【正文】 各種財務(wù)與市場分析證明，經(jīng)過開發(fā)商專業(yè)的規(guī)范 操作，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，具有較好的贏利空間，市場風(fēng)險較低。 第四章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算 第一節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 31 頁 一、建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度暫定為 20 個月，建設(shè)日起從 2020 年 10 月起，預(yù)計至 2020 年 5月全部建成驗(yàn)收。 規(guī)模較小，影響力有限。 產(chǎn)品優(yōu)勢 （ 1）本項(xiàng)目采用新古典主義的建筑風(fēng)格，外立面獨(dú)特經(jīng)典，是區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑 。 市場定位 依據(jù)本項(xiàng)目所處的區(qū)域、項(xiàng)目總體定位、及本項(xiàng)目商業(yè)部分的建筑形態(tài)等因素，本項(xiàng)目商業(yè)定位為： ① 其形態(tài)為街鋪； ② 業(yè)態(tài)以高檔商務(wù)區(qū)、居住區(qū)的商服配套為主，包括銀行、郵政、便利店、咖啡廳、美容美發(fā)，等等。 ② 產(chǎn)品自身優(yōu)勢 （ 1）本項(xiàng)目地塊特點(diǎn)是沿建國道、平安街兩街有特別長的沿街面，沿街設(shè)置商鋪，形成較高的商業(yè)價值。 三、項(xiàng)目定位與客戶定位 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域、產(chǎn)品分析及市場調(diào)查，本項(xiàng)目的定位是中高檔住宅及優(yōu)質(zhì)商服配套社區(qū)。 綜述：項(xiàng)目區(qū) 位賣點(diǎn)有限，但戶型配比與定價較為合理，市場反映良好， 11月 26 號剛開盤就取得了不錯的銷售業(yè)績。 本項(xiàng)目雖然處于市中心，但由于海河改造工程的統(tǒng)一規(guī)劃，海河沿岸的住宅將極為稀少，所以人口密度小，空氣清新，祥和寧 靜。三段確定了不同產(chǎn)業(yè)功能和景觀特色。海河是天津的母親河，是天津獨(dú)特的、具有標(biāo)志性的寶貴資源。 安保系統(tǒng) 本項(xiàng)目設(shè)樓宇服務(wù)可視對講系統(tǒng)，主機(jī)設(shè)在底層中控室。經(jīng)過配電所分配后放射性向區(qū)域變電所及用戶變電所供電。自動噴水滅火器的報警閥排水，管網(wǎng)排水直接地下室排水明溝。水泵房等積水井潛水泵提升后，排入室外雨水管網(wǎng)。 結(jié)構(gòu)材料：混凝土強(qiáng)度等級： C30C40。地下一層為汽車庫和設(shè)備用房。商場設(shè)置濕式自動噴水滅火系統(tǒng) ，噴淋系統(tǒng)設(shè)置兩個水泵接合器。 二、項(xiàng)目技術(shù)分析： 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 31 頁 交通組織和道路系統(tǒng) 在平安街口設(shè)計小區(qū)的出入口。 ：項(xiàng)目已完成動拆遷與三通平，開始施工。 ③ 從政府調(diào)控政策上來看，天津 政府對土地供應(yīng)量控制 已經(jīng)開始逐步顯示 效 果和力度 ， 市場 逐漸走向成熟，在一個 房地產(chǎn) 正常增長的趨勢下， 留出了合理價格 的波動空間。 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 31 頁 2020 年需求展望 從需求因素來看 2020 年天津商品房的需求量仍然可觀。良好的宏觀經(jīng)濟(jì)將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。 六、開發(fā)商對市場變化反應(yīng)更加迅速，產(chǎn)品創(chuàng)新仍有很大挖掘潛力 2020 年天津房地產(chǎn)市場波動較大，這對于天津開發(fā)商的反應(yīng)速度和應(yīng)變能力是一個考驗(yàn)。人們對于樓盤的綜合品質(zhì)更為關(guān)注，買房追求一次到位的心理較為普遍。 2020 年 全年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員人均勞動報酬 21045 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 31 頁 元，比上年增長 %。從整體上看，今年上半年天津 市房地產(chǎn)業(yè)處于良好發(fā)展態(tài)勢 ， 處于較好的發(fā)展期。其中，居民租賃房屋支出人均 141 元；住房裝璜支出人均 295 元。 3． 3 天津微電子、汽車、石油 化工、精品鋼和現(xiàn)代裝備、船舶 6 大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，直接拉動周邊地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。其中一軸銜接了首都東部發(fā)展帶，形成一個完整的“交通經(jīng)濟(jì)帶”。為加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成立了天津城投集團(tuán)。 全市房地產(chǎn)業(yè)增加值為 億元，增長 ％。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 ％。百麗集團(tuán)在上海全資設(shè)立的子公司 —— 上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是百麗集團(tuán)在中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總部，統(tǒng)籌管理百麗集團(tuán)全國的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 百麗皮鞋從 1999 年起連續(xù)六年取得全國同類產(chǎn)品銷售額第一的佳績，成為中國“ 鞋王 ” 。 ，以便合理有效地進(jìn)行資金運(yùn)作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 。目前，公司自營品牌包括百麗 (BELLE)、思加圖 (STACCATO)、真美詩(JOYamp。 目前，百麗集團(tuán)在北京、廣州、深圳、天津、青島等城市開展了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 31 頁 現(xiàn)已投資的主要項(xiàng)目包括： 所在城市 項(xiàng)目名稱 坐 落地 項(xiàng)目概況 現(xiàn)狀 北京 北京百麗城市花園 回龍觀 總建筑面積約 40萬平方米 經(jīng)濟(jì)適用房，一期 12 萬 ㎡已售罄 青島 濱?；▓@ 香港路汕頭路 10號 總建筑面積約 11萬平方米 公寓式辦公樓，已售罄 廣州 廣州百麗大廈 西湖路 北京路 位于廣州最繁華的北京路步行街商圈的商業(yè)中心，總建筑面積約 2萬平方米 商辦樓，為百麗自有物業(yè)，樓上三層商業(yè)是百麗自主經(jīng)營的運(yùn)動城，其余物業(yè)出租或自用 深圳 百麗深圳總部 深圳龍華 占地面積約 10 萬平方米，是百麗在中國大陸的研發(fā)、生產(chǎn)、物流中心 主要為集團(tuán)自用物業(yè) 上海 上海百麗城市花園 四平路臨平路 總建筑面積約 25萬平方米 動拆遷中 天津 港匯休閑街 大港區(qū)育 才路 總建筑面積約 7000㎡ 招商及銷售中 百麗城堡 河北區(qū)建國道平安街 總建筑面積約 20000㎡ 在建 天津百麗城市花園 南開區(qū)二緯路三馬路 總建筑面積約 80000㎡ 動拆遷中 2020 年 6 月百麗集團(tuán)由天津市政府招商引進(jìn)，由上海置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收購天津開發(fā)區(qū)惠利昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從而收購了百麗城堡項(xiàng)目；并成立了天津百城地產(chǎn)投資有限公司，作為華北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的事業(yè)總部。第二產(chǎn)業(yè)是推 動全市經(jīng)濟(jì)快速增長的主要力量，完成增加值 億元，增長 ％，比上年增長 個百分點(diǎn)。受海河開發(fā)和路橋建設(shè)帶動，房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，全年完成 億元，增長 ％。地鐵一號線南北高架橋主體全部完工，全線地下車站主體完工，地下盾構(gòu)雙線掘進(jìn)全部完成。 天津?yàn)I海新區(qū)納入全國總體戰(zhàn)略布局，成為中國經(jīng)濟(jì)增長第三極。 三、天津市消費(fèi)特點(diǎn)分析 人均可支配收入及消費(fèi)性支出均快速增長 據(jù)抽樣調(diào)查， 2020 年全年城市居民人均可支配收入 11467 元，增長 ％。生活質(zhì)量的改善使居民家庭用于水電燃料等方面支出增加，人均 611 元。 二、前期土地投入持續(xù)減少 2020 年上半年 天津 市土地開發(fā)指數(shù)為 點(diǎn)，土地開發(fā)面積指數(shù)為 點(diǎn)，分別比上年同期回落 點(diǎn)和 點(diǎn)。據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入 11467 元，增長 %，增幅比上年提高 個百分點(diǎn) 。 城市住宅高層化成發(fā)展主流 高層和小高層住宅的主流化已經(jīng)成為城市住宅的主要發(fā)展趨勢之一，并且目前市場上大多數(shù)高層項(xiàng)目已經(jīng) 基本解決了供水、電梯等方面的傳統(tǒng)建筑瓶頸。 2020 年上半年，天津房價上漲較快，受總價制約因素影響，中、小戶型住宅需求上升。 ① 從體制來看，天 津市場經(jīng)濟(jì)體制已有很大進(jìn)展，民間投資全面激活，活力全面迸發(fā) 。 ① 外部需求對天津房地產(chǎn)市場日益重要，這與全國房地產(chǎn)市場有很大不同，一般區(qū)域市場是滿足區(qū)域需求，而天津是開放的，是需求日益補(bǔ)充和強(qiáng)化的市場。天津市加快建設(shè)進(jìn)程，住宅郊區(qū)化速度也將大大提速，這也推動了郊區(qū)房價的快速上升。 ：出讓用地。商鋪的入口在大樓的底層面街位置。 環(huán)衛(wèi) 本項(xiàng)目實(shí)行垃圾袋裝化，有專人收集，集中后匯入地面一樓的垃圾收集中心。建筑最高高度為 米。 墻體材料：外墻采用 250 厚空心混凝土小砌塊， M5 混合砂漿砌筑。屋面雨水采 取外排水，室外雨水管網(wǎng)就近排入市政雨水管網(wǎng)。 空調(diào)及通風(fēng) 空調(diào) 本項(xiàng)目不設(shè)中央空調(diào)，設(shè)計上預(yù)留空調(diào)室外機(jī)位置。 負(fù)荷 本項(xiàng)目住宅、商場電負(fù)荷為三級，消防電負(fù)荷為一級。 有線電視 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 31 頁 本項(xiàng)目設(shè)置雙向有線電視網(wǎng)，電視信號引自市有線電視網(wǎng)，每戶按兩只終端配置。在市第八次黨代會上，提出了 “實(shí)施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶和景觀帶 ”的要求。上游段也就是中心城區(qū)段，河流長度約 19 公里，規(guī)劃面積是 42 平方公里，這段規(guī)劃定位為體現(xiàn) 親水的國際化大都市形象，以現(xiàn)代化的公共設(shè)施為核心，整體上形成一個內(nèi)涵豐富、功能多樣的經(jīng)濟(jì)帶、文化帶和景觀帶。 以馬可隨著海河區(qū)域價值的提升，該樓盤單位價格有一定上升空間。兼具自住與投資功能，成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性項(xiàng)目。 （ 2）本項(xiàng)目地塊位于兩條街交角，街角的商業(yè)價值是明顯的。 價值分析