未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 （二）建議未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目投資額巨大、開發(fā)周期長，必然存在諸多的投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，根據(jù)目前狀況進(jìn)行拆遷安置及項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目總投資收益較低，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能較差。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理人員必須和各專業(yè)人員共同識別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生以及使損失趨于嚴(yán)重的各種條件，然后，通過對這些條件的控制而控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是面向未來的評價(jià)與分析，由于未來不確定性因素的影響，項(xiàng)目評價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，含有許多預(yù)測、估計(jì)和假定的成分，從而使分析結(jié)果存在一定的不確定性。伴隨著原有廢舊工廠的拆遷改造、周邊居住狀況進(jìn)一步改善，城西區(qū)正逐漸成為市民投資居住的熱點(diǎn)區(qū)域。 六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評價(jià)（一）現(xiàn)金流量分析本項(xiàng)目現(xiàn)金流入主要為銷售及本公司其他收入，現(xiàn)金流量從第二年即開始實(shí)現(xiàn)回款，現(xiàn)金流量在第三年出現(xiàn)正值，稅前靜態(tài)投資回收期為3年，各項(xiàng)指標(biāo)均表現(xiàn)出較好的收益能力。投資估算匯總表項(xiàng)目投資估算表序號項(xiàng) 目數(shù)量單位1村民拆遷投入2982萬元2圍墻砌筑費(fèi)138 萬元3拆遷總投入2996萬元4安置房建設(shè)總投入95214萬元高壓線下埋投入3800 萬元5合計(jì)128974萬元6毛地單位成本191萬元/畝商品房開發(fā)用地凈地單位成本萬元/畝商品房開發(fā)投資收益序號項(xiàng) 目數(shù)量單位1商品房開發(fā)總建筑面積115萬平方米2商品房開發(fā)投資額45195萬元3商品房銷售額63485萬元項(xiàng)目整體投資收益狀態(tài)序號項(xiàng) 目數(shù)量單位1項(xiàng)目整體投資額54583萬元2項(xiàng)目整體收入634825萬元3項(xiàng)目整體收益88992萬元4項(xiàng)目整體稅前利潤率% 劉漢村城中村改造項(xiàng)目總成本測算表序號項(xiàng)目名稱成本額（萬元）樓面造價(jià)（元/平方米）1開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用451953930土地費(fèi)用1472001280前期費(fèi)25300220建筑安裝工程費(fèi)2530002200建設(shè)監(jiān)理費(fèi)172515管理費(fèi)575050不可預(yù)見費(fèi)575050財(cái)務(wù)費(fèi)用132251152銷售成本費(fèi)用115001003經(jīng)營稅金及附加418983654總投資505344395注：土地費(fèi)用為拆遷安置總費(fèi)用+開發(fā)用地土地出讓金拆遷成本測算拆遷成本共分為四大部分，分別為村民拆遷補(bǔ)償 29822萬元，安置房建設(shè)95214萬元（含商業(yè)房補(bǔ)償安置），高壓線下埋費(fèi)用3800萬元，圍墻砌扎費(fèi)138萬元。四、項(xiàng)目建設(shè)方案（一）建設(shè)規(guī)模㎡。依據(jù)有關(guān)《20092010西安房地產(chǎn)市場需求調(diào)查報(bào)告》，城西區(qū)域意向購房群體需求特征整體表現(xiàn)如下：目前居住條件較差，置業(yè)目的集中屬地需求特征明顯，購房時(shí)間明確接受銷售單價(jià)較低，承受能力有限高層住宅接受度較低，市場有待引導(dǎo)戶型結(jié)構(gòu)以實(shí)用為主，消費(fèi)特征明確家庭結(jié)構(gòu)以滿巢為主，年輕化趨勢明顯從事行業(yè)表現(xiàn)突出，區(qū)域特征明顯收入水平表現(xiàn)一般，置業(yè)能力有限三、項(xiàng)目定位（一）客戶定位劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于城西大興新區(qū)板塊和灃渭新區(qū)板塊的交匯處，因此在本項(xiàng)目的區(qū)域界定以大興新區(qū)為主，灃渭新區(qū)其次，淡化城西概念。遠(yuǎn)鑒名筑棗園西路18萬8棟高層，3棟多層5012245005300百花名珠豐登北路與桃園路交匯處㎡35000226層301374300天朗大興郡大興東路北側(cè)600畝130萬一期20余棟383005800世紀(jì)錦繡大興東路55號294畝42萬38棟，多層，小高層，高層8711533003800加州一號灃渭新區(qū)世紀(jì)大道東段北側(cè)50畝921棟，小高層，高層1041234500市場供應(yīng)相對于西安市整體來說，城西區(qū)域房地產(chǎn)市場始終表現(xiàn)平平，區(qū)域整體環(huán)境改善以及新置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域如“土門商圈”、“大興西新區(qū)”的輻射帶動(dòng)，都讓城西在西安樓市中扮演越來越重要的角色，市場供應(yīng)數(shù)據(jù)2009年升幅較大，預(yù)計(jì)2010年隨著大興路沿線幾家城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)，市場供應(yīng)量將會大幅提升。 ●。市政配套的不足，對未來項(xiàng)目的銷售帶來很大的制約，因此在項(xiàng)目開發(fā)中需重點(diǎn)考慮，如設(shè)立大型購物超市、SPA、健身房、醫(yī)務(wù)站、幼兒園、小學(xué)等以解決住戶生活需要，提升項(xiàng)目吸引力。大興西路作為區(qū)域級東西主動(dòng)脈，未來漢遺址公園的建設(shè)在該項(xiàng)目和周邊其他項(xiàng)目的共同打造下，必將成為集休閑購物，商業(yè)旅游、餐飲娛樂、日用百貨等綜合服務(wù)性“金街”。未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目一、項(xiàng)目概況未央?yún)^(qū)劉漢村地區(qū)城中村綜合改造項(xiàng)目位于西安市西郊大興路西段，快速干道兩側(cè)，項(xiàng)目南鄰城西客運(yùn)站，北鄰漢城遺址，東接西二環(huán)白家口立交橋商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)，該地塊緊靠大興西新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址，是未來西安國際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域，對聯(lián)動(dòng)我市東西、與周邊地市以及省與周邊省
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