【正文】 、文化、藝術和各種民族 特色，可擔當地方旅游設施的作用，大型旅游城市才有此類別 時尚與休閑 投資買斷再轉租 超級超市 農貿市場 其主要特點是規(guī)模 適中 、品類全、價格低。 劣勢 ： （ 1） 地 塊面積小， 生活環(huán)境營造相對困難 ，有閉塞感 ； （ 2） 項目臨近 的街道狹小 ， 規(guī)劃差，人車交通擁擠 ； （ 3）項目的市場建設對住宅的銷售 有一定的影響 ； （ 4） 項目所在片區(qū)形象不具備高尚品質； （ 5）人文環(huán)境及形象較差 。該時常所有人是相如房產公司，為該市場舉辦者，（不提供產權出售），向多個經營者提供固定商位（包括攤位、店鋪、營業(yè)房等）和相應設施，提供物業(yè)服務，實施經營管理，并有多個經營者進場獨立從事蔬菜、禽蛋、肉類、水產品、豆制品、調味品、熟食鹵品、水果、糧油制品、干副食品，農副產品自銷區(qū)等食品經營的固定場所，市場一樓二樓為農貿市場攤 位，計劃修建 988個，每個攤位尺寸 *，約合 2個平方，市場一樓整體挖地1米，地面層高 ，共計層高 ，二樓層高 3米，四周鋁合金窗戶，離地 。住宅采用半圍合式布置，規(guī)劃設計樹立 “以人為本 ”的指導思想，按照現代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進行住宅設計，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設新技術及其它新型材料設備，以達到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 市場在室內采用高壓鈉燈及相應節(jié)能燈具作泛光照明；室外通道設置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關。 消防 本項目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、等處的室內消防。利用空間環(huán)境的營造并賦予現代的居住氣息。 （ 1） 、建筑節(jié)能技術 該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?=() 外墻：普通內墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準 GB7106第 2級，空氣滲透性 能屬標準 GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標準 GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數為 k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數為k=() 樓梯間：普通內墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數為 k=() （ 2） 、建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業(yè)化及帶動其他產業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 2)編制《房地產開發(fā)項目組織設計》。 D摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞 等，如有及時妥善處理。主要包括現金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據、已完合同的應收工程款等。 b．注意風險的影響，如投資風險、破產的風險、工程風險等。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險、銷售政策風險。 三．投資風險的控制 及早地發(fā)現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較 好地控制房地產投資過程中的風險。 1）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據具體情況不斷完善。因此社會效益極為可觀。 2）項目在經濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積 : 12952平方米 * 項目總投資 : * 項目財務凈現值 : * 項目財務內部收益率 :% 上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。 通過市場調查，獲得盡可能多的信息。房地產市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。 2）項目投資利潤率 銷售利潤率 投資回收期 總投 資（萬元） 總銷售收入（萬元） 總利潤 （萬元） 凈利潤率（％） 479 項目總投資額為 ，總銷售收入為 （市場以兩年的使用權出售） 萬元，總銷售利潤額為 479萬 元 投資利潤率＝平均利潤總額 /總投資額 100％ ＝ ％ 銷售利潤率＝平均利潤總額 /銷售收入 100％＝ ％ 投資回收期＝ 二．敏感性分析 編制敏感性分析表、繪制敏感性分析圖（下圖） 0%10%20%30%40%50%60%30%25%20%15%10%5%0% 5% 10%15%20%25%30%35%40%45%50%不確定因素變化率（% ）評價指標（I R R 等）銷售價格（ L 1 ）建設投資（ L 3 ）基本方案內部收益率基準收益率敏感性分析圖2 7 . 5 %8 敏感性分析表 序號 不確定因素 變化率（ %） 內部收益率（ %） 變化幅度（ %） 敏感系數 基本方案 產品價格 10% 10% 建設投資 10% 10% 三．盈虧平衡分析 項目經營成本 =(+)/（ 1+%） =（萬元），保本點 = 即銷售收入達預測收入的 %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產生變化。 （ 2） 土地批租費： 主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，（現估計值）共計 350萬人民幣。 B 辦理質監(jiān)委托。施工期 間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計， 同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊 周圍樹立高于 3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。 附表 ： 技 術 經 濟 指 標 項 目 單 位 數 量 居住戶數 戶 60 居住人數 人 200 戶均人口 人 總建筑面積 ㎡ 12952 住宅建筑面積 ㎡ 8000 市場 面積 ㎡ 4952 住宅平均層數 層 6 容積率 綠地率 % 45 九、節(jié)能措施 1．節(jié)能措施 城中市場建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。 6．產品方案 （ 1） . 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃 36樓為多層住宅， 12樓架空為市場。主要道路寬 6米，次要道路寬 3米，均為水泥路面；局部支路寬 2米，均為水泥路面，住宅道路可鋪設防滑地磚。 公用工程 （一）供配電及強弱電等 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由景觀綠色走廊、平臺綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結合并相互滲透的立體綠化景觀。此入口設市場管理辦公室，公廁原有，現不考慮增加。 七、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： （ 1）區(qū)位優(yōu)勢明顯： 地塊位于縣城中心地帶，在地理位置上占有先天的優(yōu)勢； （ 2） 依托 縣城 中心區(qū)的未來規(guī)劃，具有升值潛力； （ 3） 項目周邊 人員密集，對市場的需求 量大 ； （ 4）建成后將是縣城規(guī)模最大，功能最齊，環(huán)境最好的專業(yè)市場 ，同時還可創(chuàng)建和延續(xù)相如房產品牌； （ 5） 配套成熟。 B、 做社區(qū)型購物中心，其流行模式是 GMS 購物中心，雖然 蓬安 的居民總量也基本可以支撐 GMS 購物中心，但在競爭 和項目的地塊面積 上不相符合 ：一是 縣城市場面積達到 30000 平米， 服務半徑基本飽和；二是 該地塊面積不允許 。 消費者商業(yè)行為研究 ： （ 1） 總體人口狀況 ：如前所述， 蓬安 總人口只有 8來萬。從本項目看來，其地處 蓬安二大經濟點 的“樞紐”位置， 建設路 和 相如廣場 在本項目附近，購物便利性比較強，滿足 中小 型商業(yè)設施的基本需要。 購 物環(huán)境亟需改善 商點配套設施建設不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。 （ B）商圈概況 地域范圍 以建設路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到 老花園， 人流結構 中偏高檔消費者 商業(yè)區(qū)域 由建設路、悅慶街、老花園及老廣場商業(yè)街組成 區(qū)域價值 蓬安最繁華的商業(yè)中心，唯一的市主力級商圈 商業(yè)特點 由大型商業(yè)門店組成 經營 業(yè)態(tài) 以百貨、服裝經營為主，其次有餐飲、電器、家居等 購物環(huán)境 由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場調節(jié)中形成的，購物環(huán)境較差 商業(yè)氛圍 商業(yè)集中，人氣旺盛 商圈描述 該商圈以建設路為中心，為蓬安唯一的主力級商圈，形成時間較久，商業(yè)氛圍濃厚； 商圈內大中型商業(yè)網點集中，輻射范圍廣泛； 商業(yè)功能較齊全，可滿足多層次人群的商業(yè)消費需求； 商業(yè)形態(tài)較為單一，僅街區(qū)商業(yè)而已。 城市內沒有一個象樣的農貿市場，而蓬安是一個日常居住人口 8 萬人的縣城，有縣城規(guī)劃的需求。人事局、老工商局、老干局招待所、縣政府散步在周圍。 ■人們的 觀望 心理加劇了 市場 的 萎縮 , 小結 目前住宅去化較慢，主要是供應結構失調，偏離絕大部分消費者 市場 的承受力。 ★★★★★ 二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳 一 衛(wèi)）以下的房型供應量僅占總供應量的 4%，且這些房型的面積一般在 100平方米以下， 雖然 總價低， 但不適合主力群體的消費 ，市場需求空間 小 ，去化速度很 慢。 （ 2） 經營管理差。 攤位的經營數量一半左右，相反自銷的場地到是熱火嘲天。緊緊圍繞 相如古縣 為主題，加快開發(fā)以白云山風景區(qū)、大深南海渡假村為主體的自然生態(tài)景觀，以燕山古寨、龍角山等為主體的歷史文化景觀；加強特色市場建設，調整市場布局、 完善市場功能，構建統(tǒng)一、開放、競爭、有序的市場體系，建設農副產品物業(yè)配送中心和農資配送中心；大力發(fā)展服務業(yè)，拓寬服務領域，提升服務檔次，加快發(fā)展步伐。我 縣享有“中國錦橙第一縣”、“南方制種大縣”美譽，先后被國家、省列為商品糧大縣以及柑桔、蠶繭、生豬、水產開發(fā)基地縣，“石孔貢米”香飄華夏，“天府花生”暢銷全國，“錦橙 100 號”風流曼谷，優(yōu)質蠶絲留洋美日，江河養(yǎng)殖獨領風騷。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現產值 ，稅費 3430萬元。 四、有利投資經濟形勢成因分析 蓬安慨況： 蓬安縣位于四川省東北部，地處嘉陵江中游，東與營山、渠縣接壤，南與岳池、廣安相依，西與高坪、南部相鄰，北與儀隴相連，東西寬約 公里，南北長約 61 公里，幅員面積 1332 平方公里，耕地面積 萬畝，轄 46 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 598 個村，總人口 68 萬人，其中非農業(yè)人口 68287人，占 %。 6．從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，去年全縣發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。公積金方面：公積金貸款購房也得到大數人的首 選。 5．市場特點分析 宏觀市場特點： 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產市場的發(fā)展提供了動力。 從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（ 100平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。二是成都市投資增勢強勁。 1996 年 1季度 — 20xx年 3季度消費景氣先行指數與一致指數走勢圖 從國內外需求的變化來看， 20xx 年上半年我國消費品市場將繼續(xù)保持活躍局面，主要是 20xx年各地提高最低工資標準、增加社會保障支出、下半年國家落實公務員提高工資水平等項措施，直接起到提高居民收入的作用，對于推動居民消費具有正面影響；房地產銷售繼續(xù)保持較快增長，將拉動與之相關的建材工業(yè)品銷售；數字電視的播放將促進城市居民家電更新換代的步伐；加上 20xx年元旦與春節(jié)之間間隔時間較長，節(jié)假日效應將比 20xx年更為明顯。 致力打造蓬安縣城頂級規(guī)?；膶I(yè)農貿市場。我們公司