【正文】 一、招標方式 以公平、公正的原則下，進行公開招標。無形資產按10 年分攤，遞延資產按 5 年攤銷。 餐飲成本按銷售收入的 50%計。 根據東南亞會員證價格情況和海南 的 銷售現狀，并結合東嶼島的水鄉(xiāng)、溫泉特色資源以及博螯亞洲論壇效 應，以國內經濟發(fā)達地區(qū)、東南亞以及洋浦地區(qū)為目標市場，發(fā)售會員證。 第二節(jié) 項目進度 項目進度見附表 2 18 第六章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、投資估算內容 投資估算內容主要有：土地出讓金、土地租用及征地拆遷等無形資產、基礎設施、建筑工程和安裝工程費用、建設單位管理費及開辦費、建設期利息及項 目經營期的流動資金等。 三、布局： 會所位于半島與大陸的結合部，可以俯視整個 公園 ，與遠處的海景、紅樹林遙相呼應?；静捎妙A制樁，賓館及群房采用 現澆 鋼筋混凝土框架結構。目前洋浦的很多規(guī)劃還僅僅停留在紙面上，而 體育公園 的建設，會推動房地產項目以及基礎項目的開發(fā)，而國投在這方面已經比別人搶先了一步，我們的收獲也將是最大的； 作為新興的省份，海南還需要多方面的支持來改變她貧困落后的面貌，而作為國有大企業(yè)，國投公司有義務和能力推動地方經濟的發(fā)展，國投公司在海南省投資了洋浦港、水泥廠 、西沙群島項目等等，這次應海南省政府邀請投資洋浦半島 體育公園 項目，為國投公司在海南的投資增加了濃墨重彩的一筆，也為海南省的建設貢獻了自己的力量， 這一點也得到了海南省政府、洋浦政府、儋州市政府的認可和大力支持。 第 四 節(jié) 洋浦半島 體育公園 建設對各方面的影響 洋浦半島 體育公園 位于海南島的西北部，是海南省西部工業(yè)走廊的一部分，也是目前海南西線上唯一確定建設的 體育公園 。 一個好的體育公園必須有好的管理者才能健康持續(xù)發(fā)展，各種專業(yè)管理人員包括草坪的養(yǎng)護，原生態(tài)保護，再加上一級保護植物紅樹林的保護，人數要達到 200 以上， 部分 體育公園 的管理人員中，有工商管理專業(yè)畢業(yè)的 MBA，有在國外學習過 園林 專 業(yè)的，但更多 體育公園 的管理人員是半路出家，受過高等教育的為數很少，基層員工和專業(yè)人員受過系統(tǒng)培訓的也不多。在此基礎上進行市場定位： 一、目標客源區(qū)域定位 結合海南在亞太地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，以及目前海 南客源中國內發(fā)達地區(qū)與韓國、日本及臺灣地區(qū)占較大比例的情況，以及洋浦自身的特點，洋浦半島 體育公園 將重點開發(fā)： 內地經濟發(fā)達地區(qū)，或定向于某個消費群體，如外商、證券從業(yè)者等，發(fā)揮 體育公園 將健身、休閑及商業(yè)交際完美結合的優(yōu)勢； 東南亞及臺、港、澳等經濟較發(fā)達地區(qū)市場； 洋浦自身的大型單位以及海南西線當地市場。同時 綠肺 功能對于保護人們的身體健康功勛卓著。因而在今天，崇尚自然、返璞歸真的的大趨勢下，回歸自然是都市人的志趣所在。西部主要供人們冬季從事體育鍛煉，在 30米的小山崗上建造了具有不同坡度和地形的山坡，這對于乘雪橇或滑雪板的青少年很適合。在英國，草地和鋪設了地被植物的林中空地多用作體育運動場，從而使這些場地真正具有公園特色。隨著市民生活質量的提高，注重生活質量、強身健體將是市民生活的重要內容。城市的綠地覆蓋率或人均綠地占有面積被作為衡量城市景觀優(yōu)劣的主要指標。體育休閑公園之所以在全球得以普及，是由于 它能借助于自然因素，供人們進行體育鍛煉，應用自然的方式來治療疾病，增強體質。早期，人們對一些具有最簡陋體育設施的場地進行綠化或將場地建在大片綠地附近，或直接建在草地上。 眾所周知，健康的生活離不開良好的生態(tài)環(huán)境與積極的體育鍛煉。隨著經濟的高速發(fā)展，西方發(fā)達國家中普遍存在的體力活動不足和靜態(tài)生活方式正日益成為威脅我國城市居民健康和生活質量的重要因素。將 運動 與 低層住宅 休閑有機結合，有利于改善投資環(huán)境，極大地提升 住宅 的價值，有效帶動地產的開發(fā)和增值。我們應當充分利用這些優(yōu)勢，在海南建設高檔次的 與國際接軌的超 大型體育公園 ，提供一流的軟硬件配套條件，全面提高酒店、旅游、航空、金融等領域的服務水準，積極促進海南的旅游從單一的觀光旅游向度假游、健身游等多元化、高層次方向發(fā)展。 第二節(jié) 項目建設必要性 促進海南旅游產業(yè)的調整 隨著世界旅游事業(yè)的發(fā)展，旅游產品結構逐步向多元化、個性化的方向發(fā)展，如科技游、會議游、溫泉康樂游、高爾 夫休閑游等。處在洋浦經濟開發(fā)區(qū)東部，距環(huán)島西線約 15 公里，距洋浦經濟開發(fā)區(qū)約 9 公里，從洋浦公路進入約 公里，交通便利，地理位置優(yōu)越。 自然狀況 鹽田村半島屬于熱帶島嶼季風海洋性氣候，夏無酷熱，冬無嚴寒，年平均氣溫 度（七月氣溫最高平均 度，一月氣溫最低平均 度）；冬春干旱，夏秋多雨，區(qū)內年均降雨量約 1100 毫米；常年主導風向為東風和東北風。 而能夠集休閑娛樂和體育健身為一體的大型體育公園 ，成為業(yè)者們爭相開發(fā)的新的目標市場。 提升整個洋浦開發(fā)區(qū)的層次 體育休閑公園的出現，是城市居民在一定物質生活條件滿足之后，追求更高層次的生活質量的必然趨勢。 6 第三章 市場分析 第一節(jié) 體育 休閑 公園 與城市 的關系 一、體育休閑公園的由來 城市化是 20 世紀人類社會最引人注目的問題之一，現在全球人口的半數約30 億人生活在城市地區(qū)。有資料顯示：有比例高達 70%的居民處于亞健康狀態(tài)。優(yōu)美的自然環(huán)境則令人心曠神怡，舒展身心，積極的體育鍛煉有助于人們緩解工作壓力，強健體魄。后來逐漸發(fā)展到從建筑稠密的城市中心劃出一小塊土地設置供體育表演的設施。并且這種保健方式簡單易行，便于推廣應用。從城市建設的角度而言，由于城市空間有限，建筑密度較高，目前我國城市普遍存在綠地覆蓋率太低，人均綠地面積不足的問題。 三、現代體育休 閑公園的營造和利用 體育休閑公園的出現，是城市居民在一定物質生活條件滿足之后，追求更高層次的生活質量的必然趨勢。 在瑞士蘇黎世州建造了獨特的體育公園中心系統(tǒng)。 這些都是國外體育休閑公園中較為成功的范例。只有倡 回歸自然 、進行積極的體育運動，才能使人們在當今高科技快節(jié)奏的社會生活中獲取生理和心理的平衡。它符合了人們崇尚自然，關注生命的訴求，對于提高城市生活品位功不可沒。 二、優(yōu)勢分析 規(guī)?；a業(yè)化經營。這一方面是 體育公園 數量的增長使得 體育公園 管理人才匱乏現象顯得格外突出，一方面是高等教育的發(fā)展過于緩慢。對于洋浦和儋州的經濟開發(fā)、旅游開發(fā)都有著不可估量的作用 。 14 第四章 建設內容與建設方案 第一節(jié) 體育公園 一 、設計宗旨 基于環(huán)境保護、生態(tài)發(fā)展的主旨，從環(huán)境設計的角度出發(fā)，是建筑與自然環(huán)境有機結合，盡量減少對不可再生環(huán)境的破壞?？拐鸬燃墳槎墶? 四、 低層住宅 分為三個不同風格的組群，座落于 公園 內。 建安費用按海南省現行定額和市場水平估算，開辦費按同類項目估算指標確定。 二、創(chuàng)新的發(fā)售方式 隨著人們生活水平的提高， 體育公園 的市場前景十分看好。 銷售費用、管理費用按不同的收入項目分別計提： 收入類別 銷售費用計提比例 管理費用計提比例 會員證銷售收入 8％ —— 低層住宅 銷售收入 5％ 3％ 其他 5％ 17％ 其它費用主要為多功能廳出租、貴賓休息室出租等服務性項目發(fā)生的費用，按銷售收入的 5%計提。每年的維修費（或維護費）按照固定資產原值的 %計取。 二、招標范圍 從勘察、設計、施工、設備 材料的采購以及監(jiān)理隊伍的選定，均通過招投標方式進行，具體如下： 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用 招標 方式 招標估 算金額 （萬元） 全部 招標 部分 招標 委托 招標 自行 招標 公開 招標 邀請 招標 勘測 √ √ √ 50 規(guī)劃 設計 √ √ √ 660 建 安 工程 √ √ √ 3220 草坪工程 √ √ √ 2225 市政工程 √ √ √ 650 裝修 工程 920 三、招標工作小組 招標 工作小組是項目建設招投標工作的專門組織機構，下設技術小組和商務小組，并由公司審計部協(xié)助招標小組進行日常的會務安排和組織。 23 第八章 招投標管理 為了降低建設成本、保證工程質量和建設進度，在項目建設過程中，需按照招標投標的有關法律、法規(guī)，成立招標工作小組，進行嚴格的招投標工作。 折舊與攤銷：項目固定資產折舊年限為 25 年，不計殘值。 21 （二）可變成本與費用 專賣店銷售 成本按銷售收入的 60%計。為配合會員證的銷售，將采取兩項措施：一是策劃“大會員證”概念，將會員證與 低層住宅 、游艇等捆綁銷售；二是持有會員證者，在區(qū)內的酒店、康復保健等消費項目將享有一定的優(yōu)惠；三是制定相對較高的非會員消費價格。勞動定員控制為 220 人。既能滿足高峰期會所的使用，又能避免面積過大而造成投資的浪費及運行費用的增加。 結構與抗震 本工程為乙類建筑，抗震設防基本烈度 7 度，基本風壓為 。國投公司搶先一步在海南島這個旅游 大省的西部建設了這個 體育公園 ，除了為自己的投資提供了一個很好的可供選擇的機會，還為自己今