【正文】 、付款方式自協(xié)議簽訂后_______天內(nèi),乙方將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款分_____次付與甲方，或乙方一次性支付甲方購房款元。自本協(xié)議簽字生效之日起，以甲方集資的該套房屋即歸乙方所有，甲方不得以任何理由主張協(xié)議無效。逾期超過3個月時，甲方有權(quán)解除本協(xié)議。第十七條、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字確認(rèn)后生效。房屋買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價金的合同。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效。二、實例研析據(jù)以 研究 的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案［基本案情］2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購房定金5萬元，10月28日，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定：原告購買被告沿街三層商業(yè)樓房一棟（原系被告自他人處購得），面積861平方米，1 580元/平方米，共計136萬元；原告在簽訂協(xié)議當(dāng)日交定金5萬元，20日內(nèi)交至100萬元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清；房產(chǎn)過戶一切稅、費(fèi)由雙方均擔(dān)，被告應(yīng)在一月內(nèi)負(fù)責(zé)辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔(dān)違約責(zé)任等。原告根據(jù)該協(xié)議請求被告繼續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬元，不予支持，但被告應(yīng)當(dāng)將收取原告購房款120萬元和定金5萬元予以返還。本案案情并不復(fù)雜，但所涉法律問題較為典型，其中爭議焦點(diǎn)是房屋買賣合同的效力，是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無效合同，因合同不具法律約束力而得不到實際履行；國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓；該規(guī)定是否為強(qiáng)制性規(guī)定，違反了是否必然導(dǎo)致合同無效？下面筆者就此問題略作評析。在實際操作中，a要通過與b簽訂的房屋買賣合同將房屋過戶給b，b再通過與c的房屋買賣合同將房屋過戶給c，通過該程序，也避免了國家稅收的流失。傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認(rèn)為，旨在控制法律行為的強(qiáng)制性規(guī)范僅為民事強(qiáng)行法中的一部分，這就是說，僅強(qiáng)行法中的效力性規(guī)范才對法律行為有控制意義。買賣合同的效力與物權(quán)變動的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的 方法，房屋登記與房屋買賣合同相結(jié)合才發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并不影響買賣合同本身的效力。如出賣人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于買賣合同而要求出賣人實際履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。對未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶時予以審批準(zhǔn)許予否，并可視情予以行政處罰，但不應(yīng)以行政強(qiáng)制性規(guī)范過度對私法領(lǐng)域中的合同自治進(jìn)行強(qiáng)制。只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認(rèn)可了土地使用權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否屬于不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭議。該項規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)合同，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力并無影響。（訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)略）宣判后，原告李某某不服，上訴于s省高級人民法院，二審以調(diào)解方式結(jié)案。經(jīng)協(xié)商未果，原告向r市中級人民法院提起訴訟，請求判令被告繼續(xù)履行合同；雙倍返還定金10萬元并賠償原告 經(jīng)濟(jì) 損失8萬元（其中包括定金損失6萬元和預(yù)計二個月訴訟期間的租賃費(fèi)收入損失2萬元）。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生?！边@是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。第十五條、本協(xié)議一經(jīng)簽署即表示甲乙雙方對本協(xié)議條款進(jìn)行了充分的了解，不存在重大誤解及脅迫，完全出于雙方自愿。如因甲方的原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，概由甲方負(fù)責(zé)清理并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，均由甲方負(fù)責(zé)賠償。第六條、甲方轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的行為已得到單位同意，甲方保證單位同意將房產(chǎn)證直接辦到乙方名下，單位收取乙方的各項費(fèi)用與同樓的其他房產(chǎn)條件相同（為保證本協(xié)議對單位生效，甲方保證單位在本協(xié)議上蓋章同意或者另外出具證明）。第三條、房屋交付期限和交付方式：室內(nèi)外設(shè)施以看房時為準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)移，更換或更改，并需驗看房屋各項設(shè)施是否有損壞，如有損壞甲方負(fù)責(zé)維修或更換。本合同一式_____份，甲乙雙方各執(zhí)_____份，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。四、甲方義務(wù)(一)由于本房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，當(dāng)前無法辦理正式的`房產(chǎn)過戶手續(xù)，本次交易屬甲乙雙方協(xié)商議定，因此待到該房產(chǎn)可以辦理《不動產(chǎn)登記證》時，甲方有義務(wù)在第一時間主動配合乙方完成辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，不得借故拖延。本合同的附件及補(bǔ)充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。首付款：乙方提交材料時將首付款元人民幣支付給甲方余款：過戶完成一次性付清。第五條乙方應(yīng)在簽署本合同時，向甲方提供以下文件及復(fù)印件：身份證、戶口簿。房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件。如甲方有意推諉或超出一個月視為甲方違約，乙方可提出退房，甲方應(yīng)按違約時房屋市價、裝修費(fèi)用、家具電器和違約金 元（大寫：元整）賠償給乙方；如乙方在辦理產(chǎn)權(quán)過戶二日（48小時內(nèi)）不能付清余款，視為乙方違約，甲方可收回房屋所有權(quán)另行處置，房屋裝修損失和相關(guān)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。但對已辦理完的過戶手續(xù)所產(chǎn)生的費(fèi)用，乙方應(yīng)全部承擔(dān)。甲乙雙方應(yīng)積極配合過戶手續(xù)，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責(zé)任方賠償守約方。甲方應(yīng)就該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況如實告知乙方，并無任何隱瞞。第十四條 本合同連同附件共三頁，一式三份具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲乙雙方各執(zhí)一份，見證人執(zhí)一份。第八條定金在年 月日見證人代甲方向乙方收取房屋定金人民幣元作為房款的一部分。此售價包含公共維修基金及室內(nèi)所有固定裝修、固定配套設(shè)備。（六）違約責(zé)任乙方中途毀約，不得向甲方索還定金；甲方中途毀約應(yīng)將定金退還乙方，另付雙倍賠償乙方定金數(shù)額的違約金。所有權(quán)，無任何家庭糾紛，轉(zhuǎn)讓前沒有設(shè)置任何抵押、擔(dān)保、出租、被查封等他項權(quán)項，若發(fā)生與甲方有關(guān)的債權(quán)債務(wù)或家庭糾紛，一概由甲方解決并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。甲方：____________簽訂日期：______________乙方：____________簽訂日期：______________房產(chǎn)證房屋買賣合同4甲方（出賣方）：__________________身份證號：_______________________乙方（購買方）：__________________身份證號：_______________________根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方購買甲方房產(chǎn)事宜達(dá)成如下房屋買賣合同，共同遵守：（一）房產(chǎn)狀況甲方自愿將座落于出售給乙方，乙方自愿購買此房。如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣________元。本合同發(fā)生的契稅，20__土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。第十八條本合同自三方簽字之日起生效。甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務(wù)就房屋權(quán)屬向有 關(guān)部門辦理手續(xù)，以符合法律的要求，這是甲的應(yīng)盡義務(wù)。特別 是在涉及消費(fèi)者、勞動者等弱勢群體利益時，還應(yīng)根據(jù)個案情況而定，不宜一概認(rèn)定無效。有些法律、行 政法規(guī)禁止或限制的是主體從營資格，如《建筑法》規(guī)定禁止超資質(zhì)承攬工程，這是一種管理性規(guī) 范。即使在標(biāo)的物的部分權(quán)利屬于他人的情 況下，也可以認(rèn)為出賣人的行為構(gòu)成了根本違約。其次，自建房屋不論是否領(lǐng)取權(quán)屬證書都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示 對房屋不擁有所有權(quán)。無房產(chǎn)證不等于不享有 房屋的所有權(quán)，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。判決駁回原告的訴訟請求。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用，并把土地使用權(quán)證一同交付。乙作為賣受人，其購買沒有權(quán)屬證書的房屋，雖然沒有審查權(quán)屬證書、沒有依法進(jìn)行買賣，但其交清房款后占有房屋是誠實信用的。在解釋法律中，由于立法目的往往與公共政策有關(guān)，在法律及公共政策均不允許時，如集體土地買賣、國有劃撥土地的轉(zhuǎn)讓等，與法與國家政策均不符，則不應(yīng)以“私法自治”之名，放棄國家的干預(yù)。如法律、法規(guī)所禁止的是結(jié)果的發(fā)生，不問手段如何均為禁止時，其行為無效。法律行為違反強(qiáng)制或禁止性規(guī)定的無效，在大多數(shù)成文法國家都有相應(yīng)的規(guī)定。尤其是，有的房屋未辦理所有權(quán)證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機(jī)關(guān)認(rèn)可，在民法上屬于權(quán)利瑕疵。因為，依不動產(chǎn)法規(guī)則，不動產(chǎn)登記（或不動產(chǎn)物權(quán)登記），是指不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機(jī)關(guān)所設(shè)立的不動產(chǎn)登記簿上予以記載的事實。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移買賣標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，由買受人支付價款的合同。2001年8月，因房屋大幅度漲價，該房估價已達(dá)50萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認(rèn)買賣合同無效，返還房屋。被告乙未辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，也未申請領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。筆者同意第二種意見，理由如下：一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權(quán)處分。首先，在我國目前，不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)申請人的申請作出的一種行政確認(rèn)，它所體現(xiàn)的僅僅是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預(yù)，它與物權(quán)法規(guī)范意義上的不動產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。換言之，某人經(jīng)合法審批，在自己的土地上建造房屋，當(dāng)然擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。二是看法律禁止的是結(jié)果還是行為手段。經(jīng)營者出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費(fèi)者將得不到合同上的權(quán)利，顯然對消費(fèi)者不利。甲違反該義務(wù)，不應(yīng)得到法律的保護(hù)。同月，原告甲與被告乙，約定價款 30 萬元。第二種意見認(rèn)為：房屋買賣合同有效，未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人，并不當(dāng)然導(dǎo)致買賣合同無效。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能。所以，行政機(jī)關(guān)的發(fā)證行為，只能滿足對房 屋進(jìn)行行政管理的需要，不能達(dá)到依據(jù)物權(quán)公示原則對物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的目的，只有法院對房屋 所有權(quán)的確認(rèn)，才真正具有確權(quán)意義。出賣人未能履行權(quán)利擔(dān)保的義務(wù)，使得 合同訂立后標(biāo)的物上的權(quán)利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務(wù)的一種情況，買受人可以