【正文】 同時較好的控制建安成本。 二、在以上條件下 C地塊的規(guī)劃思路 集中景觀 住宅區(qū) 商業(yè)區(qū) 街 區(qū) 獨棟住宅 商業(yè)形象區(qū) 各模塊安排示意 各 模 塊 體 量 關(guān) 系 示 意 1 各模塊體量關(guān)系示意 2 從龍騰路看 C地塊的體量關(guān)系示意 按以上規(guī)劃所能實現(xiàn)的開發(fā)強度 景觀安排示意 ? 住宅建筑擺放盡量利用西北、東北方向，以充分利用清水河、花間集、杜甫花園的景觀資源 ? 住宅建筑擺放盡量不朝向正西、正東方向，以規(guī)避拆遷安置房、加氣站等 ? 景觀與商業(yè)共筑特色街區(qū)，形成人流主線，構(gòu)成項目體驗區(qū) 17層 人流 車流 景 觀 軸 起 始 段 休 閑 步 行 商 業(yè) 街 三、建筑與景觀安排 建筑高度安排 ? 因地塊建筑限高 53米，住宅區(qū)宜安排 17層電梯住宅。 加氣站對消費者購買決策的影響 加氣站被隔離后對購買決策的影響 ? 隔離加氣站后，對購房的影響相對較小，僅有 %的被訪者表示絕對不購買。 ? 因此 C地塊的商業(yè)業(yè)態(tài)主要是以會所型休閑商業(yè)為主力店的高檔社區(qū)商業(yè)。 （ 5） C地塊商業(yè)發(fā)展方向 C地塊商業(yè)以滿足整個項目生活配套需要為發(fā)展目標，適量吸引少量高端外部人群消費 C地塊商業(yè)體量定位 ? 由于商業(yè)不考慮向外幅射，商業(yè)體量則完全建立在來自小區(qū)本身的商業(yè)需求上。因此 C地塊商業(yè)應(yīng)以滿足社區(qū)居民居住作為主要目標 （ 4）商家深訪觀點 A、對區(qū)域和本項目商業(yè)的看法 ? 本項目周邊區(qū)域還十分不成熟，商業(yè)氛圍淡薄。同時，麗景華庭一期的商鋪空置率較高。 ? 區(qū)域中小戶型樓盤的戶型配比中，套二套數(shù)較多為 1522套，套三的套數(shù)為 1078套，套二的戶型略多于套三。 ? 第三類：收入穩(wěn)定的老年人，用于改善居住環(huán)境，二次或多次置業(yè)： ? 第四類：投資者，年齡 3040歲，看重區(qū)域投資價值及升值潛力，對開發(fā)商品牌有著較高認知度 。 第四部分 C地塊項目定位 價格定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 項目 SWOT分析 項目定位 項目發(fā)展戰(zhàn)略 物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟測算 項目核心競爭力 （一） C地塊總體定位 定位思路 C地塊總體發(fā)展原則 ? 是整個項目的展示區(qū) ? 是整個項目的體驗區(qū) ? 是整個項目的配套區(qū) ? 是整個項目實現(xiàn)成功的啟動區(qū) C地塊的發(fā)展思路 ? 200畝大社區(qū)進行整體推廣， C地塊是 200畝大社區(qū)的啟動區(qū)。 ? 戶型配比及暢銷戶型 （四）典型案例分析的啟示 ? 特色產(chǎn)品及差異化定位可以突破地塊規(guī)模較小的瓶頸。 ? 小高層采用 U型布局，結(jié)合布局形成了獨立的景觀院落，每個組團既形成了開放式園林，又具有較強的私密性，兼顧了對河景資源的最大共享。 ? 住區(qū)戶型創(chuàng)新：每戶花園露臺，每二層空中庭院，雙面采光及穿堂風(fēng)通透設(shè)計。戶型從 47200平米以上，由于不同的面積帶來不同的目標客戶群，單體建筑體無法滿足各種階層的客戶群的居住心理需求。 ? 若本案 C地塊納入整個社區(qū)概念中的一部分，銷售速率和價值將提升。 鷺島國際社區(qū)、優(yōu)品道、成都花園 中、低端中小戶型潛在項目 ? 源自區(qū)域中小型地塊競爭，會被其切割中低端市場。 （二）區(qū)域潛在中小戶型的物業(yè)研究 高端中小戶型潛在項目 中小型潛在地塊 中小戶型潛在供應(yīng)項目分布 優(yōu)品道一期 B區(qū) ? 總占地面積： 26畝 ? 總建筑面積： 28000m2 ? 總戶數(shù)： 260270戶 ? 車位數(shù)： 100個 ? 開盤時間：今年 7月 ? 定位：高端中小戶型社區(qū) ? 戶型配比：套二 80100m2占 30%，套三 101140m2占 70% 從開發(fā)時間來看，優(yōu)品道 B區(qū)基本與本項目不存在競爭沖突 二期可能會出現(xiàn)少量經(jīng)濟型戶型與本項目產(chǎn)生強勢競爭 ? 望郡分三區(qū)開發(fā)， A區(qū)為銀行及其它用地共 9畝，目前開發(fā)的 B區(qū)為 27畝的高端住區(qū)， C區(qū)為 74畝的高端住區(qū)。 ? 供給較少，銷售速度很快，高端中小戶型消費需求相對旺盛。其中， 1: %，1: %， 1: %. ? 檔次普遍為中檔，區(qū)域內(nèi)沒有高端純中小戶型樓盤，從市場供給來看，高端純中小戶型樓盤還屬于市場空白點。 ? 容積率的均值為 ，容積率主要為 ，麗景華庭 2期及新光華廣場的容積率最高，分別為 。 ? 約 3770平米的公共綠地是 C地塊可利用資源。只能設(shè)置通透圍墻或綠籬。 ? C地塊內(nèi)商業(yè)建筑必須單獨占地，嚴禁按草金路布置，多層建筑需采用坡屋頂。 ? 臨街面短進深很長不利于商業(yè)規(guī)劃。 ? 樣本數(shù)量：共 11個，中小戶型樓盤 9個，有中小戶型的高端樓盤 2個。 ? 銷售率普遍很高，銷售周期較短。 ? 可以享受高端樓盤整體品質(zhì)、景觀及配套。 ? 高端的中小戶型主要位于高端樓盤內(nèi)，存在分布零散、位置相對缺隙（如臨街、轉(zhuǎn)角、景觀差等）、價格偏高、供給較少等現(xiàn)狀。 ? 產(chǎn)品類型以多層和小高層為主。 ? 本案的土地成本較高，高端是本案必然的發(fā)展方向，區(qū)域內(nèi)潛在的中低端項目在成本上具有較大的優(yōu)勢。 小結(jié) 研究結(jié)論 ? 成都中小戶型大多屬于規(guī)避型物業(yè)，用于解決樓盤的相對缺隙。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新同比區(qū)域其他項目溢價率為 %。 ? 中小戶型的住宅為啟動區(qū)：錦都屬于復(fù)合型項目，有寫字樓、住宅、商業(yè)院街，啟動區(qū)的產(chǎn)品為中小戶型的住區(qū)，以快打快銷產(chǎn)品實現(xiàn)資金快速流轉(zhuǎn)，并迅速占領(lǐng)市場，樹立項目整體形象。 ? 純板、寬景是主要賣點。 戶型特征及目標客戶群 ? 暢銷戶型：該樓盤 120 ㎡以下戶型在開盤當天完成銷售 。 ? 150m2以上戶型為滯銷戶型， C地塊應(yīng)不作考慮。 （ 1） C地塊盈虧平衡點測算結(jié)論 （ 2）競爭項目比較 （ 3）價格建議 價格盈虧點： 4485元 /平方米 比準價格： 4602元 /平方米 C地塊住宅價格建議為 4600元 /平方米，是通過努力可以在市場上實現(xiàn)的價格。 ? 約 %的個人月收入在 5500元以下。 ? 本項目所在的龍騰路目前社區(qū)商業(yè)檔次較低，不能滿足本項目的商業(yè)配套需求，而外雙楠片區(qū)與本項目則有一定距離，不符合社區(qū)配套的就近原則，因此本社區(qū)需要自建商業(yè)?；ㄩg集是未來供應(yīng)項目，在臨龍騰路一側(cè)安排有商業(yè)物業(yè)，本項目商業(yè)對花間集的幅射力度也由此減弱。 ? 地塊上的加氣站同樣對商家也有心理上的危險影響。 C地塊商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 本項目根據(jù)商家深訪結(jié)果和區(qū)域商業(yè)條件， 商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)主要考慮為本項目社區(qū)居民生活進行商業(yè)配套。 以上價格判斷是 C地塊開發(fā)時的商業(yè)銷售價格，隨著 B、 A地塊的開發(fā)，社區(qū)入住人口增加，項目商業(yè)的價格會逐漸提高。 ? 銷售說辭正面引導(dǎo)。 盈虧平衡點銷售價格分析 ? 盈虧平衡點銷售價格 =盈虧平衡銷售收入 /可供銷售建筑面積 =4485元 /平方米 ? 即該項目的平均銷售價格能達 4485元 /平方米，整個項目即可達到盈虧平衡，項目就不會虧損。 ? 從盈虧平衡分析的結(jié)果顯示，該項目處