【正文】 因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。民法中的強行性規(guī)范是指不依賴于當(dāng)事人意志，而必須無條件適用的法律規(guī)范。［法律評析］本案系一起房屋買賣糾紛案，被告日廣公司雖為房地產(chǎn)開發(fā)商，但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開發(fā)或委托他人開發(fā)，而系自他人處購得，故一、二審法院均未將案由定為商品房買賣合同糾紛。關(guān)于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學(xué) 理論 上常見的典型爭議有：買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同效力；轉(zhuǎn)讓建筑在國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導(dǎo)致合同無效？房屋買賣合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記，是否 影響 房屋買賣合同的效力？城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買 農(nóng)村 居民房屋的合同是否有效？下面，筆者將結(jié)合審判實例就上述問題進行 分析。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。第十六條、本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方協(xié)商解決。第七條、簽訂協(xié)議時，甲方保證依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意并在協(xié)議中簽名確認(rèn)將該房屋出售給乙方。甲方(簽字)：_______________乙方(簽字)：_______________日期：____________________第四篇：三門峽無房產(chǎn)證房屋買賣合同房屋買賣協(xié)議賣方（以下簡稱甲方）：身份證號：買方（以下簡稱乙方）身份證號：現(xiàn)有甲方所有的小區(qū)住房一套，甲方已按單位規(guī)定繳納了部分全部集資款，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致甲方自愿將該套房屋賣給乙方。第十五條本合同及其補充協(xié)議、家具清單內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應(yīng)出具的其他文件。五、如遇國家政策調(diào)整，發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的情況至本房屋不能過戶到乙方名下，乙方承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險，甲方不承擔(dān)責(zé)任。并向甲方支付總房款10%的違約金。乙方對該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況均已知悉，并無任何異議。第九條付款方式；首付款：乙方提交材料時將首付款元人民幣支付給甲方余款：在簽訂本合同一月之內(nèi)付清（留有三千元作為甲方協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證的保證金）。因該房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，雙方約定甲方收到購房款（不包括暫扣款），乙方拿到本房鑰匙為交易成功，甲乙雙方均不得反悔。（二）轉(zhuǎn)讓價格甲乙雙方議定上述房產(chǎn)成交價為人民幣（____________元整）。乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的20__付款日期及方式的。同時由于合同的無效屬于絕對、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應(yīng)當(dāng)及時予以解除，以免造成更大的損失。第十九條附帶家具（見家具清單）甲方（簽字）：年乙方（簽字）：年日日 月 月房產(chǎn)證房屋買賣合同2經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。經(jīng)營者 出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費者將得不到合同 上的權(quán)利，顯然對消費者不利。二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。首先，在我國目前，不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)行政管理機關(guān)根據(jù)申請人的申請作出的一種行政 確認(rèn)，它所體現(xiàn)的僅僅是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預(yù)，它與物權(quán)法規(guī)范意義上的不 動產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。被告乙未辦理土地使用權(quán) 過戶手續(xù)，也未申請領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。我國《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的，其立法的重心在于加強對城市房地產(chǎn)的管理。我國民法繼承了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應(yīng)的規(guī)定，《民法通則》第五十八條作出了規(guī)定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”，這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預(yù)。它的法 1律意義在于，它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，是因法律行為的物權(quán)變動的生效要件，也是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護的基本依據(jù)。[審判]法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是當(dāng)事人真實意思的表示，原告將房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的價款，買賣合同成立且生效。判決駁回原告的訴訟請求。其次，自建房屋不論是否領(lǐng)取權(quán)屬證書都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示對房屋不擁有所有權(quán)。有些法律、行政法規(guī)禁止或限制的是主體從營資格，如《建筑法》規(guī)定禁止超資質(zhì)承攬工程，這是一種管理性規(guī)范。甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務(wù)就房屋權(quán)屬向有關(guān)部門辦理手續(xù)，以符合法律的要求，這是甲的應(yīng)盡義務(wù)。[律師評析] 對本案的處理結(jié)果，合議庭存在兩種不同的意見，第一種意見認(rèn)為：雙方簽訂的買賣合同因違 反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”規(guī)定無效，雙方各自返 還已取得的財產(chǎn)。即便在證件發(fā)出后，利害關(guān)系人對所發(fā)的證書有異議，對于行政確權(quán)不服，也可要 求行政機關(guān)予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。法律已明定其目的，應(yīng)嚴(yán)格遵循其目 的；法律未明定其目的時，法官應(yīng)進行必要的基本價值判斷，探求立法的價值取向。從價值取向看，合同無效無視買受人的合法權(quán)益，讓出 賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯而合法獲利”的原則，違反了誠實信用的公理性原則，損害了民事流轉(zhuǎn)的安全性。房屋屬于無權(quán)處分。三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。本合同簽訂后，任何一方20__不得擅自變更或解除合同。甲方承擔(dān)辦理《不動產(chǎn)登記證》所產(chǎn)生的一切費用（包括：稅金、房屋維修基金及土地證費用等）。甲方（簽字）：_______________乙方（簽字）：__________________身份證號：__________________身份證號：__________________證明人：__________________聯(lián)系電話：__________________日期：__________________房產(chǎn)證房屋買賣合同5出賣人（以下簡稱甲方）： 電話 身份證號：現(xiàn)住址： 買受人（以下簡稱乙方）： 電話 身份證號：現(xiàn)住址： 見證方： 電話 身份證號：根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣房屋達成如下協(xié)議：第一條乙方購買甲方坐落于 私有樓房住宅一處，建筑面積為平方米（以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)），產(chǎn)權(quán)證號為朝私號土地使用證號為：，使用面積為平方米，使用年限年 月日至年 月 日止。第十三條本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。此房屋在本次房屋買賣前系甲方所有，在本次房屋買賣前此房屋所有費用（包括房屋集資款或購房款、所產(chǎn)生的稅費、水電氣搭戶費、大修基金等）由甲方承擔(dān)，或由乙方在交易款中扣除代為交納。此售價包含公共維修基金及室內(nèi)所有固定裝修、固定配套設(shè)備。第八條定金在年月日見證人代甲方向乙方收取房屋定金人民幣元作為房款的一部分。二、轉(zhuǎn)讓價格________________________________________________________________________三、付款方式乙方已于_____年_____月_____日支付給甲方購房定金人民幣_______________元整，余款為人民幣__________元整。該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。第十條、未經(jīng)乙方同意，甲方不得以任何原因向單位退房，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償因此給乙方造成的全部損失?！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購房協(xié)議書項下的房產(chǎn)出租給楊克成使用。再如，現(xiàn)實生活中，a將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓給c，但bc之間的房屋買賣合同的效力則有分歧：一種觀點認(rèn)為，b與a雖簽訂了房屋買賣合同且已實際交付房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，故a仍是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分他人的財產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，bc之間的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，是無效的。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民法院在裁判具體個案時應(yīng)考量立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時俱進，鼓勵誠實信用，維護交易安全，以彰顯司法的公平和正義。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，法釋[2005]5號的這種規(guī)定無疑是在司法上肯認(rèn)了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范?！肮镜那啡辈荒芊瓷涞皆蛐袨橹隙箓鶛?quán)合同無效，因為公示不具有對債的關(guān)系的形成力，這是各國物權(quán)法理論公認(rèn)的基本原理之一。另外，補充兩點理由：一是《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系。被告在返還原告125萬元的同時，還應(yīng)根據(jù) 中國 人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項的利息損失。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理。逾期超過3個月時，乙方方有權(quán)解除本合同。在取得房屋鑰匙之日起日內(nèi),乙方支付甲方萬元整(￥ 元),剩余房款元整(￥ 元)于一次性付清。六、違約責(zé)任乙方中途毀約，不得向甲方索還定金。第十二條備注：室內(nèi)留下的固定裝修及家具電器包括：(根據(jù)家具清單)。有產(chǎn)權(quán)爭議的房屋。此次房屋買賣產(chǎn)權(quán)過戶費用由乙方承擔(dān)。對已辦理完的過戶手續(xù)所產(chǎn)生的費用，甲方應(yīng)全部承擔(dān)。乙方已對該房地產(chǎn)作了充分了解并同意購買。第五條乙方應(yīng)在簽署本合同時，向甲方提供以下文件及復(fù)印件：身份證、戶口簿；辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應(yīng)出具的其他文件。雙方簽訂合同后，甲方有義務(wù)將該房產(chǎn)《房屋買賣合同》（包括相關(guān)協(xié)議）、購房發(fā)票原件及本人《身份證》、《結(jié)（離）婚證》、《戶口本》復(fù)印件各1份交至乙方，并協(xié)助乙方落戶。依法向____________區(qū)人民法院起訴。五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。第三條甲方應(yīng)在簽署本合同時，向乙方提供以下證件及復(fù)印件：身份證；房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件；第四條甲方應(yīng)保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：無合法證件的房屋（包括違法建設(shè)的房屋）；有產(chǎn)權(quán)爭議的39。三看禁止的對象、范圍是什么。沒有權(quán)屬證書的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物，應(yīng)當(dāng)出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。法律、行政法規(guī) 禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。根據(jù)房屋買賣契稅的性質(zhì)，是在房屋買賣有效后，由買受人向征稅機關(guān)交納的稅目，其只在買受人與征稅機關(guān)產(chǎn)生行政法律關(guān)系，與房屋買賣雙方當(dāng)事人之間沒有民事上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，買受人未交納稅款，不影響買賣合同的效力。這里禁止的對象是出讓人，范圍僅涉及與稅收有關(guān)的納稅基礎(chǔ)即成交價。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。從不動產(chǎn)的特性看，房屋