【正文】 市化建設進程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴大，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分，成為一道城市建設發(fā)展中的特殊景觀——“城市里的村莊”。同時，“城中村”的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場特別活躍，導致由于規(guī)劃和基礎設施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的流失。（3）人口構(gòu)成多元，社會治安堪憂 “城中村”的人口構(gòu)成十分復雜，并不是以前所認為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的凌亂建筑，形成不了統(tǒng)一連續(xù)的街景立面，視覺環(huán)境很差，城市形象低下；此外，由于村內(nèi)道路既狹窄又雜亂無章，很容易引發(fā)交通事故。村民素質(zhì)的低下及其安于現(xiàn)狀的性格，使他們的就業(yè)問題相當嚴重，即便是征地時安排了一些就業(yè)機會，但很容易下崗，就業(yè)問題的嚴重還會引發(fā)社會危機。第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設內(nèi)容拆遷內(nèi)容“城中村”，其中村民房屋拆遷面積為506340平方米，涉及拆遷村民1594戶；。還建內(nèi)容根據(jù)“城中村”綜合改造規(guī)劃，對拆遷村民采取就地還建的方式安置。第四部分 開發(fā)項目的市場分析武漢市的經(jīng)濟人文環(huán)境與城市概況武漢市是湖北省省會、華中地區(qū)的最大城市，也是中國重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。武漢有豐富的旅游資源。中期戰(zhàn)略目標——用10—15年時間，把武漢建設成為我國中部地區(qū)的重要發(fā)展極，在經(jīng)濟發(fā)展、基礎設施、人民生活、社會文明等各個方面基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，努力構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的社會系統(tǒng)，為建設現(xiàn)代化國際性城市的長遠戰(zhàn)略目標奠定堅實的基礎。固定資產(chǎn)投資：，%。%，其中，%。%，其中，%。2008年，受國際金融危機的影響，武漢市房地產(chǎn)市場從快速增長期轉(zhuǎn)入為調(diào)整期。2009年上半年，武漢房地產(chǎn)市場逐步地走出調(diào)整期，進入了相對穩(wěn)定的恢復期。商品房成交12777套。8月全市成交量出現(xiàn)小幅上升，而成交均價基本持平。從投資規(guī)模和建設開發(fā)指標分析，武漢市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。 歷年房屋（住房）開發(fā)投資走勢圖 單位：億元（2）房屋開發(fā)建設情況 ，％。其中，％，％。 歷年商品房（住房）空置面積走勢圖 單位：萬平方米（4）房屋銷售情況 2008年，%，其中，%。其中，％。開發(fā)本項目可以填補和提升該區(qū)域商業(yè)價值。這七條道路拉近了徐東片區(qū)和漢口、武昌等其他周邊地區(qū)的距離。（3）規(guī)模優(yōu)勢從項目開發(fā)預期上看，總建筑面積1216600平方米，戶數(shù)8600戶，停車總數(shù)5900輛，利用地塊規(guī)模效應來提升產(chǎn)品綜合價值，規(guī)模效應與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢。從人均工資水平上看，為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。從居民消費活躍程度上看，整體消費潛力與空間存在挖掘的潛力。第五部分 項目選址與自然條件項目地點項目位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng)友誼大道以南，武青四干道以北，紡機路以東，羅家港以西,緊鄰徐東商業(yè)中心。(2)混卵石粘土（Q4al）灰黃色，可塑—硬塑狀，含少量鐵錳質(zhì)氧化物及高嶺土，以粘土為主，含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以石英砂巖、砂巖為主，含量及礫徑極不均勻，一般在1090左右。(4)砂層（Q4al）粉細紗（Q4al）：由全新統(tǒng)沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深1822m，厚度25m。透水性強，賦存豐富的孔隙水，是區(qū)內(nèi)主要地下水含水層。該層全場區(qū)均有分布。(1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質(zhì)粘土中，無統(tǒng)一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補給，水量一般較小。場區(qū)地處長江中下游亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明，春季寒潮活動頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量較少。施工現(xiàn)場粉塵和揚塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風的天氣下，將會對周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響?？紤]到項目施工期的短期行為，要求對施工場地所產(chǎn)生的污水應加強管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應設置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應設置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污水排入開發(fā)區(qū)排水管網(wǎng)。還有運輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，項目擬采用的部分施工機械設備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應的噪聲限值（GB1252390）見下表。在施工的各階段均應嚴格執(zhí)行GB1252390《建筑施工場界噪聲限值》中的各項規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。只要在全面設計時注意環(huán)?？刂频母鳝h(huán)節(jié)，如通風方式、通風量、通風口的設計，以及廢氣的凈化、分離等方面，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和武漢市規(guī)定的廢氣排放標準。主要控制區(qū)域為商業(yè)網(wǎng)點及停車場。樹立于環(huán)境相適應的環(huán)保意識。城中村改造成本匯總表項目單位前期費用改造成本后期費用合計拆遷補償費用還建及5%公共設施配套土地整合成本其它補償及高壓走廊開發(fā)用地成本改造成本小計村民集體職工住宅土地成本面積m2　506,372,330,9,　344,　　　金額萬元15,24,68,4,8,14,81,215,4,220,備注數(shù)據(jù)來源于城中村改造資料,計算依據(jù)根據(jù)武城改辦[2009]2號，以上成本為取得土地成本，未計算辦土地證應交契稅，及村民從拆遷至還建所需拆遷安置過渡等費用。財務指標評價依據(jù)及說明：當投資收益率是負數(shù)時為完全失敗，0－9％時表明投資效果基本不佳，10－19％時表明投資效果基本成功，20－29％時表明投資效果比較成功，收益率至30％以上表明投資效果非常成功。契稅按照交易額的4％計算。銷售收入估算依據(jù) 銷售收入的估算分別對住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項目周邊市場行情，并按照謹慎性原則估算。 區(qū)域供應略顯不足供應不足，刺激房價上漲；武漢火車站及天興洲大橋的建設提高了消費者的心理預期，消費者心理預期的提高將促使房價上漲。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，參照周邊樓盤銷售價格，住宅樓銷售價格按7000元/平米估算。土地增值稅估算根據(jù)國家有關(guān)稅務政策，按照房地產(chǎn)銷售收入及可扣除金額(含加扣部分)測算,本報告按增值額的30％計算。詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一）評價：財務凈現(xiàn)值大于零，從凈現(xiàn)值角度講,本項目盈利能力較強。將現(xiàn)金流量表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式，則：所得稅前財務內(nèi)部收益率（IRR）=%所得稅后財務內(nèi)部收益率(IRR)= %詳見附表10－現(xiàn)金流量表（一）評價：財務內(nèi)部收益率超過借款利息，說明本項目在財務上可以接受。以所得稅后內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值計算分析如下：項目內(nèi)含收益率敏感系數(shù)凈現(xiàn)值敏感系數(shù)投資回收期(年)正常值%　108, 　投資+10%% 91, 銷售單價+10%% 139, 銷售單價10%% 63, 投資10%% 123, 2．財務指標分析匯總表指標名稱單位所得稅前所得稅后備注投資利潤率％　投資回收期年－　財務凈現(xiàn)值萬元i=6%內(nèi)部收益率％　銷售利潤率％－　盈虧平衡點的銷量第十部分 償債能力分析本次拆遷還建貸款還款資金來源為203825萬元，主要來源于項目自由現(xiàn)金流量，％，％。（2）城中村改造規(guī)范了經(jīng)濟管理形式，有利于集體經(jīng)濟發(fā)展。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟有了一個起飛的機場。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化得進程，找到了解決城中村問題長治久安的途徑，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。該項目工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復雜。盡早啟動拆遷工