【正文】 如房產(chǎn)公司，為該市場(chǎng)舉辦者，（不提供產(chǎn)權(quán)出售），向多個(gè)經(jīng)營(yíng)者提供固定商位（包括攤位、店鋪、營(yíng)業(yè)房等）和相應(yīng)設(shè)施，提供物業(yè)服務(wù)，實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理，并有多個(gè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)獨(dú)立從事蔬菜、禽蛋、肉類(lèi)、水產(chǎn)品、豆制品、調(diào)味品、熟食鹵品、水果、糧油制品、干副食品，農(nóng)副產(chǎn)品自銷(xiāo)區(qū)等食品經(jīng)營(yíng)的固定場(chǎng)所，市場(chǎng)一樓二樓為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤 位，計(jì)劃修建 988個(gè)，每個(gè)攤位尺寸 *，約合 2個(gè)平方，市場(chǎng)一樓整體挖地1米，地面層高 ，共計(jì)層高 ，二樓層高 3米，四周鋁合金窗戶(hù)，離地 。 景觀(guān)設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)宅前宅后綠地，使每戶(hù)均有較好的景觀(guān)。 劣勢(shì) ： （ 1） 地 塊面積小， 生活環(huán)境營(yíng)造相對(duì)困難 ，有閉塞感 ； （ 2） 項(xiàng)目臨近 的街道狹小 ， 規(guī)劃差，人車(chē)交通擁擠 ； （ 3）項(xiàng)目的市場(chǎng)建設(shè)對(duì)住宅的銷(xiāo)售 有一定的影響 ； （ 4） 項(xiàng)目所在片區(qū)形象不具備高尚品質(zhì)； （ 5）人文環(huán)境及形象較差 。 D、 在經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài) 上創(chuàng)新，比如 規(guī)劃豆制品攤位 、 加工攤位 等其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有的新形勢(shì)，以滿(mǎn)足消費(fèi)者求新、求變的心理。 （ 7） 按照商業(yè)形態(tài)分類(lèi)及其特點(diǎn)： 形態(tài) 形態(tài)細(xì)分 經(jīng)營(yíng)特色 核心競(jìng)爭(zhēng)力 場(chǎng)所選擇 百貨大傳統(tǒng)百貨 它是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，隨著時(shí)代進(jìn)度，傳統(tǒng)百貨向其它現(xiàn)代購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)移，品類(lèi)規(guī)百年品牌 其場(chǎng)地資本上均屬于 廈 劃更現(xiàn)代和專(zhuān)業(yè) 商業(yè)公司自有 大型產(chǎn) 銷(xiāo)品 它實(shí)現(xiàn)的“一站式”購(gòu)物，即在一個(gè)商業(yè)中心可以實(shí)現(xiàn)餐飲、購(gòu)物、休閑等一體化，并具備規(guī)模優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)代與全能 自建為主，買(mǎi)斷與租賃為輔 休閑百貨 其內(nèi)部商業(yè)布局引進(jìn)商業(yè)街形式，商品陳列位置縮小，休閑空間加大，賣(mài)的商品緊扣科技、文化、藝術(shù)和各種民族 特色，可擔(dān)當(dāng)?shù)胤铰糜卧O(shè)施的作用，大型旅游城市才有此類(lèi)別 時(shí)尚與休閑 投資買(mǎi)斷再轉(zhuǎn)租 超級(jí)超市 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 其主要特點(diǎn)是規(guī)模 適中 、品類(lèi)全、價(jià)格低。 （ 4） 可選擇的商業(yè)形態(tài) 近代商業(yè)的歷史 也是其 不斷開(kāi)發(fā)新業(yè)態(tài) 、不斷 拓展 新 市場(chǎng)的歷史。 吸引消費(fèi)者的唯一辦法是差異化生存，但從 城南市場(chǎng)的改造工程 差異化嘗試看，其產(chǎn)品的差異化也是產(chǎn)品的單一化，進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)對(duì)象的單一化 。 （ 4） 現(xiàn)有商業(yè)氛圍： 商業(yè)設(shè)施對(duì)人氣的吸引，必須依賴(lài)于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只 有當(dāng)“商點(diǎn)”形成“商圈”，其人氣集聚才會(huì)經(jīng)久不息。 （ 2） 場(chǎng)地狀況： 要做相 當(dāng)規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，就必須有相當(dāng)規(guī)模的用地、建筑空間和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。 ▲ 從商業(yè)潛力角度研究： 商業(yè)項(xiàng)目，特別是 中小 型商業(yè)項(xiàng)目的選址有其行業(yè)特殊性。 商業(yè)功能受到限制 商點(diǎn)間各自為陣，缺乏良好的有機(jī)整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，商業(yè)功能受到限制。 存在的問(wèn)題 網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理 商業(yè)點(diǎn)扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。 輻射范圍廣 該商圈是蓬安唯一的主力級(jí)商圈，是蓬安商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。 ▲ 從商圈角度進(jìn)行研究 ： 商圈概述 從蓬安商業(yè)分布的現(xiàn)狀來(lái)看，建設(shè)路商業(yè)可作為蓬安商業(yè)的概括。 目前市場(chǎng)臟、亂、差與地段和毗鄰縣政府形成反差，有提升城市形象的需求。 相如廣場(chǎng)附近分析 相如廣場(chǎng)為進(jìn)幾年新建的休閑、文化、行政廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上方建有蓬安的三星級(jí)酒店，相如飯店，廣場(chǎng)周?chē)鷧R集大量的大型餐飲、茶樓、水吧，交通便利，路面干凈，街道整潔，是蓬安縣城休閑、娛樂(lè)的集中地，無(wú)論任何時(shí)候，這里的人車(chē)流量相當(dāng)大，距離城中市場(chǎng) 300 米左右，與東風(fēng)路、建設(shè)路形成縣城內(nèi)的人口密集地。 人文環(huán)境：周?chē)木用裼凶宰『妥鈶?hù)兩種形式，居民的房屋大體都 比較陳舊，周邊無(wú)新建小區(qū)。北面出市場(chǎng)有面寬 6米的民安巷通道，是市場(chǎng)上小攤販的積聚的、地，一片污濁景象。 過(guò)小或過(guò)大 平米以上的房源市場(chǎng)目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。 客源客層分析 目前樓市消費(fèi)群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的 進(jìn)城 人員成為住房消費(fèi)的 主 力軍 .他們都有住房需求。 ■市場(chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過(guò)大， 131m2 以上的房源市場(chǎng)占有率為 %，相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷(xiāo)售去化較慢。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)空間逐漸變小。 蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 租售行情調(diào)查 蓬安 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 租售情況一覽表 案名 售價(jià) 出售率 租金（元 /M2*年 ） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /M2*天 /攤 ） 出租率 備注 門(mén)面 城南市場(chǎng) 15006000 3500 改造中 人民市場(chǎng) 8002500 40% 自銷(xiāo) 50% 三樓空80% 城東市場(chǎng) 25003600 95% 10003000 自銷(xiāo) 96% 城西市場(chǎng) 70020xx 100% 自銷(xiāo) 90% 城北市場(chǎng) 20xx 100% 自銷(xiāo) 91% 城中市場(chǎng) 15005000 100% 3500 肉類(lèi) 10 100% 蓬安縣農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表 案 名 業(yè)態(tài)分布 水產(chǎn) 菜類(lèi) 肉類(lèi) 水果 豆制品 熟食鹵品 家禽 調(diào)味品 干副 糧油 自銷(xiāo) 加工 倉(cāng)庫(kù) 目前情況 城南市場(chǎng) ● ● ● ● 人民市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城東市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城西市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城北市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城中市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● ● ● 從蓬安現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的行業(yè)分布上看，市場(chǎng)還沒(méi)有明顯的功能定位及業(yè)態(tài)分布。 個(gè)性 蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 主要分布于 縣城的東、西、南、北、中 。市場(chǎng)內(nèi)的門(mén)面出租價(jià) 35001500/年 /間。大力培植稅源，拓寬生財(cái)渠道，以招商引財(cái)，以基建生財(cái)，以產(chǎn)業(yè)取財(cái)；強(qiáng)化財(cái)稅征管，做 好聚財(cái)文章；繼續(xù)深化改革，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，改革財(cái)政審批制度，完善部門(mén)預(yù)算，堅(jiān)持政府采購(gòu)制度，規(guī)范會(huì)度核算中心運(yùn)作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和監(jiān)察。在深化企業(yè)改制中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在優(yōu)化投資環(huán)境中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在創(chuàng)新思路中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在建立高效運(yùn)作的工作機(jī)制中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。按照市場(chǎng)規(guī)律，積極引導(dǎo)農(nóng)民群眾大力發(fā)展以水果業(yè)為支柱的特色農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建成中國(guó)錦橙第一縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣錦橙 100號(hào)產(chǎn)量達(dá)成 1 億公斤，產(chǎn)值 2 億元；建成中國(guó)南方制種大縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣制種面積達(dá)到 10 萬(wàn)畝，產(chǎn)量達(dá)到 1800萬(wàn)公斤，種業(yè)收入過(guò)億元；建成無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品基地縣。 蓬安政策發(fā)展方向： 一是以能源工業(yè)為支撐，建設(shè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。植被種類(lèi)繁多，主要有楠木、香樟、泡桐、槐樹(shù)、柏樹(shù)、馬尾松、慈竹、銀杏、紅豆等 18 種珍希樹(shù)種。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步壯大，個(gè)體工商戶(hù)達(dá) 9426戶(hù)。工商經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。地形呈南北兩端高、中間低，一般海拔在 500— 800 米之間，東有海拔達(dá) 827米的山峰—— 白云山。 住宅 住宅類(lèi)物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無(wú)論投資開(kāi)發(fā)還是銷(xiāo)售，一直都是市場(chǎng)的焦點(diǎn)， 1．普通商品房銷(xiāo)售情況穩(wěn)中有升，是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．高層住宅，走勢(shì)平平，產(chǎn)銷(xiāo)基本持平，有反彈的跡象，是市場(chǎng)的議論點(diǎn)。 7．從樓盤(pán)配套設(shè)施來(lái)看，去年不少發(fā)展商的樓盤(pán)都配有三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民 店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。 4．從價(jià)格上看， 1000 元 /平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu) 買(mǎi)商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，對(duì)高價(jià)位、高品質(zhì)樓盤(pán)接受還有待灌輸。 2．從樓盤(pán)結(jié)構(gòu)和戶(hù)型來(lái)看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤(pán)依然是目前市場(chǎng)上的主要結(jié)構(gòu)。 3．金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。經(jīng)過(guò) 1999年的過(guò)度轉(zhuǎn)換， 從 20xx年開(kāi)始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀(guān)念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變。 （ 2）房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)步緩慢，與周邊其他臨近縣市還存在一定的價(jià)格差距，去年全縣的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。 蓬安縣房地產(chǎn)市場(chǎng) 20xx 年的蓬安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。 四川房地產(chǎn)景氣指數(shù) 近年來(lái) ,隨著住房制度改革的深化和舊城改造步伐的加快 ,四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) .據(jù)省統(tǒng)計(jì)局測(cè)算 ,從去年以來(lái) 川房景氣指數(shù) 運(yùn)行良好 ,8 個(gè)分類(lèi)指數(shù)連續(xù)四個(gè)月全部在景氣區(qū)間運(yùn)行 .今年一季度四川房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)為 1 ,比上季度上升 。三是土地購(gòu)置費(fèi)大幅度增長(zhǎng)。我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 增速與全國(guó)平均水平比較，由去年上半年低 個(gè)百分點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽旮叱?22 個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增 長(zhǎng)；房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升；施工總量不斷擴(kuò)大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效， 20xx 年商品房空置面積出現(xiàn) 大幅度回落， 20xx 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng) %，同比加快 ，但比 1至 11 月回落，延續(xù)了下半年以來(lái)的回落態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì) 20xx 年一季度房地產(chǎn)投資增速再次抬頭的可能性非常大，并將帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈。 20xx年我國(guó)出臺(tái)的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的影響也將逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)還會(huì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的滯后影響，他們將共同決定一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的走勢(shì)。建設(shè)時(shí)尋找最近接入口 三、項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此?？偩幼?hù)數(shù) 60戶(hù)，規(guī)劃總居住人口 200人，容積率 ，綠化率 45%。 近兩年來(lái)，隨著蓬安的城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的規(guī)劃發(fā)展，城中市場(chǎng)功能結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題已不相匹配，對(duì)市場(chǎng)的拓展及功能定位是當(dāng)今之必然?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（住宅經(jīng)濟(jì)與商業(yè)經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。 城中 市場(chǎng)地位于蓬安縣城中心地段，肩負(fù)著直徑 1000米內(nèi)的居住戶(hù)日常生活采購(gòu)，是縣城中心經(jīng)濟(jì)之一。 城中市場(chǎng)改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 4000平 方米，建筑面積 12952平方米，其中住宅 8000平方米，市場(chǎng)、商業(yè) 4952平方米。 供水、 雨水、污水排放、供熱、供電、 供氣、電信等配套設(shè)施已成熟。 20xx 年一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析預(yù)測(cè) 展望 20xx 年一季度宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢(shì)， 20xx年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的慣性將會(huì)對(duì)之產(chǎn)生明顯影響。根據(jù)上圖的消費(fèi) 景氣先行指數(shù)，先行指數(shù)領(lǐng)先消費(fèi)品零售額等一致指標(biāo)約一年左右，由于 20xx年前三季度先行指數(shù)呈現(xiàn)上升走勢(shì)，這預(yù)示著 20xx 上半年消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)一季度消費(fèi)品零售額增長(zhǎng) %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 據(jù)了解，上半年四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在去年低速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)高開(kāi)高走態(tài)勢(shì)，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) ％；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占同期全社會(huì)投資的 ％。成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的 ％。其中，上半 年成都市商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％。 以上資料表明，國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平的重要指標(biāo)，從都市水鄉(xiāng)、陽(yáng)光麗都、世紀(jì)廣場(chǎng)的銷(xiāo)售情況可以 看出： 20xx年全縣商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是消費(fèi)平穩(wěn)，并無(wú)火爆場(chǎng)面，較20xx 年總體消費(fèi)量有所增加，這主要從一個(gè)側(cè)面表明由于開(kāi)發(fā)面積的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)育進(jìn)程緩慢。自 1998年 12月 31日延續(xù)了近 50 多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。 20xx年蓬安房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況趨 緩，市場(chǎng)容量擴(kuò)大范圍不大，除吸納上市的一部分商品房外，還消化一點(diǎn)往年的空置商品房。 5． 2 微觀(guān)市場(chǎng)特點(diǎn) 1．從地理位置來(lái)看，縣城新區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷(xiāo)售量均高于中心地區(qū)。 3．從樓盤(pán)的形態(tài)看，高層樓盤(pán)的銷(xiāo)售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤(pán)占主導(dǎo)地位的格局。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入?？偟膩?lái)說(shuō)，蓬安商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售都取得了較