% 自銷 91% 城中市場 15005000 100% 3500 肉類 10 100% 蓬安縣農(nóng)貿(mào) 市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 水產(chǎn) 菜類 肉類 水果 豆制品 熟食鹵品 家禽 調(diào)味品 干副 糧油 自銷 加工 倉庫 目前情況 城南市場 ● ● ● ● 人民市場 ● ● ● ● ● ● 城東市場 ● ● ● ● ● ● 城西市場 ● ● ● ● ● ● 城北市場 ● ● ● ● ● ● 城中市場 ● ● ● ● ● ● ● ● 從蓬安現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場的行業(yè)分布上看，市場還沒有明顯的功能定位及業(yè)態(tài)分布。 ■市場上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過大， 131m2 以上的房源市場占有率為 %，相對于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。 過小或過大 平米以上的房源市場目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。 人文環(huán)境：周圍的居民有自住和租戶兩種形式，居民的房屋大體都 比較陳舊，周邊無新建小區(qū)。 目前市場臟、亂、差與地段和毗鄰縣政府形成反差，有提升城市形象的需求。 輻射范圍廣 該商圈是蓬安唯一的主力級商圈，是蓬安商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。 商業(yè)功能受到限制 商點(diǎn)間各自為陣，缺乏良好的有機(jī)整合、優(yōu)勢互補(bǔ)，商業(yè)功能受到限制。 （ 2） 場地狀況： 要做相 當(dāng)規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，就必須有相當(dāng)規(guī)模的用地、建筑空間和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。 吸引消費(fèi)者的唯一辦法是差異化生存，但從 城南市場的改造工程 差異化嘗試看，其產(chǎn)品的差異化也是產(chǎn)品的單一化，進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)對象的單一化 。 （ 7） 按照商業(yè)形態(tài)分類及其特點(diǎn)： 形態(tài) 形態(tài)細(xì)分 經(jīng)營特色 核心競爭力 場所選擇 百貨大傳統(tǒng)百貨 它是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，隨著時(shí)代進(jìn)度，傳統(tǒng)百貨向其它現(xiàn)代購物中心的轉(zhuǎn)移，品類規(guī)百年品牌 其場地資本上均屬于 廈 劃更現(xiàn)代和專業(yè) 商業(yè)公司自有 大型產(chǎn) 銷品 它實(shí)現(xiàn)的“一站式”購物，即在一個(gè)商業(yè)中心可以實(shí)現(xiàn)餐飲、購物、休閑等一體化，并具備規(guī)模優(yōu)勢 現(xiàn)代與全能 自建為主，買斷與租賃為輔 休閑百貨 其內(nèi)部商業(yè)布局引進(jìn)商業(yè)街形式，商品陳列位置縮小，休閑空間加大，賣的商品緊扣科技