【正文】 天域 4050% 天域小區(qū)內(nèi)分為 8 個風(fēng)景區(qū)，平均分布于小區(qū)樓宇之間，包括水景、樂園、文化廣場、迷宮等景觀。 東湖大郡 45% 目前在售二期內(nèi)由一環(huán)區(qū)道路構(gòu)成小區(qū)整體道路系統(tǒng)的主干道，景觀方面由東西通向的中央景觀區(qū)為主，輔以樓宇間空地建立景觀小品區(qū)：在建筑形態(tài)上，該案中間 12F 觀景房，南北兩端為 18F 高層公寓。在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建 19 個鄰里中心。 金水灣 金雞湖路 88 號 位于金雞湖東南角，北臨金雞湖，是園區(qū)不可多得的臨湖別墅區(qū)。小區(qū)東側(cè)有鄰里中心 。 小區(qū)規(guī)模宏大，總建筑面積 85 萬平方米，猶如造城，是蘇州目前最大規(guī)模的一個社區(qū)，無形之中給業(yè)主以信心的保證。 供應(yīng)量分析 該案開盤可售房源量 562 套左右， 6 月初所余房源 30 套左右，銷售率 94％。由于該案一期位臵和環(huán)境在本案小區(qū)中相對較差，同時由于園區(qū)湖東的較強(qiáng)的價格走勢影響，今后該案售價較為看好。玲瓏灣首批推出項(xiàng)目為一期北組團(tuán)，有 17 幢 18 ~25 層的板式小高層以及少量的服務(wù)式公寓，共 1 800 多套房源，一期配套設(shè)施除有籃球場等運(yùn)動場所外，區(qū)內(nèi)幼兒園也將同期開設(shè)。 禮遇會員：在新項(xiàng)目開始運(yùn)作時，自愿在指定銀行存入一定數(shù)量的購房準(zhǔn)備金，并與銀行，開發(fā)商簽署三方協(xié)議，將存入的準(zhǔn)備金凍結(jié)若干時間后成為禮遇會員（購房準(zhǔn)備金數(shù)額在辦理禮遇會員卡前見公告）。據(jù)了解，該會員卡并非限量發(fā)放，現(xiàn)場凡是登記的客戶均有一張會員卡及一本會員手冊，但明文規(guī)定該會員卡不得轉(zhuǎn)讓。 去化 分析 該案去化速度較為迅速，其原因在于該案售價往往在該區(qū)域是最低的，同時，其房型面積雖然也有較大的房型，但相對而言，其 130 平方米左右的主流面積較多，因此在市場上較受歡迎。 ? 湖東板塊率先啟動，銷售上又有明顯優(yōu)勢的住宅項(xiàng)目：東湖大郡。湖畔花園 160000 16000 28800 金水灣 433300 16000 4800 蘇園土拍（ 20xx） 02 蘇園土拍（ 20xx） 03 蘇園土拍 （ 20xx） 04 蘇園土拍（ 20xx） 05 總計 1419416 596700 湖西地區(qū)房價緩漲、湖東地區(qū)大漲 20xx 年，園區(qū)房價步步攀升， 20xx 年園區(qū)樓市又以其強(qiáng)勁的動力繼續(xù)保持著高速增長的勢頭。 園區(qū)與蘇州市區(qū)其他區(qū)域的價格差異縮小，園區(qū)房地產(chǎn)的性能價格比又處在一個較好的時期，園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)再次顯現(xiàn)。 20xx 年和 20xx 年園區(qū)平均房價分別高出市區(qū)平均房價 541 元和 1029 元。例如蘇州工業(yè)園區(qū)的建屋集團(tuán)在當(dāng)?shù)鼐拖碛休^高的知名度，建屋發(fā)展有限公司是集民用住宅、辦公商住、工業(yè)廠房等各類房地產(chǎn)開發(fā)為一體的大型地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，園區(qū)政府下屬企業(yè)，是蘇州地區(qū)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。這項(xiàng)社保體系已為園區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)繁榮起到積極的推動作用，成為保障園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量消化的“發(fā)動機(jī)”。 先期在此落戶的樓盤有東湖 春之韻，東湖大郡以及南都 玲瓏灣，目前又有順馳的湖畔天城。 表 6: 目前湖西在售個案情況列表 名稱 地址 均價 主力面積 主力總價 去化率 湖左岸三期 蘇惠路 /星漢街 55005800 三房 140 7781 20% 加城國際 星漢街 58 號 48005800 三房 128 6874 50% 名城印象二期 星海街 /蘇茜路 5800 3+1 房 6986 20% 加城新天地 星港街 /蘇春西路 5000 三房 106120 5360 70% 都市花園天域 星漢街 188 號 7500（裝 1800） 三房 160170 120128 60% 高爾夫花園 機(jī)場路 /星港街 5000 三房 128168 6484 70% （ 2）湖東板塊 板塊現(xiàn)狀： 湖東板塊相對湖西而言開發(fā)較晚，各地塊基本處于處女地狀態(tài)，周邊配套基本沒有。 20xx 年，預(yù)計蘇州市區(qū)商住房實(shí)際上市預(yù)售或銷售量可達(dá) 500 萬平方米左右，其中園區(qū)為 180 萬平方米左右。加快國際博覽中心、科技文化藝術(shù)中心等 50 余項(xiàng)實(shí)事工程建設(shè)進(jìn)度，大力發(fā)展商業(yè)、飲食業(yè)、零售業(yè)、賓館業(yè)和旅游業(yè)，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區(qū)，集聚人氣商氣，擴(kuò)大消費(fèi)群體，努力將環(huán)金雞湖區(qū)域建設(shè)成為“鬧市”。西湖的美在于不變，金雞湖的美在于它的突變：于柔美中平添了“大江東去”的氣概，因此它 成了古老蘇州的一個旅游新亮點(diǎn)，越來越多的 人 爭 相 來感受 金雞 湖，其中既有本地市民，也有來自上海、杭州、無錫等周邊城市的游客，湖東岸雙休日、節(jié)假日的游客接待量屢創(chuàng)新高。金雞 湖 的存 在并沒有 影響交通以及規(guī)劃， 正因?yàn)樗俏磥淼?城中湖，規(guī)劃師才有 了 用武之地，打造模范城的雛形。 蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)） 三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設(shè)施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）： 湖西之后，城市崛起的下一個新板塊。 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報告 18 蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊(yùn)于一體 工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū) 面積 260 平方公里 ， 其中 中新合作區(qū) 規(guī)劃面積 70 平方公里 （含 6 平方公里金雞湖） ，規(guī)劃居住人口 60 萬 ，位于古城區(qū)的東邊， 美麗的金雞湖畔 ，地理位臵上更 鄰 近 上海 ，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊(yùn)于一體。 古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設(shè)施齊全，但由于保護(hù)歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應(yīng)也不會很多，且 古城區(qū)樓 盤多為多層住宅小區(qū)，其建筑樓層多在 ～ 6 層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫，頂層為閣樓 。一個地方住房價格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且會引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報告 16 支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫 并不會影響整個房產(chǎn)價格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價格的提高拉動土地出讓金的提高以償還前期基礎(chǔ)設(shè)施投資的債務(wù)。 從需求方面來分析：買房者可分為兩類。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大幅增加，房價下降的壓力是客觀存在的。 目前蘇州每年有近 10 億外資進(jìn)入，加上近年來舊城改造力度的加強(qiáng)，市場需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房價的飛速上漲。當(dāng)前新開工面積也就是未來的潛在供應(yīng)，以此趨勢判斷，未來一兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢。這種情況主要因?yàn)閲医鹑诰o縮政策正在產(chǎn)生影響，項(xiàng)目開發(fā)貸款的 自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產(chǎn)商在舉牌競拍地塊時更謹(jǐn)慎。 ■ 在進(jìn)行商品房買賣的同時，買方須按購房款的 2%交納契稅，買賣雙方都須交納 ‰的印花稅和 房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)等費(fèi)用 400 元 。 2． 4 蘇州市 20xx20xx 年社會消費(fèi)品零售總額及漲幅 表 4：蘇州 20xx20xx 年社會消費(fèi)品零售總額及漲幅（單位：萬元） 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 社會消費(fèi)品零售總額 漲幅 / % % % 蘇州社會消費(fèi)品零售總額 20xx 年達(dá)到 萬元，從 20xx～ 20xx 年中穩(wěn)定上升，平均每年漲幅為 ％，表現(xiàn)出蘇州社會消費(fèi)品零售市場的消費(fèi)能力在逐年上升。 蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報告 7 2080280205001000150020xx250030001995 20xx 20xx 20xx 20xx2． 1 蘇州市 20xx20xx 年全市 GDP 及漲幅 20xx 年， 蘇州 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 2802 億元， 比 20xx 年的 2080 億元增長 %， 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 萬 元 ，較 20xx 年增長 %， 保持較高的增長率。 ■ 蘇州文化的過去時 —— “上有天堂下有蘇杭” 蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。 ■ 人口 20xx 年蘇州市戶籍總?cè)丝? 萬人 ,比上年增加 萬人。我們將通過競爭個案、在售樓盤的產(chǎn)品力研究，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。 由此我們在項(xiàng)目啟動前期對整個的市場作出一個比較深入的調(diào)查分析，為項(xiàng)目的開發(fā)作好前期的準(zhǔn)備工作。 研究目的： 項(xiàng)目間接關(guān)聯(lián)問題： 蘇州的房地產(chǎn)市場未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？ 未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)、園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 金雞湖不僅僅屬于蘇州工業(yè)園區(qū)，它在整個蘇州地產(chǎn)市場中處于什 么地位？ 園區(qū)湖東板塊未來的供應(yīng)情況如何？園區(qū)房價會出現(xiàn)什么發(fā)展趨勢？ 競爭還是互動？ （她 /他）是誰？消費(fèi)者在哪里？ 項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)問題： 臵信項(xiàng)目的價格支撐點(diǎn) 未來湖東板塊將出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，臵信項(xiàng)目如何形成差異化競爭？ 臵信項(xiàng)目客源從何而來？ 臵信項(xiàng)目產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)？ 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報告 3 研究方向 第一部分：蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場狀況 問題 1：蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？ 本部分將對目前蘇州市房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行研究分析，根據(jù)蘇州市統(tǒng)計局發(fā) 布的統(tǒng)計顯示， 20xx 年蘇州房地產(chǎn)投資規(guī)模和增速僅次于外商投資和國有經(jīng)濟(jì)投資， 蘇州的房地產(chǎn)未來是否能持續(xù)高速發(fā)展下去？價格還有多少上漲空間？將是本次研究的一個重要課題！ 問題 2：未來居住在園區(qū)二區(qū)與居住在老城區(qū)及園區(qū)一期（湖西）相比有何本質(zhì)變化，湖東的造城運(yùn)動誕生的新城將如何影響人們的生活方式？ 老城區(qū)已經(jīng)限制開發(fā)，蘇州市政府將園區(qū)發(fā)展作為重中之重，園區(qū)在促進(jìn)蘇州城市復(fù)興上更是一記重大推力。 第四部分：消費(fèi)者需求研究 問題 6：（她 /他）是誰？消費(fèi)者在哪里？ 針對園區(qū)的購房者，我們進(jìn)行了問卷訪談，了解區(qū)域消費(fèi)者的需求，針對消費(fèi)者對于本項(xiàng)目產(chǎn)品的一些要求進(jìn)行了解，從而在開發(fā)過程中充分考慮這些因素，以求找到樓盤最佳的市場和客 戶導(dǎo)入點(diǎn)，使項(xiàng)目開發(fā)獲得成功。其中市區(qū)總?cè)丝?萬人 ,比上年增加 萬人。在 2500 多年的歷史長河里，蘇州形成了自身獨(dú)特文化，是由中國的中原文化和南方文化的共同產(chǎn)物，創(chuàng)造了蘇南文化，使 每個蘇州人都 為之 驕傲 。 表 1：蘇州 20xx20xx 年國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元） 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 1541 1760 2080 2802 比上年增長 % % % % 圖 1：蘇州 20xx20xx 年國內(nèi)生產(chǎn)總值增長走勢（單位：億元） 蘇州 GDP 從 1995 年到 20xx 年一直處于直線上升趨勢，從 1999 年到 20xx 年平均漲幅在％左右。 2． 5 蘇州市 20xx20xx 年財政收入及財政儲蓄總額 置信（蘇州）項(xiàng)目市場定位報告 9 表 5：蘇州 20xx20xx 年財政收入及財政儲蓄總額（單位：億元） 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 財政收入 財政儲蓄總額 937 1164 1470 從蘇州財政收入來看，自 20xx 年起，平均每年增加 100 億元左右的財政收入，意味著蘇州財政收入的穩(wěn)步增加，從側(cè)面反映蘇州整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好態(tài)勢。 ■ 20xx 年末 蘇州政府開始 醞釀 “期房限轉(zhuǎn) ”政策至今，一直沒有明確規(guī)定出臺 。 蘇州國 有 土地儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，蘇州市政府表示 20xx 年將房價增長控制在 10％，市土地儲備中心要通過提高土地供應(yīng)量進(jìn)行房價調(diào)控。 年一季度蘇州市施工面積 萬平方米，新開工面積 萬平方米，分別較去年同期增長 ％、 ％，竣工面積則達(dá)到 萬平方米，同比增長 ％，商品房預(yù)售面積為 萬平方米。蘇州商品房的銷售價格一路走 高，主要?dú)w功于長三角經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、蘇州市民收入的增加以及江浙熱錢的涌入。 房產(chǎn)不是普通的商品。 一是購房自住的消費(fèi)者，一是為保值增值或投機(jī)獲利而購房的投資者。因此政府是決不愿看到房產(chǎn)價格的下跌的。 未來居民也以蘇州原籍居民為主，因?yàn)楣懦菂^(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能 目前老城區(qū)的商業(yè)及生活配套設(shè)施檔次均不高，僅以商業(yè)為例，目前主要以沿街底商為主，其中旅游紀(jì)念品與小商品占了很大份額，因此老城區(qū)暫不具備居住品質(zhì)整體抬高一個水準(zhǔn)的可能。工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍(lán)圖共分為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西（簡稱湖西）為第一 區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東（簡稱湖東）為二三區(qū)，共 平方公里。湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。 表 5： 古城區(qū) 新區(qū) 園區(qū)一期 園區(qū)二期 園區(qū)三期 規(guī)劃思路發(fā)展特點(diǎn) 展現(xiàn)古城風(fēng)貌，是旅游、政治、商業(yè)、金融中心 現(xiàn)代工業(yè)、旅游為特征 工業(yè)、居住、CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主， 工