【正文】 所有權(quán)證只是證明所有權(quán)歸屬的一種書面憑證而已，并不是房屋本身。第一篇：沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力[案情]1999年10月，原告甲經(jīng)審批取得國有土地使用權(quán)證，2000年10月建造商住樓三層三間，但未領(lǐng)取過房屋所有權(quán)證?！笨梢?，只要標(biāo)的物合法、有權(quán)處分，對于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。但這種責(zé)任屬于違約責(zé)任，不存在合同效力問題。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。所以，損害國家利益應(yīng)予以禁止，是從公法意義上進(jìn)行分析的。我國合同法第 一百三十一條規(guī)定，“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。顯然，這種瑕疵是可以通過補(bǔ)辦手續(xù)得到 彌補(bǔ)的。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時(shí)，為交易之安全，并不因此認(rèn)為其無效。此售價(jià)包含公共維修基金及土地證和房產(chǎn)證兩證辦理費(fèi)用。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。提交______________仲裁委員會仲裁。甲方在將該房產(chǎn)交付給乙方時(shí)，甲方要保證將與該房產(chǎn)附隨的取暖費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用已結(jié)清，并將相關(guān)繳費(fèi)證件交于乙方。房屋。出賣人(簽章)：買受人(簽章)：【法定代表人】： 【法定代表人】：【委托代理人】(簽章)： 【委托代理人】(簽章)：簽訂時(shí)間：_____年___月___日 簽訂時(shí)間：_ __年____月____日簽訂地點(diǎn)：簽訂地點(diǎn)：房產(chǎn)證房屋買賣合同6甲方(出售方)：乙方(購買方)：甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經(jīng)友好協(xié)商就乙方購買甲方房屋，并達(dá)成協(xié)議如下：一、甲方自愿將其座落于縣路號小區(qū)號樓號，建筑面積平方米(地下室平方米)，結(jié)構(gòu)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備出售給乙方。在得到確認(rèn)后，甲方退還乙方所交的購房款。在簽訂本合同之日由乙方付款元（大寫：元整），余款 元（大寫：元整）在甲方本房屋房產(chǎn)證過戶給乙方二日內(nèi)付清。第四條甲方應(yīng)保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：無合法證件的房屋(包括違法建設(shè)的房屋)。第十一條交房日期：。五、乙方義務(wù)(一)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)全部由乙方承擔(dān)。協(xié)議簽訂時(shí)乙方先交定金。第十三條、甲方逾期交房違約責(zé)任：協(xié)議生效后甲方不按第四條約定交付房屋，按房屋總價(jià)款的日萬分之五項(xiàng)乙方支付違約金。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負(fù)給付價(jià)金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。被告作為經(jīng)營房地產(chǎn)的 企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道其處分的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn)讓，被告對此負(fù)有過錯(cuò)，由此給原告造成的損失應(yīng)予賠償。筆者同意上述第二種觀點(diǎn)。否則，合同將成為沒有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合同秩序?qū)o以維護(hù)。從某種意義上講，筆者更認(rèn)為，這是一種管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。關(guān)于不動產(chǎn)登記不影響不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，bc之間的房屋買賣合同是有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，買賣后的房屋產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求。原告收取了楊克成定金6萬元，后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬元。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效?！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者 社會 公共利益。第十一條、甲方保證向乙方出售的房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債務(wù)糾紛，未出租給他人使用，并結(jié)清物業(yè)、供暖等手續(xù)。甲方還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的地下室、樓下小房、陽臺、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩、其他設(shè)施、設(shè)備，一并轉(zhuǎn)讓給乙方，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中，不再另行支付價(jià)款。由于本房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，經(jīng)雙方協(xié)商，議定在簽訂合同后，二次支付甲方購房款為人民幣_______________元整，乙方暫扣人民幣__________元整房款，待辦理房產(chǎn)過戶后，將暫扣款付清。第九條付款方式。第三條甲方應(yīng)在簽署本合同時(shí)，向乙方提供以下證件及復(fù)印件：身份證、戶口薄。該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，該房屋的39。五、房屋過戶。本合同的附件及補(bǔ)充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。第二條此房屋實(shí)際售價(jià) 元整（￥元）。甲方必須保證對該轉(zhuǎn)讓房屋有完全的39。，甲方應(yīng)按照市場評估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。同時(shí)，還會助長出賣人的投機(jī)心理，進(jìn) 而影響交易秩序和社會風(fēng)氣。對于具體的強(qiáng) 制性規(guī)范還應(yīng)具體情況具體分析，做到“三看”： 一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標(biāo)的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰，均為無效；后者，則應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分對待。所以，行政機(jī)關(guān)的發(fā)證行為，只能滿足對房 屋進(jìn)行行政管理的需要，不能達(dá)到依據(jù)物權(quán)公示原則對物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的目的，只有法院對房屋 所有權(quán)的確認(rèn)，才真正具有確權(quán)意義。第二種意見認(rèn)為：房屋買賣合同有效，未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人，并不當(dāng)然導(dǎo)致買賣合同無效。甲違反該義務(wù)，不應(yīng)得到法律的保護(hù)。二是看法律禁止的是結(jié)果還是行為手段。換言之，某人經(jīng)合法審批，在自己的土地上建造房屋，當(dāng)然擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。筆者同意第二種意見，理由如下：一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權(quán)處分。2001年8月，因房屋大幅度漲價(jià)，該房估價(jià)已達(dá)50萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認(rèn)買賣合同無效，返還房屋。因?yàn)?，依不動產(chǎn)法規(guī)則，不動產(chǎn)登記（或不動產(chǎn)物權(quán)登記），是指不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機(jī)關(guān)所設(shè)立的不動產(chǎn)登記簿上予以記載的事實(shí)。法律行為違反強(qiáng)制或禁止性規(guī)定的無效，在大多數(shù)成文法國家都有相應(yīng)的規(guī)定。在解釋法律中，由于立法目的往往與公共政策有關(guān)，在法律及公共政策均不允許時(shí)，如集體土地買賣、國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓等，與法與國家政策均不符，則不應(yīng)以“私法自治”之名，放棄國家的干預(yù)。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用，并把土地使用權(quán)證一同交付。無房產(chǎn)證不等于不享有 房屋的所有權(quán)，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。即使在標(biāo)的物的部分權(quán)利屬于他人的情 況下，也可以認(rèn)為出賣人的行為構(gòu)成了根本違約。特別 是在涉及消費(fèi)者、勞動者等弱勢群體利益時(shí)，還應(yīng)根據(jù)個(gè)案情況而定，不宜一概認(rèn)定無效。第十八條本合同自三方簽字之日起生效?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實(shí)信用原則的必然要求。解約時(shí)，甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣________元。甲方：____________簽訂日期：______________乙方：____________簽訂日期：______________房產(chǎn)證房屋買賣合同4甲方（出賣方）：__________________身份證號：_______________________乙方（購買方）：__________________身份證號：_______________________根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購買甲方房產(chǎn)事宜達(dá)成如下房屋買賣合同，共同遵守：（一）房產(chǎn)狀況甲方自愿將座落于出售給乙方，乙方自愿購買此房。（六）違約責(zé)任乙方中途毀約，不得向甲方索還定金；甲方中途毀約應(yīng)將定金退還乙方，另付雙倍賠償乙方定金數(shù)額的違約金。第八條定金在年 月日見證人代甲方向乙方收取房屋定金人民幣元作為房款的一部分。甲方應(yīng)就該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況如實(shí)告知乙方，并無任何隱瞞。但對已辦理完的過戶手續(xù)所產(chǎn)生的費(fèi)用，乙方應(yīng)全部承擔(dān)。如甲方有意推諉或超出一個(gè)月視為甲方違約，乙方可提出退房，甲方應(yīng)按違約時(shí)房屋市價(jià)、裝修費(fèi)用、家具電器和違約金 元（大寫：元整）賠償給乙方；如乙方在辦理產(chǎn)權(quán)過戶二日（48小時(shí)內(nèi)）不能付清余款，視為乙方違約，甲方可收回房屋所有權(quán)另行處置，房屋裝修損失和相關(guān)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。第五條乙方應(yīng)在簽署本合同時(shí)，向甲方提供以下文件及復(fù)印件：身份證、戶口簿。本合同的附件及補(bǔ)充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。本合同一式_____份，甲乙雙方各執(zhí)_____份，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。第六條、甲方轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為已得到單位同意，甲方保證單位同意將房產(chǎn)證直接辦到乙方名下，單位收取乙方的各項(xiàng)費(fèi)用與同樓的其他房產(chǎn)條件相同（為保證本協(xié)議對單位生效，甲方保證單位在本協(xié)議上蓋章同意或者另外出具證明）。第十五條、本協(xié)議一經(jīng)簽署即表示甲乙雙方對本協(xié)議條款進(jìn)行了充分的了解，不存在重大誤解及脅迫，完全出于雙方自愿。實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。（訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)略）宣判后，原告李某某不服，上訴于s省高級人民法院，二審以調(diào)解方式結(jié)案。該項(xiàng)規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。如出賣人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于買賣合同而要求出賣人實(shí)際履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認(rèn)為，旨在控制法律行為的強(qiáng)制性規(guī)范僅為民事強(qiáng)行法中的一部分，這就是說，僅強(qiáng)行法中的效力性規(guī)范才對法律行為有控制意義。本案案情并不復(fù)雜，但所涉法律問題較為典型，其中爭議焦點(diǎn)是房屋買賣合同的效力，是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無效合同，因合同不具法律約束力而得不到實(shí)際履行；國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓；該規(guī)定是否為強(qiáng)制性規(guī)定，違反了是否必然導(dǎo)致合同無效？下面筆者就此問題略作評析。二、實(shí)例研析據(jù)以 研究 的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案［基本案情］2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購房定金5萬元，10月28日，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定：原告購買被告沿街三層商業(yè)樓房一棟（原系被告自他人處購得），面積861平方米，1 580元/平方米，共計(jì)136萬元；原告在簽訂協(xié)議當(dāng)日交定金5萬元，20日內(nèi)交至100萬元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清；房產(chǎn)過戶一切稅、費(fèi)由雙方均擔(dān)，被告應(yīng)在一月內(nèi)負(fù)責(zé)辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔(dān)違約責(zé)任等。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同