【正文】 房屋未辦理所有權(quán)證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)只表明該 房屋未得到房屋行政機(jī)關(guān)認(rèn)可，在民法上屬于權(quán)利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過補(bǔ)辦手續(xù)得到 彌補(bǔ)的。沒有權(quán)屬證書的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物，應(yīng)當(dāng)出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但這種責(zé) 任屬于違約責(zé)任，不存在合同效力問題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo) 的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。出賣人未能履行權(quán)利擔(dān)保的義務(wù)，使得 合同訂立后標(biāo)的物上的權(quán)利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務(wù)的一種情況，買受人可以依照本 法總則第七章違約責(zé)任的規(guī)定，請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。即使在標(biāo)的物的部分權(quán)利屬于他人的情 況下，也可以認(rèn)為出賣人的行為構(gòu)成了根本違約。二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。法律行為違反強(qiáng)制或禁止性規(guī)定的無效，在大多數(shù)成文法國家都有相應(yīng)的規(guī)定。我國民法繼承 了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應(yīng)的規(guī)定，《民法通則》第五十八條 作出了規(guī)定“違反法律或者社會(huì)公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法 律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”，這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預(yù)。筆者認(rèn)為，強(qiáng)制性規(guī)范應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合 同才能被認(rèn)定為無效。何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范？依筆者之見，應(yīng)當(dāng)從法律、行政法規(guī)的 立法目的出發(fā)，運(yùn)用目的解釋方法，綜合案情實(shí)際加以研究。法律已明定其目的，應(yīng)嚴(yán)格遵循其目 的；法律未明定其目的時(shí)，法官應(yīng)進(jìn)行必要的基本價(jià)值判斷，探求立法的價(jià)值取向。對于具體的強(qiáng) 制性規(guī)范還應(yīng)具體情況具體分析，做到“三看”： 一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標(biāo)的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰，均為無效；后者，則應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分對待。有些法律、行 政法規(guī)禁止或限制的是主體從營資格，如《建筑法》規(guī)定禁止超資質(zhì)承攬工程，這是一種管理性規(guī) 范。2二是看法律禁止的是結(jié)果還是行為手段。如法律、法規(guī)所禁止的是結(jié)果的發(fā)生，不問手段如何 均為禁止時(shí)，其行為無效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時(shí)，為交易之安全，并不因此認(rèn)為其無效。三看禁止的對象、范圍是什么。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)申報(bào)。這里禁止的對象是出讓人，范圍僅涉及與稅收 有關(guān)的納稅基礎(chǔ)即成交價(jià)。不論出讓人是否與買受人故意瞞報(bào)成交價(jià)，故不影響合同的效力。特別 是在涉及消費(fèi)者、勞動(dòng)者等弱勢群體利益時(shí)，還應(yīng)根據(jù)個(gè)案情況而定，不宜一概認(rèn)定無效。經(jīng)營者 出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費(fèi)者將得不到合同 上的權(quán)利，顯然對消費(fèi)者不利。在解釋法律中，由于立法目的往往與公共政策有關(guān)，在法律及公共政策均不允許時(shí)，如集體土 地買賣、國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓等，與法與國家政策均不符，則不應(yīng)以“私法自治”之名，放棄國家 的干預(yù)。我國《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的，其立法的重心在于加強(qiáng)對城市房地 產(chǎn)的管理。從立法目的看，制定城市房地產(chǎn)管理法的主要目的，是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房 地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。在法律規(guī)范設(shè)計(jì)上看，該法第六章中單設(shè)了《法律責(zé)任》一章，都是行政責(zé)任，并無民事責(zé)任的法律規(guī)范。從價(jià)值取向看，合同無效無視買受人的合法權(quán)益，讓出 賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯(cuò)而合法獲利”的原則，違反了誠實(shí)信用的公理性原則，損害了民事流轉(zhuǎn)的安全性。同時(shí)，還會(huì)助長出賣人的投機(jī)心理，進(jìn) 而影響交易秩序和社會(huì)風(fēng)氣。甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務(wù)就房屋權(quán)屬向有 關(guān)部門辦理手續(xù)，以符合法律的要求，這是甲的應(yīng)盡義務(wù)。甲違反該義務(wù)，不第三篇：房產(chǎn)證房屋買賣合同房產(chǎn)證房屋買賣合同房產(chǎn)證房屋買賣合同1出賣人（以下簡稱甲方）：身份證號：聯(lián)系電話：買受人（以下簡稱乙方）：身份證號：聯(lián)系電話：根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣房屋達(dá)成如下協(xié)議：第一條乙方購買甲方坐落于住宅一處，建筑面積為平方米 。第二條此房屋實(shí)際售價(jià)元整（￥元）。此售價(jià)包含公共維修基金及土地證和房產(chǎn)證兩證辦理費(fèi)用。第三條甲方應(yīng)在簽署本合同時(shí)，向乙方提供以下證件及復(fù)印件：身份證；房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件；第四條甲方應(yīng)保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：無合法證件的房屋（包括違法建設(shè)的房屋）；有產(chǎn)權(quán)爭議的39。房屋；第六條上述房屋在甲方實(shí)際交付乙方之日前所發(fā)生的費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。第十六條本合同連同附件共三頁，一式三份具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲乙雙方各執(zhí)一份，見證人執(zhí)一份。第十七條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時(shí)起法律效力。第十八條本合同自三方簽字之日起生效。第十九條附帶家具（見家具清單）甲方（簽字）：年乙方（簽字）：年日日 月 月房產(chǎn)證房屋買賣合同2經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時(shí)賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的39。房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實(shí)是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí)，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。最后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等等。合同應(yīng)當(dāng)遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無效屬于絕對、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除，以免造成更大的損失。房產(chǎn)證房屋買賣合同3出賣人：____________身份證號碼：____________________買受人：____________身份證號碼：____________________甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)________的房屋以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整的價(jià)款出售給乙方。二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償20__。如乙方反悔本合同，定金不退。三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，20__土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)20__按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。六、違約責(zé)任甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不20__按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣________元。乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的20__付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過_____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)20__解除合同。解約時(shí)，乙方已付房價(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。本合同簽訂后，任何一方20__不得擅自變更或解除合同。，甲方應(yīng)按照市場評估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。如因規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。提交______________仲裁委員會(huì)仲裁。依法向____________區(qū)人民法院起訴。八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。甲方：____________簽訂日期：______________乙方：____________簽訂日期：______________房產(chǎn)證房屋買賣合同4甲方（出賣方）：__________________身份證號：_______________________乙方（購買方）：__________________身份證號：_______________________根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購買甲方房產(chǎn)事宜達(dá)成如下房屋買賣合同，共同遵守：（一）房產(chǎn)狀況甲方自愿將座落于出售給乙方，乙方自愿購買此房。（二）轉(zhuǎn)讓價(jià)格甲乙雙方議定上述房產(chǎn)成交價(jià)為人民幣（____________元整）。（三）付款方式乙方已于______年______月______日支付給甲方購房定金人民幣（____________元整），余款為人民幣（____________元整）。由于本房產(chǎn)暫無《不動(dòng)產(chǎn)登記證》，經(jīng)雙方協(xié)商，議定在簽訂合同后，二次支付甲方購房款為人民幣元整（____________元整），乙方暫扣人民幣（____________元整）房款，待辦理房產(chǎn)過戶后，將暫扣款付清。（四）甲方義務(wù)由于本房產(chǎn)暫無《不動(dòng)產(chǎn)登記證》，當(dāng)前無法辦理正式的房產(chǎn)過戶手續(xù)，本次交易屬甲乙雙方協(xié)商議定，因此待到該房產(chǎn)可以辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證》時(shí)，甲方有義務(wù)在第一時(shí)間主動(dòng)配合乙方完成辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，不得借故拖延。如因甲方原因使乙方無法及時(shí)辦理過戶等相關(guān)手續(xù)