【正文】 0月建造商住樓三層三間，但未領(lǐng)取過房屋所有權(quán)證。[律師評(píng)析]對(duì)本案的處理結(jié)果，合議庭存在兩種不同的意見，第一種意見認(rèn)為：雙方簽訂的買賣合同因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”規(guī)定無效，雙方各自返還已取得的財(cái)產(chǎn)。從不動(dòng)產(chǎn)的特性看，房屋所有權(quán)證只是證明所有權(quán)歸屬的一種書面憑證而已，并不是房屋本身。即便在證件發(fā)出后，利害關(guān)系人對(duì)所發(fā)的證書有異議，對(duì)于行政確權(quán)不服，也可要求行政機(jī)關(guān)予以撤銷或向法院提起行政訴訟請(qǐng)求撤銷。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。法律已明定其目的，應(yīng)嚴(yán)格遵循其目的；法律未明定其目的時(shí)，法官應(yīng)進(jìn)行必要的基本價(jià)值判斷，探求立法的價(jià)值取向。這里禁止的對(duì)象是出讓人，范圍僅涉及與稅收有關(guān)的納稅基礎(chǔ)即成交價(jià)。從價(jià)值取向看，合同無效無視買受人的合法權(quán)益，讓出賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯(cuò)而合法獲利”的原則，違反了誠實(shí)信用的公理性原則，損害了民事流轉(zhuǎn)的安全性。根據(jù)房屋買賣契稅的性質(zhì)，是在房屋買賣有效后，由買受人向征稅機(jī)關(guān)交納的稅目，其只在買受人與征稅機(jī)關(guān)產(chǎn)生行政法律關(guān)系，與房屋買賣雙方當(dāng)事人之間沒有民事上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，買受人未交納稅款，不影響買賣合同的效力。未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī) 范且不能對(duì)抗第三人，并不當(dāng)然導(dǎo)致買賣無效。法律、行政法規(guī) 禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。而在我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“辦理城市私有 房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，對(duì)證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的，暫緩登記，待條件 成熟后辦理。沒有權(quán)屬證書的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物，應(yīng)當(dāng)出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。筆者認(rèn)為，強(qiáng)制性規(guī)范應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合 同才能被認(rèn)定為無效。三看禁止的對(duì)象、范圍是什么。從立法目的看，制定城市房地產(chǎn)管理法的主要目的，是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房 地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。第三條甲方應(yīng)在簽署本合同時(shí)，向乙方提供以下證件及復(fù)印件：身份證；房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件；第四條甲方應(yīng)保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：無合法證件的房屋（包括違法建設(shè)的房屋）；有產(chǎn)權(quán)爭議的39。首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定，目前的主流觀點(diǎn)是，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí)，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償20__。五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。解約時(shí)，乙方已付房價(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。依法向____________區(qū)人民法院起訴。（四）甲方義務(wù)由于本房產(chǎn)暫無《不動(dòng)產(chǎn)登記證》，當(dāng)前無法辦理正式的房產(chǎn)過戶手續(xù)，本次交易屬甲乙雙方協(xié)商議定，因此待到該房產(chǎn)可以辦理《不動(dòng)產(chǎn)登記證》時(shí)，甲方有義務(wù)在第一時(shí)間主動(dòng)配合乙方完成辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，不得借故拖延。雙方簽訂合同后，甲方有義務(wù)將該房產(chǎn)《房屋買賣合同》（包括相關(guān)協(xié)議）、購房發(fā)票原件及本人《身份證》、《結(jié)（離）婚證》、《戶口本》復(fù)印件各1份交至乙方，并協(xié)助乙方落戶。附：本合同未盡事宜，雙方協(xié)商另補(bǔ)協(xié)議。第五條乙方應(yīng)在簽署本合同時(shí)，向甲方提供以下文件及復(fù)印件：身份證、戶口簿；辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應(yīng)出具的其他文件。第十一條交房日期： 年月日。乙方已對(duì)該房地產(chǎn)作了充分了解并同意購買。已取得其他共有人書面同意。對(duì)已辦理完的過戶手續(xù)所產(chǎn)生的費(fèi)用，甲方應(yīng)全部承擔(dān)。九、其他約定事項(xiàng)：十、本協(xié)議經(jīng)雙方簽章后生效，一式兩份，每份共三頁，甲、乙、雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。此次房屋買賣產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方：乙方：20xx年 月 日20xx年 月 日房產(chǎn)證房屋買賣合同8出賣人(以下簡稱甲方)：現(xiàn)住址：身份證號(hào)：買受人(以下簡稱乙方)：現(xiàn)住址：身份證號(hào)：見證方：見證人：聯(lián)系電話：根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣房屋達(dá)成如下協(xié)議：第一條乙方購買甲方坐落于號(hào)樓房間私有樓房住宅一處，建筑面積為平方米(以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn))，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為朝私號(hào)土地使用證號(hào)為：，使用面積為平方米，使用年限年月日至年月日止。有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。具體金額以物業(yè)公司的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。第十二條備注：室內(nèi)留下的固定裝修及家具電器包括：(根據(jù)家具清單)。第十八條本合同自三方簽字之日起生效。六、違約責(zé)任乙方中途毀約，不得向甲方索還定金。第二條、房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格甲方同意將上述房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方支付甲方房款總金額為（人民幣）元，（大寫）______拾_____萬_____仟_____佰_____拾元整。在取得房屋鑰匙之日起日內(nèi),乙方支付甲方萬元整(￥ 元),剩余房款元整(￥ 元)于一次性付清。辦理房產(chǎn)證、土地使用證等相關(guān)手續(xù)所需的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。逾期超過3個(gè)月時(shí)，乙方方有權(quán)解除本合同。單位蓋章：第五篇：房屋買賣合同效力的幾個(gè)問題一、問題 概說合同的效力，又稱合同的 法律 效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。同年11月11日，原告交付被告房款120萬元，被告日廣公司出具了收款憑證。被告在返還原告125萬元的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù) 中國 人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項(xiàng)的利息損失?！钡谌艞l第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。另外，補(bǔ)充兩點(diǎn)理由：一是《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋[2003]7號(hào)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱法釋[2003]7號(hào)）第十八條、第十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了鼓勵(lì)交易的指導(dǎo)原則，明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。“公示的欠缺不能反射到原因行為之上而使債權(quán)合同無效，因?yàn)楣静痪哂袑?duì)債的關(guān)系的形成力，這是各國物權(quán)法理論公認(rèn)的基本原理之一。”（二）關(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時(shí)，未事先報(bào)經(jīng)“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買賣合同的效力問題筆者認(rèn)為，該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無效，且事實(shí)上有批準(zhǔn)權(quán)的政府主要是行使行政管理職責(zé)，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力，如起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，法釋[2005]5號(hào)的這種規(guī)定無疑是在司法上肯認(rèn)了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范?！贝隧?xiàng)原理被學(xué)者稱為物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民法院在裁判具體個(gè)案時(shí)應(yīng)考量立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時(shí)俱進(jìn)，鼓勵(lì)誠實(shí)信用，維護(hù)交易安全，以彰顯司法的公平和正義。之所以規(guī)定該條第（6）項(xiàng)，是因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)權(quán)屬證書是表彰房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來源不清，歸屬不明，如進(jìn)入市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場秩序的維護(hù)，不利于對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國家對(duì)房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。再如，現(xiàn)實(shí)生活中，a將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時(shí)間后，又通過簽訂房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓給c，但bc之間的房屋買賣合同的效力則有分歧：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，b與a雖簽訂了房屋買賣合同且已實(shí)際交付房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，故a仍是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效，bc之間的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，是無效的。原告請(qǐng)求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬元沒有依據(jù)，不予支持。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購房協(xié)議書項(xiàng)下的房產(chǎn)出租給楊克成使用。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人?！钡诹畻l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。本協(xié)議生效后，雙方應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)遵守，均不得反悔。第十條、未經(jīng)乙方同意，甲方不得以任何原因向單位退房，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償因此給乙方造成的全部損失。第五條、協(xié)議簽訂后，甲方協(xié)助乙方到甲方單位建房主管部門（科）辦理相關(guān)手續(xù)，將購房戶名稱變更為乙方，繳費(fèi)收據(jù)變更到乙方名下。該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。因該房產(chǎn)暫無《不動(dòng)產(chǎn)登記證》，雙方約定甲方收到購房款(不包括暫扣款)，乙方拿到本房鑰匙為交易成功，甲乙雙方均不得反悔。二、轉(zhuǎn)讓價(jià)格________________________________________________________________________三、付款方式乙方已于_____年_____月_____日支付給甲方購房定金人民幣_(tái)______________元整，余款為人民幣_(tái)_________元整。第十三條在本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院提起訴訟。第八條定金在年月日見證人代甲方向乙方收取房屋定金人民幣元作為房款的一部分。經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)代管房屋。此售價(jià)包含公共維修基金及室內(nèi)所有固定裝修、固定配套設(shè)備。三、簽訂本合同乙方第一次付款之日，甲方應(yīng)向乙方交付本房屋的鑰匙、甲方購房合同、甲方交納房款憑據(jù)及相關(guān)票據(jù)資料等。此房屋在本次房屋買賣前系甲方所有，在本次房屋買賣前此房屋所有費(fèi)用（包括房屋集資款或購房款、所產(chǎn)生的稅費(fèi)、水電氣搭戶費(fèi)、大修基金等）由甲方承擔(dān)，或由乙方在交易款中扣除代為交納。(二)乙方不能如付款，或者乙方在辦理過戶過程中違約，并導(dǎo)致最終不能辦理過戶手續(xù)的.。若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。乙方支付房款具體約定為：三、甲方于年月日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。第十三條本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。第六條上述房屋在甲方實(shí)際交付乙方之日前所發(fā)生的費(fèi)用（取暖費(fèi)、