【正文】 依照本 法總則第七章違約責(zé)任的規(guī)定，請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。對于具體的強(qiáng) 制性規(guī)范還應(yīng)具體情況具體分析，做到“三看”： 一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標(biāo)的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰，均為無效；后者，則應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分對待。不論出讓人是否與買受人故意瞞報成交價，故不影響合同的效力。同時，還會助長出賣人的投機(jī)心理，進(jìn) 而影響交易秩序和社會風(fēng)氣。第十七條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時起法律效力。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。合同應(yīng)當(dāng)遵守。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。，甲方應(yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。甲方必須保證對該轉(zhuǎn)讓房屋有完全的39。房屋移交給乙方后，其該建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并并入乙方使用，如由于國家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如：升值，貶值，拆遷等），造成的各損失或受益均與甲方無關(guān)，由乙方享受或承擔(dān)。第二條此房屋實際售價 元整（￥元）。第七條 稅費(fèi)分擔(dān)甲、乙雙方按照國家房地產(chǎn)交易部門的規(guī)定繳納各項稅費(fèi)。本合同的附件及補(bǔ)充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。甲方在房屋正式交付乙方時，應(yīng)將該房屋騰空，清結(jié)該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項費(fèi)用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收。五、房屋過戶。在得到確認(rèn)后，甲方退還乙方所交的購房款項。該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，該房屋的39。四、本房屋產(chǎn)權(quán)證辦理兩年后（隨國家相關(guān)政策及時調(diào)整），甲方應(yīng)在一個月內(nèi)積極配合乙方辦理本房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。第三條甲方應(yīng)在簽署本合同時，向乙方提供以下證件及復(fù)印件：身份證、戶口薄。市人民政府規(guī)定其他不得出賣的房屋。第九條付款方式。第十四條本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。由于本房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，經(jīng)雙方協(xié)商，議定在簽訂合同后，二次支付甲方購房款為人民幣_______________元整，乙方暫扣人民幣__________元整房款，待辦理房產(chǎn)過戶后，將暫扣款付清。七、本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，如不成，任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。甲方還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的地下室、樓下小房、陽臺、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩、其他設(shè)施、設(shè)備，一并轉(zhuǎn)讓給乙方，其轉(zhuǎn)讓價格已包含在上述房屋的價款中，不再另行支付價款。甲方繳納的購房款由乙方支付甲方。第十一條、甲方保證向乙方出售的房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債務(wù)糾紛，未出租給他人使用，并結(jié)清物業(yè)、供暖等手續(xù)。如一方悔約，由悔約方向另一方支付違約金萬元?！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者 社會 公共利益?！贝颂幍摹皯?yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立要件。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。原告收取了楊克成定金6萬元，后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬元。依照《合同法》第四十四條、第五十二條第一款（五）項、第五十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款（六）項的規(guī)定，判決如下：一、原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；二、被告于判決生后5日內(nèi)返還原告已繳納的購房款120萬元和定金5萬元；三、按照中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原告125萬元的利息損失（自2002年10月21日起 計算 至本判決執(zhí)行之日）；四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬元。另一種觀點認(rèn)為，bc之間的房屋買賣合同是有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人的真實意思表示，買賣后的房屋產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求?！彼裕瑥牧⒎ㄒ鈭D上看，該項的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于管理性的，違反這一規(guī)定，只產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時頒證或不能如期過戶的結(jié)果，即只會損害房屋買受人的民事利益，并不直接損害國家利益。關(guān)于不動產(chǎn)登記不影響不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。該原則是指發(fā)生物權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因與結(jié)果作為兩個法律事實，他們的成立生效應(yīng)依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。從某種意義上講，筆者更認(rèn)為，這是一種管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。上述觀點也已為我國立法機(jī)關(guān)所采納，今年七月份公開征求意見的《物權(quán)法草案》第十五條即明確規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。否則，合同將成為沒有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合同秩序?qū)o以維護(hù)。二是該條第（6）項只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。筆者同意上述第二種觀點。（一）不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：??（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。被告作為經(jīng)營房地產(chǎn)的 企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道其處分的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn)讓，被告對此負(fù)有過錯，由此給原告造成的損失應(yīng)予賠償。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協(xié)議書，內(nèi)容 與被告日廣公司的協(xié)議書一致。侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負(fù)給付價金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。甲 方：乙 方：共有人：年月日年月日轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)已經(jīng)過我單位同意。第十三條、甲方逾期交房違約責(zé)任：協(xié)議生效后甲方不按第四條約定交付房屋，按房屋總價款的日萬分之五項乙方支付違約金。第八條、乙方取得房地產(chǎn)、土地使用證的時間不得晚于同樓其他住戶。協(xié)議簽訂時乙方先交定金。甲方保證已如實陳述房產(chǎn)權(quán)屬狀況、裝飾情況和相關(guān)信息,乙方對甲方上述轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)具體狀況充分了解,自愿買受該房地產(chǎn)。五、乙方義務(wù)(一)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)全部由乙方承擔(dān)。第十七條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時起法律效力。第十一條交房日期：。分擔(dān)日期以辦完過戶手續(xù)乙方正式接手此房屋的日期為準(zhǔn)。第四條甲方應(yīng)保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：無合法證件的房屋(包括違法建設(shè)的房屋)。七、本合同一式叁份，甲乙雙方各執(zhí)一份，司法公證處留存一份，雙方簽字和司法公證處公證后生效。在簽訂本合同之日由乙方付款元（大寫：元整），余款 元（大寫：元整）在甲方本房屋房產(chǎn)證過戶給乙方二日內(nèi)付清。八、若對其它事項有異議的可協(xié)議補(bǔ)充在以下約定條款中，若約定條款與前條款有異議，以約定條款為主，約定條款具有優(yōu)先效力。在得到確認(rèn)后，甲方退還乙方所交的購房款。未被判決、裁定限制出售，也未設(shè)置抵押，不在建設(shè)拆遷范圍內(nèi)。出賣人(簽章)：買受人(簽章)：【法定代表人】： 【法定代表人】：【委托代理人】(簽章)： 【委托代理人】(簽章)：簽訂時間：_____年___月___日 簽訂時間：_ __年____月____日簽訂地點：簽訂地點：房產(chǎn)證房屋買賣合同6甲方(出售方)：乙方(購買方)：甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經(jīng)友好協(xié)商就乙方購買甲方房屋，并達(dá)成協(xié)議如下：一、甲方自愿將其座落于縣路號小區(qū)號樓號，建筑面積平方米(地下室平方米)，結(jié)構(gòu)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備出售給乙方。第十條違約責(zé)任如乙方違約則定金不予退還，扣除見證人代理費(fèi)后將余款退還甲方；如甲方違約則見證人扣除代理費(fèi)后將余款退還乙方，同時甲方向乙方交付人民幣元違約金。房屋。（八）本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。甲方在將該房產(chǎn)交付給乙方時，甲方要保證將與該房產(chǎn)附隨的取暖費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用已結(jié)清，并將相關(guān)繳費(fèi)證件交于乙方。由于本房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，經(jīng)雙方協(xié)商，議定在簽訂合同后，二次支付甲方購房款為人民幣元整（____________元整），乙方暫扣人民幣（____________元整）房款，待辦理房產(chǎn)過戶后，將暫扣款付清。提交______________仲裁委員會仲裁。逾期超過_____個月時，甲方有權(quán)20__解除合同。四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)________的房屋以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整的價款出售給乙方。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。此售價包含公共維修基金及土地證和房產(chǎn)證兩證辦理費(fèi)用。我國《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的，其立法的重心在于加強(qiáng)對城市房地 產(chǎn)的管理。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時，為交易之安全，并不因此認(rèn)為其無效。我國民法繼承 了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應(yīng)的規(guī)定，《民法通則》第五十八條 作出了規(guī)定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法 律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”，這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預(yù)。顯然，這種瑕疵是可以通過補(bǔ)辦手續(xù)得到 彌補(bǔ)的。它的法1律意義在于，它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，是因法律行為的物權(quán)變動的生效要件，也是物 權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本依據(jù)。我國合同法第 一百三十一條規(guī)定，“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。[審判] 法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是當(dāng)事人真實意思的表示，原告將房屋交付被 告占有、使用，被告支付了房屋的價款，買賣合同成立且生效。所以，損害國家利益應(yīng)予以禁止，是從公法意義上進(jìn)行分析的。在法律規(guī)范設(shè)計上看，該法第六章中單設(shè)了《法律責(zé)任》一章，都是行政責(zé)任，并無民事責(zé)任的法律規(guī)范。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實申報成交價，不得瞞報或作不實申報。何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范？依筆者之見，應(yīng)當(dāng)從法律、行政法規(guī)的立法目的出發(fā)，運(yùn)用目的解釋方法，綜合案情實際加以研究。但這種責(zé)任屬于違約責(zé)任，不存在合同效力問題?！笨梢?，房管部門發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚，對于權(quán)屬有爭議的，相對人不能通過辦證得以確認(rèn)權(quán)屬?！笨梢姡灰獦?biāo)的物合法、有權(quán)處分，對于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。判決買賣合同有效，駁回了原告的訴訟請求。第一篇：沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力[案情]1999年10月，原告甲經(jīng)審批取得國有土地使用權(quán)證，2000年1