【正文】 因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 雖然目前 A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷售前景看好。 6．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最 為敏感。投入經(jīng)營(yíng)后第一年 90%出租率，每個(gè)停車位每月 45元；第二年以后出租率為100％，第二年至第五年，停車位每月 50元，五年以后每月 60元。 2020 年 6 月：整體竣工正式入住。 2020 年 3 月：完成投資 25％，開始預(yù)售。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2020 年 7 月 1 日：項(xiàng)目 建議書批復(fù)。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。 5． 4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。 2)照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按 A 市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。建設(shè)區(qū)內(nèi)已設(shè)水泵房。 上部結(jié)構(gòu) “盛水綠都”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅、小高層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為、剪力墻、框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。 (2) 公用建筑。 3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。 (2)地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗 (1993)13 號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖 (1990)”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗 (1993)44 號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按 A 市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為 7 度。 聯(lián)排低層住宅戶型： 每戶建筑面 積 190~260 平方米。 根據(jù)這一趨勢(shì)，“盛水綠都”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。 2. 4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全 “盛水綠都”與大郭鎮(zhèn)、和平西路的商業(yè)、教育設(shè)施小區(qū)新建幼兒園、小學(xué)、市十四中等初等教育園地，市物資學(xué)校、空軍飛行學(xué)院等院校也在該區(qū)周困，形成了良好的文化氛圍。和平路自西三環(huán)通往東二環(huán)與 307國(guó)道接壤，北靠石太高速，交通十分便捷。 三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 1．項(xiàng)目選址 南水北調(diào)修通以后，沿河綠化帶將作為永久性公園，環(huán)境得天獨(dú)厚，今后 A 市將嚴(yán)格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為A 市的一個(gè)高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。 2) “ 盛水綠都”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮各方面因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在 1400～ 1600 元之間，小高層住宅每平方米定在 1500～ 1800 元之間；花園洋房及聯(lián)排低層住宅每平方米定在 1600～ 2200 元之間，可研中分別取 1400 元、 1500 元 1800元和 2000 元。本項(xiàng)目銷售對(duì)象主要是：①擬更新?lián)Q代商品房的消費(fèi)者；②收入較高或中、高收入的消費(fèi)者；③駐 A 市辦事機(jī)構(gòu)商用或商??；④其他消費(fèi)者。 由于植物園及南水北調(diào)的環(huán)境已經(jīng)在 A 市消費(fèi)者心目中建立了良好的形象，對(duì)后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售較為有利。 5． 2 “賣點(diǎn)”分析 “盛水綠都”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是： (1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突 出的環(huán)境特點(diǎn)。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， A 市 空置商品房已達(dá) 50 余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適 ，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。由于近幾年國(guó)家對(duì) A 的扶持， A 的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，提高了 A 市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為 A 市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像“盛水綠都”這樣環(huán) 境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。在去年 A 市市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 A 市市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空間很大。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展。本項(xiàng)目開 發(fā)土地利用 B 村村民用地，對(duì)提高村民生活水平，推進(jìn)集體企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會(huì)效益。 根據(jù)收益計(jì)算，項(xiàng)目平均年收益率 ％，投資回收期 年。 (6)公司類別：專營(yíng)企業(yè)。結(jié)合 A 市城中村改造的優(yōu)惠政策，這一優(yōu)越條件為本項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)不可多得的商機(jī)。 (3)建設(shè)單位：河北 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司。 (9)工程概況：“盛水綠都”項(xiàng)目占地約 700 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米， 其中多層住宅約 27 萬(wàn)平方米，低層住宅及花園洋房約 10 萬(wàn)平方米，小高層住宅約 萬(wàn)平方“盛水綠都”可行性研究報(bào)告 2 米，商業(yè)面積約 萬(wàn)平方米，公建面積約 3 萬(wàn)平方米。 5. 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。 1992 年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā) 1993 年下半年起宏觀調(diào)控，至 1995 年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢(shì)。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。隨著 A 市市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。 商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí) 代 隨著住宅市場(chǎng)的不斷發(fā)育和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，住宅市場(chǎng)品牌商品房的出現(xiàn)勢(shì)在必行。 A 市新華區(qū)一帶，是 A 市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來(lái)的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級(jí)市場(chǎng) 的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對(duì)高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。 消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注 消費(fèi)者購(gòu)房是個(gè)人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購(gòu)房者首要關(guān)注的問題。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，包括售后服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收費(fèi)合理，物有所值。目前， A 市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，有近 15％是用于投資保值、增值或出租，這與 A 市市民近幾年生活水平很快提高 不無(wú)關(guān)系。水榭華都’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來(lái)商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，“盛水綠都”市場(chǎng)定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。 5．營(yíng)銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營(yíng)銷戰(zhàn)略： 5． 1 確定項(xiàng)目整體形象 原鄉(xiāng)小區(qū)已 成功開發(fā)，其形象得到了 A 市市民和政府的認(rèn)同，在 A 市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定地域形象。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、居住區(qū)環(huán)境以及市場(chǎng)定位等。一般按以下階段促銷：①銷售準(zhǔn)備階段；②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段；⑤掃尾階段銷售。 1)根據(jù) A 市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價(jià)格見表 32。 (4)定價(jià)方式。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托 南水北調(diào) 一流的自然環(huán)境， “盛水綠都” 住 宅開發(fā)建設(shè)具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 天然氣：具備接入。 2020 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展趨勢(shì)。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“盛水綠都” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下幾類戶型： 多層住宅戶型： 每戶建筑面積 90~150 平方米。 依據(jù)初步規(guī)劃方案， “盛水綠都” 主要工程項(xiàng)目見表 33 表 33主要工程量一覽表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 說(shuō) 明 “盛水綠都”可行性研究報(bào)告 13 1 土建工程 建筑面積 815080m2 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 花園洋房 小高層高檔住宅 商業(yè) 配套 建筑面積 269280m2 建筑面積 41280m2 建筑面積 59280m2 建筑面積 348040m2 建筑面積 67200m2 建筑面積 30000m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū)