【正文】 市化建設(shè)進(jìn)程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分，成為一道城市建設(shè)發(fā)展中的特殊景觀(guān)——“城市里的村莊”。同時(shí)，“城中村”的土地區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對(duì)于城市低廉的土地價(jià)格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)特別活躍，導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。（3）人口構(gòu)成多元，社會(huì)治安堪憂(yōu) “城中村”的人口構(gòu)成十分復(fù)雜，并不是以前所認(rèn)為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃的凌亂建筑，形成不了統(tǒng)一連續(xù)的街景立面，視覺(jué)環(huán)境很差，城市形象低下；此外，由于村內(nèi)道路既狹窄又雜亂無(wú)章，很容易引發(fā)交通事故。村民素質(zhì)的低下及其安于現(xiàn)狀的性格，使他們的就業(yè)問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重，即便是征地時(shí)安排了一些就業(yè)機(jī)會(huì)，但很容易下崗，就業(yè)問(wèn)題的嚴(yán)重還會(huì)引發(fā)社會(huì)危機(jī)。第三部分 拆遷還建的規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容拆遷內(nèi)容“城中村”，其中村民房屋拆遷面積為506340平方米，涉及拆遷村民1594戶(hù)；。還建內(nèi)容根據(jù)“城中村”綜合改造規(guī)劃，對(duì)拆遷村民采取就地還建的方式安置。第四部分 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析武漢市的經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境與城市概況武漢市是湖北省省會(huì)、華中地區(qū)的最大城市，也是中國(guó)重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。武漢有豐富的旅游資源。中期戰(zhàn)略目標(biāo)——用10—15年時(shí)間，把武漢建設(shè)成為我國(guó)中部地區(qū)的重要發(fā)展極，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、人民生活、社會(huì)文明等各個(gè)方面基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，努力構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)系統(tǒng)，為建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。固定資產(chǎn)投資：，%。%，其中，%。%，其中，%。2008年，受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)入為調(diào)整期。2009年上半年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步地走出調(diào)整期，進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定的恢復(fù)期。商品房成交12777套。8月全市成交量出現(xiàn)小幅上升，而成交均價(jià)基本持平。從投資規(guī)模和建設(shè)開(kāi)發(fā)指標(biāo)分析，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然趨好。 歷年房屋（住房）開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)圖 單位：億元（2）房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)情況 ，％。其中，％，％。 歷年商品房（住房）空置面積走勢(shì)圖 單位：萬(wàn)平方米（4）房屋銷(xiāo)售情況 2008年，%，其中，%。其中，％。開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目可以填補(bǔ)和提升該區(qū)域商業(yè)價(jià)值。這七條道路拉近了徐東片區(qū)和漢口、武昌等其他周邊地區(qū)的距離。（3）規(guī)模優(yōu)勢(shì)從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)期上看，總建筑面積1216600平方米，戶(hù)數(shù)8600戶(hù)，停車(chē)總數(shù)5900輛，利用地塊規(guī)模效應(yīng)來(lái)提升產(chǎn)品綜合價(jià)值，規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場(chǎng)占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢(shì)。從人均工資水平上看，為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。從居民消費(fèi)活躍程度上看，整體消費(fèi)潛力與空間存在挖掘的潛力。第五部分 項(xiàng)目選址與自然條件項(xiàng)目地點(diǎn)項(xiàng)目位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng)友誼大道以南，武青四干道以北，紡機(jī)路以東，羅家港以西,緊鄰徐東商業(yè)中心。(2)混卵石粘土（Q4al）灰黃色，可塑—硬塑狀，含少量鐵錳質(zhì)氧化物及高嶺土，以粘土為主，含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以石英砂巖、砂巖為主，含量及礫徑極不均勻，一般在1090左右。(4)砂層（Q4al）粉細(xì)紗（Q4al）：由全新統(tǒng)沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深1822m，厚度25m。透水性強(qiáng)，賦存豐富的孔隙水，是區(qū)內(nèi)主要地下水含水層。該層全場(chǎng)區(qū)均有分布。(1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質(zhì)粘土中，無(wú)統(tǒng)一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補(bǔ)給，水量一般較小。場(chǎng)區(qū)地處長(zhǎng)江中下游亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，四季分明，春季寒潮活動(dòng)頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風(fēng)向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現(xiàn)。年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量較少。施工現(xiàn)場(chǎng)粉塵和揚(yáng)塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚(yáng)塵在晴朗、干燥、有風(fēng)的天氣下，將會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響?？紤]到項(xiàng)目施工期的短期行為，要求對(duì)施工場(chǎng)地所產(chǎn)生的污水應(yīng)加強(qiáng)管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應(yīng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污水排入開(kāi)發(fā)區(qū)排水管網(wǎng)。還有運(yùn)輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類(lèi)比資料，項(xiàng)目擬采用的部分施工機(jī)械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應(yīng)的噪聲限值（GB1252390）見(jiàn)下表。在施工的各階段均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行GB1252390《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》中的各項(xiàng)規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以?xún)?nèi)。只要在全面設(shè)計(jì)時(shí)注意環(huán)?？刂频母鳝h(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計(jì)，以及廢氣的凈化、分離等方面，采取合理有效的措施，汽車(chē)廢氣排放完全可以達(dá)到國(guó)家和武漢市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。主要控制區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)及停車(chē)場(chǎng)。樹(shù)立于環(huán)境相適應(yīng)的環(huán)保意識(shí)。城中村改造成本匯總表項(xiàng)目單位前期費(fèi)用改造成本后期費(fèi)用合計(jì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用還建及5%公共設(shè)施配套土地整合成本其它補(bǔ)償及高壓走廊開(kāi)發(fā)用地成本改造成本小計(jì)村民集體職工住宅土地成本面積m2　506,372,330,9,　344,　　　金額萬(wàn)元15,24,68,4,8,14,81,215,4,220,備注數(shù)據(jù)來(lái)源于城中村改造資料,計(jì)算依據(jù)根據(jù)武城改辦[2009]2號(hào)，以上成本為取得土地成本，未計(jì)算辦土地證應(yīng)交契稅，及村民從拆遷至還建所需拆遷安置過(guò)渡等費(fèi)用。財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)依據(jù)及說(shuō)明：當(dāng)投資收益率是負(fù)數(shù)時(shí)為完全失敗，0－9％時(shí)表明投資效果基本不佳，10－19％時(shí)表明投資效果基本成功，20－29％時(shí)表明投資效果比較成功，收益率至30％以上表明投資效果非常成功。契稅按照交易額的4％計(jì)算。銷(xiāo)售收入估算依據(jù) 銷(xiāo)售收入的估算分別對(duì)住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)行情，并按照謹(jǐn)慎性原則估算。 區(qū)域供應(yīng)略顯不足供應(yīng)不足，刺激房?jī)r(jià)上漲；武漢火車(chē)站及天興洲大橋的建設(shè)提高了消費(fèi)者的心理預(yù)期，消費(fèi)者心理預(yù)期的提高將促使房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，參照周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，住宅樓銷(xiāo)售價(jià)格按7000元/平米估算。土地增值稅估算根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅務(wù)政策，按照房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入及可扣除金額(含加扣部分)測(cè)算,本報(bào)告按增值額的30％計(jì)算。詳見(jiàn)附表10－現(xiàn)金流量表（一）評(píng)價(jià)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，從凈現(xiàn)值角度講,本項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)。將現(xiàn)金流量表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式，則：所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=%所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)= %詳見(jiàn)附表10－現(xiàn)金流量表（一）評(píng)價(jià)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率超過(guò)借款利息，說(shuō)明本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受。以所得稅后內(nèi)部收益率及凈現(xiàn)值計(jì)算分析如下：項(xiàng)目?jī)?nèi)含收益率敏感系數(shù)凈現(xiàn)值敏感系數(shù)投資回收期(年)正常值%　108, 　投資+10%% 91, 銷(xiāo)售單價(jià)+10%% 139, 銷(xiāo)售單價(jià)10%% 63, 投資10%% 123, 2．財(cái)務(wù)指標(biāo)分析匯總表指標(biāo)名稱(chēng)單位所得稅前所得稅后備注投資利潤(rùn)率％　投資回收期年－　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元i=6%內(nèi)部收益率％　銷(xiāo)售利潤(rùn)率％－　盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)量第十部分 償債能力分析本次拆遷還建貸款還款資金來(lái)源為203825萬(wàn)元，主要來(lái)源于項(xiàng)目自由現(xiàn)金流量，％，％。（2）城中村改造規(guī)范了經(jīng)濟(jì)管理形式，有利于集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。招商引資有了一個(gè)落腳的平臺(tái)，集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起飛的機(jī)場(chǎng)。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問(wèn)題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化得進(jìn)程，找到了解決城中村問(wèn)題長(zhǎng)治久安的途徑，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。該項(xiàng)目工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。盡早啟動(dòng)拆遷工