【正文】 000㎡ 車 位 數(shù) 量 總建筑面積 17 萬㎡（ 住宅 11 萬㎡，沿街商業(yè) 3萬㎡，酒店式公寓3萬㎡） 容積率 組團開發(fā)順 序 一期 5棟小高 二期高層 三期待定 園林綠化 簡單綠化 項 目 配 套 底商 周邊配套 濰坊學(xué)院的圖書館、體育館等 專業(yè)好文檔 現(xiàn)場及營銷策略 表現(xiàn) 銷售人員：不太熱情、戒備心理強、專業(yè)素質(zhì)尚可 現(xiàn)場包裝：現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風(fēng)格 廣告媒體策略：單張、折頁、戶外大牌、墻體 開售情況 開盤時間 06年 4月 18日 銷售進(jìn)度 已經(jīng)銷售兩棟 目前工程進(jìn)度 都已封頂 樓盤交樓時間 06年 12月 開盤價格 2600元 /㎡ 價格水平 管理費標(biāo)準(zhǔn) /㎡ 整體均價 2670元 /㎡ 樓 層 差 價 60元 /層 最 低 價 格 2490元 /㎡ 最高價 格 2850元 /㎡ 戶型 戶型 項目 面積范圍 數(shù)量 比例 銷售率 二 房 91㎡ 105套 44% 100% 三 房 127㎡ 105套 44% 100% 其他戶型 復(fù)式 160220㎡ 30套 12% 商鋪 沿街 13層為商鋪 統(tǒng)一出售 售價格水平 5000 元 /㎡ 67 米 進(jìn)深 1012 米 層高 米 主力商鋪面積 200400 ㎡ 其它 裝修標(biāo)準(zhǔn) 簡單裝修：價格水平 80 元 /平方米 現(xiàn)場促銷 開一棟賣一棟 ,交 5萬誠意金進(jìn)行排號 ,確定價格后排隊選房 . ◆項目優(yōu)勢： ① 項目靠近濰坊市頂級高等學(xué)府。雖然該戶型設(shè)計不是濰坊大眾消費者最愛，二房所占據(jù)的比例也比區(qū)域內(nèi)其它樓盤要高得多，但卻符合濰坊學(xué)院的年輕人群對面積相對較小，總價位相對較低的需要。 項目緊臨健康街與濰州路，市中心離項目大門只有 1 公里的距離，區(qū)域內(nèi)生活方便，交通便利，并具有相當(dāng)升值潛力。 (2)百畝以上大型 住宅樓盤都比較注重區(qū)域配套和園林景觀建設(shè)，可見消費者的購房需求已經(jīng)從單純的看價格和地段上升到對居住環(huán)境的要求上來。 ◆ 根據(jù)濰坊有關(guān)城市規(guī)劃情況， 沿健康路和北海路建設(shè) 小高層住宅、公寓 部分； ◆ 小高層內(nèi)側(cè)建設(shè)多層住宅 ； ◆ 利用干枯河道改造水景，沿水景部分建設(shè)低密度花園洋房類住宅 ； ◆ 建議在項目規(guī)劃允許的情況下，保持較高的綠化率 ,通過園林、綠地、景觀等規(guī)劃來進(jìn)一步提升項目品質(zhì)。 住宅參考圖例 第六章 投資估算與財務(wù)分析 一 、項目投資估 算 估算說明 根據(jù)前面分析情況，該項目占地約 300 畝，規(guī)劃總建筑面積約 35萬平方米，其中 萬平方米住房用于 ****民安置用房。 （ 3）基準(zhǔn)點面積 土地總價格： 300 畝 ***萬元 /畝 =****0萬元 已知分配面積 總價格 ： 村民安置房 成本 ： 萬平方米 元 /平方米 = 萬元 其他 面積銷售額 ： 4 萬平方米 6500 元 /平方米 =26000 萬元 小計： 萬元 +26000 萬元 = 通過以上計算分析可見，根據(jù)項目合作開發(fā)意向，村民安置房成本加上其他已經(jīng)既定的分配面積按現(xiàn)行市場價格銷售總額已經(jīng)達(dá)到該項目土地總價格（按 ***萬元/畝） 。 2021 年濰坊市生產(chǎn)總值（ GDP）完成 億元，按可比價格比上年增長 ％； 2021 年全市全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 ％， 綜合實力位居全國百強城市第 61 位 。 近年來，濰坊隨著市委、市政府搬遷至東部，濰坊市東部開始迅猛發(fā)展，城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，已成為濰坊市公認(rèn)的城市環(huán)境最好，最具吸引力的居住區(qū)域。由此可見該項目具有良好的投資回報。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。此時， 項目可實現(xiàn)銷售收入 92980 萬元，上繳營業(yè)稅金及附加、所得稅等稅金 13947 萬元，稅后利潤 萬元，稅后利潤率高達(dá) %。同時樓盤品質(zhì)不斷提升，并有部分大盤 、品牌樓盤出現(xiàn)，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高 為了進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村”的改造步伐 ， 該項目正是在這一個大環(huán)境下適時開發(fā)的 。 通過上表分析可見，進(jìn)一步分配給村委的建筑面積在 35 萬平方米 之間 最為合適，可以滿足我們對項目開發(fā)的預(yù)期利潤率 達(dá)到 30%左右 。 非村民安置 住 房投資 ： 村民安置房 住 投資 ： 項目 總投資合計為： 二、 財務(wù)分析 進(jìn)一步分配 ****建筑 面積基準(zhǔn)點 分析 （ 1）項目合作開發(fā)分配方案 該項目屬濰坊“城中村”改造項目，項目開 發(fā)為與村委合作開發(fā)形式，根據(jù)項目概況以及 ****城中村改造項目 招商書， 該項目 開發(fā)后應(yīng)分配給 ****如下建筑面積 ◆ 鄉(xiāng)府路以東，麻溝以北，多層住宅面積 ； ◆ 沿北海路大型賣場面積 ； ◆ 沿健康街南側(cè)商品房 13層 10000 平方米； ◆ 沿多層以東分配小高層 11 層 以下面積 ，此面積 多少為衡量招商重要指標(biāo)。另外可以少量120～ 140 的三居室和 140160 平方米的四居室。 健 康 街 主出入口 次出入口 說明： ：商鋪分布 ：辦公、商業(yè) ：住宅（多層、小高層） ：沿水景低密度住宅 改造后 河床水景 沿健康路、***路從外圍到水景依次為商業(yè)、小高層住宅、多層住宅、低密度住宅 專業(yè)好文檔 沿街商業(yè)參考圖例 住宅 該項目是以住宅為主的綜合開發(fā)項目， 根據(jù) 地塊狀況，綜觀濰坊住宅房地產(chǎn)情況，該項目住 宅產(chǎn)品包括小高層、多層和低密度花園洋房類住宅 ，以 滿足 消費者的多種需求 。 根據(jù)實地走訪了解，該項目銷售前期有過價格炒作行為，把原來只有 2021 元左右 /㎡的價格抬升到現(xiàn)在的 2700 元 /㎡，成為現(xiàn)在的銷售難點。 該項目建筑用地為濰坊學(xué)院劃撥用地，消費者購買房產(chǎn)后無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無法進(jìn)行二手交易，這將對消費者購買信心產(chǎn)生嚴(yán)重影響。 項目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為 91 ㎡ 的二房二廳一衛(wèi)生和 127 ㎡ 的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復(fù)式。 領(lǐng)秀華城 129153 三房二廳二衛(wèi) 2700 面積適中，格局良好，價格區(qū)域內(nèi)相對比較低。 （ 2） 營銷對比分析 項目 名稱 營銷賣 點 評述 推廣主題 核心廣告詞 翰林新城 上層建筑 ************ 項目周邊有 691 醫(yī)院、市第五醫(yī)院等多處醫(yī)療機構(gòu)；有市奎文實驗中學(xué)、櫻園中學(xué)等學(xué)校教育機構(gòu)；周邊還有銀行、酒店、購物等多處生活配套設(shè)施 ，但是相對來說，商業(yè)購物配套較少 。為了進(jìn)一步推進(jìn)城市化進(jìn)程，濰坊市區(qū)加快了市區(qū)、提別是中心區(qū)“城中村”的改造步伐。近幾年，隨著濰坊市經(jīng)濟 ， 城市環(huán)境不斷改善，居住人口迅速增加，房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展， 怡和星國際、盛世豪庭、壁 水豪庭、領(lǐng)秀華城等一批高品質(zhì)社區(qū)紛紛問世。 產(chǎn)品形態(tài)多樣化，品類及分布符合城市功能結(jié)構(gòu)需要 目前， 濰坊投放市場的商業(yè)物業(yè)中，從類別上分，有符合商業(yè)形態(tài)發(fā)展趨勢的大型集中式休閑購物中心，有繼續(xù)走專一路線的百貨、超市等商用物業(yè)，也有各類主題明確如汽配、家居裝飾、紡織、數(shù)碼等專業(yè)市場，還有社區(qū)商業(yè)步行街 、奧特萊斯等新型商業(yè)形態(tài)；從功能分布上，濰坊的商業(yè)項目基本符合城市結(jié)構(gòu)的需要，體現(xiàn)在以滿足市民日常消費需求的商業(yè)項目大多處于重要區(qū)位如位于大濰坊城市中心的財富廣場、老城區(qū)中心的風(fēng)箏廣場等項目，而以服務(wù)城市及周邊區(qū)域為主的各類專業(yè)市場、商貿(mào)市場則分別占據(jù)各個主要交通要道如濰州路的北王國際車城、北王數(shù)碼港、健康東街的汽配家居城、東風(fēng)西街的豪德光彩大市場等。 濰坊市商圈發(fā)展特點 通過調(diào)研可以 看出 濰坊 市 的商業(yè)市場呈現(xiàn)如下的發(fā)展特點： （ 1） 核心商圈不斷向南擴張，輻射能力不斷提升 濰坊地處山東半島腹地，自古就是名揚天下的商貿(mào)城市，素來有“南蘇杭，北濰縣”之稱。 濰坊市商圈分析 濰坊的商業(yè)主要由一個成熟的核心商圈和若干個區(qū)域性商圈共同組成。 作為濰坊的老城區(qū)，濰城區(qū)開發(fā)的住宅項目以多層為主，戶型面積集中在 80100平米， 130 平米以 上的大戶型占極少比例，產(chǎn)品品質(zhì)較低，該區(qū)域價格也處于濰坊住宅最低價位 1855 元 /平方米，這與濰城區(qū)區(qū)域居民及從業(yè)人員收入水平低、購買能專業(yè)好文檔 力弱有直接關(guān)系。 濰城區(qū)由和平路至向陽路圍合的區(qū)域，因緊臨濰坊市的城市中心，處于濰坊的核心商圈和商務(wù)圈之內(nèi)，該區(qū)域集中了大量來濰旅游、經(jīng)商的流動人口，區(qū)域內(nèi)的濰坊大酒店、齊魯大酒店等在旅游高峰時期客房爆滿，此時產(chǎn)權(quán)式酒店這一新型的物業(yè)形態(tài)在該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生。該區(qū)域經(jīng)濟活躍，市政配套生活配套完善，特別是近幾年隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，圣榮、領(lǐng)袖華城等大型社區(qū)的出現(xiàn)，使得該區(qū)域的住宅市場價值大幅提升，成為濰坊市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計， 2021—— 2021 年上半年的房價增長情況如下 圖： 專業(yè)好文檔 16001800210025006 . 71 2 . 51 6 . 71 9 . 20500100015002021250030002021 2021 2021 2021單 位( 年)單位(元/㎡)0510152025單位(%)價格增 長 率 隨著濰坊市經(jīng)濟的快速的發(fā)展，城市居民收入水平提高，隨著舊城改造、外來人口的涌入，加大了住房需求，新輪城市發(fā)展布局等都為濰坊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了發(fā)展空間。 四 、綜述 通過宏觀經(jīng)濟分析可以發(fā)現(xiàn)， 目前濰坊市市良好的經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在拉動城市經(jīng)濟建設(shè)、改善城市居住環(huán)境的同時，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強大的內(nèi)在支撐，城市規(guī)劃及時地確定未來城市的發(fā)展方向，為房地產(chǎn)的發(fā)展儲備了足夠的土地資源，而人口的增多和人們收入增加為房地產(chǎn)提供了足夠的需求，未來幾年濰坊市的房地產(chǎn)必將迎來發(fā)展的高峰。從居民收入水平來看， 2021 年，城市居民人均可支配收入 元，比上年增長了 %，快速增長的居民收入為消費升級提供了廣闊的上升空間。 房地產(chǎn)投資分析 年份 全社會固定資 產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投 資（億元） 房地產(chǎn)投 資增長率 房地產(chǎn)投資在全社會 固定資產(chǎn)中的比重 2021 年 189 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 43 % % 2021 年 79 83． 7% % 數(shù)據(jù)來源：濰坊市統(tǒng)計年鑒 專業(yè)好文檔 房地產(chǎn)投資比例0100200300400500600700800900投資額（億元）0 . 0 %1 . 0 %2 . 0 %3 . 0 %4 . 0 %5 . 0 %6 . 0 %7 . 0 %8 . 0 %房地產(chǎn)投資比重全社會固定資產(chǎn)投資（億元） 189 房地產(chǎn)投資（億元） 43房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)中的比重% % % % %2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 自 2021 年以來濰坊市房地產(chǎn)投資力度加大，從 2021 年的 億元到 2021 年的 79 億，五年內(nèi)增長近 八 倍，房地產(chǎn)業(yè)取得一定發(fā)展。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營、生活 方便，社會秩序良好。 供電： 開發(fā)區(qū)電力來自居全國第二位的山東電網(wǎng)。以下，重點對高新區(qū)配套設(shè) 施進(jìn)行介紹。 ? “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河 間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。到 2021年，全市城市化水平將達(dá)到 50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到 120 萬人，屆時，住宅剛專業(yè)好文檔 性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場對房地產(chǎn)項目的消化能力進(jìn)一步加強。有形文物同無形文化互相依存互相烘托，共同形成了濰坊城市的濃厚的文化積淀。專業(yè)好文檔 濰坊 市 ****城中村改造項目分析報告 第一章 宏觀環(huán)境分析 一、 城市概況 濰坊市概況 濰坊地處山東半島中心， 東臨青島、煙臺市，西接淄博、東營市，南連臨沂、日照市，北瀕渤海萊州灣， 是環(huán)渤海經(jīng)濟圈前沿的重要城市。改革開放后濰坊舉辦國際風(fēng)箏節(jié)，對民族民間文化加以開發(fā)利用，展示了濰坊的城市文化形象。 單 位( 萬人)2 2 . 0 7 , 2 2 %