【正文】 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的 配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 本報(bào)告是在未具體確定合作方式與合作條件的前提下進(jìn)行的投資測(cè)算的，僅反映項(xiàng)目本身的投資效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測(cè)算出合作各方的實(shí)際投資及效益情況。 為達(dá)到上述目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原 則，利用項(xiàng)目周圍環(huán)抱的果園以及通過規(guī)劃區(qū)內(nèi)的河涌，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局，吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，力爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動(dòng)環(huán)境以及自然優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人民生活水平的提高，人們對(duì)住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。計(jì)算結(jié)果詳見表 4— 2— 26。 資 金 來 源 與 運(yùn) 用 表（財(cái)務(wù)平衡表） 4— 2— 25 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 資金 來源 253903 13913 23501 26810 26063 22399 32932 30645 38750 38890 銷售 收入 176421 — 12020 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 自有 資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 貸款含 利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 其他 收入 2 資金 運(yùn)用 213934 13913 19803 21489 22119 18922 30860 30016 35674 21138 建設(shè) 投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 建設(shè)期借款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 銷售稅金及附加 11343 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增 值稅 所得稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 償還借款本息 52260 9271 9812 17158 16019 3 盈余 資金 39969 0 3698 5321 3944 3477 2072 629 3076 17752 4 累計(jì)盈余資金 0 3698 9019 12963 16440 18512 19141 22217 39969 八、項(xiàng)目的不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面： 建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)贏利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見表 4— 2— 2表 4— 2— 23所示。 銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表 4— 2— 16 分 類 可銷售面積 /㎡ 建議銷售面積 /㎡ 銷售收入 /萬元 多 層 住 宅 第一期 第一批 33305 3200 10658 第二批 33304 3400 11323 第二期 第一批 27797 3600 10007 第二批 27797 3800 10562 第三期 第一批 13236 4000 5294 第二批 13235 4200 5559 第四期 第一批 16605 4400 7306 第二批 16605 4600 7638 高層住宅 第三期 第一批 37413 5200 19455 第二批 37412 5400 20202 第四期 第一批 47384 5600 26535 第二批 47383 5800 27482 車 位 1800（個(gè)） 8（萬元 /個(gè)） 14400 合 計(jì) — — 176421 （三）銷售收入分期比例的測(cè)算 根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)，表 4— 2— 9） 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費(fèi)（ 4— 2— 9） 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額 /萬元 道路工程 萬元 /公頃 公頃= 排水管道工程 萬元 /公頃 公頃= 元 河涌改造工程 萬 /公頃 公頃= 跨橫窖河工程 一座約 中小橋 5座約 501。 根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為 697 元 /㎡ — 820元 /㎡不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在 200 元 /㎡，則其土地使用權(quán)出讓金總價(jià)合計(jì)為： 351476 ㎡ 200 元 /㎡ =（萬元） （ 3）合計(jì)土地成本為： （萬元）。 ⑥新菜地、魚塘開發(fā)基金： 31581元 /畝 =（萬元）。 ①征地補(bǔ)償費(fèi)： 19 萬 /畝 =（萬元） （注：征地補(bǔ)償單 價(jià)按 19萬元 /畝，由夏園村委會(huì)包干。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場(chǎng)推廣。 （二）開發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為四期開發(fā)。 ③三條相對(duì)獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn)說明如下： 規(guī)劃 目標(biāo) （ 1）以具有 21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對(duì)人們威脅感的影響。 本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地，同意征用土地 畝（ 公頃），并出了紅線圖。 金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目位于該市東南部，距市中心區(qū) 30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的東基工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的 220KVA開發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場(chǎng)居住區(qū)規(guī)劃總用地為 公頃。 占地 公頃的變電站是對(duì)本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。 （ 2）自然條件優(yōu)勢(shì)。在該征地紅線范圍的 畝地以內(nèi)，實(shí)際征地面積為 畝，其中已填土面積 畝，未填土面積 畝，劃給原土地所在村自留地面積為 5畝。 ①“三片”。 （ 2）空間布局形態(tài)。 用 地 平 衡 表（ 4— 2— 3） 項(xiàng) 目 用地面積 /公頃 所占比重 /% 人均面積 /（㎡ /人） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 — — 其 中 居住用地 100 其 中 住宅用地 公建用地 道路用地 公共綠地 河涌用地 — — 高壓線控制用地 — — 城市道路用地 — — （ 2）密度指標(biāo)。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對(duì)人們心理的威脅感。 （三）建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。 （注：按 8元 /㎡計(jì)征， ㎡ /畝 8元 /㎡ =5333 元 /畝，交市財(cái)局）。 （注：首 1000 ㎡收 200元，每超過 500㎡加收 40元）。 （ 3）規(guī)劃勘測(cè) 設(shè)計(jì)費(fèi)： 3%=（萬元）。其中自有資金可通過招商引資籌集。 車位售價(jià)初步定為 8 萬元 /個(gè)，這是根據(jù)目前市場(chǎng)上同類型住宅小區(qū)車位售價(jià)決定的。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與 參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。由表 4— 2— 22 及表 4— 2— 23計(jì)算結(jié)果為： 總投資利潤(rùn)率 =% 自有資金利潤(rùn)率 =% （四）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?4— 2— 24 所示： 項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 效 益 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 繪 總 表 4— 2— 24 計(jì)算基礎(chǔ) 動(dòng) 態(tài) 指 標(biāo) 靜態(tài)指標(biāo) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV） 投資利潤(rùn)率 全部投資 % 1430（萬元） % 自有資金 % 3172（萬元） % （五）資金來源與運(yùn)用表的貸款償還分析 資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，本項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 4— 2— 25所示。 （二）敏感性分析 影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平。 九、項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 2000 年小康型住宅科技產(chǎn)業(yè)工程是我國(guó)實(shí)施的第一個(gè)重大科技住宅產(chǎn)業(yè)工程項(xiàng)目。 我們期望通過該項(xiàng)目的開發(fā)，為社會(huì)展示出一個(gè)具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣 普及的示范作用，從而以點(diǎn)帶面，推動(dòng)該市及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因而，若條件允許，可考慮修訂規(guī)劃設(shè)計(jì)和項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，在提高經(jīng)濟(jì)效益上做文章。 建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 。 本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察該市（尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi)）房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系和未來幾年我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)顯示，其具有高