【正文】 大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有增長，商業(yè)步伐雖慢但形勢喜人。地貌以丘陵低山為主，淺丘帶壩為輔。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)充滿活力，年水果產(chǎn)量達(dá) 4025萬公斤，制種產(chǎn)量 800萬公斤，出欄生豬 60萬頭，小家禽 800萬只，蠶繭、水產(chǎn)、 蔬菜產(chǎn)量穩(wěn)中有增，糧食產(chǎn)量 ，糧經(jīng)比例調(diào)整達(dá)到 : ；森林覆蓋率達(dá)%，勞務(wù)輸出 15萬人次，創(chuàng)收 。商貿(mào)企業(yè)銷售總額 ，實現(xiàn)稅金 1105萬元。嘉陵江在縣境內(nèi)流長 89 公里，流域面積占全縣幅員面積 90%，嘉陵江上游興建的馬回電站欄河大壩享有“千里嘉陵第一壩”的美稱。礦藏有砂金、鋯石、氯化鉀、井鹽、芒硝、石膏、石油、鈦鐵、天然氣等有待開發(fā)。 二是以水果產(chǎn)業(yè)為支柱，建設(shè)特色農(nóng)業(yè)大 縣。 四是以招商引資為手段，建設(shè)民營經(jīng)濟(jì)新縣。 六是以培植財源為出發(fā)點(diǎn)，建設(shè)財稅收入富縣。肉類攤位每天交納 10 元 /攤的攤位費(fèi)，菜攤每年 350025001500 的 租賃費(fèi)不等，水產(chǎn)攤位 1500 元 /年，自銷區(qū)每位交管理費(fèi) 元 /天。 （ 3）周邊 情況較差 。 （ 3） 配套不完善、自銷占多數(shù)。 住宅物業(yè)調(diào)查分析 在售 住宅 樓盤調(diào)查分析 案 名 房型 都市水鄉(xiāng) 陽光麗都 碧水芳洲 城南市場 世紀(jì)廣場 總計 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 套數(shù) 比例 排名 一 房 一廳 一衛(wèi) 二 房 二廳 一衛(wèi) 36 % 48 % 84 4 ③ 房型供應(yīng)量分析 分析： ■目前市場上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的%。 戶型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 7089m2 84 4% 101110m2 16 111130m2 1496 % 二 房 二廳 二衛(wèi) 三 房 二廳 二衛(wèi) 400 72.% 650 % 240 % 98 100% 108 75% 1496 ① 四 房 二廳 二衛(wèi) 118 % 216 % 112 % 36 25% 482 ② 合計 554 914 352 98 144 2062 131140m2 482 % 合 計 2062 100% 從上面的面積分 組統(tǒng)計資料可以看出： ■市場上供應(yīng)最多的面積在 111130m2之間，市場占有率為 %，總套數(shù)在 1496 套，市場供應(yīng)趨于飽和，未來需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。 ■同時也可以看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在 100140m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯 滿足 市場需求。 100130 平米的房源供應(yīng)相 對消費(fèi)能力明顯過 強(qiáng) ，市場風(fēng)險 小，需求強(qiáng)勁 。 地快周圍建筑物密集，地快主干道 悅慶街，街面 面寬 6米，路基、路質(zhì)、路況較差，人流量大，綠化較差，不夠開闊，使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都有所阻礙，另外因道路狹小而引起的人車噪音污染。沿街商業(yè)基本是一些小吃點(diǎn)，小商品門店，距相如廣場 500米。 東風(fēng)路路段分析 東風(fēng)路為進(jìn)年來新建街道，北與建設(shè)路相連，中間左右兩邊一邊到城中市場，步行 100 米，另一邊到相如廣場 200 米左右，該路段路況由于新建，平整開闊，街兩邊有大量的新居住樓，人口居住密度高，整齊又好看，街面商業(yè)氛圍濃厚，門面經(jīng)營品類繁多，人車流量不亞于建設(shè)路。 地塊周圍半徑 1000 米內(nèi)的居民人口與大型的飲食機(jī)構(gòu)消費(fèi)采購，有服務(wù)半徑內(nèi)的需求。 市場的建成后，其好的交易環(huán)境，全新的功能規(guī)劃，大的人流量帶來更大的交易額，對經(jīng)營者、舉辦者、政府都會帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，有和偕三方經(jīng)濟(jì)的需求。 建設(shè)路主力級商圈分析： 商圈特點(diǎn) 商業(yè)功能較齊全 商業(yè)點(diǎn)多而密集，功能較齊全；經(jīng)營商品品種多，消費(fèi)者選購空間大。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間競爭激烈 商業(yè)點(diǎn)扎堆于縣中心，經(jīng)營層次不分明，經(jīng)營商品同類化，使得網(wǎng)點(diǎn)之間競爭非常激烈。 行業(yè)管理未得到重視 網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏引導(dǎo)機(jī)制，處于自然發(fā)展和市場調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒得到重視。 次級商圈分析： 商圈特點(diǎn) 輻射范圍大 該商圈屬由于功能定位獨(dú)特，目標(biāo)人流為全縣人口 人流量大 四周居民小區(qū)較多且上檔次， 匯集眾多知名商家 匯聚劉一手，都樂歌城等餐飲、休閑娛樂業(yè)。要說明一點(diǎn)的是，這是每個 中小 型商業(yè)設(shè)施的共同條件。 通過我門在現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)， 上午市場臨街邊的人流量達(dá)到秒 /3 人，但在下午，這個數(shù)據(jù)有所減少，街面的流動平均 3 秒 /人。 總?cè)丝诘牟蛔?，?蓬安 本地要做 大規(guī)模 的商業(yè)設(shè)施有一定的難度。大部分 蓬安 人稱自己購物去 建設(shè)路、相如廣場中心商點(diǎn) 多一些，可以讓消費(fèi)者享受連續(xù)“休閑、購物”的樂趣，而且購物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。 （ 6） 按照銷售形式和國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類： 零售業(yè) 食品、飲料、煙草零售；日 常生活資料 零售；紡織品和服裝零售；日用雜貨零售；五金化工零售；藥品和醫(yī)療器械零售；圖書報刊零售；家具等其他零售 批發(fā)業(yè) 除以上行業(yè)外，還包括能源、建材、金屬材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、礦產(chǎn)品等等及其他無法零售的大型工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā) 據(jù) 統(tǒng)計顯示： 蓬安 商品批發(fā)行業(yè) 還沒有怎么啟動， ，但批發(fā)行業(yè)的“集中”要求也要比零售要高，市場規(guī)模以平方公里計，大規(guī)模市場一方面可以打響知名度，二來更便于采購商多樣化采購和價格比選，單一網(wǎng)點(diǎn)的批發(fā)市場很難做大作強(qiáng)，況且 城中市場就處于中心區(qū) ，所以做零售比做批發(fā)的條 件要成熟些。 C、 必須具備一定的規(guī)模，以擴(kuò)大知名度和影響力。 周邊配套齊全，辦事、購物、上班都十分方便。小區(qū)將采用多層錯層住宅，全條式，根據(jù)地快條件，設(shè)計 1棟南北及 2棟東西向的住宅，在不影響日照的同時，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般居住小區(qū)中的兵營行列式單調(diào)布局 .又能增加了組團(tuán)綠地。 市場的定位及規(guī)劃：該市場定位為農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)貿(mào)市場是商品交易市場的其中一類，是零售食用農(nóng)產(chǎn)品的商品交易市場。單體設(shè)計中統(tǒng)籌考慮空調(diào)室外機(jī)位置，用建筑構(gòu)件進(jìn)行遮擋，屋頂高低錯落，采用樓頂飄板和退臺設(shè)計，富有變化。 小區(qū)住宅設(shè)計從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型避 免復(fù)雜化，廣泛利用新材料、新技術(shù)改善居住功能。另外，住宅的外墻面采用米白色高級瓷磚，周邊及空調(diào)外部構(gòu)件、窗框處再飾以豐富立體感的黃色線條，突出強(qiáng)烈的視覺效果。保證小區(qū) 24小 時供電，電量考慮每戶2～ 3KW，電流表應(yīng)在 5～ 10A。每戶引入寬帶視頻接入設(shè) 備以及電視接收系統(tǒng)。 采用市場與住宅分流系統(tǒng)，住宅各種車輛（包括機(jī)動車）進(jìn)入專用停車場，保證環(huán)境的安靜和整潔有序。 市場主要道路沿各建筑組團(tuán)環(huán)形布置，寬度為 6米，以保證消防車行駛。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。 宣傳欄：設(shè)在市場辦公室外墻。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗； 積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 十、項目實施進(jìn)度 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 C 組織設(shè)計交底。 D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。 項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 4000 總建筑面積 平方米 12952 居住建筑面積 平方米 8000 商業(yè)市場建筑面積 平方米 4952 居住居數(shù) 戶 60 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 根 據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價 根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號 項目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 360 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 100 4 其他投資費(fèi) 80 5 項目管理費(fèi) 40 6 不可遇見費(fèi) 20 7 建設(shè)期利息 30 8 總投資 建筑工程費(fèi)用估算表 序號 建、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價（萬元） 費(fèi)用合計（萬元） 1 住宅樓 ㎡ 8000 按 350元 /㎡計 280 5 臨街門面與二樓 ㎡ 1000 按 500元 /㎡計 50 6 集貿(mào)市場 ㎡ 3952 按 500元 /㎡計 7 總計 十二、項目資金籌措 一、資金的渠道與方式 常規(guī)從以下幾個方面去籌措資金： 1. 因建設(shè)單位已取得地快產(chǎn)權(quán)，籌措和利用自有資金 200萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，同時可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。因此本項目可充分利用房屋預(yù)售來滿足項目的運(yùn)做資金。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題： ：主要包括以下幾個方面 a．由于資金的時間價值形成的利息。 風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表 序號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng) 險 程 度 災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般 1 市場風(fēng)險 ▲ 2 資源 ▲ 3 技術(shù) ▲ 4 工程 ▲ 5 資金 ▲ 6 政策 ▲ 7 外部協(xié)作條件 ▲ 十三、財務(wù)評價 一．設(shè)項目法人項目財務(wù)評價 （見表） 銷售收入估算表 單位：萬元 項目 收入 開支 利潤 銷售（營業(yè)）收入 住房銷售收入 720 單價（含稅） 90 銷售量（套） 60 入口商店門面 150 單 價（含稅） 6000 銷售量（㎡） 250 （已扣除還房戶 250平米） 集貿(mào)市場 +二樓 營 業(yè) 房（ 1500*500） 單價（含稅） 7000（每個攤位兩年使用權(quán)） 銷售量（攤位） 988 銷售稅費(fèi)幾附加 城市維護(hù)及教育附加 (*55) 銷售費(fèi)用 總投入 稅前 扣稅后利潤 *30% 銷售價格說明：住宅銷售價 900元 /平米，門面 6000元 /平米，集 貿(mào)市場為實現(xiàn)投資利潤，首期計劃出售兩年使用權(quán) 7000元 /攤位，二樓營業(yè)房1500元 /平米。 項目經(jīng)營成本保本點(diǎn) 項 目 保 本 開 發(fā) 經(jīng) 營 成 本 = 萬 元 ， 保 本 點(diǎn)=(+)=% 即項目開發(fā)經(jīng)營成本達(dá)到預(yù)測成本的 %，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 一．敏感性分析 敏感性分析表（見上圖） 敏感性分析圖（見上圖） 二．定性分析 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。 3）項目具有突出優(yōu)勢 * 在附近區(qū)域與城中市場的競爭對手較少 * 城中市場的改造定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替 代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢 * 項目擁有較好的周邊配套（包括自然、地理、政府等配套） * 項目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬于小面積、小規(guī)模開發(fā)，投資風(fēng)險小，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為蓬安城市建設(shè)注入了新鮮血液，有力的推動了蓬安的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。 從環(huán)境效益來說：該改造過后的城中市場，最大程度的改善了蓬安農(nóng)貿(mào)市場的環(huán)境與提升城市形象，該工程完成后，從前市場的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型