【正文】 （二）建議 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造 項(xiàng)目投資額巨大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，必然存在諸多的 投資 風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，根據(jù)目前狀況進(jìn)行拆遷 安置及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總投資收益 較 低， 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能較差 。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理人員必須和各專業(yè)人員共同識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以及使損失趨于嚴(yán)重的各種條件，然后，通過(guò)對(duì)這些條件的控制而控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是面向未來(lái)的評(píng)價(jià)與分析，由于未來(lái)不確定性因劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安大德 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 21 素的影響，項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預(yù)測(cè)、估計(jì)和假定的成分，從而使分析結(jié)果存在一定的不確定性。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善 ，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。 六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià) （一） 現(xiàn)金流量分析 本項(xiàng)目現(xiàn)金流入主要為銷售及 本公司其他 收入，現(xiàn)金流量從第二 年即開(kāi)始實(shí)現(xiàn)回款，現(xiàn)金流量在第三年出現(xiàn)正值，稅前靜態(tài)投資回收期為 3 年，各項(xiàng)指標(biāo)均表現(xiàn)出較好的收益能力 。 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安 大德 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 15 投資估算匯總表 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 1 村民拆遷投入 2982 萬(wàn)元 2 圍墻砌筑費(fèi) 138 萬(wàn)元 3 拆遷總投入 2996 萬(wàn)元 4 安置房建設(shè)總投入 95214 萬(wàn)元 高壓線下埋投 入 3800 萬(wàn)元 5 合計(jì) 128974 萬(wàn)元 6 毛地單位成本 191 萬(wàn)元 /畝 商品房開(kāi)發(fā)用地凈地單位成本 萬(wàn)元 /畝 商品房開(kāi)發(fā)投資收益 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 1 商品房開(kāi)發(fā)總建筑面積 115 萬(wàn)平方米 2 商品房開(kāi)發(fā)投資額 45195 萬(wàn)元 3 商品房銷售額 63485 萬(wàn)元 項(xiàng)目整體投資收益狀態(tài) 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位 1 項(xiàng)目整體投資額 54583 萬(wàn)元 2 項(xiàng)目整體收入 634825 萬(wàn)元 3 項(xiàng)目整體收益 88992 萬(wàn)元 4 項(xiàng) 目整體稅前利潤(rùn)率 % 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安 大德 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 16 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目總成本測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 成本額（萬(wàn)元） 樓面造價(jià)（元 /平方米） 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用 45195 3930 土地費(fèi)用 147200 1280 前期費(fèi) 25300 220 建筑安裝工程費(fèi) 253000 2200 建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 1725 15 管理費(fèi) 5750 50 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 5750 50 財(cái)務(wù)費(fèi)用 13225 115 2 銷售成本費(fèi)用 11500 100 3 經(jīng)營(yíng) 稅金及附加 41898 365 4 總投資 50534 4395 注：土地費(fèi)用為拆遷安置總費(fèi)用 +開(kāi)發(fā)用地土地出讓金 拆遷成本測(cè)算 拆遷成本共分為四大部分，分別為村民 拆遷補(bǔ)償 29822 萬(wàn)元 ，安置房建設(shè) 95214 萬(wàn)元 （含商業(yè)房補(bǔ)償安置）， 高壓線下埋費(fèi)用 3800萬(wàn)元，圍墻砌扎費(fèi) 138 萬(wàn)元 。 綜合 銷售均價(jià)約為 5050 元 /㎡ 。 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安 大德 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 10 （ 三 ）市場(chǎng)研究結(jié)論 需求決定市場(chǎng)，置業(yè)群體的需求特征決定著市場(chǎng)的發(fā)展空間和趨勢(shì)。 城西區(qū)域部分在售樓盤一覽表 西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 西安 大德 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 8 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 占地面積 總建筑面積 （ ㎡ ） 規(guī)劃情況 戶型面積 （ ㎡ ） 價(jià)格范圍 （元 /㎡ ） 華府新桃園 灃惠路與大寨路 什字西北 角 18萬(wàn) 9棟點(diǎn)式高層 40150 4800 蓮湖中央花園 團(tuán)結(jié)西路中段 268963 一期 3棟高層 44145 45005100 漢景苑 西二環(huán)大興路立交向西 300米 190000 6棟高層， 8棟小高層 50130 4500 萬(wàn)國(guó) ● 單元樓 房屋現(xiàn)狀建筑面積約為 不納入本次城改用地范圍 。 市政配套的不足，對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的銷售帶來(lái)很大的制約，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中需重點(diǎn)考慮，如設(shè)立大型購(gòu)物超市、 SPA、健身房、醫(yī)務(wù)站、幼兒園、小學(xué)等以解決住戶生活需要，提升項(xiàng)目吸引力。 大興西 路作為區(qū)域級(jí) 東西 主動(dòng)脈， 未來(lái)漢遺址公園的建設(shè) 在該 項(xiàng)目和周邊其他項(xiàng)目的共同打造下，必將成為集休閑購(gòu)物， 商業(yè)旅游、 餐飲娛樂(lè)、日用百貨等綜合服務(wù)性“金街”。 西安市 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合 改造 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告 二 O 一 O 年 十 月 西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 西安 大德 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 1 目 錄 一、項(xiàng)目概況 ............................................................. 3 （一）地理位置 ........................................................ 6 （二）基本情況 ........................................................ 6 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ......................................................... 7 （一）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 .............................................. 7