【正文】 000㎡ 車(chē) 位 數(shù) 量 總建筑面積 17 萬(wàn)㎡（ 住宅 11 萬(wàn)㎡，沿街商業(yè) 3萬(wàn)㎡，酒店式公寓3萬(wàn)㎡） 容積率 組團(tuán)開(kāi)發(fā)順 序 一期 5棟小高 二期高層 三期待定 園林綠化 簡(jiǎn)單綠化 項(xiàng) 目 配 套 底商 周邊配套 濰坊學(xué)院的圖書(shū)館、體育館等 專(zhuān)業(yè)好文檔 現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)策略 表現(xiàn) 銷(xiāo)售人員：不太熱情、戒備心理強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)尚可 現(xiàn)場(chǎng)包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風(fēng)格 廣告媒體策略：?jiǎn)螐?、折?yè)、戶(hù)外大牌、墻體 開(kāi)售情況 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 06年 4月 18日 銷(xiāo)售進(jìn)度 已經(jīng)銷(xiāo)售兩棟 目前工程進(jìn)度 都已封頂 樓盤(pán)交樓時(shí)間 06年 12月 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 2600元 /㎡ 價(jià)格水平 管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) /㎡ 整體均價(jià) 2670元 /㎡ 樓 層 差 價(jià) 60元 /層 最 低 價(jià) 格 2490元 /㎡ 最高價(jià) 格 2850元 /㎡ 戶(hù)型 戶(hù)型 項(xiàng)目 面積范圍 數(shù)量 比例 銷(xiāo)售率 二 房 91㎡ 105套 44% 100% 三 房 127㎡ 105套 44% 100% 其他戶(hù)型 復(fù)式 160220㎡ 30套 12% 商鋪 沿街 13層為商鋪 統(tǒng)一出售 售價(jià)格水平 5000 元 /㎡ 67 米 進(jìn)深 1012 米 層高 米 主力商鋪面積 200400 ㎡ 其它 裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡(jiǎn)單裝修：價(jià)格水平 80 元 /平方米 現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo) 開(kāi)一棟賣(mài)一棟 ,交 5萬(wàn)誠(chéng)意金進(jìn)行排號(hào) ,確定價(jià)格后排隊(duì)選房 . ◆項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ① 項(xiàng)目靠近濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府。雖然該戶(hù)型設(shè)計(jì)不是濰坊大眾消費(fèi)者最?lèi)?ài)，二房所占據(jù)的比例也比區(qū)域內(nèi)其它樓盤(pán)要高得多，但卻符合濰坊學(xué)院的年輕人群對(duì)面積相對(duì)較小，總價(jià)位相對(duì)較低的需要。 項(xiàng)目緊臨健康街與濰州路，市中心離項(xiàng)目大門(mén)只有 1 公里的距離，區(qū)域內(nèi)生活方便，交通便利，并具有相當(dāng)升值潛力。 (2)百畝以上大型 住宅樓盤(pán)都比較注重區(qū)域配套和園林景觀建設(shè)，可見(jiàn)消費(fèi)者的購(gòu)房需求已經(jīng)從單純的看價(jià)格和地段上升到對(duì)居住環(huán)境的要求上來(lái)。 ◆ 根據(jù)濰坊有關(guān)城市規(guī)劃情況， 沿健康路和北海路建設(shè) 小高層住宅、公寓 部分； ◆ 小高層內(nèi)側(cè)建設(shè)多層住宅 ； ◆ 利用干枯河道改造水景，沿水景部分建設(shè)低密度花園洋房類(lèi)住宅 ； ◆ 建議在項(xiàng)目規(guī)劃允許的情況下，保持較高的綠化率 ,通過(guò)園林、綠地、景觀等規(guī)劃來(lái)進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)。 住宅參考圖例 第六章 投資估算與財(cái)務(wù)分析 一 、項(xiàng)目投資估 算 估算說(shuō)明 根據(jù)前面分析情況，該項(xiàng)目占地約 300 畝，規(guī)劃總建筑面積約 35萬(wàn)平方米，其中 萬(wàn)平方米住房用于 ****民安置用房。 （ 3）基準(zhǔn)點(diǎn)面積 土地總價(jià)格： 300 畝 ***萬(wàn)元 /畝 =****0萬(wàn)元 已知分配面積 總價(jià)格 ： 村民安置房 成本 ： 萬(wàn)平方米 元 /平方米 = 萬(wàn)元 其他 面積銷(xiāo)售額 ： 4 萬(wàn)平方米 6500 元 /平方米 =26000 萬(wàn)元 小計(jì)： 萬(wàn)元 +26000 萬(wàn)元 = 通過(guò)以上計(jì)算分析可見(jiàn)，根據(jù)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)意向，村民安置房成本加上其他已經(jīng)既定的分配面積按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售總額已經(jīng)達(dá)到該項(xiàng)目土地總價(jià)格（按 ***萬(wàn)元/畝） 。 2021 年濰坊市生產(chǎn)總值（ GDP）完成 億元，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng) ％； 2021 年全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) ％， 綜合實(shí)力位居全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市第 61 位 。 近年來(lái)，濰坊隨著市委、市政府搬遷至東部，濰坊市東部開(kāi)始迅猛發(fā)展，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，已成為濰坊市公認(rèn)的城市環(huán)境最好，最具吸引力的居住區(qū)域。由此可見(jiàn)該項(xiàng)目具有良好的投資回報(bào)。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。此時(shí)， 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 92980 萬(wàn)元，上繳營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅等稅金 13947 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)率高達(dá) %。同時(shí)樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，并有部分大盤(pán) 、品牌樓盤(pán)出現(xiàn)，濰坊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平不斷提高 為了進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村”的改造步伐 ， 該項(xiàng)目正是在這一個(gè)大環(huán)境下適時(shí)開(kāi)發(fā)的 。 通過(guò)上表分析可見(jiàn)，進(jìn)一步分配給村委的建筑面積在 35 萬(wàn)平方米 之間 最為合適，可以滿足我們對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的預(yù)期利潤(rùn)率 達(dá)到 30%左右 。 非村民安置 住 房投資 ： 村民安置房 住 投資 ： 項(xiàng)目 總投資合計(jì)為： 二、 財(cái)務(wù)分析 進(jìn)一步分配 ****建筑 面積基準(zhǔn)點(diǎn) 分析 （ 1）項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)分配方案 該項(xiàng)目屬濰坊“城中村”改造項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi) 發(fā)為與村委合作開(kāi)發(fā)形式，根據(jù)項(xiàng)目概況以及 ****城中村改造項(xiàng)目 招商書(shū)， 該項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)后應(yīng)分配給 ****如下建筑面積 ◆ 鄉(xiāng)府路以東，麻溝以北，多層住宅面積 ； ◆ 沿北海路大型賣(mài)場(chǎng)面積 ； ◆ 沿健康街南側(cè)商品房 13層 10000 平方米； ◆ 沿多層以東分配小高層 11 層 以下面積 ，此面積 多少為衡量招商重要指標(biāo)。另外可以少量120～ 140 的三居室和 140160 平方米的四居室。 健 康 街 主出入口 次出入口 說(shuō)明： ：商鋪分布 ：辦公、商業(yè) ：住宅（多層、小高層） ：沿水景低密度住宅 改造后 河床水景 沿健康路、***路從外圍到水景依次為商業(yè)、小高層住宅、多層住宅、低密度住宅 專(zhuān)業(yè)好文檔 沿街商業(yè)參考圖例 住宅 該項(xiàng)目是以住宅為主的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 根據(jù) 地塊狀況，綜觀濰坊住宅房地產(chǎn)情況，該項(xiàng)目住 宅產(chǎn)品包括小高層、多層和低密度花園洋房類(lèi)住宅 ，以 滿足 消費(fèi)者的多種需求 。 根據(jù)實(shí)地走訪了解，該項(xiàng)目銷(xiāo)售前期有過(guò)價(jià)格炒作行為，把原來(lái)只有 2021 元左右 /㎡的價(jià)格抬升到現(xiàn)在的 2700 元 /㎡，成為現(xiàn)在的銷(xiāo)售難點(diǎn)。 該項(xiàng)目建筑用地為濰坊學(xué)院劃撥用地，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無(wú)法進(jìn)行二手交易，這將對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)信心產(chǎn)生嚴(yán)重影響。 項(xiàng)目一期只規(guī)劃了三種戶(hù)型，分別為 91 ㎡ 的二房二廳一衛(wèi)生和 127 ㎡ 的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復(fù)式。 領(lǐng)秀華城 129153 三房二廳二衛(wèi) 2700 面積適中，格局良好，價(jià)格區(qū)域內(nèi)相對(duì)比較低。 （ 2） 營(yíng)銷(xiāo)對(duì)比分析 項(xiàng)目 名稱(chēng) 營(yíng)銷(xiāo)賣(mài) 點(diǎn) 評(píng)述 推廣主題 核心廣告詞 翰林新城 上層建筑 ************ 項(xiàng)目周邊有 691 醫(yī)院、市第五醫(yī)院等多處醫(yī)療機(jī)構(gòu)；有市奎文實(shí)驗(yàn)中學(xué)、櫻園中學(xué)等學(xué)校教育機(jī)構(gòu)；周邊還有銀行、酒店、購(gòu)物等多處生活配套設(shè)施 ，但是相對(duì)來(lái)說(shuō)，商業(yè)購(gòu)物配套較少 。為了進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村”的改造步伐。近幾年，隨著濰坊市經(jīng)濟(jì) ， 城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展， 怡和星國(guó)際、盛世豪庭、壁 水豪庭、領(lǐng)秀華城等一批高品質(zhì)社區(qū)紛紛問(wèn)世。 產(chǎn)品形態(tài)多樣化，品類(lèi)及分布符合城市功能結(jié)構(gòu)需要 目前， 濰坊投放市場(chǎng)的商業(yè)物業(yè)中，從類(lèi)別上分，有符合商業(yè)形態(tài)發(fā)展趨勢(shì)的大型集中式休閑購(gòu)物中心，有繼續(xù)走專(zhuān)一路線的百貨、超市等商用物業(yè)，也有各類(lèi)主題明確如汽配、家居裝飾、紡織、數(shù)碼等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，還有社區(qū)商業(yè)步行街 、奧特萊斯等新型商業(yè)形態(tài)；從功能分布上，濰坊的商業(yè)項(xiàng)目基本符合城市結(jié)構(gòu)的需要，體現(xiàn)在以滿足市民日常消費(fèi)需求的商業(yè)項(xiàng)目大多處于重要區(qū)位如位于大濰坊城市中心的財(cái)富廣場(chǎng)、老城區(qū)中心的風(fēng)箏廣場(chǎng)等項(xiàng)目，而以服務(wù)城市及周邊區(qū)域?yàn)橹鞯母黝?lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商貿(mào)市場(chǎng)則分別占據(jù)各個(gè)主要交通要道如濰州路的北王國(guó)際車(chē)城、北王數(shù)碼港、健康東街的汽配家居城、東風(fēng)西街的豪德光彩大市場(chǎng)等。 濰坊市商圈發(fā)展特點(diǎn) 通過(guò)調(diào)研可以 看出 濰坊 市 的商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下的發(fā)展特點(diǎn)： （ 1） 核心商圈不斷向南擴(kuò)張，輻射能力不斷提升 濰坊地處山東半島腹地，自古就是名揚(yáng)天下的商貿(mào)城市，素來(lái)有“南蘇杭，北濰縣”之稱(chēng)。 濰坊市商圈分析 濰坊的商業(yè)主要由一個(gè)成熟的核心商圈和若干個(gè)區(qū)域性商圈共同組成。 作為濰坊的老城區(qū)，濰城區(qū)開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目以多層為主，戶(hù)型面積集中在 80100平米， 130 平米以 上的大戶(hù)型占極少比例，產(chǎn)品品質(zhì)較低，該區(qū)域價(jià)格也處于濰坊住宅最低價(jià)位 1855 元 /平方米，這與濰城區(qū)區(qū)域居民及從業(yè)人員收入水平低、購(gòu)買(mǎi)能專(zhuān)業(yè)好文檔 力弱有直接關(guān)系。 濰城區(qū)由和平路至向陽(yáng)路圍合的區(qū)域，因緊臨濰坊市的城市中心，處于濰坊的核心商圈和商務(wù)圈之內(nèi)，該區(qū)域集中了大量來(lái)濰旅游、經(jīng)商的流動(dòng)人口，區(qū)域內(nèi)的濰坊大酒店、齊魯大酒店等在旅游高峰時(shí)期客房爆滿，此時(shí)產(chǎn)權(quán)式酒店這一新型的物業(yè)形態(tài)在該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生。該區(qū)域經(jīng)濟(jì)活躍，市政配套生活配套完善，特別是近幾年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，圣榮、領(lǐng)袖華城等大型社區(qū)的出現(xiàn)，使得該區(qū)域的住宅市場(chǎng)價(jià)值大幅提升，成為濰坊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021—— 2021 年上半年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況如下 圖： 專(zhuān)業(yè)好文檔 16001800210025006 . 71 2 . 51 6 . 71 9 . 20500100015002021250030002021 2021 2021 2021單 位( 年)單位(元/㎡)0510152025單位(%)價(jià)格增 長(zhǎng) 率 隨著濰坊市經(jīng)濟(jì)的快速的發(fā)展，城市居民收入水平提高，隨著舊城改造、外來(lái)人口的涌入，加大了住房需求，新輪城市發(fā)展布局等都為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了發(fā)展空間。 四 、綜述 通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)分析可以發(fā)現(xiàn)， 目前濰坊市市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)、改善城市居住環(huán)境的同時(shí)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了強(qiáng)大的內(nèi)在支撐，城市規(guī)劃及時(shí)地確定未來(lái)城市的發(fā)展方向，為房地產(chǎn)的發(fā)展儲(chǔ)備了足夠的土地資源，而人口的增多和人們收入增加為房地產(chǎn)提供了足夠的需求，未來(lái)幾年濰坊市的房地產(chǎn)必將迎來(lái)發(fā)展的高峰。從居民收入水平來(lái)看， 2021 年，城市居民人均可支配收入 元，比上年增長(zhǎng)了 %，快速增長(zhǎng)的居民收入為消費(fèi)升級(jí)提供了廣闊的上升空間。 房地產(chǎn)投資分析 年份 全社會(huì)固定資 產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投 資（億元） 房地產(chǎn)投 資增長(zhǎng)率 房地產(chǎn)投資在全社會(huì) 固定資產(chǎn)中的比重 2021 年 189 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 43 % % 2021 年 79 83． 7% % 數(shù)據(jù)來(lái)源：濰坊市統(tǒng)計(jì)年鑒 專(zhuān)業(yè)好文檔 房地產(chǎn)投資比例0100200300400500600700800900投資額（億元）0 . 0 %1 . 0 %2 . 0 %3 . 0 %4 . 0 %5 . 0 %6 . 0 %7 . 0 %8 . 0 %房地產(chǎn)投資比重全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元） 189 房地產(chǎn)投資（億元） 43房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)中的比重% % % % %2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 自 2021 年以來(lái)濰坊市房地產(chǎn)投資力度加大，從 2021 年的 億元到 2021 年的 79 億，五年內(nèi)增長(zhǎng)近 八 倍，房地產(chǎn)業(yè)取得一定發(fā)展。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活 方便，社會(huì)秩序良好。 供電： 開(kāi)發(fā)區(qū)電力來(lái)自居全國(guó)第二位的山東電網(wǎng)。以下，重點(diǎn)對(duì)高新區(qū)配套設(shè) 施進(jìn)行介紹。 ? “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河 間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。到 2021年，全市城市化水平將達(dá)到 50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到 120 萬(wàn)人，屆時(shí)，住宅剛專(zhuān)業(yè)好文檔 性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。有形文物同無(wú)形文化互相依存互相烘托，共同形成了濰坊城市的濃厚的文化積淀。專(zhuān)業(yè)好文檔 濰坊 市 ****城中村改造項(xiàng)目分析報(bào)告 第一章 宏觀環(huán)境分析 一、 城市概況 濰坊市概況 濰坊地處山東半島中心， 東臨青島、煙臺(tái)市，西接淄博、東營(yíng)市，南連臨沂、日照市，北瀕渤海萊州灣， 是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈前沿的重要城市。改革開(kāi)放后濰坊舉辦國(guó)際風(fēng)箏節(jié)，對(duì)民族民間文化加以開(kāi)發(fā)利用，展示了濰坊的城市文化形象。 單 位( 萬(wàn)人)2 2 . 0 7 , 2 2 %