【正文】 一、招標(biāo)方式 以公平、公正的原則下，進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。無(wú)形資產(chǎn)按10 年分?jǐn)偅f延資產(chǎn)按 5 年攤銷。 餐飲成本按銷售收入的 50%計(jì)。 根據(jù)東南亞會(huì)員證價(jià)格情況和海南 的 銷售現(xiàn)狀，并結(jié)合東嶼島的水鄉(xiāng)、溫泉特色資源以及博螯亞洲論壇效 應(yīng)，以國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、東南亞以及洋浦地區(qū)為目標(biāo)市場(chǎng)，發(fā)售會(huì)員證。 第二節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度 項(xiàng)目進(jìn)度見(jiàn)附表 2 18 第六章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、投資估算內(nèi)容 投資估算內(nèi)容主要有：土地出讓金、土地租用及征地拆遷等無(wú)形資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑工程和安裝工程費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)及開(kāi)辦費(fèi)、建設(shè)期利息及項(xiàng) 目經(jīng)營(yíng)期的流動(dòng)資金等。 三、布局： 會(huì)所位于半島與大陸的結(jié)合部，可以俯視整個(gè) 公園 ，與遠(yuǎn)處的海景、紅樹(shù)林遙相呼應(yīng)。基本采用預(yù)制樁，賓館及群房采用 現(xiàn)澆 鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。目前洋浦的很多規(guī)劃還僅僅停留在紙面上，而 體育公園 的建設(shè)，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目以及基礎(chǔ)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而國(guó)投在這方面已經(jīng)比別人搶先了一步，我們的收獲也將是最大的； 作為新興的省份，海南還需要多方面的支持來(lái)改變她貧困落后的面貌，而作為國(guó)有大企業(yè)，國(guó)投公司有義務(wù)和能力推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)投公司在海南省投資了洋浦港、水泥廠 、西沙群島項(xiàng)目等等，這次應(yīng)海南省政府邀請(qǐng)投資洋浦半島 體育公園 項(xiàng)目，為國(guó)投公司在海南的投資增加了濃墨重彩的一筆，也為海南省的建設(shè)貢獻(xiàn)了自己的力量， 這一點(diǎn)也得到了海南省政府、洋浦政府、儋州市政府的認(rèn)可和大力支持。 第 四 節(jié) 洋浦半島 體育公園 建設(shè)對(duì)各方面的影響 洋浦半島 體育公園 位于海南島的西北部，是海南省西部工業(yè)走廊的一部分，也是目前海南西線上唯一確定建設(shè)的 體育公園 。 一個(gè)好的體育公園必須有好的管理者才能健康持續(xù)發(fā)展，各種專業(yè)管理人員包括草坪的養(yǎng)護(hù)，原生態(tài)保護(hù)，再加上一級(jí)保護(hù)植物紅樹(shù)林的保護(hù)，人數(shù)要達(dá)到 200 以上， 部分 體育公園 的管理人員中，有工商管理專業(yè)畢業(yè)的 MBA，有在國(guó)外學(xué)習(xí)過(guò) 園林 專 業(yè)的，但更多 體育公園 的管理人員是半路出家，受過(guò)高等教育的為數(shù)很少，基層員工和專業(yè)人員受過(guò)系統(tǒng)培訓(xùn)的也不多。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行市場(chǎng)定位： 一、目標(biāo)客源區(qū)域定位 結(jié)合海南在亞太地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及目前海 南客源中國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)與韓國(guó)、日本及臺(tái)灣地區(qū)占較大比例的情況，以及洋浦自身的特點(diǎn)，洋浦半島 體育公園 將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)： 內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，或定向于某個(gè)消費(fèi)群體，如外商、證券從業(yè)者等，發(fā)揮 體育公園 將健身、休閑及商業(yè)交際完美結(jié)合的優(yōu)勢(shì)； 東南亞及臺(tái)、港、澳等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)市場(chǎng)； 洋浦自身的大型單位以及海南西線當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。同時(shí) 綠肺 功能對(duì)于保護(hù)人們的身體健康功勛卓著。因而在今天，崇尚自然、返璞歸真的的大趨勢(shì)下，回歸自然是都市人的志趣所在。西部主要供人們冬季從事體育鍛煉，在 30米的小山崗上建造了具有不同坡度和地形的山坡，這對(duì)于乘雪橇或滑雪板的青少年很適合。在英國(guó)，草地和鋪設(shè)了地被植物的林中空地多用作體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，從而使這些場(chǎng)地真正具有公園特色。隨著市民生活質(zhì)量的提高，注重生活質(zhì)量、強(qiáng)身健體將是市民生活的重要內(nèi)容。城市的綠地覆蓋率或人均綠地占有面積被作為衡量城市景觀優(yōu)劣的主要指標(biāo)。體育休閑公園之所以在全球得以普及，是由于 它能借助于自然因素，供人們進(jìn)行體育鍛煉，應(yīng)用自然的方式來(lái)治療疾病，增強(qiáng)體質(zhì)。早期，人們對(duì)一些具有最簡(jiǎn)陋體育設(shè)施的場(chǎng)地進(jìn)行綠化或?qū)?chǎng)地建在大片綠地附近，或直接建在草地上。 眾所周知，健康的生活離不開(kāi)良好的生態(tài)環(huán)境與積極的體育鍛煉。隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，西方發(fā)達(dá)國(guó)家中普遍存在的體力活動(dòng)不足和靜態(tài)生活方式正日益成為威脅我國(guó)城市居民健康和生活質(zhì)量的重要因素。將 運(yùn)動(dòng) 與 低層住宅 休閑有機(jī)結(jié)合，有利于改善投資環(huán)境，極大地提升 住宅 的價(jià)值，有效帶動(dòng)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和增值。我們應(yīng)當(dāng)充分利用這些優(yōu)勢(shì)，在海南建設(shè)高檔次的 與國(guó)際接軌的超 大型體育公園 ，提供一流的軟硬件配套條件，全面提高酒店、旅游、航空、金融等領(lǐng)域的服務(wù)水準(zhǔn)，積極促進(jìn)海南的旅游從單一的觀光旅游向度假游、健身游等多元化、高層次方向發(fā)展。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)必要性 促進(jìn)海南旅游產(chǎn)業(yè)的調(diào)整 隨著世界旅游事業(yè)的發(fā)展，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)逐步向多元化、個(gè)性化的方向發(fā)展，如科技游、會(huì)議游、溫泉康樂(lè)游、高爾 夫休閑游等。處在洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東部，距環(huán)島西線約 15 公里，距洋浦經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)約 9 公里，從洋浦公路進(jìn)入約 公里，交通便利，地理位置優(yōu)越。 自然狀況 鹽田村半島屬于熱帶島嶼季風(fēng)海洋性氣候，夏無(wú)酷熱，冬無(wú)嚴(yán)寒，年平均氣溫 度（七月氣溫最高平均 度，一月氣溫最低平均 度）；冬春干旱，夏秋多雨，區(qū)內(nèi)年均降雨量約 1100 毫米；常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)和東北風(fēng)。 而能夠集休閑娛樂(lè)和體育健身為一體的大型體育公園 ，成為業(yè)者們爭(zhēng)相開(kāi)發(fā)的新的目標(biāo)市場(chǎng)。 提升整個(gè)洋浦開(kāi)發(fā)區(qū)的層次 體育休閑公園的出現(xiàn)，是城市居民在一定物質(zhì)生活條件滿足之后，追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢(shì)。 6 第三章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 體育 休閑 公園 與城市 的關(guān)系 一、體育休閑公園的由來(lái) 城市化是 20 世紀(jì)人類社會(huì)最引人注目的問(wèn)題之一，現(xiàn)在全球人口的半數(shù)約30 億人生活在城市地區(qū)。有資料顯示：有比例高達(dá) 70%的居民處于亞健康狀態(tài)。優(yōu)美的自然環(huán)境則令人心曠神怡，舒展身心，積極的體育鍛煉有助于人們緩解工作壓力，強(qiáng)健體魄。后來(lái)逐漸發(fā)展到從建筑稠密的城市中心劃出一小塊土地設(shè)置供體育表演的設(shè)施。并且這種保健方式簡(jiǎn)單易行，便于推廣應(yīng)用。從城市建設(shè)的角度而言，由于城市空間有限，建筑密度較高，目前我國(guó)城市普遍存在綠地覆蓋率太低，人均綠地面積不足的問(wèn)題。 三、現(xiàn)代體育休 閑公園的營(yíng)造和利用 體育休閑公園的出現(xiàn)，是城市居民在一定物質(zhì)生活條件滿足之后，追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢(shì)。 在瑞士蘇黎世州建造了獨(dú)特的體育公園中心系統(tǒng)。 這些都是國(guó)外體育休閑公園中較為成功的范例。只有倡 回歸自然 、進(jìn)行積極的體育運(yùn)動(dòng)，才能使人們?cè)诋?dāng)今高科技快節(jié)奏的社會(huì)生活中獲取生理和心理的平衡。它符合了人們崇尚自然，關(guān)注生命的訴求，對(duì)于提高城市生活品位功不可沒(méi)。 二、優(yōu)勢(shì)分析 規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這一方面是 體育公園 數(shù)量的增長(zhǎng)使得 體育公園 管理人才匱乏現(xiàn)象顯得格外突出，一方面是高等教育的發(fā)展過(guò)于緩慢。對(duì)于洋浦和儋州的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)、旅游開(kāi)發(fā)都有著不可估量的作用 。 14 第四章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)方案 第一節(jié) 體育公園 一 、設(shè)計(jì)宗旨 基于環(huán)境保護(hù)、生態(tài)發(fā)展的主旨，從環(huán)境設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，是建筑與自然環(huán)境有機(jī)結(jié)合，盡量減少對(duì)不可再生環(huán)境的破壞?？拐鸬燃?jí)為二級(jí)。 四、 低層住宅 分為三個(gè)不同風(fēng)格的組群，座落于 公園 內(nèi)。 建安費(fèi)用按海南省現(xiàn)行定額和市場(chǎng)水平估算，開(kāi)辦費(fèi)按同類項(xiàng)目估算指標(biāo)確定。 二、創(chuàng)新的發(fā)售方式 隨著人們生活水平的提高， 體育公園 的市場(chǎng)前景十分看好。 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用按不同的收入項(xiàng)目分別計(jì)提： 收入類別 銷售費(fèi)用計(jì)提比例 管理費(fèi)用計(jì)提比例 會(huì)員證銷售收入 8％ —— 低層住宅 銷售收入 5％ 3％ 其他 5％ 17％ 其它費(fèi)用主要為多功能廳出租、貴賓休息室出租等服務(wù)性項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，按銷售收入的 5%計(jì)提。每年的維修費(fèi)（或維護(hù)費(fèi)）按照固定資產(chǎn)原值的 %計(jì)取。 二、招標(biāo)范圍 從勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備 材料的采購(gòu)以及監(jiān)理隊(duì)伍的選定，均通過(guò)招投標(biāo)方式進(jìn)行，具體如下： 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo) 方式 招標(biāo)估 算金額 （萬(wàn)元） 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 公開(kāi) 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 勘測(cè) √ √ √ 50 規(guī)劃 設(shè)計(jì) √ √ √ 660 建 安 工程 √ √ √ 3220 草坪工程 √ √ √ 2225 市政工程 √ √ √ 650 裝修 工程 920 三、招標(biāo)工作小組 招標(biāo) 工作小組是項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)工作的專門(mén)組織機(jī)構(gòu)，下設(shè)技術(shù)小組和商務(wù)小組，并由公司審計(jì)部協(xié)助招標(biāo)小組進(jìn)行日常的會(huì)務(wù)安排和組織。 23 第八章 招投標(biāo)管理 為了降低建設(shè)成本、保證工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需按照招標(biāo)投標(biāo)的有關(guān)法律、法規(guī)，成立招標(biāo)工作小組，進(jìn)行嚴(yán)格的招投標(biāo)工作。 折舊與攤銷：項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊年限為 25 年，不計(jì)殘值。 21 （二）可變成本與費(fèi)用 專賣店銷售 成本按銷售收入的 60%計(jì)。為配合會(huì)員證的銷售，將采取兩項(xiàng)措施：一是策劃“大會(huì)員證”概念，將會(huì)員證與 低層住宅 、游艇等捆綁銷售；二是持有會(huì)員證者，在區(qū)內(nèi)的酒店、康復(fù)保健等消費(fèi)項(xiàng)目將享有一定的優(yōu)惠；三是制定相對(duì)較高的非會(huì)員消費(fèi)價(jià)格。勞動(dòng)定員控制為 220 人。既能滿足高峰期會(huì)所的使用，又能避免面積過(guò)大而造成投資的浪費(fèi)及運(yùn)行費(fèi)用的增加。 結(jié)構(gòu)與抗震 本工程為乙類建筑，抗震設(shè)防基本烈度 7 度，基本風(fēng)壓為 。國(guó)投公司搶先一步在海南島這個(gè)旅游 大省的西部建設(shè)了這個(gè) 體育公園 ，除了為自己的投資提供了一個(gè)很好的可供選擇的機(jī)會(huì)，還為自己今