【正文】 （ 二 ）商品房房?jī)r(jià)初步調(diào)查 .............................................. 9 （ 三 ）市場(chǎng)研究結(jié) 論 ................................................... 10 三、項(xiàng)目定位 ............................................................ 11 （ 一 ）客戶定位 ....................................................... 11 （ 二 ）產(chǎn) 品定位 ....................................................... 11 （ 三 ）價(jià)格定位 ....................................................... 12 四、項(xiàng)目建設(shè)方案 ........................................................ 12 （一）建設(shè)規(guī)模 ....................................................... 12 （二）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排原則 ........................................... 13 （ 三 ）項(xiàng)目進(jìn)度安排 ................................................... 13 五、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析 .............................................. 13 （一） 本次測(cè)算的依據(jù) ................................................. 14 西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 （二）經(jīng)濟(jì)效益分析 ................................................... 14 （三）融資方案 ....................................................... 18 六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià) .............................................. 18 （一）現(xiàn)金流量分析 ................................................... 18 （二）貸款償還分析 ................................................... 18 （三）長(zhǎng)期收益 ....................................................... 19 七、社會(huì)效益評(píng)價(jià) ........................................................ 19 （一）區(qū)域可持續(xù)發(fā)展 ................................................. 19 （二）項(xiàng)目與所在地相互適應(yīng)性分析 ..................................... 19 八、風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定分析） .............................................. 20 （一）盈虧平衡分析 ................................................... 20 （二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 ....................................................... 20 九、項(xiàng)目評(píng)價(jià)的結(jié)論 ...................................................... 22 （一）結(jié)論 ........................................................... 22 （二）建議 ........................................................... 22 西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 一、項(xiàng)目概況 未央?yún)^(qū)劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合改造項(xiàng) 目位于西安市西郊 大興路西段 ， 快速干道兩側(cè)， 項(xiàng)目南鄰 城西客運(yùn)站 ，北 鄰 漢城遺址，東接 西二環(huán)白家口立交橋 商圈，西連三橋經(jīng)濟(jì)板塊，是西安市西向門戶區(qū)和“西咸一體化”的樞紐地區(qū)， 該地塊緊靠 大興西 新區(qū)，比鄰灃渭新區(qū)，北倚漢城遺址 ， 是未來(lái)西安國(guó)際化大都市建設(shè)的又一核心區(qū)域， 對(duì)聯(lián)動(dòng)我市東西、與周邊地市 以及 省與周邊省市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有戰(zhàn)略性的地理重要性。 自然景觀方面： 區(qū)域周邊自然景觀得天獨(dú)厚，周邊大中型遺址公園眾多。 作為項(xiàng)目所在地的 大興西 路區(qū)域既是古絲綢之路的重 要節(jié)點(diǎn)，又是響譽(yù)西北的大宗醫(yī)藥批發(fā)零售 和食品批發(fā) 集散地，商業(yè)貿(mào)易興盛，也是深具特殊文化情結(jié)的一個(gè)特色區(qū)域。 西安 市 未央?yún)^(qū)劉漢 地區(qū)綜合 改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 7 村集體經(jīng)濟(jì)及村民人均收入現(xiàn)況 村集體經(jīng)濟(jì)主要收入來(lái)源于房租收入。遠(yuǎn)鑒名筑 棗園西路 18萬(wàn) 8棟高層， 3棟多層 50122 45005300 百花名珠 豐登北路與桃園 路交匯處 ㎡ 35000 2 26層 30137 4300 天朗大興郡 大興東路北側(cè) 600畝 130萬(wàn) 一期 20余棟 38300 5800 世紀(jì)錦繡 大興 東路 55號(hào) 294畝 42萬(wàn) 38棟，多層， 小高層，高層 87115 33003800 加州一號(hào) 灃渭新區(qū)世紀(jì)大道東段北側(cè) 50畝 9 21棟，小高層，高層 104123 4500 市場(chǎng)供應(yīng) 相對(duì)于西安市整體來(lái)說(shuō)，城西區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)始終表現(xiàn)平平，區(qū)域整體環(huán)境改善以及新置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域如“土門商圈”、“ 大興西新區(qū)”的輻射帶動(dòng)，都讓城西在西安樓市中扮演越來(lái)越重要的角色，市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)據(jù) 20xx 年升幅較大，預(yù)計(jì) 20xx 年隨著 大興 路沿線幾家城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)，市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)大幅提升。 依據(jù) 有關(guān) 《 20xx20xx 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查報(bào)告》，城西區(qū)域意向購(gòu)房群體需求特征整體表現(xiàn)如下： 目前居住條件較差，置業(yè)目的集中 屬地需求特征明顯，購(gòu)房時(shí)間明確 接受銷售單價(jià)較低，承受能力有限 高層住宅接受度較低，市場(chǎng)有待引導(dǎo) 20xx 年上半年城西普通住宅各戶型成交套數(shù)構(gòu)成 % % % % % % % % 1室 1廳 1室 2廳 2室 1廳 2室 2廳 3室 2廳 4室 2廳 獨(dú)立開間 其他戶型 20xx 年上半年城西普通住宅各面積段銷售套數(shù)構(gòu)成 8% 15% 21% 29% 10% 5% 9% 3% 0% 0% 50 ㎡以下 5070 ㎡ 7090 ㎡ 90110 ㎡ 110130 ㎡ 130144 ㎡ 144180 ㎡ 180220 ㎡ 220260 ㎡ 260 ㎡ 以上 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 機(jī) 密 西安 大德 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 戶型結(jié)構(gòu)以實(shí)用為主，消費(fèi)特征明確 家庭結(jié)構(gòu)以滿巢為主，年輕化趨勢(shì)明顯 從事行業(yè)表現(xiàn)突出，區(qū)域特征明顯 收入水平表現(xiàn)一般，置業(yè)能力有限 三、項(xiàng)目定位 （ 一 ） 客戶定位 劉漢村 地區(qū) 城中村 綜合改造 項(xiàng)目位于城西 大興新區(qū) 板塊和 灃渭新區(qū) 板塊的交匯處，因此在本項(xiàng)目的區(qū)域界定 以大興新區(qū)為主 ， 灃渭新區(qū)其次， 淡化城西概念。 四、項(xiàng)目建設(shè)方案 （一）建設(shè)規(guī)模 本次改造總建筑面積 萬(wàn) ㎡ ?？偛疬w成本約 128974 萬(wàn)元。 （ 二 ） 貸款償還分析 本項(xiàng)目?jī)斶€貸款 本息 資金來(lái)源于銷售 收 益， 從動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流量可以看出 ，項(xiàng)目 自身可以承擔(dān)銀行貸款本息的按期償付 ，具有足夠的清償能力。 相互適應(yīng)性 劉漢村 城中村改造項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告