【正文】 385 3,080 管理費用 80 90 120 120 120 120 120 120 890 會員證銷售費 30 30 30 50 50 50 50 50 340 低層住宅 銷售費 150 200 200 200 750 低層住宅 建造 2,160 1,430 1,500 1,660 6,750 低層住宅 管理費 150 150 150 150 50 50 50 50 800 總成本 3,256 2,586 2,702 2,885 925 925 930 930 15,139 。因此，確保本項目經(jīng)營收入的穩(wěn)步上升和 低層住宅 的良好銷售策劃是公司努力的方向。 項目基準(zhǔn)收益率為 12%。 四、 低層住宅 銷售收入測算 共建設(shè) 低層住宅 面積為 50000 ㎡，分三期建設(shè)，前二期平均銷售 3500 元 /㎡，最后一期 4000 元 /㎡。 體育公園 會員證為收回投資和穩(wěn)定客源隊伍的主要手段之一 ，世界各國廣泛采用。其組織機構(gòu)的設(shè)置及勞動定員的控制應(yīng)充分體現(xiàn)精干、高效的原則，結(jié)合國際、國內(nèi)的管 理經(jīng)驗，本 公司 實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，機構(gòu)設(shè)置為五大總監(jiān)、十個部室。據(jù)統(tǒng)計 ,國內(nèi)節(jié)假日客高峰流量可達(dá) 250 人左右 .加上組織人員、媒體等相關(guān)人員，總?cè)藬?shù)也應(yīng)在 250 人之內(nèi)。 第二節(jié) 洋浦半島 綜合 會所及 低層住宅 一、工程概況 設(shè)計標(biāo)高 為滿足會所可以俯視整個的感覺，會所建筑標(biāo)高177。 另外，洋浦半島 體育公園 對國投開發(fā)公 司的有利影響也是可以預(yù)見的。第四，提升 公園 內(nèi)、外 低層住宅 居民對房產(chǎn)購買的滿足感。 第三節(jié) 如何增強 體育 公園 的核心競爭力 目標(biāo)定位和市場分析的準(zhǔn)確將為 體育公園 的設(shè)計、建設(shè)工作提供依據(jù)，但我們也要客觀面對 整個中國地區(qū)的 體育環(huán)境 差異問題，這里所講的差異主要指南北地區(qū)氣候、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異帶來的 體育公園 經(jīng)營的差異，這種差異的明確將使我 11 們在建設(shè)的初期就對后期的經(jīng)營提供發(fā)展戰(zhàn)略和依據(jù)，從而增強整個 公園 的核心競爭力。最后，我們應(yīng)該 10 有充分的理由相信，體育休閑公園在 洋浦 將會有更大的發(fā)展。我們認(rèn)為對于城市的綠化建設(shè)而言，應(yīng)該把觀賞性與實用性結(jié)合起來，并更側(cè)重于實用性。 公園空間環(huán)境的創(chuàng)造，將現(xiàn)代都市人的關(guān)注生命、享受生活的需求始終置于首位，力求體現(xiàn)生態(tài)化和人性化。在各分區(qū)和各場地間，合理配置的綠化與巧妙利用自然地形相結(jié)合，不但使各區(qū)，而且使公園與周圍用地間形成良好的隔離。這類公園的布局形式很多，其布局基礎(chǔ)就是創(chuàng)造 出美麗的風(fēng)景，并將體育活動與自然環(huán)境融為一體。既創(chuàng)造出優(yōu)美而內(nèi)涵充實的環(huán)境，又使人們在這 8 優(yōu)雅的環(huán)境之中運動，且節(jié)約了城市用地，真可謂是一舉多得。 二、城市建設(shè)與體育公園 由于城市的工業(yè)發(fā)展，為城市景觀帶來了不利影響，促進(jìn)了人們對綠色景觀在生態(tài)功能 上 的認(rèn)識，設(shè)計城市綠地系統(tǒng)來改善城市環(huán)境，已成為景觀設(shè)計的主要任務(wù)之一。同時也具備供進(jìn)行體育活動及開展民間游樂活動的綜合設(shè)施和安靜的休息區(qū)。 體育休閑公園是國際上２０世紀(jì)９０年代提出的新概念，其實發(fā)達(dá)國家在三四 7 十年代已開始在嘗試，在歐洲各國十分普遍。如何在城市化過程中為居民提供更多的城市綠色空間，是城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。同時，在當(dāng)代城市生活中，人們流行病之一的乏力癥，即體力減退就是由于運動量不足而造成的。 體育公園 幾乎就是大自然的本來面貌，遠(yuǎn)離現(xiàn)代城市喧囂鬧區(qū)，不僅為游客 提供了廣闊的活動空間，獲得日光浴與空氣浴。北隔瓊州 海峽 相望大陸，西臨北部灣與越南相鄰，東瀕香港、臺灣，東南方是菲律賓，南以南海與馬來西亞、印尼、新加坡相接。實測地下水位埋深為 —— 。 1 可 行 性 報 告 項 目 名 稱 : 洋浦半島 體育公園 承 擔(dān) 單 位：國投洋浦港半島置業(yè)分公司 項目執(zhí)行期 ： 20xx 年 5 月 — 20xx 年 12 月 2 目 錄 第一章 項目概況 第二章 項目位置現(xiàn)狀及建設(shè)必要性 第一節(jié) 項目位置的現(xiàn)狀 第二節(jié) 項目建設(shè)必要性 第三章 市場分析 第一節(jié) 體育公園與城市的關(guān)系 第二節(jié) 洋浦半島體育公園的市場定位與優(yōu)勢分析 第三節(jié) 如何增強體育公園的核 心競爭力 第四節(jié) 洋浦半島體育公園建設(shè)對各方面的影響 第四章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)方案 第一節(jié) 洋浦半島 體育公園 第二節(jié) 洋浦半島 綜合 會所及 低層住宅 第五章 管理結(jié)構(gòu)與項目進(jìn)度 第一節(jié) 管理結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 項目進(jìn)度 第六章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 第二節(jié) 資金籌措 第七章 經(jīng)濟(jì)效益分析 第一節(jié) 收入與費用估算 第二節(jié) 財務(wù)分析 第三節(jié) 不確定性分析 3 第一章 項目概況 一、項目名稱：洋浦半島 體 育公園 二、建設(shè)單位：國投洋浦港半島置業(yè)分公司 三、項目負(fù)責(zé)人： 四、項目建設(shè)地點：海南洋浦開發(fā)區(qū)鹽田村半島 五、項目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 洋浦半島 體育公園 是為洋浦工業(yè)開發(fā)區(qū)的配套項目之一，位于洋浦東南 10公里的鹽田村半島。地形起伏較大，地下水位變幅較大。10’，與美國的夏威夷處在同一緯度。 帶動房地產(chǎn)開發(fā)和增值 低層住宅 與 體育公園 合二為一，處處彰顯尊貴氣息，實乃頂級成功人士的最佳選擇。由于工作壓力大，加之日常缺乏鍛煉，城市人的身體正日益變得脆弱，很多人開始感覺到城市生活的不適。城市化程度越高，可供人們戶外日?；顒拥膱龅鼐驮絹碓缴?。它超越了一般公園的功能，有機結(jié)合了綠地與運動，同時也為市民提供更多的、充滿情趣地參與 體育活動的機會，是市民身心健康的 充電器 。這時，大片開闊的林中空地和草地上布滿地被草本，大片草地往往成為此類公園平面規(guī)劃的中心。人們希冀置身于這悠閑的時空，尋訪到鳥語花香的樂園，聽讀自然的信號，進(jìn)入真正的悠閑世界。 建設(shè)體育休閑公園將綠地與運動場所有機地融為一體 ，在創(chuàng)造出自然景觀的同時，也建成了體育健身場地。 目前，體育休閑公園已在很多國家得到了推廣。在面積有限的用地上集中建造了很多設(shè)施和裝置，為游人安靜休息和從事多種形式的訓(xùn)練 和娛樂創(chuàng)造了宜人的環(huán)境。 洋浦半島體育公園也必然會成為 一個很好的平臺 ，它將提高洋浦的城市品位，促進(jìn)洋浦的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，從而帶動整個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 許多城市綠地更多地注重其景觀功能而忽視人的真正需求。符合人類返璞歸真、回歸自然 、享受生活的美好愿望。 而規(guī)模經(jīng)濟(jì)會給每一個 體育公園 帶來益處，在海南省的規(guī)劃中西線也將增建若干個 體育項目 ，我們將成為西線第一個受益的人，因為一個 體育公園 的培育和發(fā)展是需要時間的，我們走在了其他人的前面。從設(shè)計開始，我們就在努力將 洋浦半島體育公園 建設(shè)成中國一流的 體育公園 ， 公園 不僅滿足了 體育 愛好者的使用，也為今后進(jìn)行 各類海上運動 提供了空間，配套的 綜合 會所和賓館均以高檔舒適為主，我們希望吸引全球 體育 愛好者來 此 休閑旅游 ，但我們不會為此降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)， 體育健身運動是受全世界人們喜愛的 ，我們要尊重這一基本要點，同時我們要明確這是一個服務(wù)行業(yè)，要想有口皆碑，提高服務(wù)的品質(zhì)是毋庸置疑的，無論是 專業(yè)工作人員 還是酒店、 綜合 會所的服務(wù)人員，我們均要進(jìn)行高素質(zhì)的培訓(xùn)， 12 讓到的客人感受到我們的服務(wù)、享受我們的服務(wù)同時想再次體驗我們的服務(wù)。洋浦半島 體育公園 建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)除了會使 體育公園 在全國甚至國際范圍內(nèi)打開知名度以外，還會間接提升洋浦和儋州的知名度，這對于洋浦和儋州今后的發(fā)展建設(shè)都是有好處的。 五 、景觀設(shè)計概況 公園 的風(fēng)景設(shè)計旨 在創(chuàng)造出一份人造的多色彩植物園的臨場感覺，讓訪客初到此地就能感受到如下特點： 種植植物以棕櫚為主，并包括多種香花樹及嫩綠灌木叢，感受植物園融合于 體育公園 ； 延伸到海水邊的梯形花園，并延進(jìn)入道路建設(shè)的林蔭路； 依照設(shè)計主題 栽種植物，以園石裝飾道路及小徑，享受花園中推車小道的感覺； 15 夜晚月光照射概念； 自然村四周石頭點飾的圍墻上加以手工藝術(shù)品。 B座共三層 ,為四星級以上標(biāo)準(zhǔn)的賓館 ,可容納 80張床位 ,此會所的規(guī)模完全根據(jù)目前國內(nèi) 體育公園客流高峰期 人數(shù)來設(shè)定。 16 第五章 管理結(jié)構(gòu)與項目進(jìn)度 第一節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)置與勞動定額 一、機構(gòu)設(shè)置 半島置業(yè)公司 應(yīng)實行科學(xué)的管理體制，其管理工作主要分為兩大類，即以會館員工為主的日常行政業(yè)務(wù)管理和以草坪為主的 綠化 維護(hù)管理。 19 第七章 經(jīng)濟(jì)效益分析 第一節(jié) 收入與費用估算 一、會員證發(fā)售分析 體育公園 的收入渠道主要有 公園 內(nèi) 會所 的經(jīng)營開發(fā)收入、 低層住宅的銷售收入、 會員證發(fā)售、日常經(jīng)營等。 其它收入如多功能廳出租、貴賓休息室等按每天收入 1000 元估算。 記帳貨幣：項目采用人民幣記帳。另外，此敏感性分析也表明本項目對經(jīng)營收入的變化比較敏感：當(dāng)收入降低 15%時， IRR 降低為 %，低于基準(zhǔn)收益率，但是仍然大于銀行貸