【正文】 .......................5415 不確定性分析 .................................................................................................................................56 盈虧平衡分析 .............................................................................................................................56 敏感性分析 .................................................................................................................................5616 可行性研究的結論與建議 .............................................................................................................57 評價結論 .....................................................................................................................................57 建議 .............................................................................................................................................57 一、附表：總投資估算表（估算表 1）主體工程投資估算表（估算表 11）配套工程投資估算表（估算表 12）工程其他費用估算表（估算表 13）二、附圖：三、附件：《森林公園南片區(qū)森林北環(huán)路東 B0104 地 塊建設用地規(guī)劃條件意見書》（條字第 150602202200369 號）項目建設單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照項目建設單位組織機構代碼證 可行性研究報告1內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司1 總論 項目概述項目名稱：項目建設地點：鄂爾多斯市森林公園南片區(qū)森林北環(huán)路東 B0104 地塊內(nèi)（建設用地規(guī)劃條件意見書編號：條字第 150602202200369 號）。項目總投資及資金來源本項目估算總投資 萬元。建設期限：2022 年 4 月至 2022 年 3 月。公司有深厚的技術，人才和 資金支持，也是集團公司進駐鄂爾多斯締造中弘品牌和品質(zhì)， 為鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展做貢獻的橋頭堡。 主要技術經(jīng)濟指標森林公園南片區(qū)森林北 環(huán)路東 B0104 地塊技術經(jīng)濟指標項 目 名 稱序號 名稱 威尼斯城 至尊城 地下車庫 合計1 凈用地面 積(m 2) 2 總建筑面 積(m 2) 3 地上建筑面積(m 2) 會所(m 2) 住宅樓 (m2) 商業(yè)樓 (m2) 4 地下建筑面積(m 2) 5 基底面積 (m2) 6 綠化面積 (m2) 7 道路面積 (m2) 8 硬化面積 (m2) 400 350 9 建筑密度 (％) ％ ％ ％10 容積率 11 綠化率 (％) ％ ％ ％13 層數(shù) 3/6 6 1 14 建筑高度 (m) 15 結構形式 住宅采用磚混結構；會所采用框架結構；地下車庫為框架剪力墻結構16 住宅樓棟 數(shù)(棟) 5 7 1217 商業(yè)樓棟 數(shù)(棟) 1 118 會所棟數(shù) (棟) 1 119 電梯數(shù)量 (部) 20 住宅戶數(shù)（戶） 270 354 62421 停車位（個） 地上 10 個 710 個 720 可行性研究報告4內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司序號 名 稱 指 標 規(guī)劃條件 備 注1 總建筑面 積(m 2) 2 層數(shù) 地下一層3 高度 (m) 4 結構形式 框架剪力墻結構5 停車位（個） 710 居住:大于 1 車位/戶 結論一、結論本工程項目建設條件基本落實，規(guī)模適宜，建 設方案合理可行，造價較為經(jīng)濟合理，資 金來源有保證。二、建議加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)；建議建設單位盡快組織評審，以便 為下階段工作提供可靠的依據(jù)。城區(qū)面積自撤盟建市的 10 萬人增加到 55 萬人，規(guī)劃到 2022 年城區(qū)人口將達到 100 萬人；隨著城市不斷拓展，城區(qū)面積由 2022年的 平方公里，發(fā)展到 67 平方公里。東勝區(qū)、準格 爾旗和伊金霍洛旗財政收入突破百億元。全市城鎮(zhèn)建成區(qū)面積由 138 平方公里拓展到 243 平方公里，城鎮(zhèn)化率達到 70%。同時，東勝區(qū)大力實施景觀綠化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通過“集中建 綠、規(guī)劃增綠、拆舊 補綠、拆墻透綠”等措施 i，完成了城市出入口、道路、廣場 、公園等綠化工程，使 東勝區(qū)城市綠化面積 達到 350 萬平方米，公共綠地面積 210 萬平方米，綠化覆蓋率達到 ％。 項目建設的必要性人口增長的需要 中國是一個人口大國且人口增速也很快。 截止到 2022 年底，東勝區(qū)人口約達到 50 多萬人，隨著城鄉(xiāng)一體化進程加快，人口快速增長成為必然，然而住宅、商業(yè)的增長遠遠 不能適應人口增長。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi)，因人口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強勁。城市化進程的需要 城市化既是近年來中國經(jīng)濟快速增長的重要動因，也給今后 10 年、20 年甚至更長一些時間中國經(jīng)濟的發(fā)展提供了廣闊的空間。這意味著要以平均每年 2022 萬人的速度，到 2030 年基本解決 4 億農(nóng)民工及其家屬的進城和落戶問題，使他們享受與城市原有居民同等的公共服務和各項權利。 人口的遷移和流動不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加，而且還在很大程度上改變了需求結構。農(nóng)牧民人均 純收入達到 8737 元，同比增長 9％。 “居者有其屋”已不再能滿足人們的心理需要，而是對住房的質(zhì)量、大小、結 構、交通、環(huán)境、舒適程度、建筑風格等方面提出了更高層次的需求。城市拆遷改造的需要 隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，各大中城市對舊城改造和房屋拆遷的力度不斷加大。城市小轎車的數(shù)量劇增隨著高層建筑向地面上空不斷發(fā)展，從建筑結構安全考慮，建筑物埋入地下的深度也隨之加大，地下室的深度和層數(shù)也進一步增加。 而高層建筑寶貴和高價的基地地面面積是不能滿足大規(guī)模停車要求的。根據(jù)鄂 爾多斯市委二屆十次全委會精神和市委《關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議》，“十二五”時期政府工作的 總體思路是：以鄧小平理 論和“三個代表”重要思想為指導，深入 貫徹落實科學發(fā)展 觀，因 應新形勢、把握新機遇、迎接新挑戰(zhàn)，以科學發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā) 展方式為主線，以富民強市為主旨，深入 實施“結構轉(zhuǎn)型、創(chuàng) 新強市” 、“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、集 約發(fā)展” 戰(zhàn)略，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化、市場化、國際 化進程，協(xié)調(diào)推進經(jīng)濟建設、政治建 設、文化建設、社會建設和生態(tài)文明建設，推 動地區(qū)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，率先建 設全面小康社會。建成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū)，中心城區(qū)功能更加完善，農(nóng)村牧區(qū)面貌顯著改善，初步構建起城鄉(xiāng)一體化的公共服務體系。東勝以建設“ 暢通城、文化城、生態(tài)城” 為目標， 堅持 “拉大、補欠、崛起”的工作方針，加快城市基礎設施建 設，加快城市建 設投資、融 資體制改革和市場化、企業(yè)化運作進程，全力優(yōu)化城市 環(huán)境，提升城市品位，在不斷完善城市整體功能中 實現(xiàn)城市的崛起，從而推動經(jīng)濟 、社會的全面 協(xié)調(diào)和棵持 續(xù)發(fā)展，把 東勝打造成鄂爾多斯城市核心區(qū)。著力在提高宜居宜業(yè)水平上下功夫，努力使中心城區(qū)變得更現(xiàn)代、更美麗、更文明。加大東勝鐵西三期開發(fā)建設力度，推進罕臺城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)、銅川汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鄂爾多斯裝備制造園區(qū)三個組團規(guī)劃建設。全面 可行性研究報告11內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司推進中心城區(qū)棚戶區(qū)改造工程，今年中心城區(qū)舊城改造完成 2 萬戶、240 萬平方米，新開工建筑面積 2022 萬平方米以上。2）交通優(yōu)勢東勝區(qū)形成京包、包蘭鐵路圍繞周邊，大準、準東、東烏鐵路橫穿東西，包西、包神鐵路縱貫南北，10210 國道貫穿城市，并與周邊 1107 國道相連成網(wǎng)的交通格局，隨著鄂爾多斯機 場德投入使用，目前公路、 鐵路、航空相結合的立體化交通體系已經(jīng)形成，交通優(yōu)勢 明顯。從設計上營造出與居住生活相吻合的空間層次結構， 貫徹以人為本的原則，增強了空間層次感。 收入增長的需要 截至 2022 年 9 月底，鄂爾多斯市地區(qū)生產(chǎn)總值總量達 億元，同比增長 %。上劃自治區(qū)稅收 億元，同比增 長%。在收入增 長的同時，居民消費水平也有顯 著提高。投資投機的需要 隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和房價的持續(xù)高位運行，房地產(chǎn)投資投機需求明顯增加。高層地下室在滿足結構要求的同時，也為高層建筑的某些功能提供了足夠的空間。因此在高層建筑功能布局中，大多將車庫置于地下層。本項目建設規(guī)模序號 名稱 指標 備注1 規(guī)劃總建筑面積 平方米弱電機房及變配電室 平方米 地下 1 層、層高 米換熱站 平方米水泵房 平方米其他設備用房 平方米地下一層車位 平方米4 場址和項目建設條件 場址場址位置本項目位于森林公園南片區(qū)森林北環(huán)路東 B0104 地塊內(nèi)(建設用地規(guī)劃條件意見書編號：條字第 150602202200369 號）。 項目概況中主要經(jīng)濟技術數(shù)據(jù)可知本項目各項指標均符合建設用地規(guī)劃條件。23′00″，北 緯 176。東 勝 城 區(qū) 位 于 鄂 爾多 斯 市 市 境 東 部 羊 場 壕 ，北 距 包 頭 96 公 里 ，東 北 距 呼 和 浩 特 188 公 里 ，是 鄂爾 多 斯 市 政 府 所 在 地 。 3）氣 候東 勝 區(qū) 屬 于 極 端 大 陸 性 氣 候 ，冬 長 夏 短 ，四 季 分 明 。年 日 均 氣 溫 在 O℃以 上 的 持 續(xù) 時 間 為 天 。平 均 年 徑 流 量 6 萬 立 可行性研究報告17內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司方 米 ，年 輸 沙 量 844 萬 噸 。場地土屬中硬土，場地類別Ⅱ類?！鲌龅氐匦螚l件簡單，地基巖土結構簡單，大部分 單元層工程特性良好，屬較均勻地基，地基與基礎穩(wěn)定性良好，場地適宜建設，工程建設時參照地勘報告確定具體施工地質(zhì)條件。場地屬建筑抗震有利地段，地基土 類型屬中硬土，場地類別Ⅱ類，地基巖土層無液化問題。設計時應考慮凍脹影響。加快建設“三橫四 縱” 鐵路網(wǎng)，呼準、東烏、包西等 鐵路建成通 車，沿河、南部、巴準鐵路開工建設，新增鐵路 911 公里， 鐵路運營總里程 1208 公里。區(qū)內(nèi)通 訊已與全國聯(lián)網(wǎng)，可直撥國內(nèi)外長途電話和發(fā)送傳真。 供電當?shù)毓╇姴块T電力供應可以滿足本項目需要，由地區(qū)變電站提供 10kV 電源。而 東 勝 煤 田 的 儲 量 就 有 億 噸 。精煤 ，具 有 低 硫 (1％ 以 下 )低 灰 分 (6％ 左 右 )、高 發(fā) 熱 量 (5 000～ 7 000 大 卡 ／ 公斤 )的 優(yōu) 點 。自 治 區(qū) 二 級 保 護 動 物 白 天 鵝 、鴻 雁 、大 雁 、石 雞 、野 雞 ，另 外 還 有 狐 貍 、兔 等 。鄂 爾 多 斯 歷 史 悠 久 ，地 貌多 樣 ，擁 有 著 豐 富 的 歷 史 文 化 資 源 和 濃 厚 的 民 族 文 化 資 源 ，這 里 是 草 原 文 化與 黃 河 文 化 結 合 之 地 ，是 游 牧 文 化 與 農(nóng) 耕 文 化 交 錯 之 地 ，是 蒙 元 文 化 與 中 原文 化 交 融 之 地 ，東 勝 作 為 鄂 爾 多 斯 市 府 所 在 地 ，也 是 這 種 文 化 結 合 與 交 融 表現(xiàn) 的 最 為 突 出 的 地 區(qū) 。 經(jīng)濟總量不斷擴大。截至 2022 年 9 月底，鄂 爾多斯市地方財政收入完成 億元，同比增長 %。工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。生產(chǎn)原煤 億噸，天然氣 148 億立方米， 發(fā)電量 399 億千瓦時，汽 車 7583 輛，羊絨衫 萬件。3）積極合理地采用新材料、新技術，以表 現(xiàn)行業(yè)與時代特征。交通組織1)出入口 設置：出入口根據(jù)建筑之間的獨立性和聯(lián)系性沿項目區(qū)周邊分別開設，方便居民的購物和外出，形成與四周城市干道 環(huán) 合成完善的道路體系，交通便利。3）停車場居住停車主要由地下車庫解決，輔以地上部分臨時停車位，地上停車位 10個，地下停車位 710 個，共計 720 個。環(huán)境衛(wèi)生設施項目范圍內(nèi)結合周邊建筑設置一處垃圾收集點，建議設置在地塊的東南側，方便運輸，定期運送至城市垃圾處理廠統(tǒng)一處理。外墻采用外保溫的方式，保溫材料采用擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板（X