【正文】 2005年8月1日起施行的法釋[2005]5號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一、十二、十三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。相反，‘登記得本于債權(quán)契約而強(qiáng)制之’，有效的債權(quán)契約是完成公示的根據(jù)。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋[2003]7號(hào)第一條），對(duì)于前引案例系爭(zhēng)合同等類型的合同，最多是類推適用。該法第三十七條規(guī)定的目的是“為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，避免國(guó)家收益的流失，減少交易糾紛”，而不是禁止交易或限制合同自由?！痹趯徟袑?shí)務(wù)中，買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，以及轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)未先報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，對(duì)有關(guān)當(dāng)事人所簽訂的房屋買賣合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象十分普遍，上引案例所涉房屋買賣正是因?yàn)檫@兩個(gè)條件的缺失而被一審法院判定合同無(wú)效，房屋買賣合同未能得到繼續(xù)履行。原告因被告的過錯(cuò)導(dǎo)致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損失6萬(wàn)元被告應(yīng)予賠償。協(xié)議書訂立后，被告沒有為原告辦理有關(guān)手續(xù)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無(wú)效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無(wú)效合同不產(chǎn)生法律效力。第十四條、甲方違反以上約定，致使本協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)（乙方無(wú)法取得該套房屋）應(yīng)保證退回乙方全部款項(xiàng)及同期銀行貸款利息，并向乙方支付違約金萬(wàn)元。第九條、協(xié)議簽訂后，甲方有義務(wù)配合乙方向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和房屋相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)，保證乙方各項(xiàng)手續(xù)的及時(shí)辦理，否則由此增加的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。或按甲方單位的要求直接交付單位，由單位出具繳費(fèi)收據(jù)，作為購(gòu)房依據(jù)。此價(jià)格自協(xié)議生效之日起不得變更。甲方中途毀約應(yīng)將定金退還乙方，另付雙倍賠償乙方定金數(shù)額的違約金。第十九條附帶家具(見家具清單)甲方(蓋章)_________ 乙方(簽章)_________代表人(簽字)__________________年____月____日 _________年____月____日簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________房產(chǎn)證房屋買賣合同9甲方(出賣方)：________________乙方(購(gòu)買方)：________________根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購(gòu)買甲方房產(chǎn)事宜達(dá)成如下房屋買賣合同，共同遵守：一、房產(chǎn)狀況甲方自愿將座落于________________的房產(chǎn)出售給乙方，乙方自愿購(gòu)買此房。此清單是合同的`重要組成部分，與本合同具有同等法律效力。第七條稅費(fèi)分擔(dān)甲、乙雙方按照國(guó)家房地產(chǎn)交易部門的規(guī)定繳納各項(xiàng)稅費(fèi)。經(jīng)批準(zhǔn)用或劃撥的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋。第二條此房屋實(shí)際售價(jià)元整(￥元)。付款以甲方收據(jù)或銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)為憑。甲方：身份證號(hào)：地址：電話：乙方：身份證號(hào)：地址：電話：簽約時(shí)間：x年x月x日房產(chǎn)證房屋買賣合同7甲方：（房屋賣方）身份證號(hào)碼：乙方：（房屋買方）身份證號(hào)碼：經(jīng)甲乙雙方平等協(xié)商，就甲方所有的房屋一套（以下簡(jiǎn)稱“房屋”）賣給乙方，本著平等互利、公平交易原則達(dá)成以下合同：一、房屋情況房屋坐落于涪陵區(qū) 路 號(hào) 棟 單元，建筑面積平方米。并向乙方支付總房款10%的違約金。協(xié)議有效期內(nèi)，甲方不得將該房產(chǎn)另行出售給第三人。二、甲乙雙方商定成交價(jià)格為人民幣_(tái)_(￥)元，大寫：拾萬(wàn)仟佰拾元整，乙方在20__年__月__日前分次付清，付款方式：___。第十二條在本合同履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院提起訴訟。如有特殊情況發(fā)生，甲方子女必須無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。（五）乙方義務(wù)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)全部由乙方承擔(dān)。如因甲方原因使乙方無(wú)法及時(shí)辦理過戶等相關(guān)手續(xù)而使乙方受到的損失，乙方有權(quán)向甲方索賠全部損失。八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。如乙方反悔本合同，定金不退。最后，只有符合一定條件的合同才是無(wú)效合同。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的39。房屋；第六條上述房屋在甲方實(shí)際交付乙方之日前所發(fā)生的費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。在法律規(guī)范設(shè)計(jì)上看，該法第六章中單設(shè)了《法律責(zé)任》一章，都是行政責(zé)任，并無(wú)民事責(zé)任的法律規(guī)范。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范？依筆者之見，應(yīng)當(dāng)從法律、行政法規(guī)的 立法目的出發(fā)，運(yùn)用目的解釋方法，綜合案情實(shí)際加以研究。但這種責(zé) 任屬于違約責(zé)任，不存在合同效力問題?！笨梢?，房管部門發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚，對(duì)于權(quán)屬有爭(zhēng)議的，相對(duì)人不能通過辦證 得以確認(rèn)權(quán)屬?！笨梢姡灰獦?biāo)的物合法、有權(quán)處分，對(duì)于標(biāo)的物是否 有相關(guān)證照，合同法并無(wú)特別要求。判決買賣合同有效，駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。筆者認(rèn)為，在民事審判實(shí)務(wù)中，對(duì)于違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同，應(yīng)根據(jù)具體情況，以民法規(guī)則為依據(jù)加以解決。同時(shí)，還會(huì)助長(zhǎng)出賣人的投機(jī)心理，進(jìn)而影響交易秩序和社會(huì)風(fēng)氣。不論出讓人是否與買受人故意瞞報(bào)成交價(jià)，故不影響合同的效力。對(duì)于具體的強(qiáng)制性規(guī)范還應(yīng)具體情況具體分析，做到“三看”：一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標(biāo)的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應(yīng)認(rèn)定買賣合同無(wú)效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰(shuí)，均為無(wú)效；后者，則應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分對(duì)待。出賣人未能履行權(quán)利擔(dān)保的義務(wù)，使得合同訂立后標(biāo)的物上的權(quán)利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務(wù)的一種情況，買受人可以依照本法總則第七章違約責(zé)任的規(guī)定，請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。所以，行政機(jī)關(guān)的發(fā)證行為，只能滿足對(duì)房屋進(jìn)行行政管理的需要，不能達(dá)到依據(jù)物權(quán)公示原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的目的，只有法院對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，才真正具有確權(quán)意義。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能。第二種意見認(rèn)為：房屋買賣合同有效，未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對(duì)抗第三人，并不當(dāng)然導(dǎo)致買賣合同無(wú)效。同月，原告甲與被告乙，約定價(jià)款30萬(wàn)元。未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對(duì)抗第三人，并不當(dāng)然導(dǎo)致買賣無(wú)效。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。而在我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，對(duì)證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理。沒有權(quán)屬證書的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物，應(yīng)當(dāng)出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。筆者認(rèn)為，強(qiáng)制性規(guī)范應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認(rèn)定為無(wú)效。三看禁止的對(duì)象、范圍是什么。從立法目的看，制定城市房地產(chǎn)管理法的主要目的，是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。由于違反管理性規(guī)范的事實(shí)并不因合同有效消失，既然當(dāng)事人的行為違反了國(guó)家意志，理應(yīng)受到來(lái)自國(guó)家強(qiáng)制力的約束，所以只要違法行為構(gòu)成刑事處罰、行政處罰的，就應(yīng)當(dāng)依照刑法、行政法的規(guī)定予以制裁。2001 年 8 月，因房屋大幅度漲價(jià)，該房估價(jià)已達(dá) 50 萬(wàn)元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，返還房屋。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移買賣標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，由買受人支付價(jià)款的合同。因?yàn)?，依不?dòng)產(chǎn)法規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)登記（或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記），是指不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地的專門機(jī)關(guān)所設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的事實(shí)。尤其是，有的房屋未辦理所有權(quán)證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)只表明該 房屋未得到房屋行政機(jī)關(guān)認(rèn)可，在民法上屬于權(quán)利瑕疵。法律行為違反強(qiáng)制或禁止性規(guī)定的無(wú)效，在大多數(shù)成文法國(guó)家都有相應(yīng)的規(guī)定。如法律、法規(guī)所禁止的是結(jié)果的發(fā)生，不問手段如何 均為禁止時(shí)，其行為無(wú)效。在解釋法律中，由于立法目的往往與公共政策有關(guān)，在法律及公共政策均不允許時(shí)，如集體土 地買賣、國(guó)有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓等，與法與國(guó)家政策均不符，則不應(yīng)以“私法自治”之名，放棄國(guó)家 的干預(yù)。第二條此房屋實(shí)際售價(jià)元整（￥元）。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無(wú)效。房產(chǎn)證房屋買賣合同3出賣人：____________身份證號(hào)碼：____________________買受人：____________身份證號(hào)碼：____________________甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。乙方一次性將房款交付甲方。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。（三）付款方式乙方已于______年______月______日支付給甲方購(gòu)房定金人民幣（____________元整），余款為人民幣（____________元整）。甲方保證該房屋無(wú)重大質(zhì)量問題或瑕疵，并保證在交接前未發(fā)生非正常死亡或行兇等事件，如交接后發(fā)現(xiàn)上述事件發(fā)生，乙方有權(quán)要求解除合同并退房，由甲方承擔(dān)此次交易中雙方的全部交易稅費(fèi)。（七）本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，如不成，任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。第四條甲方應(yīng)保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：無(wú)合法證件的房屋（包括違法建設(shè)的房屋）；有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋；經(jīng)批準(zhǔn)用或劃撥的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋；經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)代管房屋；市人民政府規(guī)定其他不得出賣的39。注：過戶完成后所有余款乙方向甲方全部結(jié)清。第十六條本合同自三方簽字之日起生效。四、甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清晰，無(wú)爭(zhēng)議。六、違約責(zé)任：(一)甲方不能如期簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，或者甲方在辦理過戶過程中違約，并導(dǎo)致最終不能辦理過戶手續(xù)的。七、在合同期限內(nèi)，如因洪水、地震、火災(zāi)和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承擔(dān)違約責(zé)任，本合同自動(dòng)終止。二、本房屋價(jià)款元（大寫：元整）。六、如在過戶前甲乙雙方當(dāng)事人發(fā)生意外，至使其不能履行或償失履行能力，可由其繼承人或代理人繼續(xù)執(zhí)行本合同。辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應(yīng)出具的其他文件。第六條上述房屋在甲方實(shí)際交付乙方之日前所發(fā)生的費(fèi)用(取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、天然氣費(fèi)、電話費(fèi)等)由甲方負(fù)責(zé)。如甲方違約則見證人扣除代理費(fèi)后將余款退還乙方，同時(shí)甲方向乙方交付人民幣元違約金。第十六條本合同連同附件共三頁(yè)，一式三份具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲乙雙方各執(zhí)一份，見證人執(zhí)一份。(二)甲方承擔(dān)辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證》所產(chǎn)生的一切費(fèi)用(包括：稅金、房屋維修基金及土地證費(fèi)用等)。甲、乙雙方就以上事項(xiàng)，達(dá)成以下一致意見：第一條、房屋基本情況甲方已取得的集資房位于：三門峽號(hào)樓樓室廳，建筑面積_________平方米，套內(nèi)建筑面積_______ ___平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e______ ______平方米；毛墻毛地，全封閉陽(yáng)臺(tái)、防盜門、有線信號(hào)、水電暖等固定措施齊全。第四條