【正文】 另外，此敏感性分析也表明本項(xiàng)目對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的變化比較敏感：當(dāng)收入降低 15%時(shí)， IRR 降低為 %，低于基準(zhǔn)收益率，但是仍然大于銀行貸款利率。 其它收入如多功能廳出租、貴賓休息室等按每天收入 1000 元估算。 16 第五章 管理結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目進(jìn)度 第一節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)置與勞動(dòng)定額 一、機(jī)構(gòu)設(shè)置 半島置業(yè)公司 應(yīng)實(shí)行科學(xué)的管理體制，其管理工作主要分為兩大類，即以會(huì)館員工為主的日常行政業(yè)務(wù)管理和以草坪為主的 綠化 維護(hù)管理。 五 、景觀設(shè)計(jì)概況 公園 的風(fēng)景設(shè)計(jì)旨 在創(chuàng)造出一份人造的多色彩植物園的臨場(chǎng)感覺，讓訪客初到此地就能感受到如下特點(diǎn)： 種植植物以棕櫚為主，并包括多種香花樹及嫩綠灌木叢，感受植物園融合于 體育公園 ； 延伸到海水邊的梯形花園，并延進(jìn)入道路建設(shè)的林蔭路； 依照設(shè)計(jì)主題 栽種植物，以園石裝飾道路及小徑，享受花園中推車小道的感覺； 15 夜晚月光照射概念； 自然村四周石頭點(diǎn)飾的圍墻上加以手工藝術(shù)品。從設(shè)計(jì)開始，我們就在努力將 洋浦半島體育公園 建設(shè)成中國(guó)一流的 體育公園 ， 公園 不僅滿足了 體育 愛好者的使用，也為今后進(jìn)行 各類海上運(yùn)動(dòng) 提供了空間，配套的 綜合 會(huì)所和賓館均以高檔舒適為主，我們希望吸引全球 體育 愛好者來 此 休閑旅游 ，但我們不會(huì)為此降低服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)， 體育健身運(yùn)動(dòng)是受全世界人們喜愛的 ，我們要尊重這一基本要點(diǎn)，同時(shí)我們要明確這是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，要想有口皆碑，提高服務(wù)的品質(zhì)是毋庸置疑的，無論是 專業(yè)工作人員 還是酒店、 綜合 會(huì)所的服務(wù)人員，我們均要進(jìn)行高素質(zhì)的培訓(xùn)， 12 讓到的客人感受到我們的服務(wù)、享受我們的服務(wù)同時(shí)想再次體驗(yàn)我們的服務(wù)。符合人類返璞歸真、回歸自然 、享受生活的美好愿望。 洋浦半島體育公園也必然會(huì)成為 一個(gè)很好的平臺(tái) ，它將提高洋浦的城市品位，促進(jìn)洋浦的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ，從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 目前，體育休閑公園已在很多國(guó)家得到了推廣。人們希冀置身于這悠閑的時(shí)空，尋訪到鳥語花香的樂園，聽讀自然的信號(hào)，進(jìn)入真正的悠閑世界。它超越了一般公園的功能，有機(jī)結(jié)合了綠地與運(yùn)動(dòng)，同時(shí)也為市民提供更多的、充滿情趣地參與 體育活動(dòng)的機(jī)會(huì)，是市民身心健康的 充電器 。由于工作壓力大，加之日常缺乏鍛煉，城市人的身體正日益變得脆弱，很多人開始感覺到城市生活的不適。10’，與美國(guó)的夏威夷處在同一緯度。 1 可 行 性 報(bào) 告 項(xiàng) 目 名 稱 : 洋浦半島 體育公園 承 擔(dān) 單 位：國(guó)投洋浦港半島置業(yè)分公司 項(xiàng)目執(zhí)行期 ： 20xx 年 5 月 — 20xx 年 12 月 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目位置現(xiàn)狀及建設(shè)必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目位置的現(xiàn)狀 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)必要性 第三章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 體育公園與城市的關(guān)系 第二節(jié) 洋浦半島體育公園的市場(chǎng)定位與優(yōu)勢(shì)分析 第三節(jié) 如何增強(qiáng)體育公園的核 心競(jìng)爭(zhēng)力 第四節(jié) 洋浦半島體育公園建設(shè)對(duì)各方面的影響 第四章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)方案 第一節(jié) 洋浦半島 體育公園 第二節(jié) 洋浦半島 綜合 會(huì)所及 低層住宅 第五章 管理結(jié)構(gòu)與項(xiàng)目進(jìn)度 第一節(jié) 管理結(jié)構(gòu) 第二節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度 第六章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 第二節(jié) 資金籌措 第七章 經(jīng)濟(jì)效益分析 第一節(jié) 收入與費(fèi)用估算 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 第三節(jié) 不確定性分析 3 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱：洋浦半島 體 育公園 二、建設(shè)單位：國(guó)投洋浦港半島置業(yè)分公司 三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：海南洋浦開發(fā)區(qū)鹽田村半島 五、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 洋浦半島 體育公園 是為洋浦工業(yè)開發(fā)區(qū)的配套項(xiàng)目之一，位于洋浦東南 10公里的鹽田村半島。北隔瓊州 海峽 相望大陸，西臨北部灣與越南相鄰，東瀕香港、臺(tái)灣，東南方是菲律賓，南以南海與馬來西亞、印尼、新加坡相接。同時(shí)，在當(dāng)代城市生活中，人們流行病之一的乏力癥，即體力減退就是由于運(yùn)動(dòng)量不足而造成的。 體育休閑公園是國(guó)際上２０世紀(jì)９０年代提出的新概念，其實(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家在三四 7 十年代已開始在嘗試，在歐洲各國(guó)十分普遍。 二、城市建設(shè)與體育公園 由于城市的工業(yè)發(fā)展，為城市景觀帶來了不利影響，促進(jìn)了人們對(duì)綠色景觀在生態(tài)功能 上 的認(rèn)識(shí)，設(shè)計(jì)城市綠地系統(tǒng)來改善城市環(huán)境，已成為景觀設(shè)計(jì)的主要任務(wù)之一。這類公園的布局形式很多，其布局基礎(chǔ)就是創(chuàng)造 出美麗的風(fēng)景，并將體育活動(dòng)與自然環(huán)境融為一體。 公園空間環(huán)境的創(chuàng)造，將現(xiàn)代都市人的關(guān)注生命、享受生活的需求始終置于首位，力求體現(xiàn)生態(tài)化和人性化。最后，我們應(yīng)該 10 有充分的理由相信，體育休閑公園在 洋浦 將會(huì)有更大的發(fā)展。第四，提升 公園 內(nèi)、外 低層住宅 居民對(duì)房產(chǎn)購(gòu)買的滿足感。 第二節(jié) 洋浦半島 綜合 會(huì)所及 低層住宅 一、工程概況 設(shè)計(jì)標(biāo)高 為滿足會(huì)所可以俯視整個(gè)的感覺，會(huì)所建筑標(biāo)高177。其組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置及勞動(dòng)定員的控制應(yīng)充分體現(xiàn)精干、高效的原則，結(jié)合國(guó)際、國(guó)內(nèi)的管 理經(jīng)驗(yàn)，本 公司 實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，機(jī)構(gòu)設(shè)置為五大總監(jiān)、十個(gè)部室。 四、 低層住宅 銷售收入測(cè)算 共建設(shè) 低層住宅 面積為 50000 ㎡，分三期建設(shè)，前二期平均銷售 3500 元 /㎡，最后一期 4000 元 /㎡。因此，確保本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入的穩(wěn)步上升和 低層住宅 的良好銷售策劃是公司努力的方向。 第三節(jié) 不確定性分析 選取固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本及營(yíng)業(yè)收入為變化因素對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，敏感性分析結(jié)果表明，本項(xiàng)目當(dāng)固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本增加 15%時(shí)，該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率仍滿足接近于基準(zhǔn)收益率、大于銀行長(zhǎng)期貸款利率的條件，可見本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 專賣店收入預(yù)計(jì)每天的營(yíng)業(yè)額為 4000 元。在景觀上與及會(huì)所相互呼應(yīng)。 四、設(shè)計(jì)目標(biāo) 在中國(guó)海南島創(chuàng)造出一匠心獨(dú)具及不受時(shí)代影響的鄉(xiāng)村俱樂部，并使得該俱樂部能超越具有國(guó)際水平的“ Spring City”及在 Pebble Berch 的“ Lodge”。洋浦不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，盡管它的發(fā)展或許會(huì)比其他地區(qū)發(fā)展速度快得多，但這需要時(shí)間的積累，而我們要做的事是在這個(gè)事實(shí)面前盡我 們所能招攬有經(jīng)驗(yàn)和有潛質(zhì)的人才，在 體育公園 管理人才領(lǐng)域占有一席之地，我們還要通過培訓(xùn)、交流使我們的員工最大限度以最快的速度提升，并制定相應(yīng)的留住人才的機(jī)制，這不應(yīng)該單純是工資待遇和錢的問題，而是我們要通過各種培訓(xùn)機(jī)制和提升機(jī)制讓員工感受到我們的 體育 文化，從而產(chǎn)生為 公園 服務(wù)的意愿；第三，提升 體育公園 的服務(wù)品質(zhì)。從這一角度上說，建設(shè)體育休閑公園適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，因此，它的出現(xiàn)是城市居民在一定物質(zhì)生活條件滿足之后，追求更高層次的生活質(zhì)量的必然趨勢(shì)。 深圳龍崗體育公園是其中 成功的范例，它將高 9 爾夫與自然環(huán)境緊密的結(jié)合在一起， 讓 球手們 在 水景如 畫 ，山色如詩(shī)的環(huán)保環(huán)境和新鮮的空氣中，真正享受高爾夫球運(yùn)動(dòng)所帶來的健康樂趣?？傊?，體育公園設(shè)計(jì)的基點(diǎn)是需要 “ 綠 化” ，其關(guān)鍵是 運(yùn)動(dòng) 。全身心地投入自然的懷抱 ,遠(yuǎn)離喧鬧塵囂。它是以運(yùn)動(dòng)為主的公園，主要供人們進(jìn)行體育鍛煉，參加體育游戲，從而起到醫(yī)治和預(yù)防疾病的作用。有統(tǒng)計(jì)資料表明，目前我國(guó)城市人口占全國(guó)人口總數(shù)近 30％。10’ —20176。 公園 占地 1500 畝，該項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容包括 超大型的綠化草坪，沿海茂密的 原 生態(tài)紅樹林 與建筑面積為 6000 平方米的 擁有各種室內(nèi)健身場(chǎng)館的 綜合會(huì)所 ， 大型健身場(chǎng)館、 一座高檔次酒店 以及占地 300 畝、 180 棟建筑面積約 50000 平方米的 低層住宅 ，預(yù)計(jì)總投資 10000 萬元。海南地處太平洋經(jīng)濟(jì)圈的中部，優(yōu)越 5 的地理位置為開拓東南亞休閑旅游市場(chǎng)提供了得天獨(dú)厚的有利條件。它的醫(yī)療方法就是在露天的綠樹叢中進(jìn)行體育鍛煉和運(yùn)動(dòng)。自古以來，體育活動(dòng)以及運(yùn)動(dòng)訓(xùn)練與綠化就有著密切的關(guān)系。城市綠地的生態(tài)功能成為城市綠地景觀設(shè)計(jì)的主要目 標(biāo)，并把綠地作為城市的 肺 來設(shè)計(jì)。例如英國(guó)的可片 希爾公園，它是英國(guó)的第一座體育公園。它在功能上與體育設(shè)施相呼應(yīng)，將健身活動(dòng)融于自然景色中，從而達(dá)到了生態(tài)健身的效果。 第 二 節(jié) 洋浦半島 體育公園 的 市場(chǎng)定位與優(yōu)勢(shì)分析 通過對(duì)世界發(fā)達(dá)國(guó)家 體育公園 的發(fā)展歷程分析，并同國(guó)內(nèi)和海南 體育 現(xiàn)狀進(jìn)行比較，得出國(guó)內(nèi) 體育公園 不論在數(shù)量上和檔次上均有極大的發(fā)展空間。我們 的 體育公園 可以說是公園內(nèi) 低層住宅 的景觀配套，雖然我們房產(chǎn)的售價(jià)不高，但要客戶感到他們購(gòu)買我們的房產(chǎn)是物超所值，他們除了可以享受 到清新的空氣， 與大自然親密接觸 ，滿足一流的快感之外，還將享受到我們?yōu)樗麄兲峁┑娜诵曰?wù)和其他配套的休閑娛樂設(shè)施，在洋浦這塊還沒有完全發(fā)展土地上，做到這些將提升我們與其他地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的能力。 相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高位于 20— 30米，室內(nèi)外高差 。各部門職責(zé)如下： （ 1）總經(jīng)理辦公室 協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及對(duì)外通聯(lián) （ 2）總務(wù)部 文書、保管、采購(gòu)、車隊(duì)、保安、通訊、水電空調(diào)等 （ 3）財(cái)務(wù)部 會(huì)計(jì)、出納、財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)稽核 （ 4）人事部 人事、勞資、獎(jiǎng)懲和用工計(jì)劃 （ 5） 競(jìng)技 部 體育場(chǎng)館 管理 （ 6）會(huì)